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Resumen ejecutivo La evolución del precio medio de la vivienda en alquiler en España ha cambiado sensiblemente respecto a 2013. Si el pasado año asistíamos a caídas anuales en todas las comunidades autónomas e incluso a finales de 2013 asistíamos a una de las caídas más acusadas de los últimos años que ha registrado el Informe de la vivienda en alquiler en España, a final de 2014 se muestra una desaceleración de la caída del precio de la vivienda en alquiler en España (-1,9%) y un incremento en siete comunidades autónomas, el r incremento de los últimos siete años. Con respecto al precio, en diciembre de 2014 se sitúa en 6,77 por metro cuadrado al mes, frente a los 6,90 por metro cuadrado al mes con los que cerró el año 2013. El precio de la vivienda en alquiler en España alcanzó su máximo histórico en de 2007 con un valor de 10,12 /m2 al mes. Desde entonces ha acumulado un descenso del -33,1%. Las comunidades que experimentan una r caída desde máximos son Aragón, con un descenso acumulado de un -42,5%, Cantabria (-37,4%), Comunitat Valenciana (-37%), Castilla-La Mancha (-35,7%), Murcia (-34,5%), La Rioja (-32,8%), Asturias (-31%) y Andalucía (-30,3%). El precio medio de la vivienda en alquiler en las comunidades autónomas sigue contrayéndose año a año, aunque ahora lo hace a un ritmo mucho más suave que años atrás. Desde que comenzase el año 2009, todas las comunidades han visto decrecer los precios de la vivienda en alquiler casi todos los meses. Sin embargo, en 2014 se hace notable una desaceleración de esta caída y por primera vez en siete años ninguna comunidad autónoma desciende por encima del -5%. De hecho, la caída más acusada la protagoniza Castilla-La Mancha, que baja un -3,4% anual, seguido de Asturias (-3,2%), Navarra (-2,9%), Murcia (-2,3%) y La Rioja (-2,1%). Aunque el retroceso en el precio anual de la vivienda en alquiler es generalizado en muchos de los municipios analizados, a cierre de 2014 son 86 los que incrementan el precio en términos de variación anual. La subida más destacada se produce en San Sebastián, en Guipúzcoa, que aumenta un 12,7%, seguido de Sant Pere de Ribes (11,7%), Calvià (11,5%), Castelldefels (10,3%) y Esplugues de Llobregat (10,2%). En cuanto a los distritos, en Madrid, diez de los 21 distritos incrementan el precio de la vivienda en alquiler en 2014. El incremento más destacado se produce en el distrito de Retiro (5,5%), seguido de Centro (5,3%), Chamberí y Salamanca, ambos suben un 4,1% y Arganzuela (3%). En el otro extremo, 11 distritos descienden el precio en Madrid. La caída más acusada la protagoniza Vicálvaro (-7,3%), seguido de Puente de Vallecas (-5,7%), Villaverde (-5%) y Usera y Ciudad Lineal, ambos descienden un -3,1%. En Barcelona, por su parte, nueve de los diez distritos catalanes incrementan el precio del alquiler en 2014. El incremento más destacado en el precio de la vivienda en alquiler se localiza en Les Corts (12,9%), seguido de Eixample (9,8%), Ciutat Vella (9,4%), San Martí (8,8%) y Sarrià- Sant Gervasi (8,5%). El único distrito que cae es Sant Andreu (-1,2%). 2
Índice A. Precio de la vivienda en España... 4 B. Precio de la vivienda por comunidades autónomas... 6 C. Precio de la vivienda por provincias... 9 D. Precio de la vivienda por municipios...12 E. Precio de la vivienda por distritos en Madrid y Barcelona...15 3
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 LA VIVIENDA EN ALQUILER EN EL AÑO 2014 A cierre de 2014, el Informe de la vivienda en alquiler en España en el año 2014 ha completado ya ocho años de análisis y de recogida de información estadística sobre el precio de oferta de la vivienda en alquiler en España. El número total de observaciones desde diciembre de 2006 asciende a 10.743.548 observaciones recogidas y analizadas, de las cuales 2.761.474 corresponden a 2014, el año en que más observaciones se han estudiado desde los inicios del Informe de la vivienda en alquiler en España. A. PRECIO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAÑA Variación anual La