CRA/LA EAST SAN FERNANDO VALLEY PROGRAMA DE OPORTUNIDAD DE VIVIENDAS TALLER DE EDUCACIÓN PARA EL COMPRADOR DE VIVIENDA POR PRIMERA VEZ www.eastvalleyhop.org
Este taller es para usted? Sí, si... Desea comprar su primera casa con plan de vivir en la casa como su residencia principal. Usted puede verificar sus ingresos. Usted es flexible en cuanto a la casa que desea comprar No, si... Usted es inversionista de bienes raíces Usted no puede comprobar cualquiera de sus ingresos. Usted no es flexible en cuanto a la casa que desea comprar. 2
Por qué ha venido a este taller? Ser dueño de su propio vivienda ofrece seguridad personal y económica. Más control sobre su situación de vida. Acumular equidad por medio de pagar su hipoteca y por medio de apreciar de mercado. Beneficios fiscales El Sueño Americano. 3
Por qué usted no tiene su casa propia? Ahorrar dinero para un pago inicial y los costos de cierre es difícil. Hay una gran brecha entre lo que uno puede costear y el precio real de una casa. El proceso de comprar una vivienda es confuso y asustoso. Problemas con el historial de crédito personal. Usted no es flexible en cuanto a la casa que quiere comprar. 4
CRA / LA East Valley HOP Beneficios del Programa Talleres gratis de educación para compradores de vivienda por primera vez. Sesiones gratis de consejería individual (conseguir pre-aprobación para su préstamo). Reembolso diferido ( "silencio") del préstamo que no requiere pagos mensuales por 45 años, hasta $75,000 dólares por comprador. Ayuda para la aplicación de otros programas de gobierno (federal, estatal, del condado), incluyendo créditos de impuestos federales 5
CRA / LA East Valley HOP Requisitos del Programa Usted debe asistir a un taller de educación para comprador de casa de primera vez. Completar una hora de consejería con el Coordinador del préstamista. Llame al (562) 696-3200 o (877) 570-5276 para hacer una cita. Su ingreso total del hogar no puede superar el limite de ingresos del programa basado en el tamaño del hogar. Usted debe ser capaz de aportar al menos un 3% de pago inicial. Debe cumplir con los requisitos normales de calificación para un préstamo FHA o Convencional. No se puede tener una casa de propiedad como su residencia principal en los últimos tres años. La casa adquirida debe estar ubicada en una zona eligible del East Valley de San Fernando. Puede ser una casa unifamiliar, vivienda en serie, o condominio. 6
Zonas Eligibles Las compras de casas a través del Programa deben estar situados en el Consejo Municipal de Los Ángeles, Distritos 6 o 7. Esto incluye partes de Arleta, Panorama City, Sun Valley, North Hills, Van Nuys, Sylmar, Pacoima, Panorama City y Mission Hills. Usted puede verificar si una dirección específica es eligible si va al sitio www.lacity.org y busca hacia abajo "Mi Barrio" y insertando la dirección de la propiedad puede confirmar que la casa está ubicada en el Ayuntamiento del Distrito 6 o 7. La Ciudad de San Fernando no es una zona eligible. 7
Eligibilidad del Comprador Debe ser comprador por primera vez: no ha sido propietario de vivienda en los últimos tres años. Debe ser de bajos o moderados ingresos basados en el tamaño (personas) del hogar: 2009 HOP PROGRAM INCOME ELIGIBILITY BASED ON HOUSEHOLD SIZE 1 2 3 4 5 6 $52,150 $59,600 $67,050 $74,500 $80,450 $86,400 8
Condiciones de Prestamos de CRA / LA East Valley HOP La cantidad del préstamo será la cantidad que el prestatario tiene que usar para llenar la brecha de la asequibilidad de su compra de vivienda que puede ser hasta $75,000. El préstamo no tiene gastos de intereses (0%). El plazo del préstamo es de 45 años y no hay pagos mensuales Si el préstamo es pagado durante los primeros cinco años, todo el balance principal, más una participación de la equidad se debe. (Si no, el préstamo puede ser asumido por otro comprador calificado). 9
Condiciones de Préstamo de CRA/LA para el East Valley HOP Si el préstamo es pagado durante los años 6-10, el principal se debe menos un 10% por cada año incluyiendo una parte de la equidad apreciado. Si el préstamo es pagado durante los años 11-45, el 50% del balance del principal se deberá incluyiendo parte de la equidad apreciada. 10
