TRANSSA INFORME DE TASACION URBANA Recinto Planta de Filtros Salar del Carmen Lotes 1 y 2 KM 13 Comuna de Antofagasta Preparado para JORGE QUIROZ C. Y CONSULTORES ASOCIADOS S.A. ISO 9001:2008 Carlos Antúnez 2123, Providencia, Santiago, Chile / Teléfono: (562) 499 9800 Fax: (562) 234 2419, informacion@.com, www..com
INFORME DE TASACION URBANA CODIGO TASACION D180561502 Nº INTERNO CLIENTE ttcea1025615 FECHA TASACION 23 de diciembre de 2015 FECHA VISITA INMUEBLE 23 de diciembre de 2015 1.0. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE CLIENTE JORGE QUIROZ C. Y CONSULTORES ASOCIADOS S.A. RUT 969531208 2.0. IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD DIRECCION Dirección alt. (SII; CBR) Recinto Planta de Filtros Salar del Carmen Planta Filtro Salar del Carmen (Según S.I.I.) Lotes 1 y 2 KM 13 COMUNA Antofagasta REGION Región II ROL(ES) 640125 AVALUO $ 114.703.882 TIPO PROPIEDAD OCUPANTE DESTINO SEGÚN SII Deuda contribuciones $ Terreno Propietario Sitio Eriazo 3.0. VALOR DE TASACION 3.1 Terrenos Forma Topografía Superf. m² $/m² UF/m² Subtotal $ Subtotal UF Lote 2 Regular Relieve irregular 135.000,0 31.229 1,27 4.215.964.417 171.192 Lote 1 Irregular Relieve irregular 28.600,0 10.378 0,42 296.803.895 12.052 Subtotal Terreno 163.600 27.584 1,12 4.512.768.312 183.244 3.2 Construcciones Materialidad Sit. Municipal* Prenda Subtotal Construcciones Superf. m² útil $/m² UF/m² Subtotal $ Subtotal UF 3.3 OO.CC. Hipotecables * 1. Con Permiso Edificación; 2. Con Recepción Final; 3. Sin P.E.; Regularizable; 4. Sin P.E.; No Regulariz.; 5. S/A; Regularizable; 6. S/A; No Regularizable VALOR DE TASACION UF/m² terr. $ UF 1,12 4.512.768.312 183.244 Valor UF al 24dic14 24.627,10 3.5 Apreciación de Mercado y Opinión Profesional Inmueble a tasar corresponde a un terreno donde actualmente funciona una planta de filtros, ubicado en sector Km 13 de la ciudad de Antofagasta. Según petición de mandante, solamente se valoriza el suelo, sin considerar construcciones ni obras complementarias tales como estanques, pavimentos o cierres. Según escrituras y avalúo fiscal del SII, la dirección de la propiedad es "Recinto Planta de Filtros Salar del Carmen, Lotes 1 y 2 KM 13". El terreno presenta una importante superficie predial, sobre el promedio del sector. Ubicado en sector industrial de tipo molesto y peligroso, permitido por normativa local, sin urbanización. Existe una importante demanda por propiedades industriales en este sector. Imagen principal: Vista terreno Declaración del tasador: 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas. Tasador Supervisor Transsa Nelson Sanchez Cayo Jose Ignacio Cañas Arquitecto Arquitecto Firma Transsa ISO 9001:2008
DIRECCION : Recinto Planta de Filtros Salar del Carmen Lotes 1 y 2 KM 13 COMUNA : Antofagasta REGION Región II VALOR UF $ 24.627,10 Terreno : TIPO PROPIEDAD ANTECEDENTES TECNICO LEGALES Y FUENTES DE INFORMACION Para la realización de este informe se aportó escritura y rol de avalúo. Plano de terreno se obtuvo de Bienes Nacionales. 4.0. INFORMACION DEL SECTOR 4.1. CARACTERISTICAS GENERALES El sector se denomina Km 13. Anteriormente esta zona fue un barrio agricola, distante de Antofagasta hacia el oriente. Este sector nace en los años 70 aproximadamente. Se observa una transformación hace unos años, que ha llevado a convertirse en un barrio industrial. La normativa del Plan Regulador lo cataloga como ZUDC09, donde se permite la industria inofensiva, molesta y peligrosa. Sector no cuenta con urbanización, por lo que se usa soluciones particulares. URBANIZACION. Estado General: No considera Electricidad No considera Agua Potable Soluc. particular Acera Calzada No considera Alcantarillado Soluc. particular Paisajismo 4.2. NORMATIVA: a) Zona uso de suelo: Principales usos de suelo permitidos: Industria, talleres y almacenamiento de tipo inofensivo, molesto y peligroso. ZUDC09 Usos de suelo prohibidos: Residencial y equipamiento. Tierra Deficitario b) Zona de Edificación: ZUDC09 Sup. predial mínima 2500 m2 % Ocup. suelo piso 1 50% % Ocup. suelo p/ sup. Indice Constructibilidad Altura máxima 0,50 Agrupamiento Aislado Densidad hab. (hab/há) 5.0. DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD 5.1. TERRENO DIMENSIONES Frente : 450,0 mts. Fondo : 300,0 mts. SUPERFICIE TOTAL TERRENO 163.600 m² % Ocupación de suelo p1 : DESLINDES DE LA PROPIEDAD LOTE 2 1. NORTE 2. SUR 3. ORIENTE 4. PONIENTE : con : con : con : con Lote 1 y otro propietario terreno fiscal vacuo terreno fiscal vacuo terreno fiscal vacuo en en en en ORIGEN DE LAS MEDIDAS VALIDADAS DEL TERRENO Según escritura y plano. 450,00 450,00 300,00 300,00 mts mts mts mts OBSERVACIONES TERRENO, CESIONES, SERVIDUMBRES Y OTRAS RESTRICCIONES LOTE 1:NORESTE: con terrenos fiscales vacuos en 55m, y línea quebrada de 62, 19, 3, y 59m, SURESTE: parte de lote2 en 184 m2. OESTE: con terrenos fiscales vacuos en 45 y 163,5m. NOROESTE con terrenos fiscales vacuos en 108m. Terreno con relieve irregular. No se pudo consultar acerca si se encuentra afecto a utilidad pública, por lo que se recomienda solicitar Certificado de No expropiación. Inscrita en el Conservador de Bienes Raices, a Fojas 2606 vta, Número 3913, Año 1992.
