INGENIERÍA DE RIESGOS INDUSTRIALES Y AVALÚOS S.A.S AVALÚO DE RECONSTRUCCIÓN CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE DE ENGATIVA PROPIEDAD HORIZONTAL ABRIL 8 DE 2017
TABLA DE CONTENIDO 1. INFORMACIÓN GENERAL DEL AVALÚO 3 2. RESULTADOS AVALUO DE ÁREAS COMUNES 4 3. DEFINICIONES 7 4. PARÁMETROS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACIÓN DEL AVALÚO 8 4.1. CONDICIONES GENERALES DEL SECTOR 8 4.1.1. LOCALIZACIÓN 8 4.1.2. SERVICIOS PÚBLICOS 8 4.2. CONDICIONES PARTICULARES 8 4.2.1. VIAS ZONALES 8 5. ÁREAS CONSTRUIDAS Y TERRENO 9 6. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN 9 6.1. DESCRIPCIÓN GENERAL 9 6.2. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LA CONSTRUCCIÓN 11 7. BIENES COMUNES NO ESENCIALES 14 7.1 PORTERÍAS 14 7.2 EDIFICIO COMUNAL 1 14 7.3 EDIFICIO COMUNAL 2 15 8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE RECONSTRUCCIÓN 15 9. MAQUINARIA Y EQUIPO 17 10. EQUIPO ELÉCTRICO Y ELECTRÓNICO 18 11. OBSERVACIONES 19 2
1. INFORMACIÓN GENERAL DEL AVALÚO NOMBRE CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE DE ENGATIVA DIRECCIÓN Carrera 116 B No. 70 A 54 NIT 900.583.193-9 CIUDAD Y DEPARTAMENTO Bogotá, DC. LOCALIDAD 10 Engativá ESTRATO 2 Dos URBANIZACIÓN Santa Teresita USOS Residencial. RÉGIMEN PROPIEDAD HORIZONTAL ESCRITURA No. 01004 del 25 de Abril de 2012, Notaria 42. MATRICULAS INMOBILIARIAS 50C 1359207 50C 1359205 LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN No. 11-3-0450 del 1 de Junio de 2011 No. 12-3-0126 del 6 de Febrero de 2012 AÑO DE CONSTRUCCIÓN 2012. APARTAMENTOS 626 Unidades. ADMINISTRADOR Aldo Montoya. FECHA DE INSPECCIÓN Abril 4 de 2017. OBJETO Avalúo a Valor de Reconstrucción de los bienes comunes de las edificaciones, Maquinaria y Equipo eléctrico y electrónico, para efectos de Seguro, de acuerdo a la ley 675 de Agosto de 2.001 y al reglamento de Propiedad Horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE DE ENGATIVA. FECHA INFORME Abril 8 de 2017. INSPECTOR AVALUADOR REVISADO POR OSCAR GUEVARA RNA CC 01-3998 Ing. CARLOS ALBERTO MORA MORA. RNA C 01 404 VALOR TOTAL AVALUO ÁREAS COMUNES $ 49.565.596.068,76 3
2. RESULTADOS AVALUO DE ÁREAS COMUNES TIPO DE ACTIVO Valor total construido áreas comunes y privadas. Estructura, muros, fachadas y demás capítulos de construcción Valor total construido áreas comunes: Portería, salon comunal, ludoteca Valor total construido áreas comunes libres: (Circulaciones peatonales, vehiculares y zonas verdes) VALOR ÁREAS COMUNES EN PESOS COLOMBIANOS $ 49.009.793.000,00 $ 212.977.028,28 $ 342.826.040,48 VALOR ÁREAS PRIVADAS VALOR TOTAL ÁREAS COMUNES $ 49.565.596.068,76 MAQUINARIA Y EQUIPO $ 86.119.878,00 EQUIPO ELÉCTRICO Y ELECTRÓNICO $ 16.139.300,00 VALOR TOTAL AVALÚO $ 49.667.855.246,76 $ 9.575.116.252,48 Nota: El valor de reconstrucción de área Privada, corresponde a los acabados descritos en el proyecto de división, contemplados en la escritura (muros divisorios, pisos, enchapes, instalaciones eléctricas e hidráulicas y otros). Estructura y Cimentación Estructura $ 11.974.755.800 Cimentación $ 5.132.038.200 El valor de estructura y cimentación, van incluidos en el valor total de áreas comunes. AVALUO POR BLOQUE No. De Bloque Avalúo Áreas Comunes Avalúo Áreas Privadas Bloque 1 Int. 1 y 2 $ 3.444.777.782,75 $ 673.011.365,99 Bloque 2 Int. 3 y 4 $ 3.444.777.782,75 $ 673.011.365,99 Bloque 3 Int. 5, 6, 7 y 8 $ 7.515.878.798,72 $ 1.468.388.434,89 Bloque 4 Int. 9, 10, 11 y 12 $ 7.515.878.798,72 $ 1.468.388.434,89 Bloque 5 Int. 13, 14, 15 y 16 $ 7.515.878.798,72 $ 1.468.388.434,89 Bloque 6 Int. 17, 18, 19 y 20 $ 7.515.878.798,72 $ 1.468.388.434,89 Bloque 7 Int. 21, 22, 23 y 24 $ 6.889.555.565,50 $ 1.346.022.731,98 Bloque 8 Int. 25,26 y 27 $ 5.167.166.674,12 $ 1.009.517.048,98 TOTAL $ 49.009.793.000,00 $ 9.575.116.252,48 4
