Master MDI. Profesor: Dr. Agustín Pérez Cambiasso. Tema: Herramientas Jurídicas para la Ejecución, Control y Seguimiento de Obras y Proyectos

Transcripción

1 Master MDI Materia: Derecho Inmobiliario y de la Construcción Profesor: Dr. Agustín Pérez Cambiasso Tema: UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICAS

2 MASTER M.D.I. Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias Derecho Inmobiliario y de la Construcción

3 Designación / Selección del o de los Profesionales (Ingeniero/s, Arquitecto/s, Agrimensor/es): - Contratación Directa - Licitación = procedimiento de selección - Concurso de precios y/o de antecedentes = procedimiento de selección Contratos con los Profesionales: - Locaciones de Obra Intelectual (para obras de arquitectura): * Croquis preliminares * Anteproyecto * Proyecto - Locaciones de Obra Intelectual (para obras de ingeniería): * Ingeniería básica / básica extendida * Ingeniería de detalle 3

4 Contratos con los Profesionales (cont.): - Otros documentos y estudios (obras y/o servicios): * Estudios Urbanísticos * Anteproyectos de Ordenamiento y Planes Reguladores * Planes de Urbanización Master Plan * Cálculo y Proyecto Estructural * Relevamientos y Mensuras * Estudios de Impacto Ambiental * Proyectos Hidráulicos - Locaciones de Servicios: * Dirección de Obra ( servicio u obra?) * Supervisión / Auditoría de Obra * Project Management (Gerenciamiento del Proyecto) * El caso especial de las Representaciones Técnicas 4

5 Contratos de Locación de Obra Intelectual (p.ej. Anteproyecto y Proyecto): - El Inmueble, sus antecedentes y circunstancias fácticas y/o jurídicas - El objeto de la contratación: Obra Intelectual = resultado Otra documentación complementaria (p.ej. documentación para tramitaciones) - Las necesidades y requerimientos del comitente = el emprendimiento - Obligaciones del locador: pautas sobre confección de la documentación y composición de la misma: * Escalas * Cantidad de ejemplares * Soporte físico y/o soporte magnético - Obligaciones del locador: plazos y entregas de la documentación etapas: * Entregas preliminares * Entregas finales - Los Honorarios Profesionales = el precio de la locación de obra intelectual (análisis de legislación) * Las normas sobre aranceles y el art del Código Civil * Modalidades del precio (fijo vs. variable) * Divisibilidad del precio 5

6 Contratos de Locación de Obra Intelectual (p.ej. Anteproyecto y Proyecto) (cont.): - Forma y lugar de pago - Rubros incluidos y excluidos en el precio (costos y gastos) - Modalidades de la prestación del locador = Requisitos legales * Título habilitante * Matriculación * Actuación personal del profesional = carácter intuito personae * El caso de los Estudios Profesionales y la normativa aplicable - Cláusulas sobre incumplimientos y sus consecuencias - Responsabilidad profesional (y responsabilidad por los dependientes) Art del Código Civil - Cuestiones vinculadas a la propiedad intelectual: * La Ley de Propiedad Intelectual * El destino de la documentación * Los derechos del locatario = derechos patrimoniales * La autoría de la obra intelectual = derecho moral 6

7 Contratos de Locación de Servicios (Dirección de Obra y/o Gerenciamiento de Proyecto o Project Management ): - El Inmueble, sus antecedentes y circunstancias fácticas y/o jurídicas - El objeto de la contratación: Servicios Profesionales (la problemática en la Dirección de Obra: servicio u obra?) - El alcance de las tareas del locador: * Contenido de la Dirección de Obra * Contenido del Project Management * Posibilidad de que dichas tareas sean encomendadas a diferentes personas - La obra sobre la que versarán los servicios profesionales (y las tareas del locador), y las circunstancias concernientes a dicha obra - La relación del locador con los restantes intervinientes en el desarrollo de la obra: * Proyectistas * Contratistas - Libros de Obra (Ordenes de Servicio y Notas de Pedido) * Proveedores * Otros (agrimensores, calculistas estructurales, etc.) 7

8 Contratos de Locación de Servicios (Dirección de Obra y/o Gerenciamiento de Proyecto o Project Management ) (cont.): - Modalidades y demás circunstancias de la prestación: * Lugar/es de trabajo * Plazos de las tareas * Actuación personal del profesional (director de obra) = carácter intuito personae * El caso de los Estudios Profesionales y la normativa aplicable - Obligaciones y responsabilidades del locador: * Participación en la selección de contratistas y proveedores * Control de la fiel interpretación de los planos y ejecución de la obra (especialmente en materia de Dirección de Obra) * Actas de medición de trabajos y provisiones * Revisión de Certificaciones de Obra y/o Provisiones * Control de la calidad y cantidad de trabajos y materiales * Verificación de pruebas y ensayos * Participación de Recepciones Provisoria y Definitiva * Control del cumplimiento de normas y planes de medicina, seguridad e higiene laboral Caso de contratistas varios * Control de las prestaciones de ayuda de gremios * Control y/o coordinación y/o realización de tramitaciones - Los Honorarios Profesionales = el precio de la locación de servicios (análisis de legislación) + Las normas sobre aranceles y el art del Código Civil + Modalidades del precio (fijo vs. variable) + Divisibilidad del precio 8

