AVALÚO DE FINCA RURAL INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales 214301050070010002017R PROPÓSITO DEL AVALÚO Venta de bien adquirido NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4000001021 Código: RE02NO15GR02 Página1 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4000001021 100% EXDEUDOR Jacamo Cruz Johan Roydi Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: UBICACIÓN DEL BIEN 03 CARTAGO 01 CARTAGO 05 AGUACALIENTE O (SAN FRANCISCO) GUAYABAL DIRECCIÓN EXACTA De la Escuela de Guayabal en Dulce Nombre, Agua Caliente 850 Sur, 200 Este y 100 Suroeste REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N C6713422000 14.535,40 m2 Identificador Predial 30105007001000 14.535,40 m2 Certificado catastral: m2 Diferencia de medidas Porcentaje: % m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 25.909.059,79 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN 25.909.059,79 VALOR EN LETRAS: VEINTICINCO MILLONES NOVECIENTOS NUEVE MIL CINCUENTA Y NUEVE COLONES 79/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 20 meses Liquidez del bien Media Baja MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES: DESCRIPCION: Terreno sembrado de café, potrero y rastrojos SÍ Nombre del Perito Javier Paniagua Molina Tipo de Profesional Ingeniero agrónomo Número de registro 4255 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 1780230 Javier Paniagua Molina Nombre y firma representate legal de la empresa Javier Paniagua Molina Fecha inspección: 5 abril 2017 Fecha informe: 5 abril 2017 Números telefónicos para contacto 87076174/22798693 Correo electrónico / Dirección WEB jpanimo@gmail.com GUAYABAL HERNAN JAVIER PANIAGUA MOLINA (FIRMA) Firmado digitalmente por HERNAN JAVIER PANIAGUA MOLINA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialnumber=cpf0107800230, sn=paniagua MOLINA, givenname=hernan JAVIER, c=cr, o=persona FISICA, ou=ciudadano, cn=hernan JAVIER PANIAGUA MOLINA (FIRMA) Fecha: 2017.06.09 08:50:20 06'00'
Código: RE02NO15GR02 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO 214301050070010002017R ÁREA CULTIVADA Descripción Área Valor Unit. Valor Total Estado ha m2 / ha Todo el terreno 1 4.535,40 17.824.80 25.909.059,79 ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA TOTAL 1 4.535,40 25.909.059,79 RECARGO POR SITUACIÓN Descripción Área m2 Valor unit / m2 del recargo Valor del recargo TOTAL Características Lote Tipo Servicios 1 1 Servicios 2 1 Frente: 115,14 m Área: Mejoras al terreno: VALOR TOTAL VALOR DEL TERRENO 25.909.059,79 NORTE SUR ESTE OESTE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES DIDIER CORDERO NAVARRO, CALLE PUBLICA Tacotal CRISTOBAL MADRIZ MADRIZ Tacotal MAFERSOL SOCIEDAD ANONIMA Tacotal JAVIER CHAN LI, LUCRECIA VILLALOBOS, Tacotal COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 5,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 W506364,928047535 N1086813,13513529 1.450 1944 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta 1 5 km del Puente Negro, 0,5 has Oferta 87120629 5/4/2017 Coordenadas Este Norte 2 Terreno en el centro de Aguacaliente, Oferta 87120629 5/4/2017 0,1 has Coordenadas Este Norte 3 Lote 0,1 has para vivienda rural Oferta 25518600 5/4/2017 Coordenadas Este Norte 4 5 Lote 0,1 vivienda centro de Agua Oferta 25913368 5/4/2017 Caliente Coordenadas Este Norte Finca a 8 km de Cartago en Agua Oferta 89398400 5/4/2017 Caliente Coordenadas Este Norte
Código: RE02NO15GR02 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA 214301050070010002017R Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino no clasificado Caño NO Sistema Sanitario No hay procede tanque séptico Material Tierra Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 9,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono NO Internet por Cable NO Clase social Media Baja Alumbrado NO Jardínes y Parques NO a 3,00 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad NO Transporte Público NO a 1,00 m Densidad poblacional Baja Agua Potable NO Sin identificar Edificios Comerciales NO a 3,00 m Actividad del lugar Señal celular SÍ ICE Recolección de basura NO Frutales TV por Cable NO Edificios públicos / comunales NO a 3,00 m Distancia centro de desarrollo: 3,00 km Medidores