Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES 214-11602058871800-2018-U PROPÓSITO DEL AVALÚO BIENES TEMPORALES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 01 - SAN JOSE 16 - TURRUBARES 02 - SAN PEDRO SAN PEDRO UBICACIÓN DEL BIEN REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N SJ - 1851439-2015 7.392,00 m2 Identificador Predial 11602058871800 7.392,00 m2 certificado catastral 0,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía VALOR DEL TERRENO 42.141.792,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 42.141.792,00 VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A CUARENTA Y DOS MILLONES CIENTO CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS COLONES 00/100 36 meses 0,00 DIRECCIÓN EXACTA DESARROLLO LA POSADA DEL SOL, SOBRE RUTA NACIONAL 137, TERRENO NUMERO 125( DEL ACCESO PRINCIPAL 150 M SUR - 220 M OESTE Y 350 M AL NOROESTE, SOBRE MARGEN DERECHO. AVALÚO Ámbito mínimo de mercado potencial SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ SE ACEPTA ÚNICAMENTE EN EL ENTENDIDO QUE ES UN BIEN PARA VENTA BANCARIA SIN EMBARGO EL SUJETO PRESENTA UNA LIQUIDEZ SUMAMENTE BAJA Y ES PROBABLE QUE TENGA MUY POCOS COMPRADORES( ZONA, ENTORNO, SERVICIOS, MERCADO ES OBSERVACIONES LIMITADO). ES UN DESARROLLO DE QUINTAS EN ABANDONO POR EL DESARROLLADOR GENERALES QUE, DESDE SU CONSTRUCCIÓN, HA NEGOCIADO POCOS TERRENOS. SITIO ES AISLADO Y CON DIFICULTAD DE SERVICIOS DE PRIMER ORDEN.( SERVICIOS ESPECIALIZADOS A 30 MINUTOS EN ORITINA CENTRO) Zonal Nombre del Perito ESTEBAN FERNANDO NÚÑEZ SUAREZ Tipo de Profesional INGENIERO CIVIL Número de registro IC- 15412 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 2-0559-0762 Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 19 junio 2018 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB Fecha informe: 2444-1205//8923-9233 efnunez@cfia.or.cr /// estnunsu@hotmail.com perito PERSONA FÍSICA 20 junio 2018
Características AVALÚO DEL TERRENO 214-11602058871800-2018-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 5.740,00 10.221,00 6.669,22 AREA 7392 6.000,00 0,9335 7300 0,9959 5218 0,8914 0,0000 0,0000 NIVEL 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 FRENTE 52,42 50 1,0119 51,5 1,0044 40 1,0699 1,0414 ###### FONDO 142,15 120,00 1,0000 141,74757 1,0000 130,45 1,0000 1,0000 1,0000 FORMA REG REG 1,0000 REG 1,0000 REG 1,0000 1,0000 1,0000 PENDIENTE % 25 25 1,0000 25 1,0000 25 1,0000 1,0000 1,0000 UBICACIÓN 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 SERVICIOS 1 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0,9139 0,9139 SERVICIOS 2 15 15 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 1,0000 TIPO DE VIA 6 6 1,0000 6 1,0000 6 1,0000 1,0000 1,0000 F. negociación x SI 0,8500 SI 0,6000 NO 1,0000 0,8000 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,8029 0,6002 0,9538 0,0000 Valores Homologados 4.608,52 6.134,40 6.360,91 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,0000 Área afectada 0,00 m2 0,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 5.701 /m2 1,0000 Valor ajustado Área 5.701 / m2 7.392,00 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 5.701,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 42.141.792,00 LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE INMOBILIARIA VAROJAS DE TURU S.A. PROYECTOS M CASTRO INC S.A. SERVIDUMBRE AGRICOLA Y OTRO LOTE SIN EDIFICACIONES LOTE SIN EDIFICACIONES SERVIDUMBRE ADOQUINADO OESTE INMOBILIARIA VAROJAS DE TURU S.A. LOTE SIN EDIFICACIONES COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 450121 1092498 349 9 450075 1092469 342 11 450010 1092570 355 12 450280 1092410 358
Página: 2 N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta 8894-0557 / 2419-0123 20/06/2018 1 Lote similar al que se valora, DENTRO DEL MISMO PROYECTO DE LOTIFICACIÓN, VENDE DESARROLLADOR SR MARIANO VARGAS Coordenadas Este 450215 Norte 1091920 2 Lote similar al que se valora, DENTRO DEL MISMO PROYECTO DE LOTIFICACIÓN, VENDE ANA ELENA REYES ( NEGOCIABLE ) se considera venta especulativa Oferta 8316-8282 20/06/2018 Coordenadas Este 450418 Norte 1091867 Base de Datos 8423-5166 10/01/2018 3 Lote similar al que se valora, lote numero 17, base de datos BNCR OFICINA DE BIENES, información de depositario JUDICIAL PUNTARENAS, SR CARLOS Coordenadas Este 450526 Norte 1092025 4 5