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3. DEFINICIONES REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. EDIFICIOS: Construcción sobre uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios, levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de los bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce, o explotación de los bienes de dominio particular. BIENES COMUNES ESENCIALES: Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel. Bienes comunes NO esenciales son aquellos que no se encuentran descritos en el concepto anterior, tales como; el parqueo de visitantes, el salón comunal y zonas de recreo. VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO: Es el valor a precios de la fecha de inspección de volver a construir un inmueble de iguales características al inspeccionado. Es el valor a precios de la fecha de la inspección de maquinaria y equipo, de características iguales o análogas al bien inspeccionado. 7
4. PARÁMETROS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACIÓN DEL AVALÚO Para la elaboración del avalúo se han tenido en cuenta las condiciones generales del sector y las particulares ó especificas del inmueble. 4.1. CONDICIONES GENERALES DEL SECTOR 4.1.1. LOCALIZACIÓN Está localizado al occidente de la ciudad de Bogotá, localidad 10 de Engativá de la urbanización Santa Teresita. Localización del predio 4.1.2. SERVICIOS PÚBLICOS Cuenta con los servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas natural, teléfono, recolección de basuras y el servicio de transporte público; satisfaciendo la demanda del sector. 4.2. CONDICIONES PARTICULARES 4.2.1. VIAS ZONALES La vía de acceso directo es la Carrera 116 B, cerca está la Calle 70 A. Vías en buen estado de mantenimiento. 8
5. ÁREAS CONSTRUIDAS Y TERRENO Topografía : Plana Área del Lote 17.939,37 Total construido estructuras privadas 28.926,72 Total construido estructuras comunes 3.350,72 Total Estructuras 32.277,44 Área Portería, salón comunal, ludoteca 234,68 Área libre total (Circulaciones peatonales, vehiculares y zonas verdes) 3.777,61 Total construido 36.289,73 Datos obtenidos de la Escritura No. 01004 del 25 de Abril de 2012, Notaria 42. 6. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN 6.1. DESCRIPCIÓN GENERAL El conjunto está compuesto por 8 bloques constructivos de 2, 3, y 4 interiores en edificios de 6 pisos para un total de 27 interiores y 626 apartamentos. Tiene la portería en el acceso principal al conjunto en construcción independiente; garajes en el primer nivel unos descubiertos otros cubiertos, vías vehiculares, cuartos de bombas, subestación eléctrica, cuarto de basuras, salón comunal, ludoteca también en construcciones independientes y cuenta con un local adaptado para comercio. Acceso al interior Acceso peatonal Acceso vehicular 9
Muros internos Muros internos Zonas verdes Bloques de vivienda Parqueos Fachadas Linderos Consignados en el texto de la Escritura No. 01004 del 25 de Abril de 2012, Notaria 42. Norte: Humedal Sur: Casas Oriente: Humedal Occidente: Carrera 116B Vecindades Lindero norte Lindero occidental 10
6.2. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LA CONSTRUCCIÓN Estructura y cimentación Placas en concreto y mampostería estructural. Fachadas La fachada es en Bloque a la vista, ventanería en aluminio y vidrio y balcones en concreto. Fachada Puntos fijos Tiene pisos en gres y gravilla lavada con muros en bloque. Las puertas de acceso a las unidades de vivienda son metálicas. Halles de Puntos Fijos Halles de Puntos Fijos Halles de Puntos Fijos 11
