AVALUO DE FINCA. Consecutivo; AEAS -BPDC

Transcripción

1 AVALUO DE FINCA. Finca Natural. Segregación de finca. Reunión de fincas Consecutivo; AEAS BPDC INFORME PERICIAL FECHA 5 DE 7 DE 216 Quien suscribe, Ing. Agr. Adolfo E. Arias Silesky, Código CIA 388, expongo el criterio de la valoración del inmueble que detallo a continuación: Fecha de visita de campo. 3/6/216 INSCRIPCION REGISTRO PUBLICO Finca inscrita en el partido de Puntarenas Folio Real # PROPIETARIO Banco Popular y Desarrollo Comunal (HACIENDA SIERPE S.A.) 1 Cédula Cédula Cédula Porcentaje Porcentaje Porcentaje DOMINIO CLIENTE: Banco Popular y Desarrollo Comunal 1 Cedula 2 Cedula Localización (Según División Territorial). Provincia PUNTARENAS 6 Cantón OSA 5 Distrito PALMAR 2 Poblado PALMAR NORTE Dirección. 3 OESTE DE LA ENTRADA A ASENTAMIENTO CAÑA BLANCAL. (ANTIGUO MATADERO SIERPE). Mano derecha. Ubicación Cartográfica. según el plano. Ubicación CON G. P. S. La hoja cartográfica "CHANGUENA" nos indica que la finca en valoración se localiza entre las coordenadas 5,2 A 521 Y 3,24. A 3,25. No aplica. COLINDANTES ( Según Registro Público). Norte: MARUJA HERRERA HERRERA Sur: CALLE PUBLICA CON 72,93 METROS Este: DENIS AGUILAR Oeste: Instituto Costarricense de electricidad COLINDANTES ( REALES). Norte: Instituto Costarricense de Electricidad y Carlos Eduardo Marin Guerrero. Sur: Carretera Interamericana con un frente de 461,97 metros lineales. Este: Carlos Eduardo Marin Guerrero, calle pública y Museos de Costa Rica Oeste: Instituto Costarricense de Electricidad. Observaciones. 1 El plano catastrado nuevo, indica la existencia de la calle pública que se localiza al costado este de la propiedad y en el plano catastrado Nº P no se indicaba y que colinda con el Asentamiento Caña Blancal, con un ancho de 12 metros, dando una entrada más a la finca. 2 En el momento que se valla a realizar el cambio del plano catastrado, se deben rectificar los linderos como se indican en el plano P El plano catastrado a inscribir indica que la finca se encuentra afectada por la Ley Forestal 7575 art 33, esto debido a las zonas de protección de orillas de quebradas, ríos y nacientes. Esta aplicación se debe a quebrada al costado norte de la finca, la cual cumple con lo requerido, pero para la presente valoración no se le da un valor. 4 Se debe realizar rectificación de medida a la baja, ya que con el nuevo plano queda un área fuera del plano catastrado. Página 1 de 9

