LA HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚ

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1 LA HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚ

2 I. MARCO CONCEPTUAL

3 CONTENIDO I.1. LA HIPOTECA EN EL PERÚ I.1.1. Definición de la Hipoteca I.1.2. Características de la Hipoteca I.1.3. Formalidad de la Hipoteca I.1.4. Requisitos de Validez de la Hipoteca I.2.COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚ I.2.1. Base Legal Peruana I.3. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚ I.3.1. Definición y Tipos de Bien Futuro I.3.2. CÓDIGO CIVIL PERUANO: Prohibición de hipotecar Bienes Futuros I.3.3. La Directiva N SUNARP/SN I.3.4. Aspectos Tributarios I.4. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN PERÚ,, CHILE Y ARGENTINA: Comparación

4 I.1. LA HIPOTECA EN EL PERÚ I.1.1.Definición de la Hipoteca Es un derecho real y accesorio afecto a un crédito que grava un inmueble, por tanto, confiere al acreedor el derecho de persecución pudiendo éste, embargar el bien y cobrar su precio con preferencia. I.1.2. Características Derecho Real y Accesorio. Carácter inmobiliario. Constitución de la hipoteca por el deudor o por un tercero. No hay desplazamiento del bien, ni desposesión. Especialidad Indivisibilidad Publicidad

5 I.1.3. Formalidad de la Hipoteca I.1.4. Requisitos de Validez POR ESCRITURA PÚBLICA INSCRIPCIÓN N EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Formalidad: AD SOLEMNITATE M Deberá de inscribirse, ya que por eso se califica como constitutiva. Que afecte el bien, el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley; Que se asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable; Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble, y; Artículo 1098º del Código Civil Artículo 1099º del Código Civil

6 I.2. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚ I.2.1. Base Legal Peruana En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Artículo 1534º del Código C Civil Peruano

7 I.3. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚ I.3.1. Definición y Tipos de Bien Futuro Definición : Es el bien que físicamente no existe, está en construcción o que existe físicamente pero no se encuentra inscrito en los RR.PP. Tipos: No existente y Existente pero no inscrito en RR.PP. En la venta de bien futuro se firma minuta y escritura de los contratos de compra venta e hipoteca y quedan pendientes de inscripción hasta contar con la independización de las unidades inmobiliarias en RR.PP.

8 I.3.2. CÓDIGO CIVIL PERUANO: Prohibición de hipotecar Bienes Futuros ARTICULO 1106º DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros. Justificación n a la Prohibición (EXPOSICIÓN N DE MOTIVOS) 1) Ya que el derecho real supone un poder jurídico directo e inmediato sobre la cosa, no es posible que este pueda ejercerse sobre un bien que no tiene existencia presente y que puede no existir jamás. 2) Asimismo, como quiera que "ningún bien futuro tiene partida registral, por ende tampoco podría acogerse a un asiento de hipoteca", entonces, no podría cumplirse con el requisito de la inscripción en los Registros Públicos.

9 I.3.3. LA DIRECTIVA N SUNARP/SN LAS VIVIENDAS QUE SE ADQUIERAN EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN O EN PLANOS, Y QUE ESTÉN FINANCIADAS POR TERCEROS PODRÁN SER HIPOTECADAS Los contratos de compraventa de viviendas en proceso de construcción o en planos, se podrán anotar preventivamente, debiéndose señalar en el asiento respectivo la circunstancia de que el precio ha sido pagado con dinero propio o de tercero. Ello con la finalidad de que SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGISTROS cuando el PÚBLICOS bien exista el registrador proceda a extender el asiento de inscripción definitivo

10 I.3.4. Aspectos Tributarios 1) IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS El artículo 1 de la Ley del Impuesto General a las Ventas señala cuáles son las operaciones gravadas con el impuesto señalando tales, básicamente, a la venta de bienes, prestación y utilización de servicios, contratos de construcción y primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos e importación de bienes.

11 El artículo 4 de la Ley del Impuesto General a las Ventas señala que el nacimiento de la obligación tributaria en el caso de venta de bienes se produce en la fecha en que se emita el comprobante de pago, de acuerdo a lo que establezca el reglamento o en la fecha en que se entregue el bien, lo que ocurra primero. SIN EMBARGO, SE DEBE CONSIDERAR QUE EN EL CASO DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE BIENES FUTUROS EL NACIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN TRIBUTARIA SE CONDICIONA A LA EXISTENCIA DE LOS BIENES MATERIA DEL CONTRATO.