instalados 0 Centro de desarrollo: Cartago CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas 5,00 km Precipitación promedio anual 4.000 mm Zona de vida Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 26 C 2,00 km relacionados con la explotación Meses secos 3 Aprovechamiento del área de la finca 9000% Brillo solar 6,00 horas Bosque Húmedo Premontano Cercas NO No hay cercas Relieve 35,0% Cóncavo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Bueno Cuerpo de agua cerca No hay Distancia m Posibilidad de daños Bajo Topografía Mixta Pendiente Ascendente Riesgo deslizamiento Bajo GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 3,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: Rojizo Tipo de Suelo Ultisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Sexta Clase Pedregosidad: 8 % Pedregoso Interno: Natural Bien Drenado DRENAJES Externo: Sitio Normalaporta igual que recibe FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 5/4/2016 Gravámenes: Servidumbre de Aguas Pluviales Citas: 46514633010006001 y Servidumbre de Aguas Pluviales Citas: 46603572010006001 Servidumbre de Alcantarilla para el Servicio de Aguas Pluviales.Anotaciones: No hay.observaciones: En el campo no se observó ninguna servidumbre de aguas pluviales OBSERVACIONES El inmueble valorado consiste en una parcela cuyo mayor y mejor uso se considera para frutales y recreación, se ubica muy cerca de la ciudad de Cartago, se accesa por camino de tierra, no obstante el lastre a menos de 100 m al igual que los servicios públicos. La propiedad presenta sobre nivel a calle fuerte, lo que implica tener que realizar una inversión en la habilitación del terreno para poder tener la posibilidad de ingresar un vehículo a la misma, esto resta deseabilidad al inmueble, lo cual fue considerado en el valor como factor de castigo adicional. La zona es muy cercana a Cartago, posee vistas y potencial para aprovechar el terreno para reforestar, ornamentales de escala menor y/o frutales. La zona posee quintas de recreo y vivienda rural. Se indicò que el valor del avalùo anterior es menor, ante lo cual lo cual se desconoce las razones, no obstante se volviò a revisar este caso a la luz de otros comparable y el valor sigue permaneciendo superior. Se recomenda incrementar la gestión de mercadeo para esta propiedad para impulsar su venta como bien adquirido. El valor de mercado para terrenos cercanos oscila entre 3.000 y 2.000/m² debido a la cercanía con la ciudad de Cartago. Se revisa el mejor uso de este bien y se cambia de uso recreacional a uso forestal. 1944
Código: RE02NO15GR02 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES 214301050070010002017R CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL 1944 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: RossHeidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO
Código: RE02NO15GR02 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 214301050070010002017R CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Proyecto de construcción Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: NÚMERO DE NIVELES: Estructura Sistema eléctrico: Paredes Externas de:bloques.internas de:madera Entrepiso Entubado Conduit SI TOTAL Techos Porcentaje 100% Cubierta Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada Interruptor Estado General Cuchilla Bueno Aposentos Gas LP No detectado Ubicación No detectado Baños Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Leve Cielos Leve Pisos Leve OBRAS COMPLEMENTARIAS Estado de la edificiación: Existente Avance: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7 % de avance PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES 1944
Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02NO15GR02 Página: 7 214301050070010002017R ANEXO FOTOGRÁFICO Foto 1. Acceso Foto 2. Acceso Foto 3. Acceso Foto 4. Entorno Foto 5. Entorno Foto 6. Frente de la finca Foto 7. Suelos Foto 8. Topografía Foto 9. Topografía 1 1944 2 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4 5
Código: RE02NO15GR02 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 214301050070010002017R Foto 10. Topografía Foto 11. Valuador en sitio Foto 12. Foto 13. Foto 14. Foto 15. Foto 16. Foto 17. Foto 18. Foto 19. Foto 20. Foto 21. 1944
