Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Direccion de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administracion de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA R Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA R Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 05 - GUANACASTE 05 - CARRILLO 04 - BELEN SANTA ANA UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA DE LA ESQUINA NOROESTE DE LA PLAZA, 100M SUROESTE Y 1019,60M. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N G-1510035-2011 5.020,00 m2 Identificador Predial 50504018772700 5.020,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 18.087.060,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 18.087.060,00 VALOR EN LETRAS: DIECIOCHO MILLONES OCHENTA Y SIETE MIL SESENTA COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 24 meses 0,00 Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES No posee servicio de agua potable, debido a que la tuberia del AyA no llega hasta el sitio. SÍ Nombre del Perito FREDDY ALVARENGA TINOCO Tipo de Profesional ING. TOPOGRAFO Número de registro IT 17232 Emp. 12460 Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 800880028 SST CONSULTORES Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 11 junio 2018 Fecha informe: 13 junio 2018 Números telefónicos para contacto 8867-3100 // 2642-1561 // 8320-2104 Correo electrónico / Dirección WEB info@sstconsultores.net // lalvarado@sstconsultores.net
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 15.000,00 25.000,00 0,00 0,00 0,00 AREA 5020 1.000,00 0,5871 1000 0,5871 1,0000 1,0000 1,0000 FRENTE 7 20 0,7691 21 0,7622 1,0000 1,0000 1,0000 SERVICIOS 1 1 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 SERVICIOS 2 4 4 1,0000 16 0,6976 1,0000 1,0000 1,0000 TIPO DE VIA 6 6 1,0000 5 0,9374 1,0000 1,0000 1,0000 NEGOCIACION 5% 0,9500 5% 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,4290 0,2780 1,0000 1,0000 1,0000 Valores Homologados 6.434,43 6.949,86 DESCRIPCIÓN AFECTACION Puente FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,4000 Área afectada 1.770,00 m2 Zona de quebrada desaprovechable 0,7500 Área afectada 5.020,00 m2 Puente para acceso al lote VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 6.692 /m2 0,5384 Valor ajustado Área 3.603 / m2 5.020,00 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 3.603,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 18.087.060,00 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES UIS BUSTAMANTE MORENO/SERVIDUMBRE AGRÍCOL CALLE PÚBLICA DE LASTRE LUIS BUSTAMENTE MORENO LUIS BUSTAMANTE MORENO ERVIDUMBRE AGRÍCOLA EN TIERRA SIN MANTENIMIENT CALLE PÚBLICA DE LASTRE E INICIO DE ZANJA TERRENO SIN CONSTRUCCIONES TERRENO SIN CONSTRUCCIONES COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 321.717 1.149.172 148 N 1 2 3 4 5 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Lote de 20x50m, Frente a la propiedad. 15 Oferta 8432-4272 Maria 13/06/2018 MILLONES DE COLONES Coordenadas Este 621.677 Norte 1.149.157 lote de 100m2, sobre la misma via con todos Oferta 8842-4344 Oscar 13/06/2018 los servicos. Coordenadas Este 322.533 Norte 1.149.307 Coordenadas Este Coordenadas Este Coordenadas Este Norte Norte Norte
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino vecinal Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre fino Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 16,94 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono NO Internet por Cable NO Clase social Media Alumbrado NO Jardínes y Parques SÍ a 700 m Clase social zonas cercanas Media Baja Electricidad SÍ Copeguanancaste Transporte Público SÍ a 700 m Densidad poblacional Baja Agua Potable NO Edificios Comerciales SÍ a 700 m Actividad del lugar Señal celular NO Recolección de basura NO TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 700 m Agropécuario - Residencial Medidores instalados CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 47,73 m Nivel sobre calle: 20,00 m Fondo: 116,25 m Pendiente % 4 Relación: 2,43557511 Tipo de vía: 4 Servicios S1 1 S2 4 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia 0,00 m Topografía Ondulada Pendiente Desendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 30,00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Alto Alto FECHA ESTUDIO 11/06/2018 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY OBSERVACIONES Ver anexos
ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 - - - #N/A - - #N/A - - #N/A - - #N/A - TOTAL - - - Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Sistema eléctrico: Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES NO POSEE EDIFICACIONES
COMNETARIOS La propiedad corresponde en apariencia a quinta residencial parte de proyecto de parcelas agrícolas, lote sin acceso físico, por lo que se valora el posible puente a construir o alcantarillado en 7m de frente, ya que aunque posee a lo interno del lote por tres razones fundamentales, existe un zanjo en la calle pública que necesita alcantarillado para accesar por el frente del mismo se estima una inversión de al menos 7millones de colones, a nivel interno del lote dicha quebrada que posee agua sólo en invierno corta el lote en dos partes, creando una zona desaprovechable al frente del lote, ya que deja porción de terreno entre calle pública y quebrada muy angosta y con muchas posibilidades de erosión. En la parte norte del lote, es de topografía plana, con poca vegetación, es el área sin acceso por los motivos mencionados, para habilitar dicho acceso es recomendable la construcción de un puente que se estima en 8.5 millones de colones. La propiedad se encuentra marcada en sus esquinas con postes de concreto, de los cuales los dos del frente están colgando de la cerca, por la erosión que han sufrido por la quebrada los taludes de esta. Con respecto a los servicios, se localizan a 450m del lote, no existe ramal del acueducto en esa distancia, se desconoce si existen intenciones por parte del AyA en ampliar el ramal, posee electricidad al frente, la calle de acceso es preferible para vehículos 4x4, hay que pasar la misma quebrada, la cual no posee alcantarillado ni puente. Los comparables corresponden a dos ofertas en la misma zona de estudio, el primero frente a la propiedad a valorar y el segundo comparable a 50m del cruce de calle a Tamarindo, este cuenta con todos los servicios.
ANEXO FOTOGRÁFICO 1.Perito en el sitio 2. Frente al lote 3. 4. Vértice 2 colgando de la cerca 5. Zanja al frente del Lote 6.Vértice 1 7. paredon don se realizaría el posible acceso. 8.Calle Pública a Belen 9. Calle Pública a el Eden FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
PLANO 6.1
ORTOFOTO 6.2
ESTUDIO DE REGISTRO 6.3
ESTUDIO DE REGISTRO 6.3