Impactos de las Reformas Social y Hacendaria en las Familias Mexicanas y el Sector Vivienda ANÁLISIS Y PROPUESTAS DEL SECTOR VIVIENDA

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1 Impactos de las Reformas Social y Hacendaria en las Familias Mexicanas y el Sector Vivienda ANÁLISIS Y PROPUESTAS DEL SECTOR VIVIENDA 2 de octubre del 2013

2 I.- ANTECEDENTES El Ejecutivo Federal destacó, en su presentación de las iniciativas de Reforma Social y Hacendaria, su Programa de Aceleración del Crecimiento Económico, bajo tres estrategias: 1.- Déficit transitorio para estimular la economía. 2.- Aceleración de la ejecución del gasto de 2013; y 3.- Estímulo a la Vivienda. El sector de la construcción se ha debilitado, en comparación en términos anuales el valor de producción de las empresas constructoras disminuyó -4.1% en julio pasado (una caída en los subsectores de Edificación de -7%; de trabajos especializados para la construcción -2%, y de obras de ingeniería civil de -1.5%.) Estas iniciativas presentan diversos efectos sobre la estrategia de Estimulo a la Vivienda para acelerar el crecimiento económico y el empleo; sin embargo, las reformas de fondeo para el Seguro de Desempleo, apuntan a un efecto negativo sobre el comportamiento económico y social del sector vivienda, además de generar menor demanda de oferta en la adquisición, renta, propiedad y producción de vivienda. II.- PROPUESTAS DE LA REFORMA QUE AFECTAN AL SECTOR VIVIENDA Ley del Impuesto al Valor Agregado 1.- Eliminar la exención a la compra, venta, renta y pagos de hipoteca de casa habitación. La iniciativa propone derogar los artículos 9o., fracción II, 15, fracciones I y X, inciso d), 20, fracción II y 41, fracción V de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, con el fin de eliminar la exención en el IVA por la enajenación de casa habitación, interés de créditos hipotecarios y el uso o goce de casa habitación.

3 Ley del Impuesto sobre la Renta 1.- Eliminación de la deducción inmediata en el impuesto sobre la renta empresarial La iniciativa propone eliminar la posibilidad de deducir en forma inmediata el valor presente de las inversiones. 2.- Deducciones por ejecución de obra En la propuesta actual no se contempla un apartado equivalente al artículo 36 vigente, que permitía a las constructoras realizar una deducción total por concepto de: Erogaciones estimadas en los mismos ejercicios en que se obtengan los ingresos acumulados. Rrectificar en los ejercicios durante los cuales se realizó la obra la aplicación del costo de lo vendido estimado. 3.- Estímulo fiscal, deducción de terrenos a la compra No se contempla el estímulo fiscal para la deducción de terrenos a la compra aplicable a empresas inmobiliarias, razón por la cual a través del artículo TERCERO Transitorio, fracción XXVII se mantiene la obligación de acumular el 3% del valor deducido del terreno hasta en tanto este no sea enajenado. 4.- Estímulo fiscal, SIBRAS No se contempla el estímulo fiscal consistente en diferir la acumulación del ingreso por la enajenación de bienes inmuebles, tratándose de bienes entregados en aportación a sociedades arrendadoras.

4 Ley del Impuesto sobre la Renta 5.- Impuesto sobre la renta de las personas físicas: Deducciones personales: Se propone limitar el monto máximo de las deducciones personales realizadas por una persona física al año a la cantidad que resulte menor entre el 10% del ingreso anual total del contribuyente, incluyendo ingresos exentos, y un monto equivalente a 2 salarios mínimos anuales correspondientes al área geográfica del Distrito Federal. Sólo las personas con ingresos superiores a 400 mil pesos están obligadas a presentar su declaración anual, mientras que en su mayoría las personas con ingresos menores a la cantidad mencionada no la presentan, con lo que no ejercen su derecho aun cuando hubieran podido aplicar deducciones personales. Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores Se plantea reformar el artículo 29 ajustando el porcentaje del monto de las aportaciones patronales a vivienda del 5% al 2% sobre el salario de los trabajadores. Lo anterior, en atención a la expedición de la Ley del Seguro de Desempleo, previendo que en la subcuenta mixta se depositarán las aportaciones patronales para financiar dicho seguro.

