E:13-04874-200 P:1 de 16 D: 13-0011901-001-01213 ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REORDENACION DE LA UE-5 DEL PGOU DE MASSALFASSAR (AMPLIACION DEL POLIGONO DEL MEDITERRANEO) Promotor: OLARIO, S.L.U. Arquitectura Comercial Hernández Vidal López Sieben, S.C.P.: Arquitectos: Manuel López Sieben Rafael Vidal Asensi Situación: Unidad de Ejecución nº5 Municipio: Massalfassar, Valencia Fecha: Octubre de 2013
E:13-04874-200 P:2 de 16 D: 13-0011901-001-01213 MEMORIA
E:13-04874-200 P:3 de 16 D: 13-0011901-001-01213 INDICE TEXTOS I. MEMORIA JUSTIFICATIVA 1. Objeto 2. Carácter del presente documento 3. Planeamiento vigente 4. Justificación de la conveniencia y oportunidad 5. Análisis de la ordenación vigente de la UE-5 6. Justificación de la ordenación propuesta 7. Estudio comparativo de edificabilidades PLANOS 1 Situación PLANOS DE INFORMACION I.1 Ordenación pormenorizada. Calificación del suelo. I.2.1 Perspectiva de manzana. Vista 01 I.2.2 - Perspectiva de manzana. Vista 02 PLANOS DE ORDENACION O.1.1 Ordenación pormenorizada. Calificación del suelo. O.1.2 Detalle de la ordenación propuesta. O.2.1 - Ordenación propuesta. Vista 01 O.2.2 - Ordenación propuesta. Vista 02
E:13-04874-200 P:4 de 16 D: 13-0011901-001-01213 1. OBJETO I- MEMORIA JUSTIFICATIVA El presente Estudio de Detalle tiene por objeto la reordenación de la edificación en el ámbito de la Unidad de Ejecución nº5 del P.G.O.U de Massalfassar (Valencia). La Unidad de Ejecución se enclava en Suelo Urbano Industrial, en zona de ordenación urbanística Industrial en Manzana y se desarrolla como ampliación del Polígono del Mediterráneo. Es importante resaltar dos aspectos que condicionan la propuesta de reordenación planteada en el Estudio de Detalle. En primer lugar, hay que señalar que se ha ajustado ligeramente la delimitación del ámbito de la Unidad de Ejecución prevista inicialmente en el planeamiento. Según se extrae de la ficha urbanística de la UE-5 incluida en el PGOU, ésta tiene una superficie de 42.897,25m2. Sin embargo, el ajuste de la delimitación a las condiciones reales (físicas y topográficas) del ámbito supone que la delimitación se modifique a los 43.061,34m2 reflejados en el Estudio de Detalle. Por un lado, se ha ajustado el borde de separación entre la UE y las parcelas situadas al sur de la Unidad, (destinadas, una a la subestación eléctrica existente, y otra a reserva de servicios del Polígono Industrial) a la realidad física del emplazamiento. Actualmente existe un camino que separa ambas zonas, que discurre en dirección noreste, por lo que los bordes laterales del brazo sur de la zona verde incluida en la unidad no pueden ser paralelos como estaba previsto en el planeamiento vigente, sino que se van abriendo como se refleja en la propuesta de reordenación. Por otro lado, se ha extraído del ámbito de la UE, el centro de transformación existente y en funcionamiento situado en el frente este de la manzana edificable prevista, recayente a la calle Mitgera y que da servicio a las naves del otro lado de la calle. Estos ajustes hacen que exista una mínima variación en la superficie del ámbito, de 164,09m2. El ajuste realizado está amparado por el Art. 6.2 de las Normas Urbanísticas del PGOU vigente, que dice lo siguiente: Artículo 6.- Interpretación del Plan: 2.- En todo caso, el ajuste de las determinaciones del Plan a la realidad topográfica y parcelaria del municipio, se considerará amparado en el propio Plan siempre que la distorsión de magnitudes no exceda la proporción del 5 por 100. Los ajustes en mediciones efectuados al amparo de esta norma no conllevarán, en ningún caso, variación del aprovechamiento tipo fijado en el Plan, ni entrañarán disminución de la superficie de dotaciones públicas o del nivel de servicio de las vías de circulación. Se cumple estrictamente, ya que la variación de 164,09 m2 supone una proporción del 0,38 por 100 respecto del total del ámbito, muy inferior al 5 por 100 contemplado en el planeamiento. En segundo lugar, hay que señalar que la reordenación propuesta desarrolla las determinaciones de las BASES PARTICULARES para la selección y adjudicación del Programa de Actuación Integrada de la unidad de ejecución nº 5 del suelo urbano ( DOCV Nº 7058 de 02.07.2013) y viene por tanto condicionada por las mismas. En este sentido se destacan el cumplimiento de dos determinaciones urbanísticas con especial relevancia en la ordenación que el Estudio de Detalla incorpora. - La primera de ellas viene referida a la necesidad de incorporar un nuevo vial, en sentido transversal a la ordenación de la UE contemplada en el PGOU vigente, con las características y trazado que se define en el Anejo I apartados B) Ordenación urbanística y C) Memoria de necesidades y Objetivos del Programa de Actuación Integrada, de las BASES PARTICULARES.