ANEXO DE ANOTACIONES TECNICAS Código: RE02NO15GR02 Página: 7 214301050070010002017R METODOS DE VALORACION Para la valoración de terrenos, se empleó el método comparativo de mercado considerando los factores de ajuste producto de modelos econométricos generados por investigación profesional y análisis de bases del datos disponibles. El valor base se estimó como aquel valor de equilibrio de mercado entre oferta y demanda para un lote tipo y este valor se contrastó con el valor estimado por rentabilidad de la tierra de acuerdo con su mayor y mejor uso económico potencial. En el caso de construcciones, estas se valoran por el método de costo neto de reposición según la metodología RossHeidecke, en donde se parte del valor de reposición nuevo (VRN) y se ajusta por depreciación que ha sufrido el bien, además de considerar su estado de conservación actual, de esta forma se obtiene el valor de avalúo o valor neto de reposición (VNR). OBSERVACIONES GENERALES Se certifica no tener interés actual o futuro en esta propiedad y que este informe se ha elaborado de acuerdo con los procedimientos técnicos, apegados al buen ejercicio profesional y cumpliendo con los reglamentos del Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica y del Colegio de Ingenieros Agrónomos de Costa Rica, así como con la reglamentación correspondiente de servicios de peritajes y avalúos de bienes inmuebles y de ética profesional dictada por ambos colegios. Para la elaboración de este informe se cumplió con la reglamentación correspondiente de servicios de peritajes y avalúos de bienes inmuebles, códigos de ética profesional dictada por los colegios profesionales, la normativa para clasificación de tierras por capacidad de uso vigente en el país, los estándares internacionales para valuación y demás legislación vigente relacionada. En el presente informe DECLARO BAJO JURAMENTO, que la ubicación, características y condiciones de lugar fueron verificadas y NO AFECTAN significativamente el valor del bien. Así mismo hago referencia en cuanto a su estado, conservación, gravámenes, factores positivos y negativos que podrán afectar el bien dado en garantía. El presente informe de avalúo tiene validez únicamente para el que lo solicitó, para el uso solicitado y hasta el monto pactado como base (monto de inversión) durante el plazo de un año. El profesional que suscribe, no asume responsabilidad por otro uso que se le de al presente informe diferente del que motivó su elaboración o por otros usuarios diferentes a los que solicitaron el estudio, ni sobre montos mayores al monto de inversión indicado. Se indica que se visitó el lugar exacto de su ubicación y que las características del mismo son ciertas por comprobación visual y los linderos se revisaron, pero no se asume responsabilidad por alteración de linderos ya que eso está fuera del alcance de este informe de valuación y requeriria de un levantamiento topográfico por un profesional en Ingeniería Topográfica. En caso de construcciones, la revisión de las instalaciones eléctricas se basan en las condiciones aparentes y visibles de las mismas y no en una revisión detallada que permita determinar si cumple con las exigencias del Código Eléctrico vigente, lo cual sería competencia de una Ingenierio Eléctrico o afín, según los reglamentos de ejercicio profesional del CFIA. Se indica que para este bien, no se realizaron pruebas in situ, con el fin de comprobar en el caso de obras civiles, la calidad de la resistencia mecánica de los elementos estructurales, o la calidad de los sistemas eléctricos y mecánicos. Para el caso del terreno, tampoco se realizaron análisis de drenaje, conductividad eléctrica, conductividad hidráulica, compactación, infiltración, textura ni pedregosidad, ni clasificación de horizontes, por lo que no se asume responsabilidad por vicios ocultos presentes en este inmueble. El informe de avalúo se realiza de acuerdo con la documentación enviada por quien solicita el casoy por la documentación extraída del Registro Nacional via Internet, por lo que la obtención del documento no es certificada y queda bajo la responsabilidad del solicitante de este trabajo, obtener la documentación certificada y si hay variación en los sellos por ser certificada, se le debe informar inmediatamente al Perito o de o contrario la Responsabilidad y el Riesgo lo asume quien solicitó este caso. Se declara bajo juramento que quien o quienes firman este informe, no poseen interés alguno actual o futuro sobre esta propiedad de ningún tipo. # REF! Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