6. ANALISIS DE MERCADO Y METODOLOGIAS DE VALORIZACION Ver definición de metodologías en punto 11. de este informe. DIRECCION : Recinto Planta de Filtros Salar del Carmen Lotes 1 y 2 KM 13 COMUNA : Antofagasta REGION Región II VALOR UF : $ 24.627,10 TIPO PROPIEDAD Terreno COMENTARIOS GENERALES A METODOLOGIAS DE VALORIZACION Aun cuando las dimensiones y características físicas de la propiedad analizada, son disimiles con las propiedades catastradas, el método comparativo permite en este caso establecer un rango de valores de terreno que predominan en el sector. Se debe analizar si la propiedad tasada puede alcanzar estos valores de mercado o si presenta desventajas que restringen su valor. 6.1. METODO DE COMPARACION DE MERCADO REFERENCIAS 1: Nº Dirección referencial TERRENOS Tipo Fuente (Teléf./Código/ Observaciones) M² terreno M² constr. UF Total Indice UF/m² terr 1 Sitio 20, sector km 13 CBR CBR 2015 5.000 10.000 2,00 2 Sitio 19, sector km 13 CBR Fj. 4705 vta, N 5027, Año 2014 5.000 10.500 2,10 3 Sitio 1B, sector km 13 CBR Fj. 4789 vta, N 5127, Año 2014 40.232 65.921 1,64 4 Sitio 1A2, sector km 13 CBR Fj. 1401, N 1526, Año 2014 18.586 41.162 2,21 5 Terreno La Negra Oferta P. Inmobiliario C.2414030 4.100 24.581 6,00 6 Terreno La Negra Oferta P. Inmobiliario C.2008699 61.300 263.590 4,3 UF/m² Constr Indice del terreno según valor tasación 163.600 183.244 1,1 PLANO DE UBICACIÓN DE REFERENCIAS 1 2 4 3 5 6 ANALISIS DE LAS REFERENCIAS Y APLICACIÓN AL CASO Corresponde a un sector industrial, retirado de la ciudad de Antofagasta a unos 10 km aprox. Se permite en esta zona la industria molesta y contaminante (acreditada por Seremi de Salud). Se puede observar en las referencias 1, 2, 3 y 4 que los indices se ubican entre 1,6 a 2,1 UF/m2. Estas muestras corresponden a terrenos vendidos y archivados en el CBR de Antofagasta. Muestras 5 y 6 corresponde a terrenos ofertados (portalinmobiliario), con indices entre 4,3 a 6,0 UF/m2. Estas muestras se ubican en sector La Negra, el cual es una zona industrial distanciada a unos 16 km aprox. La diferencia de valores de estos sectores responde a que La Negra lleva mas años de formación y cuenta con mayor cantidad de empresas industriales instaladas en este sector, mientras que Sector KM 13 anteriormente fue un barrio agrícola y recientemente se transformó en área industrial. El caso de estudio presenta una mayor superficie. Si bien se emplaza cercano a ruta principal del sector, cuenta con una geografia irregular, lo que implica mayores movimientos de tierra. Se establece un valor de suelo diferenciado por áreas, uno para la ubicada frente a la ruta 26, y otro para el área posterior mas vinculada al cerro.
7. PLANIMETRIA GENERAL DIRECCION : COMUNA : Antofagasta Recinto Planta de Filtros Salar del Carmen Lotes 1 y 2 KM 13 REGION Región II 7.1 PLANO DE UBICACIÓN N 7.2 IMAGEN SATELITAL (GOOGLE EARTH) N
8. PLANIMETRIA DE LA PROPIEDAD DIRECCION : Recinto Planta de Filtros Salar del Carmen Lotes 1 y 2 KM 13 COMUNA : Antofagasta REGION Región II N
9. FOTOGRAFIAS COMPLEMENTARIAS Página Nº 1 DIRECCION : Recinto Planta de Filtros Salar del Carmen Lotes 1 y 2 KM 13 COMUNA Antofagasta REGION Región II : Fotografía 1: Vista terreno Fotografía 2: Vista terreno Fotografía 3: Vista terreno Fotografía 4: Vista terreno Fotografía 5: Vista sector Fotografía 6: Vista entorno
10. ANEXO PLAN REGULADOR Y ORDENANZA DIRECCION : Recinto Planta de Filtros Salar del Carmen Lotes 1 y 2 KM 13 COMUNA : Antofagasta REGION Región II
10. ANEXO PLAN REGULADOR Y ORDENANZA DIRECCION : Recinto Planta de Filtros Salar del Carmen Lotes 1 y 2 KM 13 COMUNA : Antofagasta REGION Región II