TALLER DE CONDOMINIOS Expositor: Ing. William Solano Rivera M.Sc Agradecimiento a: Ing. Robert Laurent Sanabria Ing. Irving Pizarro Marchena
TIPOS DE CONDOMINIO Cond. Verticales Cond. Horizontales Cond. Mixtos Cond. de Lotes Cond. de Condominios Condo Hotel
CONDOMINIO VERTICAL La modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general. Son aquellos proyectos construidos en mas de un piso en donde las fincas filiales ocupan distintos pisos.
CONDOMINIO HORIZONTAL La modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes. Corresponde a fincas filiales individuales en el terreno, con uno o mas pisos para vivienda, pudiendo ser casas aisladas o en hilera, con áreas abiertas individualizadas también (patios o jardines).
CONDOMINIO MIXTO Son aquellos donde pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y horizontales.
CONDOMINIO DE LOTES Son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados a uso agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial, habitacional, de recreo y/o cualquier otro propósito lícito. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca filial primaria individualizada (FFPI).
CONDOMINIO DE CONDOMINIOS Proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz. Lo anterior debe permitirse en los Reglamentos de Condominio y Administración, tanto de la finca matriz inicial como de la finca filial matriz.
ASPECTOS LEGALES Y TECNICOS Se inicio con la Ley de Propiedad Horizontal No. 3670 de 1966, misma que fue reformada por la ley No. 6890 en 1983. Sobre esta base legal se sustento la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 la cual fue publicada el Diario Oficial La Gaceta en 1999 y su reglamento publicado en el 2005.
CONCEPTOS Y DEFINICIONES Finca Madre: es la finca que da origen a la finca matriz, su área corresponde al terreno antes de que la finca sea sometida al régimen de propiedad en condominio.
CONCEPTOS Y DEFINICIONES Finca Matriz: inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondientes áreas comunes.
CONCEPTOS Y DEFINICIONES Finca Filial: Unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.
CONCEPTOS Y DEFINICIONES Finca Filial:
BIENES PROPIOS Y COMUNES En el caso de los bienes propios cada finca filial constituirá una porción autónoma y por lo tanto pertenecen exclusivamente a su propietario quien tendrá el derecho de aprovechamiento conforme a su destino. El concepto básico de condominio implica el hecho de compartir cuando menos un elemento de uso común: el terreno en el caso de condominios verticales, o los accesos en caso de los horizontales.
BIENES PROPIOS Y COMUNES PRIVATIVAS Área Privativa Construida (APC): Es el área construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos. En el caso de los condominios residenciales corresponde a la sección de la F. F. Interna habitable.
BIENES PROPIOS Y COMUNES PRIVATIVAS Área privativa no construida (APNC): Es superficie privada descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos. Son áreas abiertas no techadas.
BIENES PROPIOS Y COMUNES PRIVATIVAS Áreas privativas construidas no cubiertas restringidas (APCNCR): Por lo general son los patios de luz, los tendidos o zonas destinadas a un uso especifico, y cualquier modificación puede alterar las condiciones de otros aposentos ya sean privados o comunes.
BIENES PROPIOS Y COMUNES COMUNES Áreas comunes: Cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de sólo algunas de ellas. Se compone por reglamento del área común libre y del área común construida
BIENES PROPIOS Y COMUNES Área común libre (ACL): Es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los condóminos y se destina a uso general y no soportan ninguna construcción. Por lo general corresponden a zonas verdes, áreas recreativas, parques y áreas de juegos infantiles.
BIENES PROPIOS Y COMUNES Áreas comunes construidas (ACC): Corresponde a las construcciones que quedan en copropiedad, son áreas indivisibles y de uso general y común. Ejemplo de ello son: accesos para vehículos, la caseta de vigilancia, depósitos de basura, ranchos, canchas deportivas.
COEFICIENTE DE COPROPIEDAD Es el índice que establece la participación porcentual de los bienes comunes del condominio de cada uno de los propietarios de las fincas filiales. Coeficiente de copropiedad en Condominio Vertical C.C. = AP / APT Coeficiente de copropiedad en Condominio Horizontal C.C.= [(APC + APNC + APCNCR) / ( APC + APNC + APCNCR)
VALOR DE TERRENO PARA CONDOMINIO VERTICAL A diferencia de un condominio horizontal, el terreno donde se localiza un edificio condominal vertical con sus correspondientes fincas filiales, es copropiedad de cada uno de los condóminos, en una proporción que lo establece el coeficiente de copropiedad para cada finca filial. Entonces para el avalúo de un lote de un condominio vertical lo primero que hay que establecer es el área del terreno que esta bajo copropiedad, y seguidamente analizar la finca mediante el método comparativo previamente descrito.
