47 Locales Comerciales Informe del Mercado de Locales Comerciales Madrid, Barcelona y Málaga RESUMEN EJECUTIVO Abril 2010 2010 aguirrenewman.com
22 de julio de 2008 7. 1. INTRODUCCIÓN 2. CONCLUSIONES 3. PERSPECTIVAS 4. COMPARATIVA NACIONAL Contacto Aguirre Newman Javier García-Mateo. MRICS Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) 91 319 13 14 jgm@aguirrenewman.es Ginés Palencia Cortés Director Retail (34) 91 319 13 14 gines.palencia@aguirrenewman.es Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman
1.- Introducción En el presente informe sobre la coyuntura y tendencias del mercado de locales comerciales en ejes High Street se analizan las principales variables que han afectado a este mercado en las ciudades de Madrid, Barcelona y Málaga durante el año 2009 asi como las perspectivas de evolución para el año en curso. El objeto del presente informe es analizar las características principales de la evolución del mercado de locales comerciales durante el año 2009. En este período se ha podido observar un gran interés por la evolución de la confianza del consumidor, por sus niveles de consumo y por las consecuencias que sobre las ventas de los operadores comerciales ello pudiera tener. Por otro lado, el incremento de la disponibilidad y el ajuste en los precios de alquiler ha abierto la posibilidad para muchos operadores comerciales de encontrar localizaciones para sus negocios en ejes comerciales donde hubiese sido impensable para ellos ubicarse durante el anterior ciclo de expansión económica. Finalmente, la generalización de bonificaciones y/o renegociaciones de contratos ha afectado a la rentabilidad del mercado de inversión sobre locales comerciales, un mercado, no obstante, que se ha convertido en el más activo durante el años 2009 como consecuencia de la actividad de las entidades financieras en la venta de portfolios de locales bajo la modalidad de sale & lease back. Este informe responde a las implicaciones derivadas únicamente en el mercado de locales comerciales. El informe está organizado en 9 grupos de contenidos: conclusiones sobre la situación del mercado en 2009 y perspectivas para el año en curso, la coyuntura general del mercado, evolución del mercado de locales en Madrid, Barcelona y Málaga, comparativa nacional e internacional de rentas en zonas high street y analisis del mercado de invesión. Igualmente se incluye información cuantitativa y cualitativa que ayudará a dar respuesta a las siguientes preguntas: o o o o Qué comportamiento se espera del consumo privado para el año en curso? Cuáles son los ejes que presentan mayor volumen de oferta disponible? Se mantendrá la tendencia bajista experimentada por los precios de alquiler en los últimos meses? Cuáles han sido los parámetros fundamentales del mercado de inversión? Pag. 3
2.- Conclusiones A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe: Mercado Internacional El comportamiento del mercado de locales comerciales en España durante los últimos 12 meses ha sido similar al de los principales mercados de locales comerciales europeos en cuanto a evolución de precios en sus calles más representativas. Se ha observado en las principales capitales europeas un descenso en los precios de alquiler que en ciudades como Londres o Paris que se han situado en el entorno del 10%. El actual contexto económico caracterizado por una caída generalizada del consumo y por un incremento de las tasas de ahorro como motivo precaución han sido los generadores de este descenso de las rentas unitarias. En el caso del mercado londinense la perdida de valor de la Libra Esterlina hace que los precios de alquiler una vez trasladados al Euro muestren un importante ajuste. Los mercados de locales comerciales de Madrid y Barcelona continúan entre los 20 primeros puestos del ranking de ciudades con las rentas unitarias en las vías prime más elevadas del planeta. En cuanto al nivel de precios medios de alquiler de las zonas prime, Madrid se encuentra al nivel de Milán o Berlín, y por encima de ciudades como Viena o Lisboa. Mercado de Madrid Durante el año 2009 se ha producido en el mercado de Madrid un ajuste generalizado en los precios de alquiler tanto en ejes prime como en ejes comerciales y secundarios como consecuencia del aumento generalizado en la disponibilidad. La mayor oferta de espacios comerciales consecuencia del cierre de determinados negocios unido a una demanda mucho más moderada ha presionado los precios a la baja. Al margen de este comportamiento bajista quedan Gran Vía y Preciados con unos niveles de renta similares a los registrados en el año 2008. La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid ha aumentado sensiblemente, situándose en el 4,8% de media en todos los ejes analizados. Es destacable el comportamiento de los ejes denominados como comerciales que mantienen un mejor Pag. 4
