Noviembre 2016 Resumen Ejecutivo
1 3 El mercado vive un cambio de tendencia derivado de la mayor necesidad de movilidad laboral y de flexibilidad en términos de tipo de hogar. 36,6% 26,2% 21,7% +4,4 % 17,9% 21,1% 22,3% La oferta de alquiler en España es heterogénea, dispersa y gestionada sin una propuesta profesional de servicio. Así, el 97% de las viviendas de primera residencia en alquiler está en manos de particulares. Además, la demanda de viviendas en alquiler no siempre se concentra en las zonas donde hay stock de viviendas vacías. El crecimiento de la demanda de viviendas en alquiler y la rigidez de la oferta están motivando subidas en las rentas de los nuevos contratos. Evolución de la viviendas principales en regimen de alquiler 1970-201 Distribución del parque de vivienda por tipología (Censo vivienda Ministerio de Fomento, 2011) Censo 1970 Censo 1981 Censo 1991 Censo 2001 Censo 2011 Dato 201 % var. interanual -28,4% -17,2% -17,% +17,9% +,7% Fuente: Ministerio de Fomento, INE, Análisis interno Solvia 2,1 M 14,2 M 2 6% El mercado de alquiler residencial es protagonista en las grandes ciudades y zonas consolidadas como Madrid y Barcelona, con más de 40.000 contratos anuales en cada una. También destacan Baleares, Alicante, Málaga, Valencia o Sevilla (entre 3.000-7.000 contratos de alquiler al año). Cuota de alquiler residencial por provincias (% cuota s/total viviendas principales) 24,4% 16,9% 17,8% 21,2% 10,7% 19,6% 23,0% 12,2% 1,8% 1,3% 12,6% 1,0% 14,2% 29,8% 13,0% 16,3% 16,7% 14,3% 1,1% 14,0% 1,9% 17% 12,9% 8,1% 19,0% 18,7% 24,1% 19,9% 13,1% 23,9% 20,1% 14,% 18,% 1,2% 13,9% 13,4% 18,6% 18,0% 13,7% 17,4% 19,2% 16,9% 14,% 33,1% 2,3% 36,1% 21,0% 28,6% 100% Total parque de viviendas principales (1ª residencia) en propiedad (con y sin hipoteca) Perímetro actual 3,8 M 1,1% principales (1ª residencia) en alquiler (cesiones y otras) 3,7 M 14,7% secundarias (2ª residencia) De este perímetro de viviendas vacías, 3,1 millones están en manos de particulares (es decir, el 90%). 3,4 M 13,% vacías (principal de particulares y, en menor medida, EE. FF) 19,9% 20,1% < 1% 1-20% > 20% 2 Fuente: Ministerio de Fomento, Análisis interno Solvia, Anuario RR Acuña Fuente: Ministerio de Fomento 3
4 El desarrollo del mercado de alquiler requiere, primero, la creación de grandes carteras por parte de empresas y, segundo, de la entrada de operadores que aporten profesionalidad y seguridad a los propietarios de viviendas, ya que ello contribuirá al aumento de la oferta de vivienda en régimen de alquiler. Estos operadores se diferencian por ofrecer un alto nivel de servicio tanto a los propietarios como a los inquilinos. Estos operadores ya existen en Alemania. El mercado de viviendas en alquiler alemán es una inversión tan segura que se compara con el bund. La morosidad es inferior al 3% y los impagos son cubiertos por el Estado. Comparación yield alquiler Alemania vs. Bund Alemán (2012-2016) % 4 Yield alquiler Berlin 3.889% 3 Principales operadoras de alquiler residencial (A Junio 16) 2 389 pb 1 10 year Bund 0 2012 2013 2014 201 2016-0.009% 2%-30% cuota alquiler Gestión y crecimiento 6 Tenedores y operadores Para el desarrollo de este mercado, se necesita la entrada de fondos con vocación patrimonialista y el desarrollo de operadores de gestión residencial potentes. Desarrollo de portfolios de alquiler residencial, mediante Compra de carteras de activos Compra de vivienda diseminada A futuro, podría incrementarse el negocio de Build-to-rent. Target demanda natural alquiler Zonas con demanda dinámica Grandes capitales y zonas de primer orden (BCN, Madrid, Valencia) Jóvenes entre 21 y 3 años. Singles y parejas fundamentalmente Otros Una vez creado un portfolio inicial, la clave es la gestión: Venta selectiva de parte del portfolio para capturar capital gain (rotación) Acciones de mantenimiento y reposicionamiento para obtener mayores rentas Desarrollo de nuevo producto Consolidación Según el estudio realizado por Solvia, a partir de técnicas de Big Data con el análisis de 2,4 millones de testigos de alquiler (anuncios en portales inmobiliarios), la rentabilidad media de las viviendas se sitúa en el 6,11% con un precio de 1.377 euros/m2. De dicha muestra: - El 29% ofrece una rentabilidad bruta superior al 7%. - El 49% presenta una rentabilidad que oscila entre el -7%. - El 22% genera un rendimiento inferior al %. En los cinco primeros meses del año, las rentas crecen de media un 4,9 % 4 Fuente: Solvia Research Fuente: Solvia Research
7 Foco regional Comunidad Valenciana y Murcia El mercado de alquiler en Levante presenta cierto dinamismo en zonas concretas. Así, la rentabilidad bruta del alquiler en dicha zona se sitúa en el 6,6% con un a renta media de alquiler de 4,7 6,6 % 4,7 Madrid La Comunidad de Madrid, principalmente su capital, es uno de los focos de mayor demanda de vivienda en alquiler de toda España. La rentabilidad bruta del alquiler en dicha comunidad se sitúa en el,8% con una renta media de alquiler de 7,6 Cataluña Cataluña presenta un importante repunte de los precios, especialmente en la ciudad de Barcelona. La rentabilidad bruta del alquiler en dicha comunidad se sitúa en el 6,1% con una renta media de alquiler de 7,4 Andalucía Destaca el incremento de la demanda de alquiler de vivienda en Andalucía. La rentabilidad bruta en dicha comunidad alcanza el 6,9% con una renta media de alquiler de,2,8 % 7,6 6,9 %,2 Islas Baleares es la comunidad autónoma con mayor cuota de hogares en alquiler, mientras que Canarias se caracteriza por un aumento en el número de contratos de alquiler firmados. En estas dos regiones la rentabilidad bruta es del 6,1% con una renta media de alquiler de 7,4 6,1 % 6,1 % 7,4 7,4 6 Fuente: Solvia Research Fuente: Solvia Research 7
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