VOCABULARIO DE LA TASACIÓN O VALUACIÓN.

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1 TIPO DE ACTIVIDAD: (Apunte) 60min. Título Actividad: Estudio de la Competencia Nombre Asignatura: Gestión Inmobiliaria Sigla GIN7201 Semana Nº: 11 Actividad Nº P11 Lugar Sala de clases APRENDIZAJES ESPERADOS: Elabora una propuesta de proyecto para el diseño definido, en base al estudio de la Aprendizaje 1 competencia, y la proyección de demanda INTRODUCCIÓN A LA TASACIÓN. Para comenzar en toda valuación Inmobiliaria debemos considerar por una parte el valor del terreno por otro el valor de la construcción más la rentabilidad esperada y proceder a la sumatoria para obtener un total, de esta forma nos enfrentamos al precio real de la propiedad sin que esta haya sido depreciada. La depreciación en todo bien urbano debe aplicarse salvo si este es un terreno eriazo o una construcción que no supere los diez años de edad aparente. VOCABULARIO DE LA TASACIÓN O VALUACIÓN. AD VALOREM : De acuerdo al valor, Ej. : un impuesto en proporción al valor de la propiedad. TERRENO : Sitio eriazo o baldío para efecto de tasación. EDIFICACIÓN : Construcciones. BIEN INMUEBLE : Terreno más construcción. BIEN RAÍZ : Propiedad de condición inmueble. EDAD ACTUAL : Tiempo real de las construcciones, se calcula desde la recepción final. EDAD APARENTE : Es una edad estimada en comparación con otras estructuras similares. INFORME : Registro de datos de Tasación COSTO HISTÓRICO : Es el costo original de una propiedad. PLAZO DE TASACIÓN: Vigencia del informe. PLUSVALÍA : Mejoramiento del valor base. Junio 2012 / Esc. Ingeniería en Construcción

2 DEPRECIACIÓN : Es una pérdida en el valor debido a cualquier causa. TESTIGO : Propiedad similar usada para comparar su precio. USO DE SUELO : Destino que otorga el municipio al sector. % DE USO DESUELO : M2 que se pueden construir en un primer piso. INDICE DE CONTRUCTIBILIDAD: M2 que se pueden construir en el total del terreno. % DE ADOSAMIENTO : ML de pareo a lo largo de la propiedad. LINEA DE EDIFICACIÓN: Línea desde donde comienza la construcción. RAZANTE : Línea imaginaria inclinada para determinar la altura. CONO DE SOMBRA : Cono imaginario proyectado que define el asoleamiento. SUBDIVICIÓN MINIMA : M2 mínimos de un terreno. DENSIDAD : Cantidad de habitantes por hectárea, (alta, media y baja). 2

3 TIPOS DE DEPRECIACIÓN. a.) Depreciación física. b.) Depreciación funcional. c.) Depreciación comercial u obsolescencia urbana. d.) Depreciación económica. a.) DEPRECIACIÓN FÍSICA: Esta depreciación ocurre por el envejecimiento natural de las propiedades, pudiendo esto ser de forma positiva o negativa calculando tal hecho por la edad aparente de las construcciones. Para este efecto, es necesario recordar en forma sintetizada a la clasificación general de varios tipos de estructuras que sirven de base para normas sobre calidad de las construcciones. El tasador podrá remitirse a la Ordenanza General de Construcciones y Urbanización. CALCULO DE DEPRECIACIÓN. En nuestro país, la tabla que más se aproxima a los valores reales de depreciación se le denomina Tabla de depreciación de CHORNIK, que fija amortizaciones del 2% al 6% anual según la calidad de la construcción y sobre el valor restante del año anterior en función de los años considerados como edad aparente del edificio. b.)depreciación FUNCIONAL: Ocurre esta depreciación cuando la edificación en si responde a situaciones de vida de otras décadas, a formas de vida que no responden a las necesidades actuales. Ejemplo, una propiedad sin dormitorio de servicio o una propiedad que en cuya distribución de dormitorios no incluya piezas de estar o dormitorios principales que no posean baños en suite, esto nos permite cuantificar los años por sobre la edad aparente que podamos estimar. c.) DEPRECIACIÓN COMERCIAL U OBSOLESCENCIA URBANA: Afecta al sector. El sector decae por desplazamiento de sus habitantes de mayor nivel socioeconómico hacia sectores modernos, el sector se va determinado y la rentabilidad de las propiedades empiezan a disminuir. d.) DEPRTECIACIÓN ECONOMICA: Esta ocurre en periodos de crisis económica por razones institucionales o razones internacionales. 3

