Informe de Avalúo Nº U

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1 Informe de Avalúo Nº U Cliente: Banco Nacional de Costa Rica Solicitado por: Oficina 214 Direrección de Recursos Materiales BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 20 de septiembre de 2016 Fecha Informe: 22 de septiembre de 2016 Exdeudor: Manuel Antonio Varela Pérez (5612-1) Cel: / Tel-Fax: rpachecot@ingesolcr.com

2 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Direrección de Recursos U PROPÓSITO DEL AVALÚO Bienes Adjudicados NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Identidad NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica Proporción de Derechos Céd. Identidad % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 01 - CIUDAD QUESADA Porvenir UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Alajuela, San Carlos, Quesada, Porvenir, 550m Norte de la Iglesia Cátolica de Porvenir, lote con casa de madera y vieja, en alto sobre margen derecha REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N A ,13 m2 Identificador Predial ,13 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO VALOR DEL TERRENO ,58 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,58 VALOR EN LETRAS: AVALÚO SIETE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS SETENTA Y TRES COLONES 58/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 36 meses Liquidez del bien Baja MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A - SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES El terreno cumple con las condiciones mínimas para ser aceptado como garantía. Solo es aprovechable la parte trasera del terreno ya que la parte del frente se usa como acceso. SÍ Nombre del Perito Tipo de Profesional Rigoberto Pacheco Tinoco Ingeniero Civil Número de registro IC Emp. Identificación N Firma del Perito FECHA DE INSPECCIÓN 20/09/2016 FECHA DEL INFORME 22/09/2016 Cel: / Tel-Fax: rpacheco@valorisa.net /

3 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características SUJETO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , ,00 Área 388,13 m2 473,00 1, ,29 1, ,00 0,8292 0,0000 0,0000 Nivel 4 2,00 0,9418 2,00 0,9418 0,00 0,8869 0,8869 0,8869 Frente 48,91 15,00 1, ,10 1, ,00 1,4521 ###### ###### Fondo 21 31,50 1, ,00 1, ,00 1,0000 1,0000 1,0000 Forma 0,4 1,00 0,6000 0,47 0,9500 1,00 0,6000 0,7800 1,0000 Pendiente 15 0,00 0, ,00 0,9379 0,00 0,8251 0,8251 0,8251 Ubicación 5 5,00 1,0000 5,00 1,0000 5,00 1,0000 0,8803 0,8803 Servicios 1 1 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,0305 1,0305 Servicios ,00 1, ,00 1, ,00 1,0000 1,6161 1,6161 Tipo de Vía 2 4,00 1,1422 2,00 1,0000 4,00 1,1422 0,8755 0,8755 Ajuste (Localización) 0,70 0,7000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Negociación 0,90 0,9000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Factor de Homologación 0,4812 1,1879 0,6038 Valores Homologados , , ,98 DESCRIPCIÓN Zona de proteccion Servidumbre de paso Servidumbre Electrica FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 Valor conclusivo Factor secciones NORTE SUR ESTE OESTE VALOR DEL TERRENO /m2 Valor ajustado / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 388,13 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,58 LINDEROS ACTUALES Calle pública con un frente a ella de 8.72m Rafael Ledezma Zúñiga y Catalina Esperanza Enar Ledezma Morera, Rafael Ledezma Zuñiga y Calle pública con un frente de 40.19m Ruta Nacional 141 asfaltada de 12,30m de ancho Casa a 5 m Casa a 5 m Ruta Nacional 141 asfaltada de 12,30m de ancho COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta Francisco Vargas / /09/ Lote rectangular 1 km camino a San Vicente Coordenadas Este Norte Lote irregular 1000 m hacia Sucre del Base de Datos Mayela Cascante / /09/2016 Sujeto Coordenadas Este Norte Lote tipo del Sector U19 Base de Datos Plataforma de Valores Indexada 22/09/2016 Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte

4 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA U Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Secundaria Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta SÍ Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 12,30 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ Clase social Media Baja Alumbrado SÍ Jardínes y Parques SÍ a 600 m Clase social zonas Media Baja Electricidad SÍ Transporte Público SÍ a 100 m Densidad poblacional Baja Agua Potable SÍ Asada Edificios Comerciales SÍ a 3000 m Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ a 0 m TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 600 m Residencial CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 48,91 m Nivel sobre calle: 4,00 m Fondo: 21,00 m Pendiente % 15 Relación: 0,43 Tipo de vía: 2 Servicios S1 1 Regularidad: 0,4 S2 16 Ubicación: Medianero 5 RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía Quebrada Distancia Pendiente Declive pronunciado NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Alto GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 73,00%

5 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN Página: U FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL 14/09/2016 GRAVÁMENES a) Resevas y restricciones Viene de finca anterior b) c) d) e) Comentario: ANOTACIONES a) b) c) ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF. OBSERVACIONES El aprovechamiento del terreno es menor a la mitad del mismo ya que por la topografía y el acceso a la parte plana del terreno en la parte superior ( 4 m sobre nivel de calle) se ocupa mucho espacio, además que si hay deslizamiento del acceso el mismo se complica mucho.

6 ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 5 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES U CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VUT Edad Factor Factor VUR Valor Unitario Final VRN Estado VNR explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 - #N/A - - #N/A - - #N/A - - #N/A - - #N/A - TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VUT Edad Factor Factor VUR VRN Estado VNR m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VUT Edad Factor Factor VUR VRN Estado VNR m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES - OBRAS COMPLEMENTARIAS - VALOR TOTAL - MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN

7 Página: 6 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción Lote para construir Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2 Porcentaje de cobertura: 0% Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Sistema eléctrico: Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES En la parte alta del terreno hay dos casas viejas de madera que no se valoran debido a su mal estado y por no contar con las condiciones necesarias para aseguramiento. Quien compre este terreno deberá demolerlas para hacer una construcción apropiada. Aparentemente hay gente viviendo en esas casas

8 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO 1 INFORME DE AVALÚO U Entorno del inmueble 2. Vista del inmueble en el frente 3. Vista de calle pública RN 141 hacia el Sur en calle asfaltada 4. Vista de calle pública RN 141 hacia el Norte en calle asfaltada 5. Vista de acceso al inmueble 6. Valuador en el inmueble

9 Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO 2 INFORME DE AVALÚO U Vista hacia el lindero Sur en la parte alta 8. Vista hacia el lindero Este en la parte alta 9. Vista parte plana en lo alto hacia el lindero Norte 10. Vista general de la parte plana aprovechable del terreno 11. Vista de casas de madera en el terreno 12. Talud inclinado 50 descendente a quebrada desde el fondo del lote. Vista de la vivienda

10 Página: 9 ANEXO FOTOGRÁFICO 3 INFORME DE AVALÚO U CROQUIS DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA Fuente: Propia UBICACIÓN GEOGRÁFICA Fuente: Google Earth

11 Página: 10 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES INFORME DE AVALÚO U 24 Comparable 1 Comparable 2 Ubicación de comparables

12 REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO DE PATIO CON UNA CASA SITUADA EN EL DISTRITO 1-QUESADA CANTON 10-SAN CARLOS DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS: NORTE : CALLE PUBLICA CON UN FRENTE A ELLA DE 8,72 METROS SUR : RAFAEL LEDEZMA ZU#IGA Y CATALINA ESPERANZA MORERA JIMENEZ Y CARLOS ROJAS SALAZAR ESTE : ENAR LEDEZMA MORERA, RAFAEL LEDEZMA ZU#IGA Y CATALINA ESPERANZA MORERA JIMENEZ OESTE : CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 40 METROS 19 CENTIMETROS MIDE: TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CON TRECE DECIMETROS CUADRADOS PLANO:A ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO 000 INSCRITA EN FOLIO REAL VALOR FISCAL: 7,000, COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA ESTIMACIÓN O PRECIO: SIETE MILLONES COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: FECHA DE INSCRIPCIÓN: 22 DE ABRIL DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: FINCA REFERENCIA CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 14- Septiembre-2016 a las horas Emitido el a las 11:58 horas

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