5 III. EFECTOS SOBRE LA DEMANDA DE VIVIENDA 1.- El precio final de la vivienda nueva se incrementa.- El IVA a tasa general al precio de la vivienda generara un incremento en el precio final en éstas con un detrimento sobre la demanda de la vivienda. El impacto promedio en vivienda nueva se estima en 8.0% adicional a su nivel de precio anterior a las medidas. Este cálculo deriva de una estructura de costos representando el IVA que no se puede acreditar, mismo que se genera principalmente en materiales de la vivienda, urbanización e infraestructura, y en la mano de obra requerida. Esta medida afecta a todas las familias en todos los segmentos sociales, nos obstante, de aprobarse esta reforma se presentan: Cambios en la segmentación del mercado de vivienda.- La clasificación de valor de vivienda que determina los tipos de vivienda según su valor, tomando como referencia y unidad de medida veces salarios mínimos mensuales vigente para el DF, y que esta relacionada con la capacidad de compra de las familias, debera ajustarse a la alza. Con ello, una vivienda de cualquier tipo: económica, popular, tradicional, media, residencial y residencial plus tendra un valor 8% arriba del límite máximo actual, desplazando hacia abajo la capacidad de compra de las familias mexicanas.

6 En promedio, 450,000 viviendas se adquieren anualmente con un crédito hipotecario, ya sea de los ONAVIS o bancario, considerando que la mayor cantidad de créditos hipotecarios en el D.F. son destinados a vivienda popular, media y residencial, éstos se verán afectados por la deuda adquirida por los derechohabientes, ya que al gravar con el IVA la vivienda a los trabajadores ya no podrán adquirir el mismo tipo de vivienda a la que hoy tienen acceso, presentándose un fenómeno de hacinamiento de las familias al buscar una vivienda que no se adapta a sus condiciones económicas. Así mismo se fomentará la vivienda irregular, la expansión de la mancha urbana (D.F. Y Edo. Méx.) provocando mayores costos de urbanización para el Estado e impactando directamente en el aumento del rezago habitacional.

7 Nota: en ciudades centrales, dado la escases en la oferta de suelo y especulación en el valor de la tierra, los costos de la vivienda son más elevados que en el resto de los estados, con esta reforma se provoca el desplazamiento de las familias a zonas alejadas a los centros de trabajo y estudio.

8 2.- El acreditado pagara más, cada mes.- El IVA a tasa general a los intereses del crédito hipotecario generara un incremento en el pago mensual por dicho crédito. Hay cálculos (SOFTEC) que estimaron en 2001 que por cada punto porcentual que sube el precio, la demanda se contrae entre 2 y 3 por ciento. 3.- El comprador tendrá un menor ingreso disponible para acceder a una vivienda.- Se produce una menor capacidad de compra y mayor endeudamiento de las personas que deseen acceder a un crédito hipotecario por el mayor pago de ISR se propone reducir deducciones personales (gastos médicos y hospitalarios, funerales, entre otros), incluida la deducción de los intereses reales de créditos hipotecarios. Resulta relevante enfatizar la incidencia se concentra en la clase media. Para 2014 se esta proponiendo un límite en deducciones, lo que resulte inferior de calcular dos salarios mínimos anuales (aproximadamente 47,000 pesos), o el 10% de los ingresos del contribuyente; además de llevar la tasa al 32%. Esta propuesta incrementaría la tasa efectiva del ISR que pague la persona, por lo que tendría un menor ingreso neto disponible para acceder a créditos hipotecarios. La cancelación de la deducibilidad de intereses por créditos hipotecarios a personas físicas, puede influir en la toma de decisión de adquirir una vivienda, al eliminar uno de los incentivos actuales de las personas físicas cuya única posibilidad de acceso a la vivienda es vía un crédito hipotecario.

9 4.- Habra un menor número de hipotecas, que se traduce en menor demanda real. La disminución en 60% de la aportación obrero patronal al saldo de la subcuenta de vivienda del INFONAVIT Y FOVISSSTE generara una menor captación de recursos y una menor capacidad de atención a las necesidades de vivienda de sus afiliados. El saldo de su subcuenta de vivienda crecerá lentamente. Los trabajadores con crédito hipotecario lo amortizarán en un plazo más largo, o bien, quedara un saldo no recuperable incrementando la cartera vencida, ya que al prescindir de 1 punto porcentual que ahora se destinara al Fondo Solidario, tendrán que sustituir ese flujo con ahorro propio. En caso de separarse de su empleo se presionara la cartera vencida y solo gozarán de un salario mínimo por seis meses como Seguro de Desempleo. 5.- Se generara un incremento en el costo de la renta de la vivienda. El incremento en la demanda de vivienda de menor costo provocara un incremento en el precio de las mismas. 6.- precisando que la industria de la vivienda se relaciona con 37 ramas industriales de la economía nacional, los efectos que de esta reforma se generen abarcarán resultados trasversales traduciéndose en reducción en la inversión de la cadena de valor por lo tanto, la pérdida aproximada de 200 mil empleos para el Lo anterior hará menos atractiva la inversión en este sector, disminuyendo el crecimiento del país y con ello su competitividad.

