La Sociedad Hipotecaria Federal en el Mercado de Vivienda Convención AMFE 2012

Transcripción

1 La Sociedad Hipotecaria Federal en el Mercado de Vivienda Convención AMFE 2012 Octubre 2012

2 Contenido 2 I. Fundamentales de Mercado. a. Rezago Habitacional. b. Educación Financiera. II. Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., I.B.D. a. Situación Financiera SHF. b. Crédito Total Histórico SHF. III. Estrategia de SHF: a. Expansión de Red de Intermediarios. b. Financiamiento a los Hogares. b.1 Microcrédito y Autoproducción de Vivienda b.2 CREDIFERENTE. c. Producción de Vivienda. c.1 Nuevas Líneas de Crédito Puente. d. Coberturas. IV. Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS). V. Perspectivas.

3 I. Fundamentales de Mercado a) Rezago Habitacional En México, existen un total de 29 millones de hogares, de los cuales, 20 millones cuentan con una casa apropiada. Asimismo, 9 millones de hogares están en Rezago Habitacional ampliado debido a que no cuentan con una vivienda o las viviendas están construidas con materiales de baja calidad y duración. Rezago habitacional ampliado % Población ocupada % 1.06, 11.73% Asalariado % No asalariado 1.81, 20.06% Afiliado 2.05, 22.70% No afiliado 4.11, 45.51% Afiliado 0.04, 0.48% No afiliado 1.77, 19.59% Mercado objetivo de SHF: 5.88 millones 65.10% Población desocupada Adicional a la demanda de vivienda por Rezago Habitacional, y de acuerdo con estimaciones de CONAPO, en los próximos años se formarán 600,000 nuevos hogares, de los cuales, el 54% estará en condiciones de demandar una vivienda. * Cifras con metodología SHF y datos del censo poblacional

4 I. Fundamentales del Mercado b) Educación Financiera Para ofrecer información clara, estandarizada y precisa que permita a las personas adquirir créditos acordes con sus necesidades, situación financiera, nivel de endeudamiento y capacidad de pago, SHF desarrolló un Programa de Educación Financiera Especializada en Soluciones de Vivienda y su Financiamiento. El programa Asesor, tu Consejero Patrimonial de SHF está dirigido a las personas de menores ingresos con una necesidad de vivienda insatisfecha, o quienes se encuentran próximos a tomar decisiones respecto de alguna solución de vivienda (compra, renta, remodelación o construcción), y el correspondiente financiamiento que esta decisión implica. 4

5 Contenido 5 I. Fundamentales de Mercado. a. Rezago Habitacional. b. Educación Financiera. II. Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., I.B.D. a. Situación Financiera SHF. b. Crédito Total Histórico SHF. III. Estrategia de SHF: a. Expansión de Red de Intermediarios. b. Financiamiento a los Hogares. b.1 Microcrédito y Autoproducción de Vivienda b.2 CREDIFERENTE. c. Producción de Vivienda. c.1 Nuevas Líneas de Crédito Puente. d. Coberturas. IV. Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS). V. Perspectivas.

6 a) Situación Financiera de SHF En su origen, la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal, estableció que SHF dejaría de otorgar crédito después de octubre de 2009; no obstante, el Congreso de la Unión reconsideró esa limitante y en agosto de 2008 se publicó la Reforma a dicha Ley, en la que se eliminó esa restricción, asignándole además a SHF la encomienda de mantener el dinamismo de los mercados de atención a través del otorgamiento de liquidez y crédito al Sector. Ante la expectativa de un mayor crecimiento, en 2008 SHF negoció y obtuvo las siguientes líneas de crédito: $1,000 Millones de Dólares. (Préstamo ejercido en su totalidad). $2,500 Millones de Dólares. (Se han ejercido recursos por $1,500 Millones de Dólares). 6

7 b) Crédito Directo e Inducido Total Histórico (SHF+SCV+FOVI) jun/2012 Crédito Directo (MDP) 71, , , ,750 72,698 65,075 80,392 85,026 84,407 83,420 81,740 Crédito Inducido (MDP) 12,191 30,980 39,108 62,683 67,088 55,649 81, , , , ,361 CREDITO TOTAL (MDP) 84, , , , , , , , , , ,100 CREDITO DIRECTO E INDUCIDO TOTAL SHF + SCV + FOVI (Cifras en Millones de pesos) 280, , , , , , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Etapa I Etapa II Etapa III jun/2012 Etapa I: Crecimiento. Etapa II: Sustitución privada. Etapa III: Atención a la crisis y necesidades de mercado. 7