comportamiento en cuanto a disponibilidad que los ejes prime. Ello es consecuencia de la mayor competitividad de los precios de alquiler en estos ejes. Se confirma la consolidación de la calle Jorge Juan como eje comercial. En este sentido es importante destacar el buen comportamiento de dicha calle durante el año 2009, donde la disponibilidad ha disminuido hasta situarse la tasa de disponibilidad en el 0%, es decir, disponibilidad nula. En cuanto a sectores de actividad más activos, se aprecia como en 2009 el sector de moda y complementos ha experimentado una ligera caída en cuanto a su representatividad, abarcando actualmente el 38% del total de la oferta. Por otro lado, es destacable el sector de artículos de lujo, situado como segundo sector de actividad en los ejes prime, donde abarca casi un 20% del total de locales analizados. En 2009 las operaciones con traspaso han sido prácticamente nulas en el mercado de Madrid. En este sentido se debe mencionar que a pesar de este hecho, la figura del Key Money sigue funcionando en el mercado de locales comerciales de la ciudad. Manteniendo la tendencia de 2008, en el año 2009 los precios de venta (en inversión) han sufrido un ligero descenso, si bien menos marcado que en el caso de los precios de alquiler. La moderación de la caída del precio de venta de los locales comerciales se debe a que la rentabilidad exigida por los inversores en las zonas analizadas ha experimentado un ligero ajuste situándose estas en niveles inferiores a 2008. Mercado de Barcelona Durante el año 2009 se ha producido en el mercado de Barcelona un ajuste generalizado en los precios de alquiler tanto en ejes prime como en ejes comerciales como consecuencia del aumento generalizado en la disponibilidad. Al igual que lo ocurrido en el mercado de Madrid la mayor oferta de espacios comerciales consecuencia del cierre de determinados negocios unido a una demanda mucho más moderada ha presionado los precios a la baja. Cabe destacar el incremento de precio en la calle Portal de L Angel, debido a importantes operaciones de alquiler que en ella han tenido lugar en los últimos meses del año, y la relevante caída de precios de la Ronda Universitat como consecuencia de la alta disponibilidad existente en esta vía. El precio medio del m² en los ejes denominados como prime ha sufrido un decremento en términos generales del 9,8%. Pag. 5
Destacado aumento de disponibilidad en la mayoría de los ejes del mercado de Barcelona, situándose la misma en el 5,1% del total de la oferta existente. Cabe destacar la situación de los ejes prime las calles Portal de l Angel y Pelai con una tasa de disponibilidad nula, o el Passeig Fabra i Puig entre los ejes secundarios con una tasa de disponibilidad del 2,9%. En el lado contrario se encuentra la Ronda Universitat con una disponibilidad del 14,8% sobre el total de la oferta existente. Aproximadamente el 80% de la oferta de locales comerciales en el mercado de Barcelona presentan una superficie inferior a 400 m², siendo por otro lado la tipología de locales más demandados por el mercado. Sólo el 6% de los locales de los ejes analizados en el presente estudio muestran una superficie superior a 700 m². Los sectores de actividad más activos continúan siendo el sector de moda y complementos ocupando casi el 38% del total de los locales y el sector de hosteleria que supone aproximadamente el 17% de la oferta total analizada. En aquellas vías en las que la disponibilidad es nula o muy limitada y existe una demanda activa de espacios por parte de operadores comerciales se ha mantenido activa la figura del key money. Los precios de venta (en inversión) en ejes prime durante el año 2009 ha mostrado un ajuste, si bien menos marcado que en el caso de los precios de alquiler. La moderación de la caída del precio de venta de los locales comerciales se debe a que la tasa de rentabilidad exigida por los inversores en dichos ejes ha experimentado un ligero ajuste situándose estas en niveles inferiores a 2008. Mercado de Málaga En términos generales los precios de alquiler en el mercado de Málaga han registrado a lo largo de los últimos 12 meses un ajuste generalizado en la mayoría de ejes analizados que se traduce en un descenso conjunto del 15% respecto a los precios de alquiler del año precedente. La calle Marqués de Larios se consolida un año más como la calle más exclusiva de la ciudad, con precios máximos que se sitúan alrededor del los 124 /m²/mes. Por otro lado, Pag. 6
