Políticas de Operación Hipoteca con Servicios Objetivos del programa Incrementar la eficiencia en la recaudación del impuesto predial y usar los recursos recaudados para la mejora de los servicios públicos, equipamiento e infraestructura urbana. Contribuir a generar mejores condiciones en el entorno urbano de las viviendas, así como promover su conservación para favorecer el incremento del valor patrimonial y mejorar la calidad de vida de nuestros acreditados. En qué consiste El acreditado de manera voluntaria acepta pagar vía nómina junto con la mensualidad de su crédito el impuesto predial y las cuotas de conservación. Los recursos obtenidos se aplican en la mejora de los servicios públicos y en la conservación de áreas comunes. Este producto tiene dos vertientes Impuesto predial: aplica en aquellos municipios interesados en participar y que tengan volúmenes importantes de originación de créditos del instituto Cuotas de conservación: aplica en los conjuntos habitacionales que están inscritos en el programa por parte del desarrollador. Requisitos generales IMPUESTO PREDIAL Para que un derechohabiente pueda tramitar un crédito que incluya el pago del impuesto predial es necesario: 1. Que el municipio en donde se desea comprar la vivienda se encuentre interesado en participar y firme convenio de colaboración con el Infonavit.
2. Que el municipio firme contrato con el tercero consolidador, 1 que se encargará de conciliar las cuotas y entregar reportes al municipio. 3. Que el municipio apoye en las acciones de recuperación de vivienda y otorgue descuentos en multas y recargos de predial de vivienda recuperada (PAE: Proceso Administrativo de Ejecución, firmado o en gestión) 4. Que el municipio destine recursos para: Mejorar los servicios públicos, equipamiento e infraestructura urbana de su jurisdicción. Cumplir con los planes de acción acordados en el Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (PCMV) 5. Que el acreditado acepte de forma voluntaria el producto de crédito Hipoteca con servicios en la vertiente de predial. 6. Que se trate de un crédito de nueva originación destinado a la compra de vivienda nueva o usada. 7. Que el acreditado cuente con relación laboral vigente. 1 Tercero Consolidador es un procesador de datos masivos, provee servicios de punto de encuentro y estandarización de sistemas para la información de municipios y del Infonavit u otras instituciones financieras. El Tercero Consolidador no realiza labores de cobranza ni tampoco atiende al acreditado de forma directa en sus instalaciones.
Modelo de operación 1 Municipio con PAE se adhiere al programa; inicia originación de créditos 2 3 Tercero consolidador realiza una validación catastral de créditos que Infonavit origina Tercero consolidador confirma cuentas inscritas al programa y monto de predial por recaudar 6 5 4 Infonavit recibe amortización (crédito más predial) bimestral y dispersa pagos validados a municipio Patrón recibe notificación y retiene descuento por amortización (crédito y predial) Infonavit emite notificación para retención patronal 7 Municipio recibe recursos e invierte en servicios públicos, equipamiento e infraestructura Premisas Al momento de originarse los créditos, las viviendas no presentan adeudo de predial. Las cuentas inscritas correspondientes al Municipio de Tijuana, generan pagos de predial hasta el año siguiente a la originación. Existe un desfase de un bimestre entre notificación de retención patronal e inicio de recaudación. Bimestralmente, el tercero consolidador valida los pagos de predial recibidos por el Infonavit; administra y concilia pagos hechos al municipio. Tercero consolidador actualiza anualmente montos de cobro de predial (nuevos créditos, predial actualizado más adeudos), con lo que se genera la recaudación dinámica.