Preguntas más frecuentes Puedo refinanciar la primera hipoteca y mantener el prestamo? Sí, siempre y cuando no saca dinero en efectivo a través de la refinanciación, la CRA / LA será de acuerdo a la subordinación al nuevo préstamo. Puedo pagar la CRA / LA préstamo temprano? Sí, usted estará obligado a pagar el balance del principal pendiente, más el parte de la equidad apreciado que pertenece a CRA / LA. Qué pasa en 45 años si el préstamo de CRA/LA todavía no se ha pagado y todavía soy propietario de la casa? Deberá la mitad del balance del préstamo original. Se debe ponerse in contacto con CRA / LA en ese momento para hacer los arreglos. Quién es CRA / LA? CRA / LA es una agencia de la Ciudad de Los Angeles bajo el control del Alcalde y Ayuntamiento. CRA / LA trabaja para promover el desarrollo económico, la revitalización de la comunidad, y viviendas asequibles. 11
Cómo Reservar los Fondos del Programa HOP para su Compra de Casa Asistir al Talle de Comprador de Casa por Primera Vez y la cita de consejería individual. Hacer una oferta para comprar una casa. Fax el contrato de compra firmado por el comprador y el vendedor a (562) 724-6080. Los Fondos del Programa serán reservados para usted en un orden de primer llegado - primer servido. La reservación será válida durante 90 días, su compra debe ser completado durante este período de tiempo. 12
Cómo Funciona los Programas del Gobierno para la Compra de Viviendas Hay programas federales, estatales y locales para el comprador de casa por primera vez. Estos programas se pueden utilizar juntos. El objetivo es dar al comprador el máximo poder de compra con un pago inicial razonable y un pago mensual razonable. 13
Programas de Gobierno - como un pastel con capas...... 14
3% Enganche Primera Hipoteca CalHFA O Conventional / FHA Mortgage CRA/LA East Valley HOP Segundo Hipoteca. Hasta $75,000. Asistencia con los gastos de cierre. 15
Tipos de Préstamos de Vivienda Hay dos tipos básicos de préstamos hipotecarios: la FHA y Convencionales. Préstamos Convencionales: Vendida a Fannie Mae y Freddie Mac. Requieren seguro hipotecario si la relación del préstamo al valor (LTV) excede a 80% y tiene requisitos conservativos. Ofrece bajos tipos de interés y costos. Se puede utilizar con el programa de East Valley HOP Préstamos FHA: Asegurados por el Gobierno Federal Más flexibilidad que un préstamo Convencional Costos más elevados, y el seguro hipotecario es siempre necesario. Se puede utilizar con el programa de East Valley HOP 16
Matemática Básica de Hipotecas Relación del Préstamo al Valor Total (LTV) El porcentage del valor evaluado (o el precio de venta) de la cantidad del préstamo para la propiedad. El LTV se expresa como un porcentaje (%). Préstamos con un LTV alto son más riesgosos que los préstamos con un LTV inferior porque el prestamista está financiando un mayor parte del costo de la casa. Préstamos convencionales con un LTV mas de 80% requieren seguro hipotecario. FHA permite hasta un 96.50% LTV (esto significa al menos un 3.50% del pago inicial es necesario). Préstamos Convencionales permite hasta un 90% LTV (esto significa al menos un 10% de pago inicial es necesario). 17
Matemática Básica de Hipotecas Relación de Deuda a Ingresos (DTI) DTI es la relación (porcentage) entre el pago mensual de susdeudasy suingresobrutomensual. La "parte delantera" DTI es la relación entre su pago total de la vivienda a su ingreso bruto mensual. El "back end" DTI es la proporción del total de la vivienda, más los pagos de sus otras deudas obligatorias (el pago de su automóvil, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, etc.) a su ingreso bruto mensual. En general su "back end" DTI no deberá exceder de 45%. Una regla de oro es que por cada 100 dólares mensuales en los pagos de las deudas (préstamo del auto, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, etc.) se reduce su poder de compra de vivienda por cerca de $ 10,000. 18