Escaleras Las escaleras son en gres y gravilla lavada con baranda en tubo metálico. Escaleras Escaleras Pisos Circulación vehicular con pisos en asfalto; pisos internos de los interiores en gres y gravilla lavada. Circulación Vehicular Halles de Puntos Fijos Carpintería metálica Puerta de ingreso vehicular, puertas de cuartos de máquinas, ventanería, barandas escaleras. Cuartos de maquinas Ingreso vehicular 12
Carpintería en madera Puertas comunales. Puertas comunales Puertas comunales Es en teja y canaleta de asbesto cemento. Cubiertas Cubierta Cubierta 13
7. BIENES COMUNES NO ESENCIALES 7.1 PORTERÍAS El conjunto tiene las portería en el acceso principal; la peatonal con recepción y la vehicular; ambas en construcción independiente en bloque; la vehicular con cielorraso en concreto, muros en bloque y piso en gres, cuenta con un baño; la portería peatonal tiene pisos en cerámica con muros en estuco, pañete y pintura. Portería Recepción Portería vehicular Recepción 7.2 EDIFICIO COMUNAL 1 En esta construcción de un piso encontramos: la tienda, un bicicletero, salón comunal y cuarto de bombas. Tienda Edificio comunal Salón comunal 14
7.3 EDIFICIO COMUNAL 2 En esta construcción de dos pisos y un sótano donde encontramos: la ludoteca, cuarto de bombas, bicicletero, salón comunal y la oficina de administración. Administración Edificio comunal Salón comunal 8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE RECONSTRUCCIÓN Una vez efectuada la inspección a las instalaciones, se procedió a correlacionar todos los factores internos y externos que inciden en la determinación del valor de reconstrucción a nuevo, con precios de materiales, obra de mano auxiliar y especializada a la fecha de realización de la inspección. Con base a lo dispuesto en la resolución No. 620 de Septiembre de 2008 que establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la ley 388 de 1997 de acuerdo con los parámetros del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Además se consultó por medio de publicaciones especializadas como Construdata 182 y las bases de datos de nuestra empresa Ingeniería de Riesgos Industriales IRI. 15
AVALUO AREAS COMUNES Descripción % áreas comunes % áreas privadas Preliminares, descapote, excavación, retiro escombros y replanteo Desagües, instalaciones subterráneas, tuberías, cajas de inspección 0,30% 0,40% Muros 3,80% Pañetes 4,30% Estructura y cimentación 29,20% Cubiertas 2,40% Pisos 8,50% Enchapes y Accesorios 0,04% Hidráulica y sanitaria 8,40% Eléctrica 6,60% Carpintería en Madera 0,01% Carpintería metálica 4,30% Vidrios 0,20% Pintura 4,50% Varios (remates) 1,70% Equipo y herramientas 3,00% Administración Obra 6,00% TOTAL 83,66% 16,34% VALOR ÁREAS COMUNES $ 49.009.793.000,00 $ 9.575.116.252,48 VALOR M² para áreas comunes $ 1.815.042,00 Valor total construido áreas comunes y privadas. Estructura, muros, fachadas y demás capítulos de construcción VALOR M² para áreas comunes, bajo cubierta $ 907.521,00 Valor total construido áreas comunes: Portería, salon comunal, ludoteca VALOR TOTAL 2 $ 212.977.028,28 VALOR M² para áreas comunes libres $ 90.752,10 Valor total construido áreas comunes libres: (Circulaciones peatonales, vehiculares y zonas verdes) VALOR TOTAL 3 $ 342.826.040,48 32.277,44 Por escritura 234,68 Por escritura 3.777,61 Por escritura VALOR TOTAL ÁREAS COMUNES $ 49.565.596.068,76 $ 9.575.116.252,48 16