4 FACTORES DE INFLUENCIA DEL SUELO. Son factores de influencia del suelo todos aquellos que de una u otra forma determinan el precio final y estos factores pueden ser positivos o negativos. FACTOR DE FORMA. Terrenos de forma regular. Terrenos de forma irregular. Los terrenos de forma regular se valúan en 100% del valor mas parecido a los testigos de la muestra. Los terrenos irregulares se valúan según el cumplimiento porcentual del índice de constructibilidad. Estos además para ser evaluados se utilizara el método POR FAJEO. FACTOR TOPOGRAFICO Este se regirá porcentualmente por el alza del precio de construcción, según el grado de inclinación. FACTOR TIPO DE SUELO Este se regirá porcentualmente por el alza del precio de construcción, según el grado de costos de las obras dado por la calidad del suelo. FACTOR UBICACIÓN FACTOR DE UBICACIÓN PARA COMERCIO E INDUSTRIA. Este factor se relaciona con la ubicación geográfica al sector. UBICACIÓN EN CALLE PRINCIPAL: Tiene un factor de 1, es decir un 100% del valor del sector. UBICACIÓN CALLE SECUNDARIA: Se aplica un factor de 0,8, es decir, tiene un valor 20% menos que la principal. UBICACIÓN EN PASAJE: Se aplica un factor de 0,75, es decir, tiene un valor menor en un 25% de la calle principal. UBICACIÓN EN CALLE CIEGA : Se aplica un factor de 0,7, es decir, un valor menor en un 30% del valor principal. 4

5 FACTOR DE UBICACIÓN PARA VIVIENDA. Este factor se relaciona con la ubicación geográfica al sector. UBICACIÓN EN CALLE PRINCIPAL: Se aplica un factor de 0,8, es decir, tiene un valor 20% menos que la principal. UBICACIÓN CALLE SECUNDARIA: Tiene un factor de 1, es decir un 100% del valor del sector. UBICACIÓN EN PASAJE: Se aplica un factor de 0,9, es decir, tiene un valor menor en un 10% de la calle principal. UBICACIÓN EN CALLE CIEGA : Se aplica un factor de 0,8, es decir, un valor menor en un 20% del valor principal. FACTOR LOCALIZACIÓN FACTOR DE LOCALIZACIÓN PARA COMERCIO E INDUSTRIA. Se refiere este factor a la localización dentro de la cuadra y son: TERRENO ESQUINA: Tiene un factor de 1, es decir el 100% del valor determinado para la calle. TERRENO MITAD DE CUADRA: Tiene un factor de 0,8, es decir el 80% del valor determinado para la calle. NOTA: Se aplica el valor máximo, correspondiente al frente de la calle de mayor importancia, así un sitio esquina en la intersección de una calle principal y una secundaria, el valor de referencia a aplicar será el de la calle principal. TERRENOS INTERMEDIOS O MEDITERRÁNEOS: En este caso se aplicará el factor de 0,7, es decir, un 30% menor al valor determinado para la cuadra. 5

6 FACTOR DE LOCALIZACIÓN PARA VIVIENDA. Se refiere este factor a la localización dentro de la cuadra y son: TERRENO ESQUINA: Tiene un factor de 0,8, es decir el 80% del valor determinado para la calle. TERRENO MITAD DE CUADRA: Tiene un factor de 1, es decir el 100% del valor determinado para la calle. NOTA: Se aplica el valor medio, correspondiente al frente de la calle de mayor importancia, así un sitio esquina en la intersección de una calle principal y una secundaria, el valor de referencia a aplicar será el de la calle principal. TERRENOS INTERMEDIOS O MEDITERRÁNEOS: En este caso se aplicará el factor de 0,8, es decir, un 20% menor al valor determinado para la cuadra. FACTOR DE URBANIZACIÓN. Se determina con este factor de la incidencia que tiene sobre el terreno el mayor o menor grado de urbanización del sector donde se ubica el terreno a tasar. 100% DE URBANIZACIÓN = FACTOR 1 GRADOS DE URBANIZACIÓN. a. PAVIMENTACIÓN = 38% b. ELECTRICIDAD = 19% c. AGUA POTABLE = 21% d. ALCANTARILLADO = 12% e. GAS (CAÑERÍA) = 5% f. ARBORIZACIÓN = 5% 100% 6