MEMORIA DE CALCULO 214301050070010002017R 1944
LOCALIZACION 214301050070010002017R 1944
LOCALIZACION 214301050070010002017R 1944
PLANO DE CATASTRO 214301050070010002017R 1944
ESTUDIO DE REGISTRO 214301050070010002017R 1944
ESTUDIO DE REGISTRO 214301050070010002017R 1944
AVALÚO DE FINCA RURAL INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 e Recursos Materiales 214301050236873002017R PROPÓSITO DEL AVALÚO Venta de bien adjudicado NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Código: RE02NO15GR02 Página1 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4000001021 100% EXDEUDOR Romero Richmond Luis Carlos Céd. Identidad 304430143 Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: UBICACIÓN DEL BIEN 03 CARTAGO 01 CARTAGO 05 AGUACALIENTE O (SAN FRANCISCO) GUABAYAL DIRECCIÓN EXACTA De Iglesia 850 Sur, 200 Este y 150 m Sureste REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N C18131412015 8.978,00 m2 Identificador Predial 30105023687300 8.978,00 m2 Certificado catastral: m2 Diferencia de medidas Porcentaje: % m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 28.727.743,94 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN 28.727.743,94 VALOR EN LETRAS: VEINTIOCHO MILLONES SETECIENTOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES COLONES 94/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 20 meses Liquidez del bien Media Baja MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES: DESCRIPCION: Terreno de repastos SÍ HERNAN JAVIER PANIAGUA MOLINA (FIRMA) Firmado digitalmente por HERNAN JAVIER PANIAGUA MOLINA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialnumber=cpf0107800230, sn=paniagua MOLINA, givenname=hernan JAVIER, c=cr, o=persona FISICA, ou=ciudadano, cn=hernan JAVIER PANIAGUA MOLINA (FIRMA) Fecha: 2017.04.24 16:22:30 06'00' Nombre del Perito Javier Paniagua Molina Tipo de Profesional Ingeniero agrónomo Número de registro 4255 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 1780230 Javier Paniagua Molina Nombre y firma representate legal de la empresa Javier Paniagua Molina Fecha inspección: 5 abril 2017 Fecha informe: 5 abril 2017 Números telefónicos para contacto 87076174/22798693 Correo electrónico / Dirección WEB jpanimo@gmail.com 1945
Código: RE02NO15GR02 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO 214301050236873002017R ÁREA CULTIVADA Descripción Área Valor Unit. Valor Total Estado ha m2 / ha Todo el terreno 0 8.498,00 33.805.30 28.727.743,94 Servidumbre 0 48 ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA TOTAL 0 8.978,00 28.727.743,94 RECARGO POR SITUACIÓN Descripción Área m2 Valor unit / m2 del recargo Valor del recargo TOTAL Características Lote Tipo Servicios 1 1 Servicios 2 1 Frente: 45,00 m Área: Mejoras al terreno: VALOR TOTAL VALOR DEL TERRENO 28.727.743,94 NORTE SUR ESTE OESTE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES Calle pública Calle de lastre Inversiones Mirages del Valle M.B.R. 2007 S.A. Repastos Banco Nacional de Costa Rica Servidumbre agrícola Inversiones Mirages del Valle M.B.R. 2007 S.A. Servidumbre agrícola COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 5,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 506.365 1.086.813 1.450 1945 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta 1 5 km del Puente Negro, 0,5 has Oferta 87120629 5/4/2017 Coordenadas Este Norte 2 Terreno en el centro de Aguacaliente, Oferta 87120629 5/4/2017 0,1 has Coordenadas Este Norte 3 Lote 0,1 has para vivienda rural Oferta 25518600 5/4/2017 Coordenadas Este Norte 4 5 Lote 0,1 vivienda centro de Agua Oferta 25913368 5/4/2017 Caliente Coordenadas Este Norte Finca a 8 km de Cartago en Agua Oferta 89398400 5/4/2017 Caliente Coordenadas Este Norte