2 EXTENSIÓN DE LA FINCA. Fecha 14/12/215 Número de fincas Área según Registro Público de la propiedad Has 22,4511 Plano indicado por el Registro Público. Número P Plano aportado. Número P Área según plano catastrado aportado Has 32,2586 PLANO A INSCRIPCION Número P ÁREA DEL PLANO Has 18,543 Plano reunión de fincas. Número Observaciones Importantes. 1 El avalúo se realiza con la cabida que acusa el PLANO CATASTRADO P Importante anotar que la finca se encuentra situada en Carretera Nacional la Costanera a 16 metros del centro de Palmar y además por su ubicación y vista panorámica es una finca donde se puede desarrollar quintas y actividades comerciales, si como un desarrollo urbanístico. 3 Lo anterior lo indico ya que el I.D.A. desarrollo un proyecto urbano denominado "PROYECTO ASENTAMIENTO I.D.A. CAÑA BLANCAL" al costado este de la propiedad CARACTERÍSTICAS de la ZONA Urbano Suburbano Rural SERVICIOS MUNICIPALES Y FACILIDADES COMERCIALES ENTORNO Y CALIDAD Favorable DeficienteAusente Clasificación de la zona Socioeconómica baja Acueducto rural Tipo de construcciones Unifamiliar de una planta. Acueducto propio finca. Pozo de Agua. Uso del suelo Vías de Importancia Vivienda y ganadero. a Palmar Norte, Osa, Puntarenas. Quebrada, río, naciente. Densidad habitacionales Baja Alcantarillado Pluvial Vista panorámica Buena Alcantarillado Sanitario Plusvalía Buena Tanque séptico Deseabilidad Media Electricidad Alumbrado público ACTIVIDAD ECONÓMICA DE LA ZONA Teléfono Público Zona residencial interés social Teléfono propio Zona residencial clase media Aceras, cordón y caño Zona residencial clase alta Calles de asfalto Quintas Calles de lastre Comercio Calles de tierra Industrial Servicios de educación Turismo Servicios de salud Forestal Servicios religiosos Avícola Facilidades recreacionales Porcina Comercio Mayor Agrícola Comercio Menor Ganadería de engorde Transporte público Ganadería de leche. Seguridad pública Bancos TIPOLOGÍA Y TOPOGRAFÍA Vocación. % área % pendiente Quintas Forestal Turismo Plana o casi plana %,% Industrial Agrícola Ganadería Ligeramente ondulado %,% Moderadamente ondulado 7% 15,% Erosión. Ondulado 2% 25,% Nula Ligera o leve Moderada Fuertemente ondulado 1% 3,% Severa Muy severa Escarpado %,% Fuertemente escarpado %,% Categoría de profundidad efectiva del suelo. Moderadamente profundo Superficial Poco profundo Profundo Muy profundo Pedregosidad y/o rocosidad visuales. Sin pedregosidad Ligeramente pedregoso Moderadamente pedregoso Pedregoso Muy pedregoso Fuertemente pedregoso Extremadamente pedregoso Riesgo de anegamiento o inundación. Nula Leve Moderado Severo Muy severo Categoría de mecanización. Sin mecanización Ligeramente mecanizable Muy mecanizable Fuertemente mecanizable Página 2 de 9

3 FORMA DEL TERRENO. Aprox. Cuadrado/regular(1) Irregular (3) Tipo Frente 4 variable m Fondo promedio variable m Relación frentefondo variable Ligeramente irregular/rectangular (2) Muy irregular (4) ESTADO LEGAL Anotaciones 1 No hay Gravámenes 1 No hay. Observaciones. 1 No hay OBSERVACIONES SOBRE LA PROPIEDAD Topografía Es variable; encontrando la mayor parte plana, resto ondulado y quebrada pero efectiva para cualquier actividad de quintas, agropecuaria y/o comercial. Se debe indicar que para el ingreso a la zona de viviendas el terreno esta a nivel de camino, resto del frente a costanera es sobre nivel y en la colindancia este con la calle pública a nivel. Suelo Franco arcilloso. Fuentes de agua. Acueducto en los costados sur y este (Existe un medidor para la finca en valoración) y quebrada al costado norte. Cercas Cercas perimetrales de púas y al interior una combinación de púa y cerca eléctricas, en buen estado. Vías de Comunicación Carretera de asfalto al costado sur que comunica con Palmar Norte y Ciudad Cortes. De lastre al costado este, que comunica con Asentamiento Caña Blancal, ambas en buenas condiciones durante la visita. Servicios 1 Electricidad, Agua Potable en ambos frentes de la finca. 2 Teléfono público en el Asentamiento Caña Blancal. 3 Transporte público hacia Palmar Norte, San José, etc. en el costado sur. 4 A 96 metros hacia el este se localiza Servicentro La Costa y a 1,6 kms. Servicentro Palmar Norte. 5 A 2 metros se localiza el centro de Palmar Norte con todos los servicios necesarios (Bancos, Estudios, Instituciones Públicas) y una serie de comercio. 6 En Ciudad Cortés se localiza el Hospital de la zona, Instituciones Públicas, etc. Cultivos Sembrada en su totalidad por cultivos perennes como lo es las pasturas de piso de variedades mejoradas como lo son el Brisanta y pasturas naturales, en regulares condiciones. Construcciones 1Una vivienda principal en mal estado, por efecto de los murciélagos, termitas. 2 Una segunda vivienda en regular estado 3 Una Bodega que durante esta visita le hacia falta mantenimiento. Todas estas construcciones les hace falta mantenimiento por lo que se consideran en abandono y no se valoran. Observaciones. 1 Por su ubicación, la mayoría del terreno posee vista hacia los Manglares del Río Sierpe. 2 Por su topografía, por ser una finca no inundable, no poseer en apariencia efectos naturales valorizantes, caminos de acceso, electricidad, agua potable, se puede considerar para el desarrollo de quintas y de urbanizaciones de clase media. 3 Además por la cercanía a Palmar Norte y Ciudad Cortes, posee las condiciones de comercio, bancos, etc. Página 3 de 9