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11 IV.- PRINCIPALES IMPACTOS DE LA REFORMAS SOCIAL Y HACENDARIA EN EL SECTOR VIVIENDA. 1.- Vivienda nueva más cara; sólo por IVA el precio final de la vivienda se incrementará hasta un 8%. 2.- Aumento mensual en hipotecas y rentas. 3.- Menor ingreso disponible. Los compradores tendrán acceso a créditos menores (Alrededor del 20%) y tendrán menor ahorro para adquisición de vivienda, ya que los trabajadores ahorrarán 60% menos en su subcuenta de vivienda (Fovissste e Infonavit). 4.- Al disminuir el poder adquisitivo, se verá mermada la capacidad de ahorro para generar un enganche. 5.- Pérdida patrimonial. Los 20 millones de propietarios actuales perderán entre 11.5% y 14% de valor de su casa (efecto del IVA incluido en precio de venta), de manera inmediata. 6.- Transferencia de plusvalía a impuestos, la plusvalía (patrimonio) en la vivienda se merma al momento de su venta (ISR más IVA) generando un congelamiento en el mercado secundario. 7.- Menor demanda real. La demanda por vivienda se desplomará en alrededor 30% en Menor producción de vivienda formal. Crecerá la autoconstrucción de vivienda informal en zonas sin servicios provocando mayores costos para el Estado.

12 9.- La edificación de vivienda se encarecerá (IVA sobre créditos puente y escasez para ellos, mayor carga en ISR y especulación en el costo de la tierra al ser más cara al acercarse a las zonas centrales) Mayor déficit habitacional y mayor informalidad (Compradores sin hipoteca no escriturarán al tener que pagar gastos notariales más derechos, más ISAI, más IVA) Mayor cartera hipotecaria vencida en la banca, Infonavit y Fovissste (de un 5% actual a un nivel de 7.9%) El sector vivienda será menos atractivo para invertir en él Pérdida de empleo. La contracción de la vivienda tendrá un efecto de freno cada vez mayor al crecimiento del país (pérdida de 200 mil empleos directos en 2014) Desaparecerá la oferta de vivienda popular en el D.F. y la vivienda media se verá reducida, provocando hacinamiento en las familias y generando un fenómeno de exclusión de dichos segmentos para la habitabilidad en la Ciudad de México Alto incremento en el fenómeno de migración hacia las zonas conurbadas del Distrito Federal, impactando directamente en temas de transporte, calidad de vida, competitividad, rezago habitacional y hacinamiento

13 III.- PROPUESTAS 1.- Mantener la exención en a los intereses hipotecarios. 2.- Conservar el régimen actual de IVA exento en el sector vivienda. En su defecto, gravar con una tasa generalizada máxima de 6%, permitiendo a los desarrolladores acreditar el 100% del IVA pagado al 16% en los diferentes insumos gravados dentro del proceso productivo, con ello no se afecta el precio final para el adquiriente. 3.- Conservar intacto el régimen actual de aportaciones al Infonavit y Fovissste, considerando que no es óptimo mermar una prestación (vivienda) para fondear otra (seguro de desempleo), o bien, instrumentar la iniciativa para fondear el seguro de desempleo y fondo solidario sólo para aquellos trabajadores que así lo decidan. 4.- incorporar a la nueva Ley del ISR, artículos equivalente a los actuales 19 (acumulación de ingresos), 36 (Costo de lo vendido a través del factor de deducción total) y 45 A (Sistema de costeo directo) y conservar los estímulos a las SIBRAS (diferir acumulación de ingreso en bienes aportados a sociedades arrendadoras). 5.- Normar la deducción de la tierra adquirida a fin de que se pueda deducir inmediatamente, estando sujeta después de un periodo de gracia (dos años) a una acumulación del 25% anual (por los siguientes 4 años) en caso de que ésta no haya sido desarrollada. 6.- Instrumentar un régimen de transición idóneo a cada medida que se adopte. 7.- Promover la formalidad y la tributación.

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