8 Contenido I. Fundamentales de Mercado. a. Rezago Habitacional. b. Educación Financiera. II. Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., I.B.D. a. Situación Financiera SHF. b. Crédito Total Histórico SHF. III. Estrategia de SHF: a. Expansión de Red de Intermediarios. b. Financiamiento a los Hogares. b.1 Microcrédito y Autoproducción de Vivienda b.2 CREDIFERENTE. c. Producción de Vivienda. c.1 Nuevas Líneas de Crédito Puente. d. Coberturas. IV. Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS). V. Perspectivas. 8

9 III. Estrategia SHF Con el fin de atender el rezago habitacional y dar una mejor atención al sector de los No Afiliados, SHF ha desarrollado una estrategia con dos vertientes: Ampliación de la red de entidades financieras con las que opera SHF. Diseño de productos para los mercados no atendidos. Acciones de vivienda para los hogares Intermediarios Financieros Coberturas (Seguros y Garantías) Proveedor de Liquidez Producción de Vivienda (Créditos Puente) Adquisición de vivienda nueva y usada (CREDIFERENTE) Autoproducción de vivienda asistida Mejoramiento de vivienda 9

10 a) Expansión de la Red de Intermediarios Financieros Para atender el rezago habitacional mapeado por región y nivel de ingreso, SHF está ampliando su red de entidades financieras de la siguiente manera: Incorporando nuevas entidades enfocadas a la población no atendida como: Microfinacieras, Bancos de Nicho y Entidades de Ahorro y Crédito Popular que operen en zonas de rezago. Se continuará operando con entidades financieras tradicionales como Bancos y SSH. En 2011, se mantenía operaciones con 23 entidades financieras, al cierre de 2012 se prevé incorporar 10 más para llegar a 33 entidades financieras*. *Entidades que al cierre de 2012, contarán con una línea de crédito formalizada con SHF y estarán en posibilidades de disponer recursos. 10

11 b) Financiamiento a los Hogares. El proceso con el que se ha venido atendiendo el rezago en los Estados se ha perfeccionado mediante el siguiente modelo: Microcrédito Rezago Habitacional por Estado Campaña de Educación Financiera Productos Autoproducción CREDIFERENTE

12 b.1) Microcrédito y Autoproducción de Vivienda. Actualmente, para atender la necesidad de vivienda en zonas rurales y semi-rurales, se ofrecen los siguientes productos*: 1 2 Microfinanciamiento. MICRO 1 Vivienda Progresiva. MICRO 2 Crédito de corto plazo destinado a la ampliación, mejoramiento o remodelación de vivienda. MICRO 3 Crédito de corto plazo que permite la construcción de vivienda gradual a través de mejoramientos sucesivos. 3 Autoproducción (Rural/Semiurbano). 4 Autoconstrucción en Lote Propio (Urbano).** Crédito de mediano plazo destinado a la autoproducción de vivienda terminada con la participación de una Agencia Productora de Vivienda (APV). Crédito de mediano plazo destinado a la autoconstrucción en lote propio a través de constructoras locales.. * En todos los casos es factible acceder a Subsidio Federal. ** Producto en desarrollo. 22

13 b.1) Autoproducción de Vivienda. 23 Financiar los esfuerzos de las familias que se organizan, con la asistencia de un tercero, para producir soluciones habitacionales adecuadas de acuerdo con su nivel de ingresos, necesidades familiares, espacios y condiciones culturales. Registro ante SHF Agencia Productora de Vivienda Trabajo Comunitario + Asistencia Técnica + Educación Financiera Sociedad Hipotecaria Federal Solución de vivienda + Financiamiento + Subsidio (CONAVI / Estado *) Comunidad Fondeo. Entidades Financieras Fondeo * Apoyos gubernamentales: garantías adicionales, subsidios adicionales, complemento en los créditos. 15