12 1.1) Entrega de Anticipios en la Compraventa de inmuebles futuros: OPINIÓN N DE SUNAT En el caso exista pagos parciales respecto a la venta de un bien futuro, el nacimiento de la obligación tributaria se da con la entrega de cada pago parcial y no está condicionado a la entrega y/o existencia del bien; por lo que en caso no se haya declarado ni pagado el IGV por cada uno de dichos anticipos, la Sunat acotará el IGV dejado de pagar. Fuente: RTF Nº N OPINIÓN N DEL TRIBUNAL FISCAL Por interpretación sistemática de los artículos 3 y 4 del TUO del IGV, la percepción total o parcial del precio por la primera venta de inmuebles, originará el nacimiento de la obligación tributaria, siempre que se produzca la hipótesis de incidencia; es decir, la transferencia de propiedad, por cuanto el acaecimiento del hecho gravado supone la concurrencia de todos los aspectos que la conforman, a saber, el aspecto material, temporal y espacial. Si falta uno de ellos, no hay hecho gravado y por lo tanto no debería originarse ninguna obligación tributaria. Por ende, los pagos recibidos antes de la existencia del bien por la venta de un bien futuro no se encontrarían gravados con el IGV.

13 2) IMPUESTO A LA RENTA El inciso a) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta señala que las rentas de la tercera categoría se considerarán producidas en el ejercicio comercial en que se devenguen. 2.1) Pagos a Cuenta Mensuales El artículo 85º de la ley del IR señala que, se consideran ingresos netos al total de ingresos gravables de la tercera categoría DEVENGADOS en cada mes menos las devoluciones, bonificaciones, descuentos y demás conceptos de naturaleza similar que respondan a la costumbre de la plaza.

14 3) NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD Sobre el reconocimiento de los ingresos, el párrafo 14 de la NIC 18 Ingresos establece que los ingresos procedentes de la venta de bienes deben ser reconocidos y registrados en los estados financieros cuando se cumplen todas y cada una de las siguientes condiciones:

15 4) POSICIÓN N DEL TRIBUNAL FISCAL PERUANO FRENTE AL IMPUESTO A LA RENTA Y FRENTE A LA NIC 18 Mientras que el bien materia de la venta no exista no podría surgir el derecho a cobro (devengo del ingreso) pues no se habría materializado el hecho sustancial generador de renta, en este caso especifico, la construcción del inmueble a ser transferido. Desde el punto de vista contable, no se ha transferido al comprador los riesgos significativos y los beneficios de propiedad de los productos, pues aún cuando en el contrato se pactara que el comprador asumirá el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, siempre estará bajo la condición suspensiva referida a que el bien llegue a tener existencia, tal como lo estipula el artículo 1535 del Codigo Civil.

16 I.4. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN PERÚ, CHILE Y ARGENTINA: Comparación PERÚ CHILE ARGENTINA Art Código C Civil No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros. Sin embargo se expidió la DIRECTIVA N SUNARP/SN que señala: LAS VIVIENDAS QUE SE ADQUIERAN EN PROCESO DE CONTRUCCIÓN O EN PLANOS PODRÁN SER HIPOTECADAS. Art Código C Civil La hipoteca de bienes futuros sólo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y a medida que los adquiera. Art Código C Civil La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal.

17 II. ASPECTOS GENERALES

18 CONTENIDO II.1. MERCADO INMOBILIARIO PERUANO II.2. FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS II.2.1. Actores del Negocio Inmobiliario II.2.2. Estructura de Financiamiento II.2.3. Prelación en el Uso de Fondos del Proyecto II.2.4. Proceso de Formalización de Compraventa e Hipoteca Finalista II.3. VENTAS DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTURO II.3.1. Proceso de Compraventa de Bien Futuro II.4. VENTAJAS DE LA VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTURO II.5. CONCLUSIONES

19 II.1. MERCADO INMOBILIARIO PERUANO Venta de Viviendas en Lima Metropolitana y el Callao Crecimiento del 12.8% en el 2010 El 83% de la demanda se concentró en los sectores de ingresos altos (A, AB y B) Continuo crecimiento de la demanda efectiva (400 mil hogares en 2010) Condiciones atractivas de financiamiento (tasas, plazos) Dinamismo y la fortaleza económica del país

20 DEMANDA Distribución de los Hogares según Estrato Socioeconómico Julio 2010 Estrato Socio Económico Demanda Potencial (Hogares) % Interés en comprar solución de Vivienda (Hogares) Fuente: CAPECO. Con base en los resultados del Censo realizado por el INEI en 2007 y la encuesta de hogares aplicada para el estudio, con estimaciones a Julio % Demanda Efectiva (Hogares) Alto 108, % 22, % 20, % Medio Alto 334, % 106, % 91, % Medio 781, % 226, % 162, % Medio Bajo 673, % 156, % 113, % Bajo 191, % 42, % 26, % Total 2,088, % 554, % 413, % %