E:13-04874-200 P:5 de 16 D: 13-0011901-001-01213 En este último (Anejo I C) ) literalmente se establece que el Estudio de Detalle fijará las alineaciones exteriores del vial transversal de carácter vinculante con acceso en la calle Mitgera perimetral del Polígono Industrial del Mediterráneo, que debe dividir en dos la manzana única definida para la Unidad de Ejecución, sin perjuicio del ajuste que imponga el diseño funcional de la vía en el Proyecto de Urbanización. La incorporación de este vial ha tenido, en relación con la ordenación una serie de efectos colaterales, que fundamentalmente se circunscriben a, por una parte, aumentar ligeramente el coeficiente de edificabilidad sobre parcela neta y por otra, a la necesidad de incorporar elementos de vialidad al Espacio Libre en su entronque con aquél. - La segunda es que el frente norte de la UE nº5 es recayente a la carretera CV-32. La UE nº5 está fuera del límite de la zona de reserva viaria de 50m, según se grafía en el plano nº 2.2.1 Calificación del SU y SUZ residencial (P.I.M) del PGOU vigente. En el citado Anejo I C literalmente se establece que deberá urbanizarse el Espacio Libre Público que articula el encuentro del suelo urbano de la Unidad de Ejecución con el suelo no urbanizable y con la vía de servicio de la carretera de la Gombalda (CV-32). A tal efecto, se proyecta una zona verde (SAL (I)) de 1.210,36m2 que queda delimitada, por un lado, por la citada vía de servicio y rotonda de la CV-32, y por otro lado, por la separación de 50m respecto de la línea blanca de la CV-32 y que forma el borde de la manzana I edificable. De esta forma, se evita cualquier posible afección a la citada vía, y además sirve de barrera acústica. Todo ello se refleja en la reordenación propuesta, la cual no afecta a los parámetros urbanísticos establecidos por las fichas de zonificación del P.G.O.U de Massalfassar para la zona de ordenación en la que nos encontramos. Se propone la reordenación de los volúmenes y las edificabilidades en el interior de la Unidad de Ejecución, pasando de una única manzana inicial a las dos manzanas resultantes de la propuesta.