Calificando por un Préstamo Hipotecario Para calificar para un préstamo hipotecario usted necesita: Ingresos suficientes que se puedan verificar con talones de pago, declaraciones de cuenta bancaria y declaraciones de impuestos. Ahorros suficientes para el pago inicial y el dinero sobrante para cubrir dos meses de pagos de la casa (su "reserva") Un historial de Crédito Aceptable, cada prestatario debe tener un FICO de 620. 19
Calificando por un Préstamo Hipotecario: Las Fuentes de Ingresos Eligibles Con el fin de comprar una vivienda, debe disponer de fuentes estables y duraderas de los ingresos que puedan ser verificados. En general estas fuentes de ingresos incluyen: Empleo a tiempo completo. Este tipo de ingresos se verifica con dos talones de pago, una Verificación de Empleo firmada por su empleador, W2s y declaraciones de impuestos. No hay tiempo mínimo requerido en el puesto de trabajo cuando el empleo es de tiempo completo. Ingresos de Negocio. Su ingreso neto de negocios (después que se deducen los gastos profesionales de sus ingresos), como aparece en sus declaraciones de impuestos federales será calculado al termino medio de dos años. Beneficios del Gobierno. Si recibe del gobierno beneficios permanentes como Seguro Social o de la Discapacidad, esto se puede considerar (asistencia temporal del gobierno o pago de Compensación a los Trabajadores no califica). Ingresos de Inversiónes. Ingresos de un empleo de tiempo parcial. Los ingresos de un trabajo de tiempo parcial se puede considerar si usted tiene un año de trabajo con el mismo empleador. 20
Advertencia: Importancia de las Declaraciones de Impuestos Si son trabajadores autónomos, los ingresos que usted informe al IRS serán utilizados para calificar para el préstamo. Si usted reclama gastos reembolsados, estos serán deducidos de sus ingresos actuales (sugerencia: sólo reclamar la deducción estándar hasta la compra de su casa y, despues detallar sus deducciones.). Si usted reclama la deducción de intereses hipotecarios, no puede ser considerado como un comprador de primera vez. Si no ha presentado una declaración de impuestos en los últimos tres años, no va a calificar; menos que su caso era especial y no era necesario entregar una declaración de impuestos a IRS. 21
Calificando para un Préstamo Hipotecario: Su Pago Inicial, Costos de Cierre y su Reservas Se necesita algo de su dinero para comprar su propia casa. El Programa del East Valley HOP requiere un 3% de pago inicial, de esa cantidad al menos el 1% del precio de compra debe ser de fondos propios, el balance puede ser un regalo. El dinero que contribuirá a la compra debe ser su propio fondos que haya guardado o pueden ser un regalo de un miembro de la familia. Usualmente, los costos de cierre son de tres por ciento (3%) del precio de compra del hogar. Incluyen los honorarios de su préstamo, la transacción, el seguro de título, gastos de depósito de garantía, y las tasas de grabación impounds. Muchas veces, estos costos pueden ser cubiertos a través del vendedor a través de un crédito y / o de un programa de asistencia del gobierno. También debe tener algunos dineros guardados después de la compra de su casa. Esto se llama su reserva. En general, es necesario que usted tenga suficientes reservas guardado en distintas cuentas para cubrir dos pagos total de la vivienda. 22
Advertencia! EFECTIVO NO ES UN ACTIVO! =$ 0 Activos No debe depositar dinero en su cuenta bancaria dos meses antes de solicitar su préstamo hipotecario. No acepte regalos de fondos hasta que hable con su agente de préstamos. 23
Uso de Fondos de Regalo Fondos aportados por los miembros de la familia como un regalo pueden ser utilizados para alguna parte de su pago inicial, pero Ud. debe aportar al menos el 1% del precio de compra de sus fondos propios. Regalo de Fondos debe estar documentado: Carta de Obsequio Pruebas de que la persona que le va a dar el regalo de fondos tenga el dinero en su cuenta antes de regalarselo. Pruebas de que la donación de fondos fueron transferidos de la cuenta bancaria de la persona que da el regalo al comprador de la casa. 24