9 Contratos de Locación de Servicios (Dirección de Obra y/o Gerenciamiento de Proyecto o Project Management ) (cont.): - Forma y lugar de pago - Rubros incluidos y excluidos en el precio (costos y gastos) - Cláusulas sobre incumplimientos y sus consecuencias - Responsabilidad profesional (y responsabilidad por los dependientes) Art del Código Civil - Instrumentación del vínculo y fuentes de las obligaciones, responsabilidades y derechos del locador: * El contrato de locación de servicios * Los Pliegos para la contratación de la obra * Los contratos de obra Procedimientos de Selección de Contratistas y/o Proveedores: - Licitación: * Pública * Privada - Concurso: * de Antecedentes * de Precios 9

10 Procedimientos de Selección de Contratistas y/o Proveedores (cont.): - Licitaciones y Concursos Privados: * Convocatoria o llamado Formas * Bases y Condiciones = Los Pliegos * Contenido de los Pliegos: Normas de Forma y Normas de Fondo * Naturaleza Jurídica: Invitación a formular oferta * Consecuencias del llamado y/o de la participación: por lo general, el llamado y/o la recepción de oferta no es vinculante - Los Pliegos de Bases y Condiciones: * Pliego de Condiciones Generales * Pliego de Condiciones Particulares (en el caso de obras separadas) * Otros Documentos (generalmente como Anexos): (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) Pautas para Plan de Trabajos y Curva de Inversiones Pliego de Especificaciones Técnicas Memoria Descriptiva Modelo de Contrato o Contrata Modelos de Garantías Normas sobre Programación y Coordinación de Obra: Ayuda de Gremios, Programas de Medicina, Seguridad e Higiene, etc. Otros Modelos y/o Normas: de Certificación, de Seguros 10

11 Procedimientos de Selección de Contratistas y/o Proveedores (cont.): - Normas Procesales o de Forma del Pliego: * Normas sobre Ofertas (i) (ii) (iii) (iv) (v) Contenido = Oferta Técnica y/u Oferta Económica Formas de presentación Lugar y Plazo de presentación Garantías de Mantenimiento Plazo de vigencia * Integración del Pliego: Consultas y Circulares * Apertura de Ofertas: Fecha y lugar * Definición: Preadjudicación - Adjudicación / Declaración de Procedimiento Desierto / Otras vicisitudes (p.ej. desistimiento) - Normas de Fondo: * Descripción del Objeto del llamado y de las características del procedimiento de selección * Descripción de la Obra (o de la provisión) y sus circunstancias * Plazos y demás necesidades de la Obra (o de la provisión) 11

12 Procedimientos de Selección de Contratistas y/o Proveedores (cont.): - Normas de Fondo (cont.): * Garantías de cumplimiento * Cláusulas, Términos y Condiciones de la contratación (Anexos) * Sistema de contratación: (i) (ii) (iii) (iv) (v) Ajuste Alzado = Absoluto vs. Relativo - Los Contratos Llave en Mano (o EPC en obras de ingeniería) Coste y Costas Unidad de Medida Por Administración Contratos Separados * Pautas para Control de Trabajos y/o Provisiones: Formularios de Certificación de Obra o Suministro Informes y Partes Periódicos Plan de Trabajos y Curva de Inversiones, etc. 12

13 Normativa Laboral y de Medicina, Seguridad e Higiene en el Trabajo: - Ley de Contrato de Trabajo (20.744) = Arts. 29 y 30: Solidaridad laboral La problemática de la delegación en el control y sus consecuencias - Ley de la Industria de la Construcción (22.250): * Arts. 1 y 2: Ámbito de aplicación (sujetos alcanzados y excluidos) * Arts. 3 a 12: Registro Nacional de la Industria de la Construcción * Arts. 13 a 18: Libreta de Aportes y Fondo de Cese Laboral * Arts. 19 a 32: Derechos y Obligaciones de Empleadores y Trabajadores Art. 32: Inscripción en Registro = Solidaridad * Art. 33: Régimen Sancionatorio - Normativa de Higiene y Seguridad en el Trabajo: * Régimen General = Ley * Decreto 911/96: Reglamento para la Industria de la Construcción: Arts. 4, 5 y 6 sobre obligaciones y responsabilidades del Comitente * Decreto 552/01 y Resoluciones 51/97 y 35/98: Programas de Seguridad * Resolución 319/99: Coordinación de actividades * Sanciones por Incumplimiento = Ley (Anexo II) 13

14 La Coordinación y Ayuda de Gremios: - Los diferentes roles: Contratista Principal y Director de Obra / Gerenciador - Instrumentación: Pliego de Ayuda de Gremios * Programación general de la obra * Ayuda de gremios propiamente dicha (i) Prestaciones generales del Contratista Principal a terceros contratistas, subcontratistas y proveedores (ii) Prestaciones especiales (casos particulares: p.ej. instalaciones) (iii) Auditoría y control de calidad (iv) Vigilancia (v) Normas ambientales y protección del medio ambiente (vi) Limpieza (vi) Coordinación de permisos y autorizaciones (vii) Coordinación de manuales de operación y mantenimiento 14