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA 214-11602058871800-2018-U Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Terciaria Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Adoquín Cuneta SÍ Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 7,00 m Cordón SÍ Acera NO ACCESO A LA FINCA Servidumbre DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ COPESANTO Internet por Cable NO Clase social Media Alumbrado NO Jardínes y Parques NO Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ COPESANTO Transporte Público NO Densidad poblacional Baja Agua Potable SÍ ASADA Edificios Comerciales NO Actividad del lugar Señal celular SÍ VARIOS Recolección de basura NO TV por Cable NO Edificios públicos / comunales NO RESIDENCIAL/ AGRICOLA Medidores instalados Sólo Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 52,42 m Nivel sobre calle: 1,00 m Fondo: 142,15 m Pendiente % 25 Relación: 2,71175124 Tipo de vía: 6 Servicios S1 1 S2 15 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Ondulada Pendiente Ascendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 46,00% Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento NO NO Ninguno Ninguno AFECTACIONES DEL BIEN FECHA ESTUDIO GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 15/06/2018 NO HAY OBSERVACIONES
Página: 3 Terreno de uso habitacional, quebrado y ondulado con pendientes que van desde el 5 y hasta el 25%,aprovechamiento general del sujeto al 60-70 % en obras de infraestructura, todos los servicios al frente del inmueble // corresponde a parcelamiento agrícola, dentro de desarrollo denominado La Posada del Sol. Dicho desarrollo, no se ha vendido o negociado desde su concepción (18-20 años) por lo que son pocas las viviendas en el entorno dentro del desarrollo y existe una gran cantidad de oferta de terrenos similares. El suscrito considera un bien de dificil colocación debido a las dificultades de acceso a servicios de todo tipo ( mismos en Orotina a 25 km del sujeto ) // se encuentra a la fecha lleno de maleza( montañoso) y requiere limpieza general del terreno // algunas secciones del desarrollo fueron abandonadas por el desarrollador./ se recomienda al BNCR solicitud de disponibilidad de agua, eléctricidad y uso de suelo del inmueble para verificar que condiciones mantiene para desarrollo de infrestructura.
Página: 4 Forma de explotación AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES 214-11602058871800-2018-U CONSTRUCCIONES Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 #N/A - #N/A - #N/A - #N/A - TOTAL - - Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR
Página: 4 VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE ESTADO VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 214-11602058871800-2018-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: no aplica Número permiso construcción: no aplica Documentos de construcción adicionales: no aplica Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Estructura Sistema eléctrico: Paredes Entrepiso Entubado Conduit SI TOTAL Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Ubicación No Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: no se valoran obras ADICIONALES o complementarias PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES
Página: 5 Terreno sin edificaciones a la fecha de la presenta valoración.
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO frente del terreno valorado 214-11602058871800-2018-U perito valuador al frente servidumbre agricola frente al desarrollo Posada del Sol terreno delimitado por topografo, lote 125 condiciones internas de terreno FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
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Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO lote valorado, izquierda, esta sobre ramal principal de servidumbre 214-11602058871800-2018-U referencia, poste de tendido eléctrico al frente del terreno Condiciones de maleza en servidumbre adoquinado, existen secciones de servidumbre dentro del desarrollo que ya no existen
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Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO PLANO CATASTRO 214-11602058871800-2018-U
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Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO REGISTRO PUBLICO 214-11602058871800-2018-U
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