AVALUO VÍA COSTO
AVALUO AL COSTO Avalúo vía costo de vivienda en condominio horizontal El inmueble que se muestra en el plano adjunto se localiza dentro de un condominio horizontal que incluye la construcción. Mediante una visita de inspección y la correspondiente investigación de mercado se determinó lo siguiente: El valor zonal para lotes similares es de 88.000,00/m2 Sobre el lote se observó una construcción de dos niveles cuyas áreas corresponden a: primer nivel 71.38 m2, segundo nivel 87.19 m2, cochera 31.51 m2 y una terraza de 14.52 m2. Por las características observadas se determinó que el valor de reposición nuevo razonable a la fecha sería 190.000,00/m2 para áreas principales. El estado de conservación de la construcción es bueno y tiene un año de construida.
AREA DEL TERRENO
No se debe interpretar que siempre el área del terreno será la que se indica en el cajetín del plano catastrado, pues ésta algunas veces puede indicar el área COMPLETA del inmueble, en éste sentido, se adiciona además del área comprendida del primer nivel también la del segundo nivel:
AVALUO AL COSTO Avalúo vía costo de apartamento en condominio vertical El plano catastrado adjunto define las dimensiones de un apartamento localizado en el segundo nivel de un condominio vertical. Mediante una visita de inspección y la correspondiente investigación de mercado se determinó lo siguiente: El valor zonal para lotes similares es de 50.000,00 /m2 a la finca madre. Sobre el lote se observó un edificio de apartamentos que a criterio del tasador se le podría asociar un valor de al menos 235.000,00 / m2 para las áreas principales.
INFORMACIÓN INDISPENSABLE De dónde obtenemos los datos de las áreas comunes?. De dónde obtenemos el dato de coeficiente de copropiedad?. De dónde se obtiene el área de la finca madre?. FINCA MADRE no es lo mismo que FINCA MATRIZ.
AVALÚO VÍA MERCADO
VALOR DEL TERRENO PARA CH Si existe un mercado activo, el avalúo de un predio en un condominio de lotes implica en principio, un procedimiento igual al avalúo de un lote en una urbanización, teniendo en cuenta que es necesario establecer: la zona homogénea, el valor zonal y el lote tipo, y sobre todo tener claro que solo se deben aplicar los factores de ajuste que el mercado reconozca como necesarios.
AVALUO VÍA MERCADO LOTE Avalúo vía mercado de Lote en condominio horizontal El inmueble se localiza dentro de un condominio horizontal. Mediante una visita de inspección y la correspondiente investigación de mercado se determinó lo siguiente: El valor zonal para lotes similares es de 80.500,00/m2. El lote cuenta con un área de 979.05 m2 y un frente de 22.30 m.
HOMOLOGACIÓN LO-VM
AVALUO VÍA MERCADO CH Avalúo vía mercado de vivienda en condominio horizontal El inmueble que se muestra en el plano adjunto se localiza dentro de un condominio horizontal que incluye la construcción. Mediante una visita de inspección y la correspondiente investigación de mercado se determinó lo siguiente: El valor zonal para lotes similares es de 88.000,00/m2. Sobre el lote se observó una construcción de dos niveles cuyas áreas corresponden a: primer nivel 71.38 m2, segundo nivel 87.19 m2, cochera 31.51 m2 y una terraza de 14.52 m2. Por las características observadas se determinó que el valor de reposición nuevo razonable a la fecha sería 190.000,00/m2 para áreas principales. El estado de conservación de la construcción es bueno y tiene un año de construida.
HOMOLOGACIÓN CH-VM
AVALUO VÍA MERCADO CV Avalúo vía mercado de apartamento en condominio vertical El plano catastrado adjunto define las dimensiones de un apartamento localizado en el segundo nivel de un condominio vertical. Mediante una visita de inspección y la correspondiente investigación de mercado se determinó lo siguiente: El valor zonal para lotes similares es de 50.000,00 /m2 a la finca madre Sobre el lote se observó un edificio de apartamentos que a criterio del tasador se le podría asociar un valor de al menos 235.000,00 / m2 para las áreas principales.
HOMOLOGACIÓN CV-VM
DATOS PERSONALES Ing. William Solano Rivera wilsolriv@gmail.com 8375-6640