variación anual del precio de la vivienda en alquiler (diciembre a diciembre) es de -1,9% en 2014. El precio de la vivienda en alquiler en España frena su caída y registra el menor descenso de los últimos siete años que el Informe de la vivienda en alquiler en España ha registrado desde 2008, cuando la variación anual fue de -7%. Aunque el precio de la vivienda en alquiler ha mostrado en 2014 una desaceleración del precio, el informe ha recogido un total de siete años de descensos anuales. En el informe anual de 2007 fue cuando se registró la última subida de precios de la vivienda en alquiler en España (3,3%). Gráfico 1. Variación anual del precio medio de la vivienda en alquiler en España 4,0% 3,3% 2,0% 0,0% -2,0% -1,9% -4,0% -3,8% -6,0% -4,8% -5,8% -6,0% -5,2% -8,0% -7,0% Variación interanual Desde de 2014 las tasas de variación interanual (de cada mes sobre el mismo mes del año anterior) se han ido desacelerando desde el -4,6% al -1,9% de diciembre de 2014, ya comentado con anterioridad. Es la primera vez que la tasa de caída de los precios en alquiler se va reduciendo progresivamente durante seis meses consecutivos, a pesar de que continúa la evolución negativa de la tasa interanual que comenzó en de 2008 con el -1,9%. 4
enero enero enero enero enero enero enero enero enero enero Gráfico 2. Variación interanual del precio medio de la vivienda en España 0% -1% -2% -3% -4% -3,4% -3,5% -5% -6% -4,9% -7% -6,0% -6,0% -8% -7,6% -9% 2010 2011 2012 2013 2014 Precio de la vivienda por metro cuadrado El precio medio de la vivienda de alquiler en España ha ido descendiendo a lo largo de 2014 hasta situarse en diciembre en los 6,77 euros/m² al mes, el tercer valor más bajo registrado en toda la serie histórica del portal inmobiliario. La cota máxima del precio de la vivienda en alquiler en España se recogió el mes de de 2007, con un precio medio de 10,12 euros por metro al mes. Desde entonces la caída acumulada es de un -33,1%. Gráfico 3. Precio medio de la vivienda por metro cuadrado desde 2010 10,00 9,00 8,00 7,00 6,77 6,00 2010 2011 2012 2013 2014 5
B. PRECIO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS Variación anual Una segunda aproximación más detallada del precio medio de la vivienda en alquiler en España es la derivada de analizar la información en función de la comunidad autónoma. Con respecto al cierre de 2014, no todas las comunidades autónomas presentan caídas de precios como sucediera en el 2013. Como dato positivo, se puede señalar que la variación anual negativa de España es menor en 2014 con respecto al año 2013 y esto repercute en todas las comunidades autónomas. Es decir, también en la desagregación por comunidades autónomas la caída del precio medio de la vivienda en alquiler se desacelera. Si a finales de 2013 eran todas las comunidades las que veían cómo el precio medio de sus viviendas en alquiler decrecía, en 2014 son solo siete las que descienden el precio anual, otras siete las que incrementan el precio de la vivienda en alquiler y tres las que mantienen su precio respecto al año anterior. La tasa de variación anual en 2014 oscila entre la máxima contracción positiva de Baleares (6,7%) hasta la máxima negativa observada en Castilla-La Mancha (-3,4%). Mapa 1.Variación anual del precio medio de la vivienda en alquiler por comunidades autónomas (diciembre 2013 diciembre 2014) 6
Precio de la vivienda en alquiler por metro cuadrado Aunque en general los precios absolutos por comunidades autónomas continúan presentando caídas, cabe destacar que en los últimos cinco meses los precios en Andalucía, Aragón, Canarias, Castilla-La Mancha, Comunitat Valenciana, Extremadura y Galicia se han ido nivelando, presentando subidas y bajadas mínimas. No ha habido cambios de gran importancia en el ranking por precio de la vivienda en alquiler, las cinco comunidades autónomas con el precio más elevado continúan siendo las mismas que años atrás. Así, País Vasco repite como comunidad autónoma con el precio más alto, sin embargo, a diferencia de lo que ocurriera en 2013, ahora supera ya los 10 euros/m² al mes y su precio se sitúa ahora en los 10,02 euros/m² al mes. Le sigue Madrid con un precio medio en diciembre de 2014 de 9,10 euros/m² al mes y Cataluña con un precio medio de 8,86 euros/m² al mes. Le siguen Baleares (7,36 euros/m² al mes), y Navarra (6,63 euros/m² al mes) como las comunidades que lideran el ranking de con los precios más altos. Aunque cuatro de los precios anteriormente comentados son superiores a la media nacional de 6,77 euros/m² al mes, no todos ellos superan dicha media en la misma medida. El País Vasco supera a la media nacional en un 48% y Baleares en un 8,8%. A cierre de 2014, una de las 17 comunidades autónomas supera los 10 euros/m² al mes el precio medio de la vivienda en alquiler, cuando en 2013 no había ninguna comunidad que superara dicha cifra. Mapa 2. Precio medio de la vivienda en alquiler por comunidades autónomas (diciembre 2014) 7
En cuanto a la variación acumulada desde el precio máximo registrado, a nivel de España, el precio de la vivienda en alquiler se ha reducido un -33,1%. Por comunidades, Aragón es la que más ha caído desde que registró el precio máximo en de 2008, en concreto un -42,5%, seguido de Cantabria (-37,4%), Comunitat Valenciana (-37%), Castilla-La Mancha (-35,7%) y la Región de Murcia (-34,5%). Mapa 3. Caída acumulada por comunidades desde máximos 8
C. PRECIO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER POR PROVINCIAS Variación anual Este apartado recoge la evolución del precio de la vivienda en alquiler mediante la desagregación de la información estadística recogida por provincias. Al igual que en los apartados descritos anteriormente, se comparará la situación a cierre de 2014 con la reflejada en informes anuales de años anteriores. A diferencia del año 2013 en el que todas las provincias descendían el precio medio de la vivienda en alquiler, en 2014 el precio medio desciende en 31 de ellas, en 17 los precios se incrementan y en dos provincias el precio del alquiler se mantiene sin variar (0,0%). En 2014, la caída interanual del precio oscila entre la máxima negativa observada en Huelva (con una variación del -8,8% con respecto a diciembre de 2013) hasta la mínima de Cádiz (-0,4%). En el otro extremo, Guipúzcoa es la provincia que más ha aumentado el precio de la vivienda en alquiler, en concreto un 8,5%. Le sigue Barcelona, que ha subido un 7,3%, Baleares (6,7%) y Vizcaya (4%), entre otras. Tan solo las provincias de Zaragoza y Cantabria mantienen sus precios sin variar (0,0%) respecto al 2013. Mapa 4. Variación anual del precio medio de la vivienda por provincias En cuanto a la variación acumulada desde el máximo registrado por provincias, Castellón es la que más ha caído desde que alcanzó el precio máximo en junio de 2007. En concreto, Castellón ha reducido el precio un -49,3% en los últimos ocho años. Le sigue Huelva, que ha visto caer los precios de la vivienda en alquiler un -49%, Almería (-42,6%), Zaragoza (-41,7%) y Cádiz (-40,8%). En total, cinco provincias han descendido el precio más de un 40% desde que alcanzaran el precio máximo. 9
Guipúzcoa Vizcaya Barcelona Madrid Álava Illes Balears Girona Navarra Sevilla Zaragoza Mapa 5. Caída acumulada por provincias desde máximos Precio de la vivienda en alquiler por metro cuadrado Las cinco provincias españolas con el precio medio de la vivienda más elevado siguen siendo las mismas desde 2008. Guipúzcoa ocupaba en 2014 el primer lugar como provincia más cara del territorio nacional después que lo ocupara en los años 2009, 2010 y 2011. Otro cambio considerable respecto a 2012 y 2013: si Madrid ocupaba la tercera posición, este año la ocupa la provincia de Barcelona. Así, Guipúzcoa es la provincia más cara en 2014 (10,40 euros/m² al mes, un 53,6% más que la media nacional de 6,77 euros/m² al mes), en diciembre de 2013 el precio de dicha provincia se situaba en 9,58 euros/m² al mes, lo que superaba a la media nacional de 6,90 euros/m² al mes en un 38,8%. A cierre de 2014, tan sólo Guipúzcoa presenta un precio superior a 3.000 euros/m². Gráfico 4. Las diez provincias con r precio (diciembre 2014) 12,00 10,00 8,00 6,00 10,40 10,09 9,49 9,10 7,92 7,36 6,73 6,63 6,53 6,44 4,00 2,00 0,00 País Vasco País Vasco Cataluña Madrid País Vasco Baleares Cataluña Navarra Andalucía Aragón 10