21 DEMANDA DEMANDA INSATISFECHA SEGÚN PRECIO DE LA VIVIENDA JULIO DE PRECIO DE DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIP. LA VIVIENDA EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA POR RANGO EN US$ HOGARES VIVIENDAS HOGARES % Hasta MÁS DE TOTAL FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares

22 OFERTA OFERTA er Semestre 2do Semestre 1er Semestre 2do Semestre 1er Semestre 2do Semestre 1er Semestre STOCK INICIAL 12,972 8,359 5,040 8,952 10,328 7,628 8,191 UNID. INGRESADAS 3,011 2,661 9,199 10,784 6,043 8,648 14,179 OFERTA INICIAL DEL TRIMESTRE 15,983 11,020 14,040 19,218 15,219 16,231 22,621 UNID. VENDIDAS 7,624 5,980 5,088 8,890 7,591 8,040 9,209 STOCK FINAL (DISPONIBLE) VELOCIDAD DE VENTAS (U/VENTAS PROM) VELOCIDAD % (% DE ABSORCION MENSUAL) MESES PARA AGOTAR STOCK 8,359 5,040 8,952 10,328 7,628 8,191 13,412 1,346 1,128 1,145 1,370 1,363 1,209 1, % 10.2% 8.2% 7.1% 9.0% 7.4% 6.5% % DE UNIDADES DISPONIBLES EN ENTREGA INMEDIATA Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre % 9.80% 2.80% 3.40% 8.50% 5.30% 3.40%

23 OFERTA POR NIVEL SOCIOECONÓMICO Oferta 1er Semestre do Semestre er Semestre 2010 NSE A 4, % 3, % 3, % NSE AB 4, % 3, % 3, % NSE B 8, % 6, % 6, % NSE C 3, % 2, % % NSE D 1, % % % Total 22, % 16, % 15, % Inc. Semestral 39.4% 6.6% Inc. Anual 48.6% Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011

24 PRECIO DE LA VIVIENDA POR NSE EN DÓLARES D AMERICANOS NSE Terreno Construcción Rentabilidad Precio de Venta A A A AB AB B B C Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011

25 ROL DEL ESTADO PERUANO VIVIENDA SOCIAL HASTA 20 AÑOS Viviendas de $ 18M a $64M Viviendas de $ 15M a $18M Premio por pago puntual: $4.4M Bono para compra: $3.8M Oferta de proyectos: (más de 30,000 viviendas)

26 II. 2. FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS II.2.1.Actores del Negocio Inmobiliario Empresa Constructora Empresa de Corretaje Empresa Promotora Comprador Banco Círculo Virtuoso del Negocio Inmobiliario

27 II.2.2. Estructura de Financiamiento Esquema general de financiamiento 100% INVERSIÓN TOTAL Aporte Promotor Preventas Banco Terreno, planos, licencias y gastos de preconstrucción Nivel que permita medir el grado de aceptación del producto (Crédito Hipotecario, O/B, contado) Financiamiento vía préstamos comerciales únicamente cuando el ritmo de preventas no cubre flujo del proyecto Importante: A medida que se obtengan mayores ventas durante la ejecución del proyecto en similar importe disminuye línea de financiamiento vía préstamos comerciales.

28 Garantías solicitadas GARANTÍAS INICIALES Primera y preferente hipoteca libre de cargas y gravámenes. Valor de Gravamen: 100% valor venta del proyecto. Fianza solidaria de los principales accionistas (en caso aplique) Contrato marco operativo y cesión de derechos (depositario legal en los casos que aplique). GARANTÍAS A LO LARGO DE LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO Fondo de garantía ( 10% del valor venta del proyecto ) y que se liberará en dos tramos: 50% a la inscripción de la titulación y el saldo una vez devueltas la totalidad de C/F y formalización de garantías de los créditos hipotecarios del Banco que financió el proyecto.

29 Condiciones que debe cumplir la empresa promotora durante la ejecución del proyecto Valorizaciones del proyecto cada 30 días Reporte de ventas realizadas Canalización de las cobranzas a través de cuenta garantía Desembolso de acuerdo a cronograma de obra Reportar cualquier sobre costo o hecho de importancia que afecte el normal desarrollo del proyecto Cancelar préstamos comerciales cuando el flujo del proyecto lo permita

30 II.2.3. Prelación en el Uso de Fondos del Proyecto Manejo de los flujos del proyecto 1. Atender las necesidades del proyecto 2. Cancelar préstamos comerciales otorgados. 3. Fondo de garantía para la independización de las unidades inmob. 4. Recuperación de aporte propio y utilidad de promotora.