E:13-04874-200 P:6 de 16 D: 13-0011901-001-01213 Se acompaña a continuación cuadros comparativos del reparto de superficies según el planeamiento vigente y según la reordenación propuesta, en los que se recoge la variación en la superficie global del ámbito. PLANEAMIENTO VIGENTE El planeamiento prevé una ordenación de la manzana única con el siguiente reparto de usos y superficies; UE-5 USO SUPERFICIE SEL RED SECUNDARIA INSCRITA (ESPACIOS LIBRES) 13.161 m2 INM PARCELA EDIFICABLE (INDUSTRIAL EN MANZANA) 29.736,25 m2 TOTAL 42.897,25 m2 La ficha de gestión establece un índice de edificabilidad bruto de 2m2t/m2s, por lo que le corresponde a la parcela edificable una edificabilidad bruta de 59.472,50m2t. REORDENACION PROPUESTA La reordenación propuesta introduce, en el ámbito de la unidad de ejecución, el trazado de un nuevo vial, en sentido transversal a la misma. Esto produce, por un lado la fragmentación tanto de la red secundaria de espacios libres como de la parcela edificable, y por otro la aparición dentro del ámbito de una superficie destinada a red viaria secundaria. Ello conlleva la disminución de la superficie destinada a parcelas edificables, ya que la red secundaria destinada a espacios libres (SEL) no sólo se mantiene sino que se aumenta ligeramente su superficie. Se acompaña cuadro de superficies correspondiente a la ordenación propuesta: UE-5 USO SUPERFICIE SJL-1 RED SECUNDARIA INSCRITA (ESPACIO LIBRE-JARDIN) 6.157,43 m2 SJL-2 RED SECUNDARIA INSCRITA (ESPACIO LIBRE-JARDIN) 5.867,29 m2 SAL-1 RED SECUNDARIA INSCRITA (ESPACIO LIBRE-AREA JUEGO) 1.210,36 m2 SAL-2 RED SECUNDARIA INSCRITA (ESPACIO LIBRE-AREA JUEGO) 348,59 m2 TOTAL RED SECUNDARIA ESPACIO LIBRE 13.583,67 m2 SRV RED SECUNDARIA INSCRITA (VIARIO TRANSITO) 3.107,11 m2 SPV RED SECUNDARIA INSCRITA (AREA PEATONAL) 398,93 m2 TOTAL RED VIARIA 3.506,04 m2 INM-1 PARCELA EDIFICABLE (INDUSTRIAL EN MANZANA) 14.446,40 m2 INM-2 PARCELA EDIFICABLE (INDUSTRIAL EN MANZANA) 11.525,23 m2 TOTAL INDUSTRIAL EN MANZANA 25.971,63 m2 TOTAL 43.061,34 m2 Como se ha indicado, la edificabilidad bruta que le corresponde a la parcela edificable original es de 59.472,50m2t. Debido a la aparición del vial intermedio y al ajuste en la zona verde, la superficie edificable propuesta es de 25.971,63m2, por lo que el índice de edificabilidad bruto resultante es de 2,289902482 m2t/m2s.
E:13-04874-200 P:7 de 16 D: 13-0011901-001-01213 2. CARÁCTER DEL PRESENTE DOCUMENTO El presente documento es un Plan Urbanístico ya que los Estudios de Detalle son una clase de Plan Urbanístico, según el artículo 38 de la Ley Urbanística Valenciana (LUV). 3. PLANEAMIENTO VIGENTE El planeamiento urbanístico municipal vigente está integrado por: - Plan general de Ordenación Urbana, aprobado definitivamente el 23/02/2010 (D.O.G.V.) y 25/09/2008 (C.T.U.). - Modificación Plan General Artículos 11 y 12 Normas Polígono Industrial Mediterráneo, aprobada el 30/08/2010 (B.O.P) y 09/06/2010 (Ayuntamiento). 4. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD El Plan General de Ordenación Urbana de Massalfassar, dedica el artículo 43 a los Estudios de Detalle y establece que: El presente Plan General ampara expresamente la posibilidad de modificar por medio de Estudios de Detalle, dentro de los límites que impone la naturaleza de estos instrumentos urbanísticos, la ordenación de las manzanas o unidades urbanas equivalentes cuya ordenación pormenorizada esté ya definida en el nivel del propio Plan General. Se establecen para la redacción de Estudios de Detalle las siguientes directrices específicas: a) Respetarán, en todo caso, las limitaciones impuestas en los artículos 26 de la LRAU y 100 del RP. En este punto se hace necesario indicar que la normativa autonómica urbanística vigente es la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana (LUV) y se justificará en las páginas siguientes el cumplimiento del articulado de la misma referente a los Estudios de Detalle (Artículo 78). b) Podrán alterar los parámetros de posición, volumen y forma de la edificación fijados en el Plan General en la medida necesaria para cumplir la finalidad que los reclame, sin que los volúmenes ordenados puedan exceder en ningún caso el límite marcado por la alineación exterior de la edificación fijado en el propio Plan, ni la altura máxima de la edificación. Se permitirá, por el contrario, la previsión de Estudios de Detalle de alturas inferiores a la mínima prevista en el Plan, siempre que quede adecuadamente justificada en razones de interés público o social. El Estudio de Detalle tiene como finalidad precisamente la redistribución o subdivisión de la parcela edificable, debido al trazado de un nuevo vial interior a la Unidad de Ejecución. No se excede en ningún caso el límite de la alineación exterior de la edificación marcado por el Plan, ni la altura máxima.