14 b.2) CREDIFERENTE: Atención a los segmentos No Afiliados a la Seguridad Social. CREDIFERENTE busca dinamizar al sector hipotecario para abatir el rezago habitacional, atendiendo dos aspectos: Esquema CREDIFERENTE. Atraer Entidades Financieras. (SSH y Bancos) Mejorar el perfil del acreditado. Seguro de Crédito a la Vivienda Garantía y Contragarantía de primeras pérdidas.* Subsidio adicional al enganche. Subsidio a la prima de SCV. Condiciones generales del crédito. Cobertura del 30% Distribución eficiente de los recursos para maximizar el efecto en la población objetivo. Otorgados por SHF Otorgados por el Gobierno IF * Se considera una Garantía de Primeras Pérdidas de 10% para las viviendas con un valor mayor a $312,000, y una Garantía de 20% para las viviendas con un valor menor a $312,000. Los desarrolladores cubren parte del costo de esta garantía, dicho costo se ajusta con el desempeño de la cartera originada por cada desarrollador. 14

15 b.2) CREDIFERENTE: Atención a los segmentos No Afiliados a la Seguridad Social. Actualmente, las siguientes 7 Entidades Financieras se encuentran operando créditos a través del esquema CREDIFERENTE: BBVA Bancomer, S.A., Institución de Banca Múltiple. Santander, S.A., Institución de Banca Múltiple. Hipotecaria Casa Mexicana, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R. ING Hipotecaria, S.A. de C.V., SOFOL. LI Financiera, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R. Patrimonio, S.A. de C.V., SOFOL. Metrofinanciera, S.A.P.I. de C.V. SOFOM, E.N.R. A la fecha, a través del esquema CREDIFERENTE se han originado 1,549 créditos por un monto de $1,085.4 millones. 15

16 b.2) CREDIFERENTE: Retos del Producto Retos. Solución. 1. Desempeño de Carteras. Experiencia reciente de Entidades Financieras de mal desempeño de estas carteras, sobretodo con los de menor ingreso y mayor dificultad de comprobar ingresos. Se incrementó la garantía del gobierno del 10% al 20% para viviendas inferiores a $312,000 pesos sin incrementar el precio de la garantía. 2. Comprobantes de Ingresos de los acreditados No Afiliados. Inconsistencia en el mensaje. Se consideraron los siguientes formas para Comprobación de Ingresos: Estudio Socioeconómico. Esquema de Ahorro previo y Renta con Opción a Compra. Esquema de Buen Pagador. Renta Pagada. 3. Curva de aprendizaje. Plasmar voluntades de partes en contratos por la intervención de varias instituciones. (Ya resuelto). 4. Necesidad de reducir el pago mensual. 5. Formación de fuerzas de ventas de desarrolladores. Subsidio adicional al enganche. Capacitación por regiones a través de CANADEVI. 16

17 c) Producción de Vivienda Crédito de mediano plazo que las Entidades Financieras otorgan a los Desarrolladores de vivienda para la construcción y edificación de vivienda. Entidad Financiera Desarrollador 17

18 c) Producción de Vivienda De 2003 a 2008, los créditos a la construcción de las SOFOLES y SOFOMES Hipotecarias fueron fondeados totalmente por fuentes de financiamiento privado. $ $ $ $ $ $ $ 0 Líneas de Crédito Otorgadas (Millones de Pesos) ** Este fondeo se cerró en la segunda mitad de En Octubre de dicho año, SHF reactivó los créditos a la construcción. Desde entonces, se han otorgado líneas por $37,045 MDP, de los cuales, se han dispuesto $17,724 MDP. Tradicional. Liquidez. Tipo de Líneas ** Total. Liquidez Tradicional Total $6.000 $5.000 $4.000 Recursos Dispuestos (Millones de Pesos) $3.000 $2.000 $1.000 $ * Cifras al 11 de octubre de **En 2012, SHF estima se firmen $7,350 MDP en líneas de crédito puente. Tradicional. Liquidez. Tipo de Líneas Total. Liquidez Tradicional Total