Descripción del proceso a) Inscripción alta de cuentas. El trabajador debe firmar, adicionalmente a la solicitud de inscripción de crédito, la carta de aceptación para la retención del impuesto predial (Carta de Instrucción Irrevocable). En casos de crédito conyugal, este servicio sólo aplica para el titular, de manera que sólo éste debe presentar el formato firmado con la solicitud. En la Carta de Instrucción Notarial se indica el modelo de escritura que corresponda al tipo de producto y a ésta se le añade el uso de la adenda # 41. Las primeras cuentas se inscriben durante el primer año de adhesión del municipio al programa. El alta de cuentas se hace independientemente del mes en que se genere el crédito del año en curso. En la mayoría de los casos las cuentas presentan un saldo de $0 de adeudo de predial al momento de su inscripción (del año o del bimestre). Esto provoca que las cuentas nuevas inscritas en el año X, no tributen o no generen pagos hasta el año inmediato posterior. El tercero consolidador compara exhaustivamente la información de la propiedad de las cuentas que el Infonavit envía para inscripción al programa y la información oficial que registra el municipio sobre dicha propiedad para confirmar su validez: Ubicación, clave catastral, predio adecuado, etcétera. Impuesto predial correspondiente, adeudos de predial. El tercero consolidador notifica al Infonavit las cuentas que pasan el proceso de inicio de validación y sobre su información del impuesto predial a pagar; también informa sobre las cuentas que fueron excluidas para notificar a los acreditados correspondientes.
En caso de existir un monto de predial a cobrar en el primer año, el tercero consolidador notifica al Infonavit sobre el monto total a recaudar para proceder con la notificación inmediata al patrón. b) Cálculo de factores de cobro con predial incluido. El tercero consolidador notifica al Infonavit el monto total a cobrar por concepto de impuesto predial para cada crédito / propiedad inscrito en el programa, con la información de la base de datos que cada municipio le proporciona al tercero consolidador. Cálculo anual. Cálculo bimestral. Cálculo ajustado según fecha de inscripción o bimestres transcurridos. La notificación del tercero consolidador al Infonavit se hace en el momento de la alta inicial del crédito en el programa, así como durante los primeros días de cada año (que es cuando los municipios actualizan y publican sus valores catastrales y de impuesto predial). Los montos reportados se integran por el impuesto predial del año en turno para las cuentas nuevas, así como el monto predial del año en turno más cualquier adeudo o remanente pendiente de ejercicios anteriores para aquellas cuentas que llevan varios años participando. Esto permite el efecto de recaudación dinámica, que significa que las cuentas activas siempre se estarán poniendo al corriente con el predial, independientemente de haber sufrido retrasos en la ejecución de sus pagos o de haber reportado pagos parciales en alguno de los bimestres transcurridos. El tercero consolidador tiene la capacidad de notificar al Infonavit cualquier cambio o ajuste en los montos a cobrar-pagar por cada una de las propiedades en cualquier momento: Mensual, bimestral, semestral, anual.
c) Recaudación: inicio y desarrollo. Infonavit toma los montos reportados por el tercero consolidador y envía notificaciones al patrón. Se observa un retraso o demora natural del primer bimestre entre la emisión de dicha notificación de cobro y la aplicación por parte del patrón, pero no debe generar problema al tenerlo contemplado en el cálculo de la fórmula del impuesto predial a recaudar bimestralmente por parte del tercero consolidador. El tercero consolidador hace cualquier tipo de ajuste y cálculo según la fecha de inscripción. Si una cuenta inscrita en junio del año X presenta saldo, el tercero consolidador lo reporta X / 3 o bien X / 2, para que el Infonavit alcance a recaudar el predial en el periodo normal de los 6 bimestres de ese año. 2 Al inicio del siguiente año, el tercero consolidador actualiza sus cálculos y notifica al Infonavit que el nuevo monto a descontar bimestralmente es la cantidad compuesta por X / 5, o como el Infonavit lo determine. El patrón recibe el factor de cobro y da inicio a la retención de los montos especificados. Cuando llega el pago bimestral al través del SUA (Sistema Único de Autodeterminación), el Infonavit recibe los recursos por parte de los patrones y lleva a cabo los procesos de validación y aseguramiento de calidad de Información en conjunto con el tercero consolidador para programar el pago al municipio. d) Entrega de recursos al municipio. 2 Se propone 30 de junio como fecha límite para enviar cobros de predial durante el mismo año de generación del crédito.