Código: RE02NO15GR02 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA 214301050236873002017R Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino no clasificado Caño NO Sistema Sanitario No hay procede tanque séptico Material Tierra Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 14,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono NO Internet por Cable NO Clase social Media Baja Alumbrado NO Jardínes y Parques NO a 3,00 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad NO Transporte Público NO a 1,00 m Densidad poblacional Baja Agua Potable NO Sin identificar Edificios Comerciales NO a 3,00 m Actividad del lugar Señal celular SÍ ICE Recolección de basura NO Frutales TV por Cable NO Edificios públicos / comunales NO a 3,00 m Distancia centro de desarrollo: 3,00 km Medidores instalados 0 Centro de desarrollo: Cartago CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas 5,00 km Precipitación promedio anual 4.000 mm Zona de vida Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 26 C 2,00 km relacionados con la explotación Meses secos 3 Aprovechamiento del área de la finca 9000% Brillo solar 6,00 horas Bosque Húmedo Premontano Cercas NO No hay cercas Relieve 35,0% Cóncavo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Bueno Cuerpo de agua cerca No hay Distancia m Posibilidad de daños Bajo Topografía Mixta Pendiente Ascendente Riesgo deslizamiento Bajo GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 3,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: Rojizo Tipo de Suelo Ultisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Quinta Clase Pedregosidad: 8 % Pedregoso Interno: Natural Bien Drenado DRENAJES Externo: Sitio Normalaporta igual que recibe FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 5/4/2017 Gravámenes: NO HAY.Anotaciones: NO HAY.Observaciones: OBSERVACIONES El inmueble valorado consiste en una parcela cuyo mayor y mejor uso se considera para frutales y recreación, se ubica muy cerca de la ciudad de Cartago, se accesa por camino de tierra, no obstante el lastre a menos de 100 m al igual que los servicios públicos. La propiedad presenta sobre nivel a calle, lo que implica tener que realizar una inversión en la habilitación del terreno para poder tener la posibilidad de ingresar un vehículo a la misma, esto resta deseabilidad al inmueble, lo cual fue considerado en el valor. Se aplica castigo por servidumbre reflejada en el plano. 1945
Código: RE02NO15GR02 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES 214301050236873002017R CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL 1945 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: RossHeidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO
Código: RE02NO15GR02 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 214301050236873002017R CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Proyecto de construcción Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: NÚMERO DE NIVELES: Estructura Sistema eléctrico: Paredes Externas de:bloques.internas de:madera Entrepiso Entubado Conduit SI TOTAL Techos Porcentaje 100% Cubierta Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada Interruptor Estado General Cuchilla Bueno Aposentos Gas LP No detectado Ubicación No detectado Baños Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Leve Cielos Leve Pisos Leve OBRAS COMPLEMENTARIAS Estado de la edificiación: Existente Avance: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7 % de avance PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES 1945
Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02NO15GR02 Página: 7 214301050236873002017R ANEXO FOTOGRÁFICO Foto 1. Acceso Foto 2. Entorno Foto 3. Topografía Foto 4. Topografía Foto 5. Frente de finca Foto 6. Topografía Foto 7. Suelos Foto 8. Suelos Foto 9. Postes demarcando linderos 1 1945 2 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4 5
Código: RE02NO15GR02 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 214301050236873002017R Foto 10. Foto 11. Foto 12. Foto 13. Foto 14. Foto 15. Foto 16. Foto 17. Foto 18. Foto 19. Foto 20. Foto 21. 1945
Código: RE02NO15GR02 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 214301050236873002017R Foto 22. Valuador en sitio Foto 23. Foto 24. Foto 25. Foto 26. Foto 27. Foto 28. Foto 29. Foto 30. Foto 31. Foto 32. Foto 33. # REF!
