El ajuste del sector inmobiliario español. Enero 2012

Transcripción

1 El ajuste del sector inmobiliario español Enero 2012

2 Claves del sector inmobiliario español

3 Fundamentos del incremento de precios en España Entorno macroeconómico favorable Incremento de la población y del número de hogares Caída continuada de los tipos de interés. Macroeconomic permormance, housinge price and wages , Number of households and population in Spain (Annual growth rates) 4% 3% 2% 1% 0% Source: Bank of Spain Source: Statistics National Institute Household units Population

4 Sector residencial en España: características Elevada proporción de propiedad 81% vs. alquiler 17%. Dualidad del mercado: residencia principal 67% vs. vacacional 33% Tasa de propiedad de vivienda (%) Población por status de ocupación 2009 (%) Viviendas de segunda residencia o vacías (por habitantes) Italia España Portugal Irlanda Francia Bélgica Austria UK Alemania Dinamarca Francia Finlandia Estados Unidos Reino Unido Irlanda Portugal Bélgica Italia España Inquilino- Precio reducido o libre Inquilino- Precio de mercado Propietario- ocupante con hipoteca o préstamo Propietario- Ocupante sin hipoteca o préstamo destacado 20 0 Fuente: Global Financial Stability Report IMF April 2011 Fuente: Eurostat 2009 Fuente: Eurostat 2004

5 Sector residencial en España: características Preferencia por activos inmobiliarios: 80% del total de activos. Tasa de VPO por debajo de la media europea: 11% vs 16% Distribución del valor del total de los activos inmobiliarios Fondos de inversión 0.8% Acciones Privadas 0.9% Acciones Cotizadas 1.0% Renta fija 0.2% Otros 0.7% Main residence; Primera residencia 54.7% Porcentaje de Viviendas de Protección Oficial (VPO) 2008 VPO 11% Planes de pensiones 2.0% Cuentas bancarias 5.3% Joyas, obras de arte, antigüedades 0.4% Negocios Freelance por bussinesses; cuenta propia 9.2% Fuente: Banco de España, Familiy Finance Survey 2008 Other Otros activos real estate inmobiliarios 24.8% Fuente: Ministerio de Fomento Viviendas libres 89%

6 La literatura económica disponible estima un grado de sobrevaloración de entre el 13% y el 30% De acuerdo con el IMF World Economic Outlook (Abril 2008), el crecimiento del precio de la vivienda en España mostró un componente de sobrevaloración menor que el de otros países y se basó fundamentalmente en: Factores demográficos y socioeconómicos (inmigración, número de hogares) Efecto de la reducción de los tipos de interés: aumento permanente en las valoraciones de los activos Diferencias en el precio de la vivienda IMF (2008) Brecha precios vivienda (IMF 2008) 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 32,1% 29,2% 28,0% 21,8% 17,0% 16,2% Sobrevaloración de precios 11,8% 1,7% Estudios estimando la sobrevaloración del precio del mercado residencial español Autor y año Año de Sobrevaloración estimación estimada BBVA - Balmaseda et al. (2002) % Banco de España- Ayuso y Restoy (2003) % Banco de España- Martínez-Pagés and Maza (2003) % IMF (2004) % IMF (2005) % OECD (2005) % BCE (2006) % Ayuso y Restoy (2006) % IMF (2008) % FEDEA - Sosvilla (2008) % Fuente: IMF Fuente: OECD Economic Surveys: España 2010

7 El sector residencial ha experimentado un fuerte ajuste

8 Actividad de la construcción: una fase de corrección La actividad de la construcción atraviesa todavía un proceso de ajuste a la baja. A mediados de 2011, la inversión residencial alcanza un descenso acumulado del 54% respecto al máximo alcanzado. Peso relativo del sector de la construcción (Empleo sobre el empleo total e inversión residencial sobre el PIB) 14% 13,6% 12% 10% 9,5% 9,2% 8,7% 8% 8% 6% 4% 2% 4,7% 4,1% 4,3% 0% Residential investment Employment Fuente: Instituto Nacional de Estadística. INE.

9 Ajuste de los precios Los precios de la vivienda han caído un 19% desde su máximo en el primer trimestre de 2008, y más de un 23% en términos reales. El ratio precio de compra/precio de alquiler muestra un estrecho margen para ajuste adicional Variación del precio de la vivienda (Base 1995) Ratio precio de compra/precio de alquiler /m Housing / Rent Average Fuente: Ministerio de Fomento Fuente: Ministerio de Fomento y Ministerio de Economía

10 Comparación internacional: mayor ajuste en España El precio de la vivienda creció menos en España que en otros países. Sin embargo, la diferencia en el descenso desde las cotas máximas alcanzadas es menor. Por tanto, comparativamente, el grado de ajuste en España está siendo mayor que en otros países Variación en el precio de vivienda nueva (Base 1996) UK Ireland Spain Fuente: ESRI, Ministerio de Fomento y Department for Communities and Local Government.

11 Ajuste de precios: análisis regional La media nacional puede no ser muy notoria, pues el mercado residencial requiere un análisis regional - 16% - 16% - 17% - 16% - 16% Descenso del precio de la vivienda por provincias 1º Trim º Trim % - 19% - 17% - 19% - 22% - 22% - 26% - 21% - 20% -18% - 16,7% - 17% -21% - 23% - 23% - 22% - 19% - 17% - 21% Fuente: Ministerio de Fomento

12 Provincias en las que la caída de precios supera la media nacional Ajuste de precios: vivienda nueva (1º Trim º Trim. 2010) Ajuste de precios: vivienda de segunda mano (1º Trim º Trim. 2010) -16% -16,3% -20,3% -15,3% -16,8% -16,3% -19,6% -20% -20,99% -17,2% -20,2% -15,7% -19,6% -18% -22,4% -17,6% -16,5% -15% -17,2% -15,2% -18% -16% -20% -16% -17,5% -15% -25% -15% -16,6% -15,4% -19,5% -18% -16,4% -16% -21,2% -19,3% -18% -16% -16,2% -21,5% -20,2% -15,7% -24,5% -18% -15,6% -21,3% -18% -17,2% -19%

13 Municipios de más de hab. con mayores caídas de precio Caída de precios media en grandes municipios: -25% Caída de precio desde el máximo 1er Trim º Trim 2010

14 Reducción del stock El stock de viviendas en venta ha empezado a disminuir en 2010 Stock neto y variación del stock Stock Neto %variación interanual Trayectoria de la reducción del stock ,8% 51,3% 48,3% 40,1% 688, , ,512 12,1% 413, , ,184-0,09% 102, % Started Viviendas housing comenzadas construction Viviendas Finished housing finalizadas construction Stock Fuente: Ministerio de Fomento

15 Stock de vivienda: distribución regional % stock / número total de viviendas % stock / stock total 2,5% 1,9% 2,5% 0,8% 1,2% 1,6% 4,7% 2,3% 2,6% 5,7% 1,7% 6,2% 0,4% 1,8% 0,7% 1,3% 0,77% 2,6% 15% 1,7% 7,4% 0,5% 4,3% 4,1% 2,8% 0,5% 7,8% 19,3% 2,4% 2,5% 3,7% 16,3% 4,3% > < 2 Fuente: Ministerio de Fomento 3,8% >10% 5-10% 0-5% 5,9%

16 Gracias por su atención Fernando da Cunha Serantes Para más información: