AVALÚO DE FINCA RURAL

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1 Página1 AVALÚO DE FINCA RURAL INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALE PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL COSTA RICA Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: UBICACIÓN DEL BIEN 05 - GUANACASTE 05 - CARRILLO 03 - SARDINAL CERROS PUNTA DE PIEDRA Del Pali de Sardinal 600 metros al noreste, 1700 metros al norte, 130 metros al sureste y 545 metros al noroeste, mano izquierda. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de el resto de la Finca Madre que queda en garantía Según Plano de catastro N ,00 m2 Identificador Predial ,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: % m2 Demasía NO VALOR DEL TERRENO ,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN ,00 VALOR EN LETRAS: DIECISEIS MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS DIECISEIS COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 24 meses Liquidez del bien Media Baja MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES DIRECCIÓN EXACTA AVALÚO Acceso por servidumbre de paso, propiedad enmontada tipo tacotal, sin construcciones, topografia quebrada tipo terraza y dispone de servicios públicos. La propiedad en su mayoría no se puede ingresar ya que se encuentra enmontada a casi 2 o 3 metros de altura y es inmposible el paso. Recomendación: Limpiar la propiedad. SÍ Nombre del Perito krysia Vanessa Ortiz Campos Tipo de Profesional Arquitecta Sección de Ingeniería Número de registro A Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 29 junio 2017 Fecha informe: 29 junio 2017 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB krysi.k7@gmail.com

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO ÁREA CULTIVADA Descripción Área Valor Unit. Valor Total Estado ha m2 / ha ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Propiedad Enmontada 5.037,00 Enmontada ,00 TOTAL , ,00 Descripción TOTAL Características Lote Tipo VALOR TOTAL RECARGO POR SITUACIÓN Área m2 Valor unit / m2 del recargo Valor del recargo Servicios 1 Servicios 2 Frente: Área: Mejoras al terreno: VALOR DEL TERRENO ,00 NORTE SUR TOMASA CASCANTE Y SERVIDUMBRE DE PASO ESTE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES RESTO RESERVADO DE COMPLEJO NUEVA CALIFORNIA S.A. RESTO RESERVADO DE COMPLEJO NUEVA CALIFORNIA S.A. OESTE TOMASA CASCANTE Y SERVIDUMBRE DE PASO SIN CONSTRUCCIÓN TIPO TACOTAL SIN CONSTRUCCIÓN TIPO TACOTAL Y SERVIDUMBRE DE PASO SIN CONSTRUCCIÓN TIPO TACOTAL SIN CONSTRUCCIÓN TIPO TACOTAL Y SERVIDUMBRE DE PASO COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Lote de 1266m acceso vía pública, zona residencial y ganadera, F:20m, Oferta /6/2017 casi plano 3%, zona clase media baja Coordenadas Este Norte y medianero. Lote de 7116m acceso vía pública, zona residencial y ganadera, F:15m, casi plano 3%, zona clase media baja y medianero. Lote de 612m acceso vía pública, zona residencial, F:15m, plano, zona clase media y medianero. Lote de 1000m acceso vía pública, zona residencial, F:15m, plano, zona clase media y medianero. Oferta /6/2017 Coordenadas Este Norte Oferta / /6/2017 Coordenadas Este Norte Oferta / /6/2017 Coordenadas Este Norte

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino no clasificado Caño NO Sistema Sanitario Material Tierra Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 7,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA servidumbre DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono NO Internet por Cable NO Alumbrado NO Jardínes y Parques NO a 0 m Electricidad NO Transporte Público SÍ a 2500 m Agua Potable NO Edificios Comerciales SÍ a 2500 m Señal celular NO Recolección de basura NO TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 3000 m Medidores instalados DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social media baja Clase social zonas cercanas Regular Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Ganadería/ Residencial CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas km Precipitación promedio anual mm Zona de vida Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 26.3 km relacionados con la explotación Meses secos 4 Bosque Seco Tropical Aprovechamiento del área de la finca 0% Brillo solar 7,40 horas Cercas No existen Relieve 40 % Terraceado RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: SÍ Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Bueno Cuerpo de agua cerca Distancia m Posibilidad de daños Bajo Topografía Ondulada Pendiente Ascendente Riesgo deslizamiento Bajo GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 6,00% Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: % Nula FECHA ESTUDIO CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Tipo de Suelo Interno: Natural Bien Drenado DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 29/6/2017 SERVAS DE LEY DE AGUAS Y LEY DE CAMINOS PÚBLICOS CITAS: OBSERVACIONES Acceso por servidumbre de paso, propiedad enmontada tipo tacotal, sin construcciones y topografía quebrada tipo terraza. Disponen de agua y electricidad propiedades que se encuentran a 500 m y un vecino expresa que el uso de suelo del lugar dispone de servicios públicos lo cual no se confirma. La información contenida en este informe sobre los riesgos potenciales de fallas geológicas, inundaciones, influencias volcánicas, deslizamientos, hundimientos, etc, se basa en mapas disponibles realizados por la Comisión Nacional de Emergencias. En lapropiedad lamayor parte no se puede ingresar ya que se encuentra enmontada a casi los 2 a 3 metros de altura y es imposible el paso. Recomendación: Limpiar la propiedad. La servidumbre de paso se encuentra enmontada con una mediana altura. La propiedad noposee cercas, pero se visualiza que posee postes que demarcan los puntos con respecto a plano. En el plano y en sitio se observa una servidumbre que atraviesa la propiedad en su perímetro sur y oeste sin embargo en el estudio registral no se encuentra afectada por dicha servidumbre. Si existe dificultad para encontrar la propiedad en futuras visitas comunicarse con Luis Apu Gallo al