4 FACTORES DE AJUSTE POR ELEMENTOS VALORIZANTES y DESVALORIZANTES DEL TERRENO. Tamaño Forma Topografía Ubicación Frente a calle Exceso de fondo Extensión Vista panorámica Aprovechamiento TOTAL Factor 1, 1,,8 1, 1, 1, 1, 1, 1, Precio 16., 16., VALOR UNITARIO del TERRENO 16., 16., Valor unitario zonal 16., 16., 12.8, Factor total de ajuste,8 12.8, 12.8, Valor unitario ajustado 12.8, 12.8, 12.8, Valor unitario redondeado 12.8, 12.8, 12.8, 12.8, 12.8, 12.8, 12.8, 12.8, 12.8,,8 VALOR TOTAL Y RESPONSABILIDAD. DE ACUERDO CON LA CABIDA QUE ACUSA: Plano Registro Ambos DETALLE DE VALORACIÓN DEL TERRENO. PrincipalFrontal Asfalto 5.25, m2,8 Ajuste 16., c/m 67.2., PrincipalFrontal Lastre 3., m2,512 Ajuste 1., c/m , Sección Secundaria 2., m2,5 Ajuste 7., c/m 7.., Sección Distal 96.71,15 m2 1, Ajuste 2.5, c/m , Zona norte de la finca , m2 1, Ajuste 1.5, c/m , Zona de protección 2.48,85 m2 Ajuste c/m , sub.total , Descripción Área VRN VRN VNR /M² Edad VUT D.E.C M ² / m² AJUSTADO Años Años FACTOR,,,,, Sub.total. OBRAS COMPLEMENTARIAS VNR TOTAL EN Descripción Área VRN VRN VNR /M² Edad VUT D.E.C VNR M ² / m² AJUSTADO Años Años FACTOR TOTAL EN Sub.total. RESPONSABILIDAD % DEL VALOR VENAL Equivalencia en Dólares. Valor del Dólar 547, Fecha tipo cambio 5/7/ , Equivalencia en $ ,46 POR LAS CONDICIONES DESCRITAS DE LA FINCA, SU VALOR Y LIQUIDEZ SE CONSIDERA CONVENIENTE COMO GARANTÍA PARA LA PRESENTE SOLICITUD. Página 4 de 9

5 Observaciones. 1 Se certifica no tener interés actual o futuro en esta propiedad y que este informe se ha elaborado de acuerdo con los procedimientos técnicos, apegados al buen ejercicio profesional y cumplimiento con los reglamentos del Colegio de Ingenieros Agrónomos de Costa Rica. 2 El valor del inmueble se determinó utilizando los métodos sintético (comparativo) y analítico (rentabilidad) y el valor final se fijo, considerando los resultados anteriores, a juicio del suscrito. Además se tomaron en cuenta los riesgos inherentes que pesan sobre el bien, así como los servicios, facilidades comunales y externalidades ambientales que posee. 3 Los linderos se revisaron, pero no se asume responsabilidad por alteración de linderos ya que eso está fuera del alcance de este informe de valuación. 4 La vida remanente de las estructuras, se estiman con base en la vida típica esperada para cada una, la edad actual y el estado aparente de las mismas si hubiesen. 5 En el caso del terreno, no se realizan análisis de drenaje, conductividad eléctrica, conductividad hidráulica, compactación, infiltración, textura ni pedrogosidad oculta, Por lo anterior, no se asume responsabilidad por los vicios ocultos presentes. 6 No se realizan pruebas "in situ" con el fin de comprobar, en el caso de las obras civiles, la calidad de la resistencia mecánica de los elementos estructurales o la calidad de los sistemas eléctricos y mecánicos o durabilidad de las mismas, si hubieran en el bien valorado. 7 El profesional que suscribe, no asume responsabilidad por otro uso que se le de al presente informe, diferente del que motivó su elaboración o por otros usuarios diferentes a los que solicitaron el estudio, ni sobre montos mayores al monto de inversión indicado. Ing. Agr. Adolfo Enrique Arias Silesky Perito. Céd. Identidad Ordinario Nº 388 Colegio de Ingenieros Agrónomos de Costa Rica. Página 5 de 9

6 ZONA ORILLA CARRETERA INTERAMERICANA

7 ZONA DE VIVIENDAS.

8 COSTADO ESTE DE LA PROPIEDAD COSTADO SURESTE DE LA PROPIEDAD

9 VISTA MANGLARES DEL RIO SIERPE. PARTE CENTRAL DE LA FINCA COSTADO OESTE DE LA PROPIEDAD