El tercero consolidador valida y concilia la información de las propiedades y los recursos captados (revisa de nuevo la base de datos municipal contra la base de datos del Infonavit). Una vez validada la información, el tercero consolidador genera un archivo de pago correspondiente (y lo envía al Infonavit) a fin de hacer la dispersión del pago al municipio. Infonavit genera la dispersión consolidada (muchas cuentas en un solo pago) de recursos al municipio. El tercero consolidador recibe la información de la transacción y la notifica y concilia con el municipio; asimismo, coordina la aplicación individualizada de los pagos. El tercero consolidador coordina la emisión y recibe copia electrónica digitalizada de los recibos de pago para cada propiedad/crédito. El municipio genera en papel el recibo original de la aplicación de cada pago, y lo resguarda para consulta o entrega presencial al acreditado. El tercero consolidador atiende solicitudes del Infonavit respecto a la consulta de algún recibo de pago o caso particular de abono de predial de alguna cuenta. Derechos y obligaciones de las partes Tercero consolidador Ser una empresa con probada experiencia en la administración y dispersión de pagos de predial a nivel municipal. Proporcionar información de propiedades participantes, incluyendo montos de predial anual validados de forma electrónica, con base en los estándares de calidad establecidos por el Infonavit. Apoyar con la conciliación de las cuentas entre municipio e Infonavit en cada proceso de pago. Entregar periódicamente al Infonavit comprobantes individuales de pago.
Contar con la infraestructura y organización necesarias para proveer de servicio a los acreditados y de interconexión con los sistemas de información de Infonavit. Municipio Firmar convenio de colaboración con el Infonavit. Firmar contrato con el tercero consolidador. Apoyar en las acciones de recuperación de vivienda y otorgar descuentos en multas y recargos de predial en vivienda recuperada (PAE). Destinar recursos para: o Mejorar los servicios públicos. o Cumplir con los planes de acción acordados en el PCMV. Recibir de forma bimestral por parte del tercero consolidador reportes de los importes recaudados. Recibir de forma bimestral los recursos recaudados por concepto de impuesto predial. Generar y entregar al tercero consolidador los comprobantes individuales del pago recibido de forma bimestral. Infonavit Firmar convenio de colaboración con el municipio. Incorporar dentro de la notificación patronal, el importe del impuesto predial para que se descuente vía nomina al trabajador. Recaudar los importes correspondientes al impuesto predial de forma bimestral y hacer entrega de los recursos al tercero consolidador para su administración y dispersión.
Informar al tercero consolidador sobre la baja de los trabajadores al programa, ya sea por falta de relación laboral o bien a solicitud del propio trabajador. Emitir un informe de pagos para el trabajador en el que se reflejen los importes de predial que han sido descontados y enterados al municipio. Contar con un canal de atención para los trabajadores que participan o están interesados en participar en el programa. Trabajador Conocer a través del Resumen de pagos por servicios los importes de predial que le han sido descontados de su salario y enterados al municipio. Solicitar sus comprobantes de pago de predial cuando lo requiera. Contar con un canal de atención para las dudas, aclaraciones o quejas sobre la aplicación del programa. Regla de proporcionalidad predial Distribuir el pago recibido por predial y por el crédito de forma proporcional cuando la factura del predial sea igual o menor a los $250 bimestrales y cuando el pago total recibido sea igual o mayor al 10% de la factura ALS del crédito. El pago del predial tendrá el último lugar en la prelación de pagos cuando la factura del predial exceda $250 bimestrales o cuando el pago total recibido sea menor al 10% de la factura ALS del crédito (primero se buscará cubrir el 100% del crédito. Si existe algún excedente, se aplicará al pago del predial). Se analizará el comportamiento de pagos de los últimos 3 bimestres, y en caso de que el promedio de los pagos sea menor al 75%, se darán de baja estos créditos del programa.