7 GRADOS DE PAVIMENTACIÓN, a. CALZADA = 28% (Hormigón, cemento, asfalto) b. ACERA = 5% c. SOLERA = 5% / 38% MÉTODOS DE TASACIÓN DE SUELO URBANO. La metodología vigente hoy en día en prácticamente todo el mundo divide en dos grandes grupos a saber: MÉTODO DIRECTO Y MÉTODOS INDIRECTOS. Método directo: Método indirecto: - Métodos comparativos o de análisis de mercado. - Método de costos por Abstracción o Asignación. - Método de costos por uso anticipado o de desarrollo. - Método de costos por suelo residual. - Método de costos por reposición. - Método de costos por reproducción. - Método de capitalización de la renta. 7

8 MÉTODO DIRECTO. MÉTODO COMPARATIVO O ANÁLISIS DE MERCADO. Es este método el más importante en toda gestión valuadora de un bien urbano, considerándolo como el método real, es el único método insustituible en toda tasación. Consiste el método comparativo, como su nombre lo indica en la búsqueda de antecedentes en el mercado sobre la venta de terrenos en el sector que nos preocupa y homologarlos, mediante una técnica operativa para así obtener los precios medios de mercado. Es decir, deben tomarse muestras de datos sobre valores de terrenos por m2 en forma permanente para de esta manera constituir un banco de datos estadísticos que nos permitan respaldar nuestros promedios bases. Para la selección y búsqueda de datos del mercado recomendamos recurrir a las siguientes fuentes de información: MEDIOS DE INFORMACIÓN Y COMUNICACIÓN. La prensa Una buena e importante fuente de información lo constituyen los avisos de compra y venta de terrenos que se ubican principalmente en diarios y suplementos. Medios de Comunicación: Las radioemisoras son una fuente de apoyo en la búsqueda de información de provincias. NOTA: Es necesario tener presente que los precios obtenidos en las publicaciones corresponderán a ofertas por lo que es recomendable aplicarles un factor de corrección. CORREDORES DE PROPIEDADES Y GESTORES INMOBILIARIOS. Los agentes inmobiliarios disponen de la información adecuada referida a las ventas reales de suelos urbanos. Registro de propiedades del conservador de bienes raíces. Los notarios públicos Los martilleros públicos. Boletines y publicaciones especializadas. 8

9 MENCIONAMOS AQUÍ LA PUBLICACIÓN SOBRE: Valores de Suelo Urbano o Boletín de Precios del Instituto de Estudios Urbanos de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Boletín de Análisis de mercado que publica CADEM (Centro Académico de Análisis de Mercado) Boletín de Transacción del mes que emite ACOOP para sus asociados. Boletín de ofertas que publica COPROCH. Como podemos observar la búsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades en que tropieza el tasador. Las ventas, elemento fundamental de comparación, deben ser fruto de una paciente búsqueda, y esa búsqueda debe tratar de llegar al origen de ella, para interiorizarse de los factores que, en alguna medida, puedan haber modificado el resultado de la oferta y demanda. A continuación propondremos un modelo de ficha estadística para acumular información del sector y un modelo de ficha. MÉTODOS INDIRECTOS. MÉTODO DE COSTOS POR ABSTRACCIÓN O SUSTITUCIÓN. Tiende a existir una proporción entre el terreno y las construcciones. Esta proporción se obtiene de observar la relación que existe de comparar el precio total de la propiedad en el terreno y lo edificado en forma independiente. Por ejemplo: el valuador observa que en su área, el 20% del precio total de una propiedad recién edificada, tiende a ser el valor del terreno, al compararlo con los sitios (terrenos) eriazos en venta de la misma calle. De manera que, si la propiedad en tasación estuviera ubicada en un sector Residencial desarrollada hace 10 años y no se cuenta con información reciente de valores de terrenos baldíos, el valuador sustituirá el valor de la construcción, quedando un excedente que se asignará al terreno. 9