31 Labores de la empresa promotora una vez II.2.4. Proceso de Formalización culminada de Compraventa la etapa de construcción e Hipoteca Finalista Entrega de Unidades (Acta de Entrega) Conformidad de obra Municipal Declaratoria de fábrica e Independ en Municipio Descargo en Municipio (PU y HR) Inscripción de titulación en RRPP Constitución de garantías individuales

32 II.3. VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTURO Pre Ventas: Es la venta de bienes inmuebles futuros a nivel de Escritura Pública, cuya inscripción en los Registros Públicos queda pendiente hasta la existencia del bien inmueble y la respectiva inscripción de la independización correspondiente. Tipos de Pre Venta: Crédito Hipotecario, Contado, Contado Pago Diferido y Programas de Ahorro Vivienda Programas de Ahorro Vivienda: Aquellas personas que no pueden acreditar sus ingresos mediante boletas de pago, pueden demostrar sus ingresos mediante depósitos mensuales por un periodo determinado de meses (6 a 12 meses). Si cumple con el programa de ahorro califica para el crédito hipotecario

33 II.3.1. Proceso de Compraventa de Bien Futuro Separación Pago de Cuota Inicial Firma de Minuta De Compra Venta Desembolso Crédito Hipotecario Firma de Escritura Pública Cancelación del Precio De Venta

34 II.4. VENTAJAS DE LA VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTURO Permite financiar el proyecto en planos, se pueden firmar minutas de compra venta con solo la aprobación del anteproyecto municipal. No es necesario contar con la existencia del bien ni la independización en RR.PP. para conseguir el desembolso del crédito hipotecario de los Bancos. Solo se requiere la licencia municipal. Permite financiar el proyecto con fondos de las ventas. El promotor inmobiliario aporta el terreno y los gastos pre operativo del proyecto (30% de la inversión total). Permite medir la aceptación del proyecto en el mercado antes del inicio de la construcción.

35 II.5. CONCLUSIONES II.5.1. Conclusiones Sociales Facilita la construcción o adquisición de viviendas para un amplio sector de la población que carece de vivienda propia. La industria de la construcción es un instrumento fundamental para impulsar el desarrollo urbano y regional ordenado, donde la infraestructura, reservas territoriales, dotación de agua y el interés depositado en el desarrollo de vivienda deben ser atendidos con relación a las demandas del crecimiento poblacional de la Entidad. Los países y regiones con mayores niveles de inversión son los más competitivos y por ello tienen mayores niveles de infraestructura y, en consecuencia, un mayor crecimiento económico. Alcanzar mejores índices de competitividad para las regiones requiere no sólo cerrar la brecha de inversión en infraestructura, sino también mejorar otros componentes como la institucionalidad y gestión de gobierno, el desempeño económico, el buen clima de negocios, etc.

36 II.5.2. Conclusiones Económicas y Financieras El crecimiento económico y las atractivas condiciones de financiamiento continuarán dando soporte al mercado de viviendas en Perú. La preventa es la venta de un bien futuro cuyo contrato de compra venta queda pendiente de inscripción en RR.PP. hasta la existencia del bien. Permite al promotor inmobiliario recibir ingresos por ventas producto de los desembolso de créditos hipotecarios para el desarrollo del proyecto antes de la existencia de los mismos. La preventa permite que el aporte del promotor inmobiliario sea del orden del 30% de la inversión total y es posible que se financie el restante 70% del proyecto con los ingresos de las ventas, con lo que el promotor inmobiliario no asume costos financieros. Permite medir la aceptación del mercado antes del inicio de la construcción.

37 II.6. FUENTES Actualidad Empresarial Nº 104, Instituto Pacífico PERÚ, Informe Tributario/2006. BBVA Research. Situación Inmobiliaria Perú. 1S2011. Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). Estudio: El mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao. Julio Código Civil Comentado, Tomo V (Derechos Reales). Código Civil Comentado, Tomo VIII (Contratos Nominados Primera Parte). CUÁNDO SE PAGA EL IGV EN LA VENTA DE BIENES FUTUROS?, Revista de Derecho Empresarial, por: Joseph Geller Fijtman. Bou Ghosn & Quincot Abogados/PERÚ. Exposición de Motivos del Código Civil Peruano de Tinsa Perú. Mercado Inmobiliario en Lima Metropolitana y Callao. 1er Semestre