ANEXO DE ANOTACIONES TECNICAS Código: RE02NO15GR02 Página: 7 214301050236873002017R METODOS DE VALORACION Para la valoración de terrenos, se empleó el método comparativo de mercado considerando los factores de ajuste producto de modelos econométricos generados por investigación profesional y análisis de bases del datos disponibles. El valor base se estimó como aquel valor de equilibrio de mercado entre oferta y demanda para un lote tipo y este valor se contrastó con el valor estimado por rentabilidad de la tierra de acuerdo con su mayor y mejor uso económico potencial. En el caso de construcciones, estas se valoran por el método de costo neto de reposición según la metodología RossHeidecke, en donde se parte del valor de reposición nuevo (VRN) y se ajusta por depreciación que ha sufrido el bien, además de considerar su estado de conservación actual, de esta forma se obtiene el valor de avalúo o valor neto de reposición (VNR). OBSERVACIONES GENERALES Se certifica no tener interés actual o futuro en esta propiedad y que este informe se ha elaborado de acuerdo con los procedimientos técnicos, apegados al buen ejercicio profesional y cumpliendo con los reglamentos del Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica y del Colegio de Ingenieros Agrónomos de Costa Rica, así como con la reglamentación correspondiente de servicios de peritajes y avalúos de bienes inmuebles y de ética profesional dictada por ambos colegios. Para la elaboración de este informe se cumplió con la reglamentación correspondiente de servicios de peritajes y avalúos de bienes inmuebles, códigos de ética profesional dictada por los colegios profesionales, la normativa para clasificación de tierras por capacidad de uso vigente en el país, los estándares internacionales para valuación y demás legislación vigente relacionada. En el presente informe DECLARO BAJO JURAMENTO, que la ubicación, características y condiciones de lugar fueron verificadas y NO AFECTAN significativamente el valor del bien. Así mismo hago referencia en cuanto a su estado, conservación, gravámenes, factores positivos y negativos que podrán afectar el bien dado en garantía. El presente informe de avalúo tiene validez únicamente para el que lo solicitó, para el uso solicitado y hasta el monto pactado como base (monto de inversión) durante el plazo de un año. El profesional que suscribe, no asume responsabilidad por otro uso que se le de al presente informe diferente del que motivó su elaboración o por otros usuarios diferentes a los que solicitaron el estudio, ni sobre montos mayores al monto de inversión indicado. Se indica que se visitó el lugar exacto de su ubicación y que las características del mismo son ciertas por comprobación visual y los linderos se revisaron, pero no se asume responsabilidad por alteración de linderos ya que eso está fuera del alcance de este informe de valuación y requeriria de un levantamiento topográfico por un profesional en Ingeniería Topográfica. En caso de construcciones, la revisión de las instalaciones eléctricas se basan en las condiciones aparentes y visibles de las mismas y no en una revisión detallada que permita determinar si cumple con las exigencias del Código Eléctrico vigente, lo cual sería competencia de una Ingenierio Eléctrico o afín, según los reglamentos de ejercicio profesional del CFIA. Se indica que para este bien, no se realizaron pruebas in situ, con el fin de comprobar en el caso de obras civiles, la calidad de la resistencia mecánica de los elementos estructurales, o la calidad de los sistemas eléctricos y mecánicos. Para el caso del terreno, tampoco se realizaron análisis de drenaje, conductividad eléctrica, conductividad hidráulica, compactación, infiltración, textura ni pedregosidad, ni clasificación de horizontes, por lo que no se asume responsabilidad por vicios ocultos presentes en este inmueble. El informe de avalúo se realiza de acuerdo con la documentación enviada por quien solicita el casoy por la documentación extraída del Registro Nacional via Internet, por lo que la obtención del documento no es certificada y queda bajo la responsabilidad del solicitante de este trabajo, obtener la documentación certificada y si hay variación en los sellos por ser certificada, se le debe informar inmediatamente al Perito o de o contrario la Responsabilidad y el Riesgo lo asume quien solicitó este caso. Se declara bajo juramento que quien o quienes firman este informe, no poseen interés alguno actual o futuro sobre esta propiedad de ningún tipo. # REF! Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
MEMORIA DE CALCULO 214301050236873002017R 1945
LOCALIZACION 214301050236873002017R 1945
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PLANO DE CATASTRO 214301050236873002017R 1945
ESTUDIO DE REGISTRO 214301050236873002017R 1945
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