es preciso destacar que los precios mínimos en 2009 se han registrado en la C/ Héroes de Sostoa, donde se paga en estos momentos alrededor de 6,5 /m²/mes. Calle Nueva y Plaza Félix Sáenz se han consolidado como ejes high street del mercado de Málaga debido a la escasez de espacio disponible en la C/ Marqués de Larios, la más exclusiva del mercado de locales de la ciudad. No obstante, el único eje con disponibilidad nula situado en la zona prime es, la ya mencionada, Plaza de Félix Sáenz. El 78,5% de la oferta total de locales comerciales analizados en Málaga, cuentan con una superficie inferior a 200m², mientras que los locales con superficies superiores a 400 m² no superan el 7% del total. Respecto a los sectores de actividad más dinámicos del mercado, se debe destacar que el sector servicios es el que más cuota de mercado representa, con un 23% del total de los locales del mercado. Por otro lado, es preciso destacar que moda y complementos ha perdido importancia relativa con respecto a años anteriores. En cuanto a los precios de venta, hay que remarcar que en 2009, y como consecuencia de la actual crisis, se han producido descensos generalizados en todas las zonas de la ciudad. Mercado de Inversión El mercado de inversión sobre locales comerciales ha sido el más activo de todos los mercados de inversión inmobiliaria en el año 2009. Frente a un descenso generalizado de la inversión inmobiliaria en todos los segmentos del mercado, la inversión en locales comerciales ha alcanzado un volumen record de 1.800 MM frente a etapas anteriores en la que se podía considerar una inversión residual. Este cambio de comportamiento en el mercado de inversión sobre locales comerciales ha sido motivado por la importante actividad de las entidades financiaras en la ventas de sucursales a través de procesos de sale & leaseback y el éxito que este tipo de operaciones ha tenido entre el pequeño y mediano inversor privado que ha sido el protagonista de las adquisiciones. Pag. 7
La tipología de inversor ha sido por lo tanto la del privados no necesariamente especializados en el sector inmobiliario, y que acude al mercado de locales comerciales como refugio. Se trata de compradores que buscan rentabilidades no elevadas en productos que ofrezcan una mayor seguridad, huyendo de determinados activos financieros que actualmente presentan un riesgo mayor, debido a la volatilidad del contexto económico. Pag. 8
3. PERSPECTIVAS En 2009 se espera un ligero incremento en el número de operaciones cerradas en el mercado de locales comerciales. El descenso acentuado del consumo durante los años 2008 y 2009 tuvo como principal consecuencia que los operadores comerciales se centrasen en optimizar su presencia en las ubicaciones en las que estaban presentes deteniendo o redimensionando sus planes de expansión. El proceso de optimización pasaba en determinados casos por cerrar los locales que no cumplían con los requisitos de rentabilidad exigidos o por la solicitud de bonificaciones o renegociaciones. Las mejores perspectivas económicas a partir de 2010 unida a la disponibilidad de locales en el mercado a precios muy competitivos está provocando una reactivación de los planes de expansión. Disminución de la disponibilidad de locales en ejes high street como consecuencia de una mayor demanda de espacios comerciales en esta tipología de ejes y de las oportunidades que se presentan actualmente en cuanto disponibilidad y precios de alquiler la tasa de disponibilidad disminuya ligeramente.. Por otro lado, en el caso de los ejes comerciales se espera un mantenimiento de los niveles actuales de disponibilidad, mientras que en los ejes secundarios se puede todavía observar incrementos en la misma. Los precios de alquiler mantendrán la tendencia marcada en el año 2009. Ello supone caídas de rentas en los ejes secundarios similares a las experimentadas en 2009, descensos de rentas de diferente volumen en los ejes comerciales a excepción de las calles más dinámicas donde se podrían observar incluso ligeros incrementos. Por último, se espera una estabilización de rentas de alquiler en los ejes prime. Los sectores de moda y complementos seguirán siendo los de mayor representatividad en los locales analizados, mientras que artículos de lujo irá perdiendo su representatividad en detrimento de otras actividades como por ejemplo hostelería. La figura del key Money seguirá siendo necesario para determinados operadores comerciales que buscan entrar en determinadas ubicaciones situadas en zonas prime y comerciales. Pag. 9
Mercado de Inversión Se espera para el año 2010 que la tasa de rentabilidad inicial exigidas por los inversores mantenga un comportamiento diferenciado dependiendo de cada eje. Se estima que podrían experimentar un incremento de hasta 50 puntos básicos en los ejes secundarios, estabilización de las mismas en los ejes comerciales y pequeños ajustes a la baja en los ejes Prime. Siguiendo la tendencia de 2009, durante el año 2010 el protagonista será el inversor privado nacional, si bien, el inversor internacional irá ganando protagonismo a lo largo del ejercicio, ya que se comienza a observar interés por parte de esta tipología de inversor en el mercado español. Se espera que continúen apareciendo a lo largo del año 2010 oportunidades de inversión atractivas provenientes de operaciones de sale & lease back realizadas por entidades financieras. Pag. 10
