Master MDI. Materia: Clase Especial. Pte.. DYPSA International. Tema: El Ciclo Económico y el Desarrollo Inmobiliario

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1 Master MDI Materia: Clase Especial Presentación n a Cargo: Lic. Issel Kiperszmid Pte.. DYPSA International Tema: El Ciclo Económico y el Desarrollo Inmobiliario UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICAS 1

2 Propuesta para la Financiación n de Viviendas de Sectores Sociales con capacidad de re-pago Originador: Dypsa Desarrollos y Proyectos S. A. 2

3 Situación n Actual La construcción n nueva de emprendimientos inmobiliarios (complejos de viviendas) dirigidos al segmento socioeconómico medio se encuentra hoy paralizada, ante la falta de demanda que sustente y atraiga la inversión n de los emprendedores inmobiliarios. El incremento de los costos de construcción, n, y las altas tasas de interés s nominales dejaron fuera del alcance de acceso a la vivienda, a los sectores socioeconomicos medios y medios bajos, (ver Gráfico Nivel de Esfuerzo de Acceso a la Vivienda). El sistema francés, no es adecuado para el financiamiento de creditos hipotecarios, cuando las tasas de interés s superan los dos dígitos, d ya que resulta inalcanzable para los segmentos mayoritarios de la población n objetivo: El precio promedio de las viviendas con un crédito hipotecario tradicional a 10 años a resulta una cuota imposible de afrontar por el trabajador en relación n de dependencia y en mayor medida por el locatario. Si el plazo fuera mayor (ej.( 20 años), a con niveles de tasas superiores al 20%, el componente de amortización n de las cuotas, en los primeros años resulta insignificante, lo que atenta contra el alargamiento de los períodos. Esta situación n trajo como consecuencia de que en la Ciudad de Buenos Aires, y el conurbano, cayera significativamente la tasa de propietarios de vivienda propia, en los sectores medios, y en particular el segmento de las familias jóvenes. 3

4 Nivel de Esfuerzo de Acceso a la Vivienda 700 Nivel de Esfuerzo de Acceso a la Vivienda (NEAVI Cdi) (Indice base 100 = Mayo 1991) Nivel de Esfuerzo Pesificación Convertibilidad I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II I II , Precio de la Vivienda ($) Ingreso Anual ($) Fuente: Cdi Costo Financiero Nivel de Esfuerzo 4

5 Evolución n Precio Promedio de Venta y Alquiler de Viviendas % Anual Evolución Promedio Precio de Vivienda Usada y Precio de Alquiler (Año ) 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 22,45% 15,92% 15,142% 23,97% 0,00 Fuente: Cdi Precio de Venta Precio de Alquiler 5

6 Objetivos Posibilitar que organizaciones sindicales y sociales de la Ciudad d puedan tener acceso a la vivienda propia. A este fin, y con la participación n del IVC, dentro del plan Dypsa Desarrollos y Proyectos SA actúa a como developer en dos emprendimientos cuyos terrenos fueron aportados por el Instituto: para una Entidad de Maestros y con la Cooperativa de Vivienda del Sindicato de Luz y Fuerza de la Capital Federal. Posibilitarle al Banco Ciudad aplicar un fondeo limitado ($ 250 M). Impulsar la participación n de las AFJP en inversiones en instrumentos más m relacionados con la economía a real. Otorgar a las AFJP alternativas de inversión n de mediano y largo plazo. Generar fuentes genuinas de empleo. 6

7 Fundamentos Necesidad que el Estado Nacional establezca una dirección n clara hacia dónde d tiene que converger la inversión n en viviendas y con qué fondos se debe responder a ella. Los Fondos de las AFJP (ahorro de los Argentinos), solamente fueron invertidos aproximadamente un 0,35% de ellos en instrumentos vinculados con la vivienda, mientras que la ley permitía a hasta un máximo m de 40%, según n el tipo de instrumento financiero. Bajo porcentaje de inversión n de las AFJP en la economía a real, un 65% de los fondos (Mar-07) está invertido en instrumentos especulativos, títulos t tulos públicos p locales y extranjeros y plazos fijos. Necesidad de eliminar determinados costos de acceso al mercado de capitales para aquellas inversiones destinadas a promover la construcción n y desarrollo de viviendas. Normalmente los proyectos de viviendas cuentan con menor rentabilidad, por ser inversiones de más m largo plazo y menor riesgo, y por lo tanto, normalmente tienen un bajo interés s de inversión n por parte de las AFJP, privilegiando la inversión n en instrumentos especulativos, y por ende de mayor rentabilidad. d. Necesidad que un porcentaje de los activos de las AFJP estén n anclados en el mediano y largo plazo; por ejemplo, inversiones en vivienda. Necesidad de establecer un mecanismo de ajuste de créditos hipotecarios acordes con la Ley de Emergencia Pública P y Reforma del Régimen R Cambiario (Ley Nro ), que permita un adecuado y dinámico mercado de la demanda de viviendas. Necesidad de un instrumento legal que otorgue direccionamiento y alcance de responsabilidad al management de las AFJP por la decisión n de inversión n en instrumentos vinculados con la vivienda, que normalmente ofrecen menor rentabilidad respecto de otro tipo de instrumentos financieros. 7