E:13-04874-200 P:8 de 16 D: 13-0011901-001-01213 Se copia a continuación lo indicado en la LUV al respecto de los Estudios de Detalle. Artículo 38. Instrumentos de planeamiento de carácter espacial El territorio de la Comunitat Valenciana se ordenará mediante los Instrumentos regulados en la legislación autonómica sobre ordenación del territorio y protección del paisaje y los siguientes: ( ) f) Estudios de detalle, que completan o adaptan determinaciones establecidas por los Planes Generales o Parciales. Artículo 79. Estudios de detalle 1. Los estudios de detalle se formularán para las áreas o en los supuestos previstos por los planes, debiendo comprender, como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas. Se cumple. El presente Estudio de Detalle se formula para una manzana completa, que a su vez constituye la totalidad de la unidad de Ejecución nº5 del PGOU de Massalfassar. 2. La aprobación de los estudios de detalle exigirá que éstos se circunscriban a los ámbitos y supuestos concretos para los que hayan sido previstos por el Plan General, Plan Parcial o de Reforma Interior, que regularán de forma expresa y pormenorizada las normas específicas para la redacción de los Estudios de Detalle. Se ha justificado anteriormente que se cumplen los supuestos previstos por el Plan General para la redacción del presente Estudio de Detalle. 3. Los estudios de detalle tendrán por objeto prever o reajustar, según proceda: a) El señalamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando las que ya estuvieren señaladas en el Plan General o en Plan Parcial. b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan correspondiente. Se cumple. El Estudio de Detalle prevé la reordenación de los volúmenes, señalando nuevas alineaciones debidas a la aparición del nuevo vial interior a la Unidad de Ejecución. 4. Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo ni aumentar su aprovechamiento urbanístico. Se cumple. El Estudio de Detalle no altera en ningún caso el uso del suelo, ni aumenta el aprovechamiento urbanístico. La edificabilidad bruta otorgada por el planeamiento a la manzana original, se redistribuye entre las dos manzanas edificables resultantes de la interposición del vial interior. 5. Los Estudios de Detalle podrán crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, pero no suprimir ni reducir los previstos por el Plan que previó su elaboración.
E:13-04874-200 P:9 de 16 D: 13-0011901-001-01213 Como se ha explicado, existe un vial de nueva creación, no reduciéndose ni suprimiéndose ningún vial previsto por el Plan. Artículo 80. Documentación de los estudios de detalle Los Estudios de Detalle contendrán los siguientes documentos: a) Planos de información: Plano de la ordenación pormenorizada del ámbito. Plano de perspectiva de la manzana. b) Memoria Justificativa. c) Planos de ordenación El presente Estudio de Detalle contiene todos los documentos previstos según el artículo 80. Por todo ello, queda totalmente justificada la conveniencia de redactar el presente Estudio de Detalle para la reordenación de la Unidad de Ejecución nº5 del PGOU de Massalfassar.
E:13-04874-200 P:10 de 16 D: 13-0011901-001-01213 5. ANÁLISIS DE LA ORDENACIÓN VIGENTE EN LA MANZANA M-4 La ordenación resultante del planeamiento vigente, a través de la Ficha de Gestión de la Unidad de Ejecución nº5 del PGOU, establece que la UE esté constituida por una parcela edificable destinada a Suelo Urbano Industrial de 29.736,25m2 y una red secundaria inscrita destinada a Espacio Libre de 13.161m2. Se acompaña detalle del plano 2.2.1, de ordenación del P.G.O.U., de Calificación del Suelo SU y SUZ Residencial (P.I.M.). Detalle del plano de Ordenación 2.2.1 del PGOU.
