47 Residencial Informe sobre el Mercado Residencial en la Costa del Sol Mayo Informe anual 2012 aguirrenewman.com
2 de julio de 2008 INDICE DE CONTENIDO 1. LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO.. 2. CONCLUSIONES.... 3. PERSPECTIVAS.... 10. Contacto Aguirre Newman Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman
1.- La coyuntura General del Mercado La economía española ha registrado un crecimiento interanual en 2011 del 0,7%, lo que ha supuesto retornar a variaciones positivas en el PIB después de los descensos registrados en los años 2009 y 2010. No obstante, este crecimiento se debe considerar como muy moderado, insuficiente para la creación de puestos de trabajo, y más teniendo en cuenta que el mismo se calcula desde una situación de partida muy negativa, como fueron las dos caídas consecutivas en el PIB de los años 2009 y 2010. La economía española ha mostrado una importante desaceleración en su crecimiento a lo largo del año como consecuencia de la mayor contracción de la demanda nacional (consumo por parte de las administraciones públicas, empresas y hogares), algo que queda reflejado en la evolución a lo largo del año de la tasa de variación inter-trimestral del PIB. Frente a variaciones positivas del 0,4% y 0,2% en el primer y segundo trimestre del año respectivamente, el tercer trimestre no mostró variación y el cuarto presentó una variación negativa del 0,3%. El crecimiento del 0,7% mostrado por la economía española a lo largo del año 2011, ha sido motivado por el mejor comportamiento del sector exterior, exportaciones de bienes y servicios. Mientras, la demanda interna ha mostrado un comportamiento recesivo con un descenso generalizado de todos los componentes de la demanda nacional. Ha sido especialmente importante en 2011, por el significativo ajuste a la baja, el comportamiento de la demanda por parte del sector empresarial, un reflejo de la baja confianza empresarial y un adelanto de la actividad económica durante el primer semestre de 2012. Por otro lado, el comportamiento de la demanda por parte de los hogares españoles ha mostrado una contracción del 0,1% en 2011, después del crecimiento del 0,7% observado en 2010. El incremento de la tasa de paro unido al descenso en la remuneración de los asalariados, principal recurso económico de los hogares, y al efecto precaución, que lleva en situación de elevada incertidumbre económica a reducir el gasto, está presionando el consumo de las familias a la baja. Las previsiones para la primera parte del año son negativas, con una economía que va a entrar en recesión técnica a lo largo del primer trimestre del año. Para el conjunto del año 2012 las previsiones son negativas, situándose la caída del PIB anual según los diferentes analistas de mercado entre el 1,0% y el -1,7%. Durante el año 2013, según el consenso de la mayor parte de los analistas de mercado, se iniciará el crecimiento positivo de la economía, estimándose un crecimiento en tasa interanual inferior al 1%, lo que seguirá mostrando una importante atonía económica y una dificultad para una mejora rápida del mercado de trabajo. Pag. 3
El siguiente gráfico presenta la evolución del PIB nacional en el periodo 1996-2011 y la previsión para el año 2012. Después del fuerte desarrollo económico caracterizado por crecimientos anuales del PIB superiores al 3,0% y una reducción de la tasa de desempleo en más de 10 puntos porcentuales, se observa como durante el año 2008 se produce un drástico cambio en la situación económica, que desembocó en el cuarto trimestre de 2008 en una recesión económica que se prolongó durante 6 trimestres consecutivos. La restricción en el crédito derivada de una crisis mundial en los mercados financieros, una recesión generalizada en el crecimiento de las economías de los países desarrollados y una crisis en los mercados inmobiliarios, especialmente virulenta en España por su fuerte exposición al sector, desembocaron en una profunda fase de recesión en la economía española que se prolongó desde el último trimestre de 2008 hasta el primero de 2010. El mercado de trabajo ha mostrado durante este periodo un comportamiento especialmente negativo incrementándose la tasa de paro desde el 7,95% (2T 2007) al 22,85% (4T 2011). Producto Interior Bruto. PIB. (%) 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012p -2,0% -3,0% Fuente: INE -4,0% Desde el primer trimestre de 2010 la economía española mostró tasas de crecimiento positivas, si bien, en niveles muy reducidos, con unos incrementos en tasa intertrimestral cercanos al estancamiento. A partir del 2T de 2011 la economía muestra una importante desaceleración, situándose en el 0,0% el crecimiento intertrimestral registrado en el 3T de 2011, y en el -0,3% el del 4T. Está descontado que durante el primer semestre del año 2012 el crecimiento en tasa intertrimestral será negativo, lo que supondrá la entrada de nuestra economía en recesión técnica a partir del 1T de2012. PIB. Tasa de Variación Intertrimestral (%) Pag. 4