19 c) Producción de Vivienda: Evolución de los Montos de Crédito Puente: Bancos Los montos de Créditos Puente otorgados por los Bancos Comerciales durante el 2011, decayeron 40.7% en comparación con el 2010; sin embargo, la colocación durante el primer semestre de 2012, fue 28.8% mayor respecto del mismo período de Montos de Créditos Puente otorgados: Bancos *Fuente: AHM Jun Monto Total. $ $ $ $ $

20 c) Producción de Vivienda: Viviendas Registradas en RUV Al primer semestre de 2012, el registro de vivienda Económica, Popular y Tradicional ha caído en comparación con 2011 y La menor producción de vivienda nueva para bajos ingresos se debe principalmente a la falta de financiamiento, a la participación de un menor número de desarrolladores, a que la demanda está siendo cubierta con vivienda usada y al reciclaje de viviendas adjudicadas. Evolución del registro de viviendas en RUV por valor *Fuente: RUV. Se deberá sincronizar la producción de vivienda nueva, con la absorción del inventario de vivienda adjudicada en el sector financiero y su reciclaje con subsidios y precios que afecten la nueva producción. Dicho ajuste, deberá considerar también los cambios en demanda hacia vivienda usada y hacia los segmentos de la población no afiliada a la seguridad social, a través del esquema CREDIFERENTE. Total. 228, , ,565 20

21 c.1) Nuevas Líneas de Crédito Puente. Necesidad de profesionalizar la industria de la construcción de vivienda. Índices de morosidad: 35,0% Índice de Morosidad Puente (Sofoles y Sofomes Hipotecarias*) 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 12,0% 23,8% 32,4% 29,5% 29,1% 10,0% 5,0% 6,2% 0,0% Jun-12. A través del financiamiento promover la profesionalización de empresas constructoras y no de empresarios constructores. Conjuntamente con desarrolladores con empresas constructoras y SSH se diseñaron nuevos productos de crédito para la construcción, más flexibles y en mejores condiciones para ofrecerlos solamente a aquellas desarrolladores que evolucionen sus empresas de acuerdo con un score. Dicho score, evaluará el perfil Comercial, Financiero, Corporativo y Técnico de los Desarrolladores. A través de la profesionalización de la industria de la construcción de la vivienda, el mercado de créditos hipotecarios también se vería beneficiado a través de la profesionalización de notarios, valuadores, agencias de estudios socioeconómicos y verificadores. * Sector: Patrimonio, Hipotecaria Su Casita, ING Hipotecaria, Crédito Inmobiliario, Metrofinanciera, Crédito y Casa, Finpatria, Vértice, Fincasa, Hipotecaria Casa Mexicana, Corporación Hipotecaria, Financiera Independiente, Condesa Hipotecaria, Apoyo Integral Inmobiliario y Fomepade. 21

22 c.1) Nuevas Líneas de Crédito Puente. A partir del análisis del perfil Comercial, Financiero, Corporativo y Técnico de los Desarrolladores, estos recibirán una puntuación que determinará a qué tipo de financiamiento tendrían acceso. No. Productos. Tipo de Financiamiento. Puntaje Mínimo Necesario. 1 Emprendedor. Crédito Puente ofrecido actualmente por SHF Institucional Básico. Revolvente Garantía proyecto Institucional Medio. Revolvente Garantía Proyecto Anticipo mejorado Institucional Plus. Revolvente Garantía diversa sin ministraciones

23 IV. Estrategia SHF d) Coberturas Garantías El objetivo es generar, a través de productos de Garantía, una alternativa de financiamiento para créditos hipotecarios individuales y créditos a la construcción diversificando fuentes de fondeo. El esquema de las garantías se basa en compartir el riesgo con las entidades financieras en mercados o productos que no conocen, para incentivar su participación en los mismos. La garantía puede ir unida a un fondeo o puede manejarse de manera independiente (principalmente con Instituciones de Banca Múltiple). 23

24 30% Cobertura SCV IV. Estrategia SHF d) Coberturas Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV) El SCV es un enaltecedor del crédito a la vivienda que reduce el riesgo crediticio asociado a la eventualidad de incumplimiento de pago a la entidad financiera por parte del acreditado final. Cobertura del 30% del saldo del crédito El SCV cubre la primera pérdida para el beneficiario del seguro, hasta por el 30% del saldo insoluto del crédito, generando accesibilidad para los acreditados que cuentan con poco enganche o permitiendo el acceso al crédito a la vivienda a sectores de la población generalmente no atendidos. 10% 90% Crédito Con SCV 90% * 30% de cobertura = 27% 10% 27% Riesgo SCV-SHF 63% Riesgo Entidad Financiera 24

