INFORME DE TASACION DE VIVIENDA SITUACION: EL VISO DE SAN JUAN TOLEDO-45215 ARQUITECTO: JUAN ANTONIO HERNANDEZ FERNANDEZ ARQUITECTO COLEGIADO 5.542
Pag. 1 Expediente nº V109/07/2015 INFORME DE LA TASACIÓN Informe emitido por JUAN ANTONIO HERNANDEZ FERNANDEZ, ARQUITECTO, perteneciente al Colegio Oficial de COAM, colegiado en ejercicio número 5542, con domicilio fiscal en CALLE JERONIMO DEL MORAL 43, código postal 28350, de CIEMPOZUELOS (MADRID) y cuyo N.I.F. es 50407228Z. Dicho informe viene avalado por ATRIO TECNICOS ASOCIADOS, C.I.F. número B83573584. SOLICITANTE: --------------------------, con domicilio en ----------------------------, código postal ------- de SERRANILLOS DEL VALLE (MADRID) y con N.I.F. ---------------- ENTIDAD SOLICITANTE: AGENCIA TRIBUTARIA Fecha de primera visita: 29/07/2015 Fecha de emisión del informe: 30/07/2015 1. IDENTIFICACIÓN Tipo de inmueble: El objeto de tasación del presente informe es una vivienda individual en colectivo. Municipio: 45215 - EL VISO DE SAN JUAN (TOLEDO) Ubicación: ----------------------------------------------------------- Datos de registro: Inscrito en el registro DE ILLESCAS, tomo ------, libro 106, folio 219, finca -----, inscripción 3ª. Ref. Catastral: ------------------------------
Pag. 2 Expediente nº V109/07/2015 2. FINALIDAD DE LA TASACIÓN Ha sido realizado de acuerdo con lo establecido en la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda 805/2003 del 27 de Marzo de 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003. El valor de la tasación se ha obtenido como resultado de aplicar el método de Comparación. 3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN COMPROBACIONES REALIZADAS: "IN SITU" LAS DIMENSIONES DE LAS CONSTRUCCIONES CALIDAD DE LOS ACABADOS TIPO DE ENTORNO INMEDITO DOCUMENTACIÓN UTILIZADA: CATASTRO URBANO NORMATIVA URBANISTICA AYUNTAMIENTO DE VISO DE SAN JUAN 4. LOCALIDAD Y ENTORNO Tipo de núcleo: El inmueble se encuentra enclavado en un pequeño núcleo autónomo. Delimitación y rasgos urbanos: Municipio de la provincia de Toledo que limita con los siguientes términos municipales: Carranque Illescas Cedillo del Condado Palomeque Chozas de Canales Casarrubios del Monte En los últimos años experimentó un desarrollo urbanístico importante. Tiene una gran dependencia de los municipios de Griñón, Toledo y Madrid. Número de habitantes: La población de derecho se encuentra en torno a 4088 habitantes. Crecimiento de la población: Atendiendo a la evolución del censo se constata que la tendencia actual es: poblacion creciente. Nivel de renta: Para la realización de este informe se ha estudiado los precios de inmuebles en la zona, lo que nos ha permitido conocer también el nivel de renta de los habitantes de dicho entorno, que puede clasificarse de bajo. Delimitación del entorno:
Pag. 3 Expediente nº V109/07/2015 Por la posición que ocupa en la población, podemos decir que el inmueble se halla en: Dentro del casco urbano. Rasgos urbanos del entorno: Uno de los factores que condicionan el valor de un inmueble es el entorno próximo, entendiendo como tal el área que resulte homogénea con el emplazamiento del inmueble, hemos de establecer qué rasgos específicos tiene. Significación: El entorno próximo al inmueble es de carácter claramente residencial. Infraestructuras: Las infraestructuras o servicios urbanísticos con los que cuenta son: encintado de aceras, pavimento calzada, red de agua potable, red de alcantarillado, red de energía eléctrica, alumbrado público, tendido telefónico. Conservación de las infraestructuras: EN BUEN ESTADO Comunicaciones: Sobre las comunicaciones, dispone de: carretera local, autovía, autopista de peaje, línea de autobús. Equipamiento básico: La zona cuenta con los siguiente equipamientos: comerciales, educativos. Equipamiento lúdico: La zona cuenta con los siguiente equipamientos: parque público, bares y restaurantes. Consolidación: El nivel de consolidación del entorno es del 50%. 5. CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO Descripción: Antigüedad del edificio: 9 años Nº de plantas altas (sin incluir la baja): 2 Nº de plantas sótano o semisótano: 1 Nº de viviendas por planta: 8 Nº de ascensores: 3 Tipología y usos: Tipología: Entre medianeras Uso de la planta baja: Comercial Uso de los sótanos: Garaje Características constructivas: Calidad del edificio: Media Tipo de estructura: Hormigón
Pag. 4 Expediente nº V109/07/2015 Tipo de cubierta: Inclinada teja Material fachada: Ladrillo caravista Descripción del conjunto: Edificio entre medianerías de uso colectivo. Tiene tres accesos para tres plantas sobre rasante y un sótano. La vivienda se desarrolla en dos niveles unidos mediante una escalera de caracol. Accesos comunes: Descripción del portal o zaguán: Pequeño Nivel de acabados del zaguán: Calidad sencilla Descripción de la escalera: Estrecha Nivel de acabados de la escalera: Calidad sencilla Servicios comunes: El inmueble consta de los siguientes servicios comunes: Estado de conservación: Situación actual: En buen estado. Situación urbanística: Cumple con toda la normativa urbanística vigente. 6. CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA Composición de la vivienda: Altura: 2 Distribución: cocina, salón comedor, 2 dormitorios, 1 baño, 1 aseo, 1 Tendedero, 1 Vestíbulo Superficie: Superficie útil: 57 m2. Superficie construida: 71 m2. Superficie construida con comunes: 87 m2. Superficie adoptada: 71 m2. Evaluación de los materiales empleados: Pavimentos: cerámico Carpintería interior: Madera barnizada Carpintería exterior: alumnio Mobiliario cocina: laminado plástico
Pag. 5 Expediente nº V109/07/2015 Acabado interior en paredes: pintura a la gota Instalaciones: Calefacción, portero automático, agua caliente, Eléctricos. Calidad general: Calidad: sencilla Conservación: Estado de conservación: en buen estado Descripción urbanística: Según Anexo 7. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN LIBRE DISPOSICION DE LA PROPIEDAD EN REGIMEN DE ALQUILER 8. ANÁLISIS DE MERCADO La compraventa de vivienda se situó en abril en 30.758 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 1,9%, lo que refleja según el Consejo General del Notariado una estabilización de las ventas. Sin embargo, este aumento de las ventas aún no se ha traducido en un encarecimiento generalizado de los precios: el m2 de las viviendas vendidas en abril se situó en 1.188 euros, lo que supone una caída interanual del 3,9% y un descenso acumulado del 37% desde 2007. 9. TESTIGOS Situación C.P. Años antig. Ascensor Dormitorios Sup. útil m2 Sup. const. m2 Valor FRANCISCO QUEVEDO 45215 15 2 0,00 80,00 65.000,00 CALLE FRANCISCO DE QUEV 45215 12 2 0,00 104,00 70.000,00 CALLE ERMITA 18-30 45215 8 2 0,00 86,00 81.000,00 TRAVESIA DEL RIO 45215 15 2 77,00 93,00 77.000,00 CR CEDILLO 10 45215 12 2 0,00 70,00 72.000,00 CALLE JOSE ANTONIO 45215 10 2 0,00 85,00 63.000,00