Desde el punto de vista residencial, es el mercado residencial vacacional el que más está sufriendo la caída de ventas. Es difícil pensar que en estos momentos, y teniendo en cuenta el contexto económico nacional, esté entre las prioridades del español medio el adquirir una segunda vivienda o vivienda vacacional. Es absolutamente imprescindible para que se recuperen las ventas que se aclare la situación de incertidumbre que pesa sobre el contexto económico de España y se recuperen los niveles de confianza en los consumidores. Por otro lado, hay determinados factores sobrevenidos en los últimos meses que están dificultando aun más la compraventa de viviendas. Entre estos factores desfavorables, habría que destacar el incremento del tipo impositivo del IVA del 7% al 8%, la evolución ascendente del euribor y el reciente incremento en el coste de la financiación (mayores diferenciales sobre euribor) y de las exigencias por parte de las entidades financieras. En cuanto a la compraventa de viviendas se ha observado en todas las zonas de la Costa del Sol analizadas en el presente informe, que en aquellos municipios en los que en las promociones gestionadas, ya sea por promotores pero sobre todo por entidades financieras, se hayan aplicado ajustes muy importantes en los precios, de en torno al 50%, la respuesta por parte de la demanda ha sido positiva. Es decir en las promociones donde se da estas condiciones de precio se está vendiendo. Este aspecto no solo se está dando en la Costa del Sol sino que se está reproduciendo en otros puntos de la Costa mediterránea. Tras realizar este trabajo de investigación podemos concluir que la actividad en el mercado residencial de Costa del Sol durante el periodo analizado ha mantenido un comportamiento muy similar al de los años 2009 y 2010, caracterizado por un ajuste progresivo en los precios de venta desde máximos de 2006, unos importantes márgenes de negociación, una reducida actividad compradora y una casi nula actividad promotora. A continuación se detalla la información básica del ejercicio en el mercado residencial de la Costa del Sol. La primera tabla se refiere a viviendas plurifamiliares (viviendas en altura, pisos) mientras que la segunda se refiere a viviendas unifamiliares (chalets). A lo largo del presente informe los datos presentados en las siguientes tablas serán ampliamente desarrollados entrando a comentar con especial detalle aquellas particularidades y circunstancias concretas consideradas de mayor interés. Las tablas se presentan en este momento a modo de resumen. La siguiente tabla se refiere a viviendas plurifamiliares: Pag. 5
ZONA A B C Municipio Total Promociones Oferta Inicial Stock TORREMOLINOS 14 1.040 216 BENALMADENA 28 2.944 848 FUENGIROLA 13 796 106 MIJAS COSTA 22 2.287 628 MARBELLA 52 4.814 1.482 ESTEPONA 31 3.673 1.343 CASARES 13 908 461 MANILVA 21 3.048 808 SOTOGRANDE 11 649 224 ALCAIDESA N.D N.D N.D TOTAL 205 20.159 6.116 La siguiente tabla se refiere a viviendas unifamiliares: ZONA A B C MINUCIPIO Total Promociones Oferta Inicial Stock TORREMOLINOS 5 127 30 BENALMÁDENA 10 194 47 FUENGIROLA 2 11 4 MIJAS COSTA 9 530 235 MARBELLA 18 455 120 ESTEPONA 10 264 103 CASARES 3 80 21 MANILVA 4 134 37 SOTOGRANDE 2 92 31 ALCAIDESA 2 81 49 TOTAL 65 1.968 677 Nota aclaratoria. El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio). 2.- Conclusiones Las principales conclusiones a destacar en el mercado residencial turístico de nueva construcción en la Costa del Sol Occidental desde marzo de 2011 hasta la fecha actual son las siguientes: Continúa un año más la tendencia bajista en cuanto a la oferta inicial de viviendas en la Costa del Sol. En lo que a este aspecto se refiere, en el último año se ha producido un descenso en el número total de viviendas del 4,31%, dejando el número de viviendas ofertadas en 22.127. Este valor incluye tanto vivienda plurifamiliar como unifamiliar. El 30,3% de la oferta de vivienda plurifamiliar de la Costa del sol se encuentra en Stock. En tipología de vivienda unifamiliar la cifra se ha visto reducida hasta el 34,4% (12 meses atrás alcanzó el 41,5%) del total de viviendas ofertadas. En términos genéricos de vivienda, del total de viviendas ofertadas en la costa del sol, en altura y unifamiliar en conjunto, el 30,70% se encuentran sin vender. Ligero repunte al alza del stock de vivienda que se encuentra llave en mano. Mientras que el año pasado estaba en torno al 96,4% (en vivienda plurifamiliar) en los últimos 12 meses se ha Pag. 6