Sólo predial Esperado Real Dispersión: Proporcionalidad Crédito $ 1,000 81% $ 100.81 Predial $ 240 19% $ 24.19 100% $ 125.00 $ 1,240 $ 125 12.5% Esperado Real Dispersión: Última prelación Crédito $ 1,000 $ 125.00 Predial $ 260 $ - Total: $ 125.00 $ 1,260 $ 125 12.5% Esperado Real Dispersión: Última prelación Crédito $ 1,000 $ 99.00 Predial $ 240 $ - Total: $ 99.00 $ 1,240 $ 99 9.9% CUOTA DE CONSERVACIÓN Requisitos generales Para que un derechohabiente pueda tramitar un crédito que incluya el pago de una cuota de conservación es necesario: Que el desarrollo en donde desea adquirir la vivienda se encuentre inscrito dentro del programa. Que el desarrollador instruya a la empresa administradora responsable de recibir las cuotas de conservación. Que el conjunto habitacional cuente con un promotor vecinal asignado por el desarrollador. Que el acreditado acepte de forma voluntaria el producto de crédito Hipoteca con servicios en la vertiente de cuota de conservación.
Que se trate de la compra de vivienda nueva o usada mediante los productos: Crédito tradicional (con y sin subsidio) Cofinavit Cofinavit Ingresos Adicionales Infonavit-Fovissste Infonavit Total Que el acreditado cuente con relación laboral vigente. Modelo de operación 1 Inscripción al Programa Hipoteca con servicios por parte del desarrollador 6 Administrador recibe recursos; lleva a cabo acciones de mantenimiento en áreas comunes y rinde cuentas 2 Originación del crédito en SOC con Hipoteca con servicios 5 Infonavit recibe pago bimestral (crédito más CC) y dispersa pagos validados a administradores 3 Emisión por parte del Infonavit de la notificación para la retención patronal 4 Patrón recibe notificación y retiene descuento por amortización (crédito y cuota de conservación CC)* Premisas
Existe un desfase de un bimestre entre el momento en que se le notifica al patrón sobre la retención que debe hacer y el inicio de recaudación; es decir, el patrón está obligado a pagar a partir del bimestre siguiente. Los pagos se entregan al administrador 45 días después del cierre del bimestre de la recaudación correspondiente. Por ejemplo: Primer bimestre (enero-febrero). El patrón está obligado a pagar a más tardar el 17 de marzo. Infonavit entrega los recursos al administrador el 15 de abril. La empresa administradora debe contar con recursos económicos para poder solventar el desfase que existe. Ejemplo de retención y pago Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Formalización del crédito Inicia la retención de la cuota a parir del 2 bim. Pago SUA Dispersión Pago SUA 2da retención Dispersión 15 enero formalización del crédito 1 marzo inicia la retención de cuotas 17 mayo pago 15 junio del 2 bim en dispersión a bancos administradora del 2 bimertre 15 agosto dispersión a administradora del 3er bimestre 150 días 60 días Descripción del proceso a) Inscripción al programa. Los desarrolladores interesados en participar en el programa registran ante el Infonavit los paquetes de vivienda nueva y antes de que se inicie la formalización de créditos. Así se asegura la aplicación de la misma
política de cuotas a todos los futuros adquirentes de vivienda (vecinos). La solicitud de inscripción incluye: Nombre del desarrollo. Paquetes de vivienda a inscribir (número de 16 dígitos). Tabla de descuento, que es un porcentaje establecido por el administrador de acuerdo con el desarrollador y referenciado al valor de la vivienda. Nombre, Registro Federal de Contribuyentes (RFC) y cuenta bancaria del administrador o empresa de mantenimiento que reciba las cuotas que se recauden. El nombre del promotor vecinal que asigna el desarrollador. Los administradores designados para cada conjunto habitacional inscrito en el programa deben registrarse ante el Infonavit para que reciban de forma bimestral los recursos recaudados por concepto de cuota de conservación. b) Originación de los créditos. El trabajador cuando tramita la solicitud de inscripción de crédito también firma de forma voluntaria la carta de aceptación para la retención adicional de la cuota de conservación (Carta de Instrucción Irrevocable). En caso de crédito conyugal, este servicio sólo aplica al titular, por lo que debe presentar el formato firmado con la solicitud de inscripción de crédito. En la Carta de Instrucción Notarial se indica el modelo de escritura que corresponda al tipo de producto y a ésta se le añade el uso de la adenda # 42. Una vez formalizado el crédito, el notario debe enviar el expediente completo al Archivo Nacional de Expedientes de Crédito (ANEC), y en el Sistema de Originación de Créditos (SOC) queda marcado como crédito originado con cuota de conservación.