4 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m #N/A - - #N/A - - #N/A - - #N/A - TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Sistema eléctrico: Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES

6 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO VISTA SUR (FRONTAL) VISTA NORTE (TRASERA) VSITA ESTE VISTA OESTE VISTA DE SERVIDUMBRE DE PASO DENTRO DE LA PROPIEDAD A VALORAR VISTA DE SERVIDUMBRE DE PASO VISTA DE CALLE PÚBLICA QUE DA POSTES QUE MARCAN LOS PUNTOS PERITO EN SITIO ACCESO A LA CON RESPECTO A PLANO PROPIEDAD FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

7 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Página: 6 ANEXO MEMORIA DE CÁLCULO VALORACIÓN DEL TERRENO METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN Para la determinación del valor por metro cuadrado del terreno se utiliza se utiliza el método comparativo, el cual consiste en comparar el terreno valorado con otros terrenos similares que servirán para determinar el costo para un lote tipo o normal en la zona. Para esto se utiliza un proceso de homologación, el cual tiene por objetivo hacer comparables los datos recogidos en la investigación de mercado. La homologación se obtiene por medio de coeficientes correctivos, cuya correcta determinación es la base para la buena valoración y depende fundamentalmente de la experiencia y el juicioso análisis del valuador. Este proceso de homologación es el tratamiento de los precios observados a través de la aplicación de transformaciones matemáticas que expresan en términos relativos, las diferencias entre los atributos de los datos revelados del mercado y del bien valorado. Entre los factores utilizados están: área, frente, regularidad (forma), nivel, tipo de vía, pendiente, servicios públicos, ubicación, hidrología, capacidad de uso de suelo, otros que dependiendo de las características de la zona ya sean urbanas o rurales y ya sean importantes para la determinación del valor del terreno. Es importante indicar que los factores de homologación no pueden ser utilizados cuando los datos de los bienes comparables se encuentren fuera de la tipología, campo de aplicación y ámbitos regional y temporal. El valor del terreno se determina multiplicando el valor por metro cuadrado del lote tipo por el área total del lote (en caso de diferencias entre la información del registro y la del catastro, se utiliza la menor de las áreas) y por un coeficiente, en el cual contempla correcciones por área, frente, fondo, forma, localización esquinera, desnivel y vista. En el caso de propiedades en condominio, el área correspondiente con la finca filial valorada, se determina a partir del producto del área de la finca madre por el coeficiente de proporcionalidad propio de la finca filial. FORMULAS A continuación se detallan las formulas empleadas para el cálculo de los factores participantes en el proceso de homologación. Fuente: Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. Método de valoración según Directriz VA

8 ANEXO HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m Factor de extensión ,00 0, , , ,5800 1,0000 Factor de frente , , , ,0000 1,0000 Factor regularidad Rectangular Rectangular 1,0000 Rectangular 1,0000 Rectangular 1,0000 Rectangular 1,0000 1,0000 Factor pendiente , , , ,6000 1,0000 Factor de nivel 0 0 1, , , ,0000 1,0000 F. tipo de vía 5 5 1, , , ,8700 1,0000 F. servicios , , , ,9100 1,0000 F. servicios , , , ,6300 1,0000 Factor ubicación 8 5 0, , , ,9200 1,0000 Tipo de zona media baja media baja 1,0000 media baja 1,0000 media 0,9000 media 0,9000 1,0000 Actividad del lugarganad/res Ganad/Resid 1,0000 Ganad/Resid 1,0000 Residencial 0,9000 Residencial 0,9000 1,0000 Dist. Calle princip , , , ,8000 1,0000 Factor de Homologación 0,3146 0,5873 0,1026 0,1035 1,0000 Valores Homologados 4.719, , , ,92 DESCRIPCIÓN Servidumbre FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,8000 Área afectada 928,41 m2 La servidumbre se encuentra dentro de la propiedad 1,0000 Área afectada m2 1,0000 Área afectada m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo /m2 Valor ajustado / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Factor secciones 0,9631 Área 5.037,00 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 3.268,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,00

9 Página: 6 ANEXO ESTUDIO DE REGISTRO

10 Página: 6 ANEXO PLANO

11 Página: 6 ANEXO UBICACIÓN SITUADO EN: CERROS PUNTA DE PIEDRA CANTÓN:03 SARDINAL DISTRITO: 05 CARRILLO PROVINCIA: 5 GUANACASTE