detectado que el 98,05% del producto que está disponible, se encuentra en esta situación. En lo que ha promociones nuevas se refiere en el último año se han detectado solo dos promociones nuevas, esto es, que han iniciado su comercialización en los últimos 12 meses. Este dato representa sobre el total de la Costa tan solo un 0,6%, suponiendo una variación sin relevancia con respecto al año pasado. Así mismo es una buena muestra sobre la inactividad del sector ante el volumen de stock existente y la dificultad que entraña darle salida. El tamaño medio de una promoción de viviendas en altura en la Costa del Sol alcanza las 98 unidades y para una promoción de viviendas unifamiliares es de 30 unidades. Este dato se mantiene igual que en el pasado ejercicio para la vivienda plurifamiliar y apenas varia en dos unidades en la tipología unifamiliar. Los datos recogidos sobre la vivienda media en la Costa del Sol nos muestran la siguiente fotografía; en el caso de viviendas plurifamiliares se trata de un piso de dos dormitorios con una superficie media de 131m² y un precio medio final de 253.061euros, lo que representa un valor medio de 1.937 /m². En el caso de vivienda unifamiliar nos presenta un chalet de tres dormitorios con una superficie media de 236 m² con un precio final de 383.136 euros, que representa un valor medio de 1.621 /m². Con respecto a 2011, durante los últimos 12 meses, se ha producido un descenso en el precio medio de la vivienda del 12,6% en el caso de plurifamiliares mientras que para la tipología de unifamiliar el descenso ha sido del 6,0%. En lo referente al stock de vivienda, durante el último año se ha producido una reducción del mismo del 12,35% pasando del 43,6% en 2011 a marcar el 30,7% en el presente año. Se trata de una excelente noticia. Los elementos principales que han dado lugar a este están siendo tanto el acercamiento de los precios a los niveles aceptados por la demanda como en algunos casos el cambio de uso de promociones. En cuanto al papel de las entidades financieras en el marco actual del mercado residencial en la Costa de Sol y tal como avanzamos en el informe del pasado año, en 2012 han adquirido un papel con un protagonismo podríamos decir casi al mismo Pag. 7
nivel que el promotor convencional. De hecho, mientras que ya en 2011 el número de promociones gestionadas y comercializadas por entidades financieras alcanzaba las 56 promociones lo que suponía un 20% del total, durante el presente año este el número se ha disparado hasta las 93 promociones, lo que supone un 34,4% del total de las 270 promociones en curso. Aunque quizá estos porcentajes no sean muy llamativos, tienen en nuestra opinión mucha trascendencia. De hecho si analizamos lo que supone esos porcentajes en número de viviendas encontramos que, del total de viviendas comercializadas en la Costa del Sol el 47% (10.373), es decir casi la mitad, están comercializadas actualmente por bancos y cajas. A este dato es probable que en el futuro haya que añadir alrededor de 43 promociones que aunque se encuentran fuera de comercialización previsiblemente volverán al mercado de mano de los bancos y cajas. Incluyendo estas promociones el porcentaje de promociones que están en la actualidad o que estarán durante el próximo año en manos de entidades financieras alcanzaría el 43,4% del total de promociones en la costa del sol, frente a las 56,6% que aun estarían comercializándose de manera tradicional por promotora. Los Banco y Cajas que llevan a cabo la gestión y comercialización de sus promociones en curso han puesto en marcha todo tipo de herramientas de marketing y canales de venta. Con el fin de dar salida al stock de la manera más dinámica posible, este tipo de entidades desarrollan todo tipo de campañas de marketing en la comercialización de sus promociones tanto a través de estructuras propias así como de consultoras externas. En algunos casos contratan los servicios de APIS de zona al mismo tiempo que cuelgan los activos en portales de Internet, subastas a través de la red etc. También presentan las promociones en todo tipo de ferias inmobiliarias, ponen en marcha campañas publicitarias de todo tipo en soportes de prensa escrita y digital, y sobre todo y como herramienta principal hacen hincapié en la facilidad de acceso a la financiación, eso sí, exclusivamente en la compra de sus inmuebles. Este último aspecto junto con una reducción en el precio de la vivienda verdaderamente competitiva es lo que dinamiza las ventas de una manera más fehaciente. En promociones cuya oferta inicial es abultada, del orden de 200 a 400 viviendas, se da la circunstancia de duplicidad y hasta triplicidad de propietarios comercializadores. De hecho se está dando la situación en no pocos desarrollos en los que se puede encontrar la misma promoción repartida en fases y cada una de ellas vendida por un promotor y hasta dos entidades financieras con la consecuente competencia entre ellas y la desventaja del promotor frente a los bancos. La demanda sigue sufriendo una fuerte contracción ante el empeoramiento de las restricciones en la obtención de financiación y la negativa evolución de la economía y Pag. 8