Calificando para un Préstamo Hipotecario: Estableciendo una Reputación de Crédito Positiva Se utilizan las Calificaciónes Crediticias como una forma justa y rápida de establecer una reputación de crédito del prestatario. En general, el mínimo, mediopuntajede créditoaceptadoparala mayoríade los préstamospara vivienda es 620. Con el fin de tener un buen crédito, Vivir como usted no necesita crédito. Si usted ha tenido problemas de crédito antes, como una bancarotta, se require por lo menos 24 meses para volver a establecer crédito antes de poder hacer una aplicación para un préstamo. Con el fin de tener un buen crédito: Siempre paga sus cuentas de crédito a tiempo. Mantenga sus balances de crédito rotatorio debajo del 25% de su límite. Evite solicitar nuevo crédito a menos que sea absolutamente necesario. No mantener una gran capacidad de líneas de crédito. Revise su informe de crédito a menudo por errores y información actualizada. Si no tiene un historial de crédito, puede calificar para un préstamo hipotecario si tiene al menos cuatro referencias alternativas de crédito incluyendo una historia alquiler. Para obtener más ayuda con su historial crediticio y la solución de problemas de crédito, póngase en contacto con la Fundación Nacional de Crédito al Consumidor (800) 388-2227 o www.nfcc.org. 25
Seguro Hipotecario Seguro Hipotecario (MI) protege al prestamista no el propietario. MI paga al prestamista por incumplimiento en el pago del préstamo y si hay una pérdida. MI se requiere un préstamo convencional si el préstamo a valor (LTV) es más del 80% y puede ser cancelado cuando el LTV es de 80% o menos. Seguro hipotecario de la FHA no puede ser cancelado, indiferente de la LTV. La alternativa al MI es hacer un pago inicial más grande. El préstamo del East Valley HOP puede ayudar a reducir la necesidad de seguro de hipoteca. 26
Para su Protección Comprendiendo su préstamo Cuál es el plazo del préstamo (15, 30 o 40 años)? Se trata de un préstamo de tasa fija o tasa variable? El programa del East Valley HOP sólo permite préstamos de tipo fijo. El préstamo será "plenamente amortizado" en el plazo de préstamo o habrá un saldo adeudado al final (un pago reembolsable al vencimiento)? Estimación de Buena Fe (GFE). La GFE da detalles del costo total estimado de su préstamo, incluyendo los honorarios de prestamista, el título y las tasas de depósito de garantía, los honorarios, los impuestos sobre la propiedad y los seguros impounds, y otras tasas. 27
Para su Protección (continuación) Declaración de Veracidad en un Préstamo (TIL) El TIL revela el costo total de su préstamo como una Tasa de Porcentaje Anual (APR). El APR incluye la tasa de interés del préstamo, las tasas pagadas en o antes del cierre y, en algunos casos, el costo estimado del seguro hipotecario. El APR no es su tipo de préstamo y no tiene nada que ver con su pago mensual. 28
Para su protección (continuación) Inspección de Vivienda (Home Inspection) Inspector de vivienda profesional y licenciado proporcionará un informe completo sobre el estado de la propiedad. No es obligatorio, pero muy recomendable. El informe de la inspección puede ser utilizado para negociar las peticiones de reparación con el vendedor. Garantía de Vivienda. Cubre el costo de reparaciones del hogar típico por un año. El costo de la garantía usualmente es pagado por el vendedor de origen. La garantía puede ser renovada cada año, típico costo es de $350 a $ 450 por año. 29
Documentos necesarios para la Aprobación del Préstamo Con el fin de ser aprobado para su préstamo, los siguientes documentos son necesarios: Los más recientes talones de pago Declaraciones de impuestos federales de 2008 con W2 Dos meses de declaraciones bancarrias. Informe de crédito (el costo es de $ 14.50 individual, o $20.50 por pareja). 30
Próximos Pasos Hacer un cita para su consejería individual: Mateo Callahan Coordinador prestamista Civic Center Home Loans Oficina: (562) 696-3200 Llame gratis: (877) 570-5276 Correo electrónico:matt@gohomela.com 31