9. MAQUINARIA Y EQUIPO En desarrollo de la inspección, se observaron los siguientes equipos o maquinaria: Activo Cantidad Valor unitario en pesos colombianos Valor total en pesos colombianos Bomba de 3,0 Hp 1 $ 1.301.741,00 $ 1.301.741,00 Botonera bomba 1 $ 400.000,00 $ 400.000,00 Bombas de suministro de 10 Hp 4 $ 8.239.322,00 $ 32.957.288,00 Tableros de control 3 $ 2.700.000,00 $ 8.100.000,00 Bomba de Red de 10 Hp 1 $ 8.239.322,00 $ 8.239.322,00 Bomba Jockey de 3,0 Hp 1 $ 1.301.741,00 $ 1.301.741,00 Bombas de suministro de 7,5 Hp 3 $ 6.179.492,00 $ 18.538.476,00 Tanque hidro flo 200 Lts 2 $ 1.098.240,00 $ 2.196.480,00 Hidrantes 5 $ 1.706.466,00 $ 8.532.330,00 Panel cerca eléctrica 1 $ 975.000,00 $ 975.000,00 Cerca eléctrica 1 $ 3.577.500,00 $ 3.577.500,00 Total maquinaria y equipo $ 86.119.878,00 Bombas de suministro Tableros de control Tanque Hidro Flo Hidrantes Panel cerca eléctrica Cerca eléctrica 17
10. EQUIPO ELÉCTRICO Y ELECTRÓNICO En el momento de la visita se observaron los siguientes equipos: Activo CCTV con 27 cámaras, 2 monitores, 2 DVR's Cantidad Valor unitario en pesos colombianos Valor total en pesos colombianos 1 $ 13.519.300,00 $ 13.519.300,00 Lector Biométrico 1 $ 400.000,00 $ 400.000,00 Computador 1 $ 1.800.000,00 $ 1.800.000,00 Impresora multifuncional 1 $ 420.000,00 $ 420.000,00 Total equipo electrónico $ 16.139.300,00 Cámaras Monitores DVR s Biométrico Computador Multifuncional 18
11. OBSERVACIONES El avalúo se practicó con base en la técnica de reposición para equipos, muebles y enseres y de reconstrucción para áreas comunes según disposiciones del Decreto 1420 del 24 de Julio de 1998 y la resolución 620 de Septiembre de 2008; analizando áreas comunes construidas del predio, costos y valores estimados de reconstrucción. En el avalúo no está implícito lo que no aparece como tal De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente Avalúo tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Según el artículo No.3 del capítulo 1, titulo 1 del nuevo régimen de propiedad horizontal, decretado en la ley 675 de 2001, define textualmente como bienes/áreas comunes las partes del edificio o conjunto que facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular donde se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para el aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas, y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. Además, en el Art.15, parágrafo 2º del capítulo IV de la misma Ley, muestra la obligatoriedad de los Edificios o Conjuntos de la constitución de pólizas de seguro que cubra los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes de que trata la misma ley. Nota: Los valores de equipo eléctrico, electrónico y maquinaria son basados en datos generales, estos pueden ser revisados con proveedores propios del Conjunto. Nota: El valor de M2 es basado en el costo total de reconstrucción. Costos directos: exclusivos del trabajo de campo, incluyendo administración directa de obra (residente, maestro, herramientas, etc.) Costos indirectos: Impuestos, garantías, conexión de servicios públicos, honorarios etc. Costo total: Suma de los costos directos e indirectos. No se incluyen costos financieros, de comercialización y venta, de gerencia de proyecto ni de lote. 19
NORMA DE SISMORESISTENCIA Las normas sismo resistentes presentan requisitos mínimos que, en alguna medida, garantizan que se cumpla el fin primordial de salvaguardar las vidas humanas ante la ocurrencia de un sismo fuerte. No obstante, la defensa de la propiedad es un resultado indirecto de la aplicación de las normas, pues al defender las vidas humanas, se obtiene una protección de la propiedad, como un subproducto de la defensa de la vida. De acuerdo a lo anterior en caso de una reconstrucción se debe aplicar la NSR 10. Teniendo en cuenta estas consideraciones, el valor del M2 de reconstrucción incluye las especificaciones correspondientes al Reglamento técnico de instalaciones eléctricas y al código antisísmico NSR 10. ING. CARLOS ALBERTO MORA OSCAR GUEVARA RNA C 01 404 RNA CC 01-3998 20