Pag. 6 Expediente nº V109/07/2015 10. CÁLCULO DE VALORES MÉTODO DE COSTE: Valor del suelo = 13.000,00 Coste de construcción = 49.000,00 Gastos necesarios = 21.000,00 Antigüedad = 9 años Valor de reemplazamiento bruto = Valor del suelo + Coste de construcción + Gastos necesarios Valor de reemplazamiento bruto = 13.000,00 + 49.000,00 + 21.000,00 Valor de reemplazamiento bruto = 83.000,00 Depreciación = (Coste de construcción + Gastos necesarios) * Antigüedad % Depreciación = (49.000,00 + 21.000,00) * 9% Depreciación = 6.300,00 Valor de reemplazamiento neto = Valor de reemplazamiento bruto - Depreciación Valor de reemplazamiento neto = 83.000,00-6.300,00 Valor de reemplazamiento neto = 76.700 MÉTODO DE COMPARACIÓN Situación - C.P. Valor m2 Coeficiente Homog. Valor Homog. m2 Precio FRANCISCO QUEVEDO 723,75 1,00 723,75 57.900 CALLE FRANCISCO DE QUEVEDO 8 604,81 1,00 604,81 62.900 CALLE ERMITA 18-30 850,00 1,00 850,00 73.100 TRAVESIA DEL RIO 751,61 1,00 751,61 69.900 CR CEDILLO 10 927,14 1,00 927,14 64.900 CALLE JOSE ANTONIO 705,88 1,00 705,88 60.000 Valor unitario por m2: Valor método comparación: 760,32 53.983,00 11. VALORES DE TASACIÓN Valor por Método de Coste: 76.700 Valor por Método de Comparación: 53.983 En función de las características de los inmuebles objeto de la tasación deberá considerarse como valor el calculado por el método de Coste y Comparación. VALOR DE TASACIÓN: 53.983 CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES EUROS. El valor de tasación manifestado en este informe se ha establecido bajo el supuesto de inexistencia de ocultos, cargas financieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la legal aplicable a esta valoración.
Pag. 7 Expediente nº V109/07/2015 12. OBSERVACIONES DURANTE EL AÑO 2014 EL PRECIO DE LOS INMUEBLES SIGUIERON BAJANDO. NO OBSTANTE SE MODERO EL DESCENSO EN EL ULTIMO TRIMESTRE SITUANDOSE EN EL 1,7%. SEGUN EL COLEGIO DE REGISTRADORES ESTE AÑO SE HA EXPERIMENTADO UNA LIGERA SUBIDA EN EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS. 13. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME PLANO DE SITUACION HOJA DEL CATASTRO CROQUIS DE LAS PLANTAS DE LA VIVIENDA NORMATIVA URBANISTICA FOTOS
Expediente V109/07/2015 Página 8 CERTIFICADO DE TASACION DON JUAN ANTONIO HERNANDEZ FERNANDEZ, ARQUITECTO COLEGIADO Nº 5.542, certifica que ha realizado el informe de tasación solicitado a instancias de ------------------- referenciado con nº V109/07/2015 cuya redacción se ajusta a la presente normativa de valoración de bienes inmuebles según Orden ECO/805/2003, del 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicadas en el B.O.E. del 9 de abril de 2003, modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de marzo de 2008, y obteniendo el valor de tasación como resultado de aplicar el método de Comparación establecido en dicha normativa de acuerdo a la finalidad prevista. Situada en la TRAVESIA DEL RIO Nº 16, PORTAL 16, 1º C de EL VISO DE SAN JUAN provincia de TOLEDO y cuyos datos registrales conocidos del Registro de Illescas, son detallados a continuación. Nº FINCA ------ TOMO 1.650 LIBRO 106 FOLIO 219 INSCRIPCION 3ª Actualmente tiene un valor redondeando de CINCUENTA Y CUATRO MIL EUROS (54.000,00 ). Madrid a 30 de julio de 2015 Firmado: Juan Antonio Hernández Fernández
1. PLANO DE SITUACION V109/07/2015 Pag. 9
2. HOJA CATASTRAL V109/07/2015 Pag. 10
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V109/07/2015 Pag. 15 3. CROQUIS DISTRIBUCION VIVIENDA: 4. INFORMACION URBANISTICA: Plan de Ordenación Urbana Municipal de Viso de San Juan
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V109/07/2015 Pag. 17
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PLANO DE ORDENACION URBANA DEL MUNICIPIO DE VISO DE SAN JUAN V109/07/2015 Pag. 19
V109/07/2015 Pag. 20 5. FOTOS Acceso portal Acabados portal y rellanos
V109/07/2015 Pag. 21 Acabado ascensor Acabado escalera
V109/07/2015 Pag. 22 Acabados entrada y escalera caracol Acabados interior, solados y revestimientos
V109/07/2015 Pag. 23 Equipamiento cocina Carpintería zona bajo cubierta
V109/07/2015 Pag. 24 Acabado carpintería interior Acabados baño