Se calcula el descuento correspondiente del crédito y se incluye el importe correspondiente a la cuota de conservación en el aviso de retención. c) Notificación patronal. Durante la originación se calcula el descuento correspondiente del crédito y se incluye el importe que corresponde a la cuota de conservación en el aviso de retención. Una vez formalizado el crédito, se envía el aviso de retención al patrón en donde se muestra el factor de pago a descontar globalizado, es decir, que incluye la amortización del crédito junto con la cuota de mantenimiento. La obligación de descuento aplica a partir del primer día del siguiente bimestre. d) Descuentos. Una vez que el patrón cuenta con la notificación y recibe de forma bimestral la emisión del IMSS, debe hacer los ajustes derivados de las incidencias (ausentismos e incapacidades) en el Sistema Único de Autodeterminación (SUA), en donde se indican los montos a pagar. Posteriormente el patrón hará el pago bimestral. e) Recepción de pagos y dispersión. El Infonavit recibe el pago SUA real de forma bimestral. Los pagos recibidos son registrados.
Se informa a las empresas administradoras sobre los importes recaudados. Se carga la póliza correspondiente de pago. Los días 15 de los meses pares se hace el depósito correspondiente a los administradores. f) Entrega de recursos al administrador. El administrador recibe los recursos por parte del Infonavit. Por su parte, el administrador debe hacer el cobro de las cuotas a aquellos vecinos que no participan en el programa, o bien que no cuentan con relación laboral, o cuando los pagos que recibieron del Infonavit hayan llegado incompletos. El administrador lleva a cabo acciones de conservación de las áreas comunes en los desarrollos participantes. Al menos cada bimestre el administrador debe preparar un informe para los acreditados del conjunto sobre el monto recaudado por concepto de cuotas de conservación y las acciones o mejoras que se han hecho en las áreas comunes con estos recursos (rendición de cuentas y transparencia). Este informe lo da a conocer en las reuniones con los vecinos que convoca con apoyo del promotor vecinal, y lo coloca en un lugar visible. Derechos y obligaciones de las partes Desarrollador Inscribir el desarrollo al programa en paquetes que no rebasen $300.00 mensuales de cuota de conservación. Designar al administrador. Designar al promotor vecinal.