Mapa 6. Precio medio de la vivienda en alquiler por provincias autónomas (diciembre 2014) 11
D. PRECIO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER POR MUNICIPIOS En este apartado se ofrece una aproximación aún más detallada de la situación del precio de la vivienda en alquiler en España con el estudio del precio en todo el territorio segmentado por municipios. Se comentará primero la situación de los precios de la vivienda en alquiler a nivel municipal para la totalidad de municipios estudiados y después para éstos, clasificados por comunidades autónomas. Si en diciembre de 2010 había un total de 166 municipios españoles en los que se había recogido observaciones, a cierre de 2014 fueron un total de 366. Se incrementa de este modo la validez estadística y el detalle de la información presentada en comparación con los informes anuales anteriores. Variación anual. Todos los municipios En términos de variación anual aunque la tendencia observada en los municipios españoles estudiados no fue uniforme, si bien sí dominante en sentido negativo, se confirma la desaceleración de la caída del precio de la vivienda de alquiler en España, ya que dichos descensos son inferiores a los recogidos en informes anteriores. Los municipios que ven incrementar su precio de la vivienda en alquiler son 86 municipios. Esta cifra se aproxima más al año 2007, cuando 72 de los 89 municipios estudiados presentaban crecimientos anuales del precio. Sin embargo, es importante destacar que son cada vez más los municipios que presentan una variación anual positiva. Si al porcentaje de municipios con crecimiento de precios (con signo positivo) le restamos el porcentaje de municipios con caída de precios, obtendremos la variación neta, el signo nos dice la tendencia predominante (subidas o bajadas de precios) y su magnitud. Ese valor fue en 2014 de -22% (el porcentaje de municipios con caída que excede a aquellos que presentan aumento de precios) reduciéndose el valor neto negativo observado en el año 2013 que fue del -93%. En general, el signo de dicha variación neta nos dice la tendencia predominante (subidas o bajadas de precios) y su magnitud. La conclusión arrojada por este cálculo es la contracción generalizada en todo el territorio español. Cuadro 1. Registro de tasas de variación en términos anuales en los municipios estudiados ok Variación de precios Dic-10 Dic-11 Dic-12 Dic-13 Dic-14 Aumento 25% 16% 10% 3% 38% Constante 1% 1% 0% 1% 1% Reducción 74% 83% 90% 96% 60% Variación neta -49% -67% -80% -93% -22% Número de municipios estudiados 166 166 229 235 224 12
Analizando los diez municipios con r variación anual, cinco de ellos protagonizan incrementos superiores al 10%. En 2013, solo un municipio (de los ocho con incrementos anuales) sobrepaso la barrera del 10%. En cuanto a los municipios que más incrementan el precio en 2014, San Sebastián, es el que lidera la lista. Así, incrementa el precio un 12,7% respecto a 2013. Le sigue de cerca Sant Pere de Ribes, en Barcelona, que sube un 11,7%, seguido de Calvià (11,5%), Castelldefels (10,3%), Esplugues de Llobregat (10,2%) y Gavà (9,3%), municipios con subidas superiores al 9%. En cuanto a las caídas más destacadas a cierre de 2014, destacan los descensos de Humanes de Madrid, que cae un -12,6%. Le sigue Rota y Yeles (-12,1%), Fuensalida (-11,9%) y Los Alcázares (-11,7%), Camas (-10,6%), Albal (-10,2%) y Azuqueca de Henares (-10%), municipios todos con descensos superiores al -10%. Gráfico 5. Los diez municipios con r variación anual de precios 14% 12% 10% 8% 12,7% 11,7% 11,5% 10,3% 10,2% 9,3% 8,9% 8,4% 8,0% 7,8% 6% 4% 2% 0% San Sebastián Sant Pere de Ribes Calvià Castelldefels Esplugues de Llobregat Gavà Getxo Manilva El Campello Barcelona Guipúzcoa Barcelona Illes Balears Barcelona Barcelona Barcelona Vizcaya Málaga Alicante Barcelona Todos los municipios. Precio de la vivienda