8 Propuesta 1ro - El Grupo Originador, presentará ofertas para cubrir aproximadamente el 10% de la demanda potencial de viviendas del segmento socioeconómico medio, vale decir viviendas en un periodo calendario. 2do - La oferta remanente se espera sea cubierta por otros oferentes, con distinta cobertura territorial. 3ro - Las viviendas a ser ofrecidas, destinadas a consumidores de clase media, tendrán n entre 65 y 130 m 2 cubiertos. 4to - Serán n viviendas individuales en barrios con infraestructura básica, b lote propio, en valores que oscilaran entre los $ y los $ , de dos, tres y cuatro dormitorios. 5to - Viviendas multifamiliares de dos, tres y cuatro ambientes, con precios entre $ y los $ to - CREDITOS A 30 AÑOS A con ajuste por Coeficiente de Variación n Salarial (Decreto 762/2002 Art. 3 ) 3 ) más m s 2,5% anual, y subsidio de los IPV a la originación,, equivalente al 7,50% del valor de la vivienda. 8

9 Propuesta 7mo - Seguro de desempleo, con un fondo ad-hoc (tipo SEDESA para los depósitos bancarios), y virtualidad en el cálculo c del índice para evitar saltos. 8vo - Pautar las bases en para que las AFJP adquieran estos títulos t tulos dentro de su inversión n comprometida con la economía a real. 9no - Establecer que el monto total de inversión n en instrumentos financieros vinculados con la vivienda queden fuera del cálculo c de la rentabilidad de la AFJP, y por lo tanto, no influya en el cálculo c de la rentabilidad propia y la rentabilidad del sistema, tal como ocurre actualmente por ley con n la AFJP Nación n (evitar el dilema de la rentabilidad). 10mo - La Comisión n Nacional de Valores y la Superintendencia de Administradoras de Fondos de Jubilaciones y Pensiones, deberán n revisar aquellas normas que signifiquen costos onerosos y requisitos del acceso a la Oferta Pública, P que sean contrarios a la promoción n de la construcción n de viviendas y a las rentabilidades que normalmente dichos proyectos s producen. 11mo - Desgravar la compra-venta de los títulos, t tulos, darles poder cancelatorio y considerar una fracción n de su tenencia en los requerimientos de liquidez del sistema financiero. 12do - Orientar a que el BCRA organice mercados de futuros. 9

10 Beneficios del Plan Movilizará la demanda de viviendas del segmento socioeconómico medio, hoy postergada por el dilema del ingreso y la cuota. En una primera etapa, el plan se concentrará en el 9,6% de la población, con una demanda nacional aproximada de viviendas nuevas por año, a con la solución de viviendas efectivas para familias por año. a En sucesivas etapas se apuntará a elaborar una oferta que alcance a los 30 percentiles siguientes de la demanda. Significará un Valor Agregado Bruto a la economía a del país s por un valor de U$S 490 millones anuales, cifra que representa el 0,23% del PBI, solo o nuestra parte, y de 2,4% para el plan en su conjunto. Fomentará la compra privada de viviendas, disminuyendo la carga y costo del d Estado en la elaboración n de planes públicos p de vivienda. Fomentará la iniciativa privada con la libre competencia de emprendedores y empresas constructoras. 10

11 Beneficios para el Estado Costo (Subsidio) Beneficio (Ingreso por Impuestos) (*) 7,5% Valor Vivienda ITI U$S U$S IB U$S Sellos U$S IVA U$S U$D U$S Resultado para el Estado: U$S (*) No se consideran los potenciales ingresos fiscales provinciales por aplicación n del Impuesto Inmobiliario. 11