Explicar en qué consiste el programa Hipoteca con servicios al trabajador interesado en comprar una vivienda. Invitar al trabajador a incorporarse de forma VOLUNTARIA. Invitar a los compradores que no sean acreditados del Infonavit a participar en este programa, para que paguen directamente su cuota de conservación al administrador designado. Administrador Presentarse ante los vecinos del conjunto habitacional en el que va a prestar sus servicios. Explicar a los vecinos en qué consiste el programa, su labor y presentar al promotor vecinal. Informar a los vecinos el importe de su cuota de mantenimiento mensual y lo que cubre ésta. Rendir cuentas de forma mensual a los vecinos sobre los recursos recaudados y su aplicación. Hacer la cobranza directa en aquellos casos en los que el trabajador inscrito en el programa ya no cuente con relación laboral. Recibir del Infonavit los recursos recaudados por concepto de cuotas de conservación. Llevar a cabo las acciones de mejora y conservación de los desarrollos inscritos al programa, con la finalidad de conservar su plusvalía. Atender las quejas, dudas y aclaraciones de los vecinos inscritos en el programa. Infonavit
Recaudar y dispersar de forma bimestral los recursos obtenidos por concepto de cuotas de conservación. Informar de forma mensual al administrador sobre los trabajadores que ya no tienen relación laboral. Presentar un informe de pagos al trabajador para que conozca los importes recaudados y entregados al administrador. Trabajador Firmar la carta de aceptación del programa de forma VOLUNTARIA. Conocer al administrador que está al frente del conjunto habitacional. Conocer el importe mensual de su cuota de mantenimiento y lo que ésta cubre. Recibir de forma mensual por parte del administrador un informe sobre los recursos recaudados y su aplicación. Solicitar la baja del programa cuando así lo desee Pagar directamente al administrador en caso de pérdida del empleo o cuando la cuota que le corresponde no la reciba completa la empresa administradora (Ver cuadro 1). Verificar que su patrón pague al Infonavit de forma puntual las retenciones correspondientes, a fin de asegurarse de que se cubra su cuota de conservación. Cuidar las áreas comunes de su conjunto habitacional para que se conserve en buen estado e incremente su plusvalía. Llevar a cabo reuniones vecinales para evaluar el servicio que presta el administrador y decidir de manera conjunta si siguen con él o quieren cambiarlo.
CUADRO 1 Casos en los que el acreditado deberá cubrir por su parte la cuota de conservación o diferencias en el pago de la misma. No Casos Acción 1 Pérdida de relación laboral El trabajador deberá notificar de esta situación a la empresa administradora y comenzar a pagar las cuotas de conservación directamente al administrador. 2 Inasistencias, incapacidades, vacaciones 3 Patrones evasivos o que se retrasan en los pagos Al no trabajar todos los días, el patrón únicamente cubre el monto proporcional a los días laborados durante el bimestre, por lo que las diferencias que existan para el pago de los servicios, el trabajador tendrá que cubrirlas directamente al administrador. Al no recibir el pago en tiempo y forma por parte del patrón, el Infonavit no puede hacer entrega de los recursos al administrador y es cuando lleva a cabo acciones de cobro al patrón que no ha cumplido; sin embargo una vez que el patrón pague el importe esperado, el Infonavit ya no puede hacer la aplicación de los recursos correspondientes a la cuota de conservación, por lo que el monto total se va directamente al pago de su crédito hipotecario. Ante esta situación el trabajador deberá cubrir la cuota de conservación directamente con el administrador Regla de proporcionalidad para la cuota de conservación
Distribuir el pago recibido de la cuota de conservación y el crédito de forma proporcional cuando la cuota no sea mayor al 0.17% bimestral del valor de la vivienda y la cuota sea igual o menor a los $600 bimestrales. El pago de la CC tendrá el último lugar en la prelación de pagos cuando la factura de la CC exceda los $600 bimestrales o cuando el pago total recibido sea menor al 10% de la factura de ALS del crédito (primero se buscará cubrir el 100% del crédito). Si existe algún excedente, se aplicará al pago de la CC. Se analizará el comportamiento de pagos de los últimos 3 bimestres, y en caso de que el promedio de los pagos sea menor al 75%, se aplicará el criterio de última prelación. Sólo cuota de conservación Valor de la vivienda: $ 348,000.00 0.17% 591.60 Esperado Real Dispersión: proporcionalidad Credito $ 1,000 63% $ 78.62 CC $ 590 37% $ 46.38 100% $ 125.00 $ 1,590 $ 125 12.5% Valor de la vivienda: $ 395,000.00 0.17% 671.50 Esperado Real Dispersión: Última prelación Crédito $ 1,000 $ 125.00 CC $ 610 $ - Total: $ 125.00 $ 1,610 $ 125 12.5% Valor de la vivienda: $ 348,000.00 0.17% 591.60 Esperado Real Dispersión: Última prelación Crédito $ 1,000 $ 99.00 CC $ 590 $ - Total: $ 99.00 $ 1,590 $ 99 9.9%