25 Contenido I. Fundamentales de Mercado. a. Rezago Habitacional. b. Educación Financiera. II. Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., I.B.D. a. Situación Financiera SHF. b. Crédito Total Histórico SHF. III. Estrategia de SHF: a. Expansión de Red de Intermediarios. b. Financiamiento a los Hogares. b.1 Microcrédito y Autoproducción de Vivienda b.2 CREDIFERENTE. c. Producción de Vivienda. c.1 Nuevas Líneas de Crédito Puente. d. Coberturas. IV. Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS). V. Perspectivas. 25

26 IV. DUIS : Migración de un modelo cuantitativo a cualitativo de vivienda Etapa I DUIS Etapa II Rápido crecimiento del sector vivienda generando en algunos casos: 1.Especulación y encarecimiento del suelo. 2.Crecimiento desmedido de las ciudades, ya que sólo encontraron suelo asequible lejos de los centros urbanos para vivienda económica. 3.Altos costos de movilidad a los centros de trabajo, de salud y educativos para los habitantes. 4.Altos costos de los Municipios y Estados para mantener los nuevos Desarrollos Habitacionales. Se crea una Política Pública que fomenta el Desarrollo Urbano Integral Sustentable bajo la siguiente óptica: 1. Define el crecimiento ordenado de las ciudades. 2. Aprovecha el suelo intra-urbano y promueve la verticalidad. 3. Genera más vivienda con infraestructura, servicios y transporte suficiente, mejorando la calidad de vida de las familias. 26

27 27 IV. Proyectos Actuales y Potenciales. Los DUIS han cambiado de ser centros de planeación integral y desarrollo ordenado de viviendas a Polos de Desarrollo Económico. A la fecha, hay nueve proyectos DUIS que han obtenido la certificación. Estos proyectos representan: 338,578 viviendas ,754 personas beneficiadas. Superficie de 9,501 hectáreas. Inversión estimada de $65,437 millones. Adicionalmente, existen diez proyectos potenciales de ser certificados como DUIS, los cuales representarían: 176,763 viviendas. 706,652 personas beneficiadas. Superficie de 6,379 hectáreas. Inversión estimada de $39,770 millones.

28 IV. Agenda 2012 Apoyo, seguimiento y avances de los DUIS certificados. Certificación de al menos 5 de los DUIS en evaluación. Continuar el proceso de Institucionalización respecto a: Canasta de Incentivos. Vocaciones y equipamientos. Participación ciudadana. Tecnologías de Información y Comunicación. Dar continuidad, asegurar los compromisos y fortalecer los incentivos de los DUIS a través de la Comisión Intersecretarial de Vivienda. 28

29 Contenido I. Fundamentales de Mercado. a. Rezago Habitacional. b. Educación Financiera. II. Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., I.B.D. a. Situación Financiera SHF. b. Crédito Total Histórico SHF. III. Estrategia de SHF: a. Expansión de Red de Intermediarios. b. Financiamiento a los Hogares. b.1 Microcrédito y Autoproducción de Vivienda b.2 CREDIFERENTE. c. Producción de Vivienda. c.1 Nuevas Líneas de Crédito Puente. d. Coberturas. IV. Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS). V. Perspectivas. 29

30 V. Perspectivas de SHF Necesidad de cubrir fallas de mercado en los mercados no atendidos con créditos, garantías y seguros a la vivienda: Crédito a la construcción para pequeños y medianos desarrolladores que produzcan vivienda para los segmentos de bajos ingresos. Segmentos de la población en rezago y no afiliados a la seguridad social a través del Esquema CREDIFERENTE. Promover la transición de la industria de la vivienda para que evoluciones a un modelo que se inserte en ciudades sustentables a través de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS). Con ello, las familias que obtengan una vivienda no solamente podrán constituir un patrimonio, sino que además deberán mejorar su calidad de vida. 30