10 Ejemplo: VALOR TOTAL PROPIEDAD = $ CONSTRUCCIÓN : TERRENO : 82 m2 250 m2 a) Valor Construcción 82 m2 a $ = $ b) Obras Complementarias 10% (Valor Máximo) = $ c) Total Construcción = $ Valor Excedente = $ Valor terreno = $ TERRENO : 250 m2. VALOR m2 = = $ = m2 250 m2 PROPORCIÓN TERRENO, CONSTRUCCIÓN = VALOR. Terreno : $ = 0,3213 = 0,32 $ = 32% Edificaciones $ = 0,6786 = 0,68 $ = 68% 10

11 MÉTODO DE COSTOS POR USO ANTICIPADO O DE DESARROLLO. Esta metodología es de uso frecuente en terrenos en extensión sin subdividir. Para este efecto, es necesario determinar lo siguiente: a) Superficie total de sitio b) Terreno tipo del sector c) Porcentaje de reservas de calles, aceras y otros d) Cálculo de cabida e) Determinar valor mt2. medio de terreno tipo Ejemplo: a) Superficie terreno = m2 b) Terreno tipo sector = 200 m2 c) % reservas de calles, aceras etc. 30% d) Cálculo cabida mts. x 0,30 = m m m m2 Cabida : m2 = 87 sitios 200 m2 11

12 MÉTODO DE COSTO DE SUELO RESIDUAL. POR TASA DE RETORNO DEL TERRENO. Esta metodología se aplica cuando el precio de la construcción (o de lo edificado) en un terreno puede ser establecido, generalmente con relación a un edificio en el sitio a estudiar para determinar la tasa de retorno neta más alta del terreno. Antecedentes necesarios: a) Ingreso por la propiedad a valor de mercado según uso. (terreno + construcción). b) Tasa de capitalización para edificios. d) Tasa de recobro para terrenos. e) Valor total edificación. Ejemplo a) Ingreso por la propiedad (terreno + construcción). = $ b) Tasa de Capitalización Edificio. = 15 % d) Tasa recobro del terreno. = 10 % e) Valor total edificación. = $ % de $ = Utilidad neta de ventas = $ Valor de la propiedad menos el 15% del valor de la construcción Excedentes ingresos. =$ Valor excedente por tasa de recobro del terreno = $ = $ Cuociente del valor del terreno.= $ Valor del edificio. = $ Costo total de la obra. = $ % de ingreso del terreno = = 0.13 = 13%

13 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA. Esta metodología se utiliza cuando se puede establecer el valor de renta de terrenos similares en el sector. Ejemplo. Fórmula : a) Tasa de préstamo bancario = 6.5 % b) Renta anual terreno = $ Valor Propiedad = Renta Anual Tasa Préstamo Bancario Vp. = Div1. Tpb. Valor Propiedad = $ = $ % Como la formula que ya hemos visto debemos aclarar que es extremadamente sensible a las alzas o bajas del mercado por lo tanto existe otra formula, solo que en esta se debe conocer el valor histórico de la propiedad con sus debidas tasas por años históricos acumuladas y su verdadera rentabilidad sumada, esta forma de calculo lleva implícita la depreciación de la propiedad. Ejemplo: Fórmula: a) Precio de origen = b) Tasa de Capitalización = 6.5% c) Dividendo anual = Valor Propiedad = (Precio origen Tasa Capitalización) + Renta anual + Precio origen Vp. = ( Po x Tc) + Div1 + Po. Valor Propiedad. = ( x 6.5 ) Valor Propiedad = =

14 Fórmula para un supuesto periodo de tres años: Valor Propiedad = (Precio origen Tasa Capitalización) + Renta anual + Precio origen Vp. = ( Po x Tc) + Div1 + Po. Valor Propiedad. = ( x 19.5 ) Valor Propiedad = = Formula tasa de Capitalización: Tc = Div1 + Vp Po Po 14