E:13-04874-200 P:11 de 16 D: 13-0011901-001-01213 El uso dominante es el Industrial (Industrial en Manzana), siendo uno de los usos compatibles el Terciario. El Plan General establece, para la zona de ordenación urbanística Industrial en Manzana, a través de la ficha de zonificación correspondiente, los siguientes parámetros urbanísticos: - CONDICIONES DE PARCELA Superficie mínima: 2.500m2 Frente mínimo de parcela: 20m Ángulo medianero mínimo: 75º Círculo mínimo inscrito: 20m. - POSICION DE LA EDIFICACION Retranqueo mínimo (Regla general para la UE-5): 0m - INTENSIDAD DE LA EDIFICACION: Coeficiente de máxima ocupación (Regla general para la UE-5): 100% - VOLUMEN Y FORMA DE LA EDIFICACION: Altura máxima reguladora: 15,50m Altura máxima total: 18,50m Número máximo de plantas: 2 Entreplantas: Sí Sótanos: Sí Semisótanos: Sí Altura mínima de planta: No Altura libre mínima de planta: 2,50m Cuerpos volados: No - OTRAS CONDICIONES: Dotación mínima de aparcamientos: 1/150m2 Dotación zonas verdes (coef. mínima ocupación) 0% Edificaciones auxiliares: Sí Elementos salientes: No
E:13-04874-200 P:12 de 16 D: 13-0011901-001-01213 6. JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA Objetivo Con el presente Estudio de Detalle, se pretende reordenar la edificación en el ámbito de la unidad de Ejecución nº5 del P.G.O.U.de Massalfassar. La reordenación propuesta incorpora un nuevo vial, en sentido transversal a la UE, a petición del Ayuntamiento de Massalfassar. Como se ha indicado, no se alteran usos, ni se produce incremento del aprovechamiento. La reordenación tampoco afecta a los parámetros urbanísticos establecidos por las fichas de zonificación del P.G.O.U de Massalfassar para la zona de ordenación en la que nos encontramos. Se propone la reordenación de los volúmenes y las edificabilidades en el interior de la Unidad de Ejecución, pasando de una única manzana inicial a las dos manzanas resultantes de la propuesta. Ordenación propuesta La ordenación que se propone consiste en dividir tanto la parcela industrial edificable, como la red secundaria inscrita de espacios libres mediante la interposición de un vial de doble sentido. Dicho vial se introduce en la unidad de Ejecución a petición del Ayuntamiento de Masssalfassar, en previsión de una futura conexión con el casco urbano del municipio. Aparecen dos parcelas edificables resultantes de dicha división, que mantienen la alineación del planeamiento vigente a la calle Mitgera (alineación coincidente con el límite de la UE), modificándose el resto de alineaciones. Las dos manzanas edificables cuentan con unas superficies de 14.446,40m2 en el caso de la M1, y de 11.525,23m2 en el caso de la M2. La red de Espacios Libres prevista en el Planeamiento también queda fragmentada por la aparición del vial. La superficie de Espacio Libre, queda por tanto reducida en esa zona destinada ahora a vial. Dicha superficie se recupera mediante la disposición de un espacio ajardinado al norte de la Unidad, destinado a Área de Juego. La aparición de ese espacio ajardinado hace que la manzana edificable M1 quede más retirada de la carretera CV-32 situada al norte de la Unidad, mejorando la configuración del espacio urbano al esponjar la intersección entre viales. REAL ACEQUIA DE MONCADA: La nueva ordenación debe también resolver el trazado de la Real Acequia de Moncada, en el tramo que atraviesa actualmente la Unidad de Ejecución, así como la conexión de todos los ramales que acometen actualmente a ella desde las parcelas rústicas ubicadas al oeste de la UE. Se aprovechará la existencia de la acequia para realizar la conexión de la red de pluviales interior de la Unidad. Se propone un desvío del trazado actual, desplazándolo al límite oeste de la UE, discurriendo por tanto a lo largo de la red secundaria de Espacios Libres, eliminando el trazado actual bajo las dos manzanas edificables. El punto de salida de la acequia en el ámbito de actuación se produce en el extremo sureste de la Unidad. Para permitir el empalme del nuevo trazado con dicho punto, se ha dispuesto un vial peatonal en el límite sur de la UE, bajo el que discurrirá la acequia, evitando crear una servidumbre en la manzana edificable M2. Dicho vial permite además separar la manzana edificable M2 de la parcela colindante ubicada al sur, entre la UE y la subestación eléctrica, y destinada a reserva de servicios del Polígono Industrial. Queda resuelto de esta forma el trazado de la acequia, discurriendo en todo el ámbito de la UE bajo red secundaria de espacios libres o bajo red secundaria viaria.