el mercado de trabajo. Sin embargo ante un producto normalmente en posesión de entidad financiera, lo cual facilita el acceso a financiación y en un precio competitivo, la demanda muestra un comportamiento mucho más positivo. En el último año se repite el incremento en los plazos medios de comercialización tanto en vivienda plurifamiliar como en unifamiliar aunque en menor grado que en años anteriores. Como consecuencia de esto se ha producido un ligero empeoramiento en los ritmos de ventas, aunque como ya hemos comentado no de manera tan pronunciada como en ejercicios anteriores. En definitiva, el plazo medio necesario para la venta de promociones plurifamiliares alcanza los 120 meses con unos ritmos de venta del 0,83%. En el caso de promociones unifamiliares los plazos medios de comercialización alcanzan los 120,9 meses con unos ritmos de ventas medios de 0,8%. En cualquier caso más adelante en el informe veremos que el salto cuantitativo ha sido mucho menor que el que se produjo el año pasado. En lo que se refiere a financiación en la compra de vivienda en la Costa del Sol, el dato ofrecido en vivienda plurifamiliar no sufre variación con respecto al año anterior. El 85,36% de las promociones recogidas de esta tipología en el informe ofrecen financiación. En el caso de la tipología unifamiliar el porcentaje ha descendido de un 79,1% del año 2011hasta el 75,3% del total en 2012. Pag. 9
3.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Costa del Sol para el próximo ejercicio. Seguirá incrementándose el número de promociones que pasaran a ser propiedad de las entidades financieras hasta invertir el porcentaje de reparto actual, el cual está ya bastante igualado, de promociones bajo el control de dichas entidades. Continuara disminuyendo la oferta inicial de vivienda en comercialización, en ambas tipologías, plurifamiliares y unifamiliares tanto por la ausencia casi total de nuevos proyectos que se incorporan al mercado, así como por la paralización de proyectos en curso. Dicho descenso se verá atenuado puntualmente por la vuelta al mercado, siempre de la mano de los bancos, de proyectos que hayan estado temporalmente fuera de comercialización. Este aspecto incluso podría resultar en ligero repunte de oferta aunque realmente no sean nuevos proyectos. Seguirá produciéndose una disminución en el stock general de la zona el cual irá en aumento motivado por la proliferación en el numero de promociones donde se registren ajustes importantes en los precios de las viviendas. Seguiremos siendo testigos de la paralización de proyectos en los próximos meses a nivel generalizado. A las causas expuestas en ocasiones anteriores (véase; bajo nivel de ventas, cambio de uso de la promoción al mercado del alquiler, destinarlas al uso de empleados o venta a inversores de la totalidad), se unirá el deseo, en algunos casos, del promotor de continuar con la comercialización previa renegociación de quita o deuda con el banco con el fin de relanzar el proyecto con una considerable reducción en los precios de venta. En Municipios donde se acumula gran volumen de stock como son los ubicados en la parte oeste de la costa del sol, se producirá un fenómeno de transformación de promociones de residencial que pasaran a tener uso hotelero en forma de apartahoteles o apartamentos turísticos en alquiler. En municipios como Torremolinos y Benalmádena se seguirá produciendo un índice alto de vivienda que pasará a aumentar el mercado de alquiler de la zona. El alto componente de primera residencia y la consolidación de la zona y su cercanía con Málaga ayudaran en todo Pag. 10
caso a que sigan teniendo un mejor comportamiento en cuanto a ventas que el resto de municipios. El empeoramiento de las previsiones económicas, la incertidumbre en la duración de dicha tendencia negativa y sobre todo la actual evolución del mercado laboral tendrá como consecuencia que la demanda se mantengan en unos niveles de contracción muy acentuados. Este hecho se producirá sobre todo en demanda de compradores Españoles. Se puede dar la paradoja sin embargo, que en promociones, en la mayoría de los casos gestionados por entidad financiera, en las que se facilite el acceso a la financiación y el margen en los precios sea grande (a partir del 40%) se produzca cierta actividad en la demanda. En el caso de los compradores extranjeros, se espera una mejora en la demanda de viviendas una vez que empiece a consolidarse en sus países de origen de manera clara, el cambio hacia una etapa de expansión económica acompañado del ajuste en los márgenes que muestren la inversión en residencial en Costa del Sol como una opción verdaderamente atractiva así como segura jurídicamente desde el punto de vista urbanístico. Los plazos de comercialización se irán ralentizando su incremento mostrando un comportamiento más lineal aunque seguirá su tendencia al alza. A medida que vaya aumentando el número de promociones en posesión de bancos se irá observando una ligera mejoría en los ritmos de ventas. En cualquier caso en determinados municipios las ventas serán prácticamente inexistentes incluso aplicando grandes ajustes en los precios debido a su mala concepción en origen. Pag. 11
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