8. COMPARATIVA NACIONAL El objetivo de este apartado del estudio, es analizar minuciosamente las diferencias entre los mercados de locales comerciales de las ciudades de Madrid, Barcelona y Málaga. Madrid se mantiene como ciudad con los precios de alquiler más elevados. En lo relativo a los precios de alquiler por metro cuadrado de las 3 ciudades, se debe destacar que madrid se mantiene como la ciudad con los precios más elevados. 300,0 250,0 200,0 Comparativa de precios máximos /m²/mes por Zona 245,0 190,0 Madrid Barcelona Málaga 150,0 124,5 100,0 50,0 57,0 50,0 26,5 0,0 Zona Prime Ejes Secundarios Al igual que el año pasado, la calle Preciados de Madrid se configura como la más cara de las ciudades españolas, con un precio de 245 /m²/mes, situándose como segunda calle más cara Paseo de Gracia en Barcelona, con 190 /m²/mes. En el caso de Málaga la calle que muestra el precio más elevados de alquiler es Marqués de Larios donde se han registrado precios cercanos a los 124,5 /m ²/mes. Se aprecia como en los ejes secundarios, el diferencial entre los precios de alquiler se estrecha hasta el punto en el que los precios de Madrid y Barcelona son muy similares. Se procede a continuación a realizar una comparativa de las superficies demandadas en cada una de las ciudades que se han analizado en el presente estudio. Pag. 11
Comparativa de la Demanda Madrid 90% 80% 70% 71% 83% Barcelona Málaga 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 47% 31% 20% 15% 10% 7% 5% 6% 3% 2% <200 m² 200-400 m² 400-700 m² > 700 m² De l gráfico anterior llama la atención como en Barcelona la tipología de locales está mucho más repartida que en Madrid o Málaga. En este sentido, es importante destacar como en estas dos ciudades, los locales inferiores a 200m² son los más comunes, con una cuota de mercado de 71% y 83% repetivamente. La tasa de disponibilidad de los ejes Secundarios de Málaga supera en un 21% la tasa de disponibilidad de Madrid y en un 22% a la de Barcelona Como se ha comentado ya en anteriores puntos del estudio, la tasa de disponibilidad ha aumentado en todas las ciudades con respecto a años anteriores. En el gráfico que se muestra a continuación se puede apreciar como Madrid y Barcelona tienen unas tasas de disponibilidad muy similares tanto en ejes prime como en secundarios. Destacar, que si bien Málaga cuenta con una tasa de disponibilidad muy similar a la Madrid o Barcelona en el caso de ejes prime, en el caso de los ejes secundarios esta tasa cuadriplica a la de Madrid o Barcelona. Pag. 12
Comparativa de Disponibilidad 30,0% 25,0% 20,0% Madrid Barcelona Málaga 28,2% 15,0% 10,0% 7,8% 6,8% 5,0% 4,0% 3,7% 3,8% 0,0% Zona Prime Ejes Secundarios Con el fin de entender la situación en cuanto a nivel de precios de alquiler de los principales mercados de locales comerciales en España y su posición respecto a las tres ciudades analizadas en el presente informe, se presenta a continuación mediante un histograma los niveles de rentas que presentan dichos mercados y en que horquillas de rentas se concentran los mismos. Este ejercicio ha sido realizado para el caso de un local tipo de hasta 200 m² de superficie unitaria. Como se observa en la gráfica, la mayor concentración de municipios analizados se localiza en los rangos de renta entre 30 /m²/mes y 50 /m²/mes. En este rango se encuentran Pag. 13
aproximadamente el 50% de los municipios analizados, entre los que a modo de ejemplo nombramos Cuenca, Vigo o Toledo. En el rango de rentas de alquiler de entre 60 /m²/mes y 69,9 /m²/mes, se encuentran situados ocho municipios. Entre ellos se localizan Santander o Santa Cruz de Tenerife. Los mercado de La Coruña o Gijón, contarían con un promedio de rentas unitarias en sus respectivas zonas prime de unos 70 /m²/mes. Mientras que los municipios de Oviedo, Valladolid, San Sebastian, Sevilla, Bilbao o Valencia, estarán situados en el rango de rentas unitarias de entre 80 /m²/mes y 100 /m²/mes. Finalmente son los tres municipios analizados en profundidad en el presente estudio, Madrid, Barcelona y Málaga, los que muestran las rentas unitarias más elevadas. Pag. 14
Locales Comerciales MADRID C/General Lacy, 23 28045 Tel: 91 319 13 14 Fax: 91 319 87 57 BARCELONA Av. Diagonal, 615 08028 Tel: 93 439 54 54 Fax: 93 419 23 24 MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º- D - 29005 Tel: 952 062 782 Fax: 952 608 817 LISBOA Avenida da Liberdade, 190 1250-147 Tel: (351) 21 313 90 00 Fax: (351) 21 353 01 03 MIAMI 1111 Brickell Avenue, Suite 2125 Miami, FL 33131 Tel: +1 305 533 1212 Fax: +1 305 533 1211 asesores@aguirrenewman.es aguirrenewman.com Pag. 15