E:13-04874-200 P:13 de 16 D: 13-0011901-001-01213 Detalle de la propuesta de reordenación
E:13-04874-200 P:14 de 16 D: 13-0011901-001-01213 7. ESTUDIO COMPARATIVO DE EDIFICABILIDADES El planeamiento asigna, mediante la ficha de gestión de la UE-5, una edificabilidad bruta de 59.472,50 m2t, es decir un índice de edificabilidad bruta de 2m2t/m2s, dado que la manzana edificable original era de 29.736,25m2. La nueva ordenación propuesta pretende redistribuir dicha edificabilidad asignada a la unidad entre las dos manzanas edificables resultantes, M1 y M2. Las superficies de dichas manzanas son 14.446,40m2 y 11.525,23m2 respectivamente, lo que hace un total de 25.971,63m2. Si asignamos la edificabilidad bruta de la unidad a la nueva superficie de suelo edificable, obtenemos un índice de edificabilidad bruto de 2,289902482 m2t/m2s que le correspondería a cada una de las dos manzanas. Sin embargo, los parámetros urbanísticos establecidos en la ficha de zonificación para la zona de ordenación en la que nos encontramos, y que hemos enumerado anteriormente, limitan el aprovechamiento de la Unidad de Ejecución haciendo imposible agotar la edificabilidad asignada. Puesto que se establece un coeficiente de ocupación de parcela del 100% y un número máximo de 2 plantas, la edificabilidad efectiva de la nueva propuesta de ordenación es de 51.943,26m2t, manteniéndose el índice de edificabilidad en los 2m2t/m2s. El artículo 101 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana establece que los Estudios de Detalle, si modifican la disposición de volúmenes, incluirán un estudio comparativo de la edificabilidad propia de las determinaciones previstas en el plan y de las que se obtienen en el Estudio de Detalle. A continuación se expone en dos tablas la comparación entre la edificabilidad prevista por el planeamiento vigente y la edificabilidad redistribuida según la ordenación propuesta:
E:13-04874-200 P:15 de 16 D: 13-0011901-001-01213 EDIFICABILIDAD PREVISTA POR EL PLAN GENERAL: PARCELA SUPERFICIE INDICE DE EDIF. EDIFICABILIDAD MANZANA UNICA 29.736,25 m2 2 m2t/m2s 59.472,50 m2t EDIFICABILIDAD TEORICA PROPUESTA POR EL ESTUDIO DE DETALLE: PARCELA SUPERFICIE INDICE DE EDIF. EDIFICABILIDAD M1 14.446,40 m2 2,289902482 m2t/m2 33.080,84 m2t M2 11.525,23 m2 2,289902482 m2t/m2 26.391,66 m2t TOTAL 25.971,63 m2 2,289902482 m2t/m2 59.472,50 m2t EDIFICABILIDAD EFECTIVA PROPUESTA POR EL ESTUDIO DE DETALLE: PARCELA SUPERFICIE INDICE DE EDIF. EDIFICABILIDAD M1 14.446,40 m2 2 m2t/m2 28.892,80 m2t M2 11.525,23 m2 2 m2t/m2 23.050,46 m2t TOTAL 25.971,63 m2 2 m2t/m2 51.943,26 m2t Como puede verse la edificabilidad total resultante, tras la aplicación de los parámetros urbanísticos, se ve reducida sensiblemente con la nueva ordenación respecto de la prevista por el plan general vigente. Valencia, Octubre de 2013 POR ARQUITECTURA COMERCIAL Hernández Vidal Lopez Sieben SCP Manuel López Sieben Arquitecto Rafael Vidal Asensi Arquitecto
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