Reclamación de Avaluo Fiscal Bienes Raíces Urbanos

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Benito Suárez Saavedra
hace 6 años
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Hernán Marchant Montero Tasación & Gestión Inmobiliaria, empresa asociada a la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI), se ha especializado en la evaluación de avalúos fiscales

2 Hernán Marchant Montero Tasación & Gestión Inmobiliaria, empresa asociada a la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI), se ha especializado en la evaluación de avalúos fiscales urbanos para determinar si es factible su reclamación ante el Servicio de Impuestos Internos con el fin de rebajar el pago trimestral de contribuciones y/o reclamar el reembolso del cobro incorrecto cuando procede. La gestión comienza con el estudio del certificado de avalúo fiscal detallado de la propiedad para verificar que todo el procedimiento de tasación fiscal se ejecuto correctamente de acuerdo a la Ley de Impuesto Territorial y a los estándares aplicables por el Servicio de Impuestos Internos. El servicio de reclamación requiere la firma de mandato especial autorizando al agente para representar al propietario ante el Servicio de Impuestos Internos para requerir información sobre el avalúo, presentar reclamaciones e informes técnicos. Hernán Marchant Montero. Tasador - Consultor Inmobiliario 2

3 Tasación Fiscal (SII) Una tasación fiscal corresponde al valor o avalúo fiscal que el Servicio de Impuestos Internos determina respecto a un bien raíz, basado en la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes con el único objetivo de determinar el monto de Impuesto Territorial a pagar trimestralmente. 3

4 Tasación Fiscal (SII) Las principales variables consideradas en un proceso de tasación son: Propiedades no agrícolas a.superficie de terreno y construcciones b.clase y calidad de las construcciones c.antigüedad de las construcciones d.destino o uso de la propiedad 4

5 Al evaluar adquirir un inmueble, las personas estudien detalladamente el avalúo fiscal y verifiquen su correcta determinación, para no pagar impuestos de más y no percibir rentabilidades menores a las planificadas. Con el reavalúo aplicado por el Servicio de Impuestos Internos en 2006, muchas propiedades no agrícolas incrementaron drásticamente el pago anual de contribuciones ya que las tasaciones aplicadas masivamente alcanzaron altos valores en sus bases. Es decir, en los precios asignados por la entidad fiscal al suelo, a modo de evidenciar las obras viales e inversiones publicas en infraestructura, que directa o indirectamente ha influido en la plusvalía de la tierra dentro de la ciudad. Se debe tener claro que una tasación comercial es el informe practicado para ubicar el precio que el inmueble presenta, al momento de la evaluación, en el mercado en que funcionan la oferta y la demanda. La tasación comercial actúa, entonces, como una radiografía. La tasación fiscal, en cambio, tiene una única finalidad, cual es, determinar el pago del impuesto territorial a través de las contribuciones trimestrales. El avalúo fiscal de una propiedad considera el valor del terreno y de las construcciones que existen en él. 5

6 Principales causales de reclamo - Errores en la determinación de la superficie de los terrenos o construcciones: la superficie de la(s) construcción(es) registrada en el SII no corresponde a la real o la superficie del terreno registrado en el SII no corresponde al real. - Aplicación errónea de las tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos en la propiedad o en una parte de ellas. - Errores de transcripción, de copia o de cálculo. En el siguiente ejemplo (real) podemos evidenciar el explosivo aumento del avalúo fiscal practicado en 2006, de un inmueble habitacional ubicado en la comuna de Providencia, barrio Las Lilas. Aquí, el suelo ha experimentado un aumento sustancial en el precio de mercado debido a la alta demanda de inmobiliarias para levantar edificios habitacionales de hasta 7 pisos detonados, principalmente, por la inauguración de la extensión de la Línea 4 del Metro, entre otros factores. 6

7 Tasación Fiscal de vivienda antes del revalúo de Enero 2006 Tasación Fiscal de vivienda después del revalúo de Enero

8 El incremento producido con el revalúo fiscal llegó casi al 49 % generando, proporcionalmente, un mayor gasto anual por este concepto de pago de contribuciones para un inmueble con destino habitacional, con construcciones que datan de la década del cuarenta. Como el terreno incide macizamente en toda tasación inmobiliaria, se debe considerar que el suelo en este sector ha experimentado un alza producto de la mayor demanda para edificación en altura, pero en este caso, el sitio de esta vivienda, dado su extensión, no entra en ese rango de valoración ni tampoco se puede tasar a valor de mercado, ya que el avalúo fiscal tiene como única finalidad determinar el impuesto territorial a partir de un criterio estandarizado y masivo, sin todas las variables que una tasación comercial incluye para ubicar el precio de mercado de un bien inmueble. Como consecuencia principal en el alza de las contribuciones, se tiene la baja en la rentabilidad neta anual de las propiedades, ya que sus gastos anuales de explotación se incrementan. Las contribuciones son los gastos base de las propiedades, a ellos se agregan, eventualmente en el año, costos de mantención, periodos de vacancia o sin arrendar, arreglos de artefactos o techos, etcétera. 8

Diplomado en Tasaciones inmobiliarias Urbanas Pontificia Universidad Católica de Chile Especialización en Evaluación de

9 Hernán Marchant Montero Consultor Inmobiliario - Tasador de Bienes Raíces Urbanos con 13 años de experiencia en el mercado inmobiliario nacional. Gerente General de Marchant Montero Marketing Inmobiliario. Diplomado en Tasaciones inmobiliarias Urbanas Pontificia Universidad Católica de Chile Especialización en Evaluación de Negocios Inmobiliarios por Colegio de Ingenieros de Chile. Relator curso presencial Introducción a la Tasación Inmobiliaria. Columnista semanal de Portal Inmobiliario. 9

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11 * Celular : Teléfono : (56-2) Fax : (56-2)

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