en alquiler por metro cuadrado La observación del precio de la vivienda en alquiler en términos absolutos y no de variación arroja ciertas consideraciones relevantes. Donostia-San Sebastián continúa en 2014 siendo el municipio más caro con 11,85 euros/m² al mes (variando desde los 10,51 euros/m² al mes del año pasado). Le siguen Barcelona capital con un 11,37 euros/m² al mes (10,55 euros/m² al mes en 2013), situándose como el segundo municipio más caro este año, perdiendo así el primer puesto en el ranking de los municipios más caros de 2013. Entre los 30 municipios con los precios más altos la distribución por comunidades es: 15 municipios de Cataluña, nueve municipios de Madrid, cinco del País Vasco y uno de Baleares. 13
Gráfico 6. Los diez municipios con el precio más elevado 12,00 11,50 11,85 11,37 11,30 11,00 10,50 10,00 9,50 9,00 10,59 10,58 10,56 10,50 10,45 9,96 9,93 8,50 San Sebastián Barcelona Getxo Sant Cugat del Vallès Castelldefels Bilbao Sitges Madrid Pozuelo de Alarcón Barakaldo Guipúzcoa Barcelona Vizcaya Barcelona Barcelona Vizcaya Barcelona Madrid Madrid Vizcaya 14
E. PRECIO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER POR DISTRITOS EN MADRID Y BARCELONA Una última desagregación territorial permite analizar el precio medio de la vivienda por distritos. En este caso sólo se analizará este valor para aquellas ciudades de r población; Madrid y Barcelona. En Madrid se han analizado 21 distritos y en Barcelona 10. Madrid capital En Madrid capital en diciembre de 2014 son 21 los distritos estudiados en el Informe de la vivienda en alquiler en España. Todos ellos superan el precio medio de la vivienda a nivel nacional, establecido a finales de año en 6,77 euros/m² al mes. La diferencia entre este precio medio y el más caro en la capital se produce en el distrito de Salamanca que es superior a la media nacional en un 92,7%, se situó en los 13,04 euros/m² al mes. En lo referente a la variación anual del precio de la vivienda en alquiler, se puede observar al concluir el año 2014, los diez distritos madrileños que crecen en términos anuales son los diez municipios más caros de la ciudad. Por otro lado, de los once distritos que presentan caídas, seis son inferiores al -3%. Los distritos que menos caen son Villa de Vallecas (-0,5%), Moratalaz (- 1,7%), Latina (-2,4%), San Blas (-2,5%), Barajas (-2,6%) y Carabanchel (-2,9%). Mapa 7. Variación anual del precio medio de la vivienda en Madrid (diciembre 2013 diciembre 2014) 15
En cuanto a los precios, el distrito de Salamanca sigue encabezando la lista de la capital como distrito más caro para comprar una vivienda, cuyo precio medio se sitúa en diciembre en 13,04 /m² al mes después de subir anualmente un 4,1%. Le sigue como segundo más caro el distrito de Chamberí, cuyo precio medio se sitúa a diciembre de 2014 en 12,96 /m² al mes. En tercera posición se encuentra el distrito de Centro (12,64 /m² al mes) y Chamartín (11,93 /m² al mes). En el otro extremo, el distrito de Villaverde con un valor medio de la vivienda de alquiler de 7,61 /m² al mes (con un descenso anual del -5%) y el de Vicálvaro, que se sitúa en 7,97 /m² al mes (-7,3% de variación anual), son los únicos distritos que no superan los 8 euros al mes por metro cuadrado. Mapa 8. Precio medio de la vivienda en alquiler en Madrid (diciembre 2014) Barcelona capital En Barcelona capital en diciembre de 2014 son 10 los distritos estudiados en el presente informe. Todos los distritos de la ciudad condal superan el precio medio de la vivienda a nivel nacional, establecido a finales de año en 6,77 euros/m² al mes. La diferencia entre este precio medio y el más caro en Barcelona se produce en el distrito de Ciutat Vella que es superior a la media nacional en un 102,1%, y se sitúa en los 13,68 euros/m² al mes. 16
En lo referente a la variación anual del precio se puede observar al concluir el año que en Barcelona el precio se incrementa en nueve de los diez distritos de la ciudad. Estas variaciones positivas van desde el 12,9% de Les Corts al 0,2% de Nou Barris. Tan solo el municipio de Sant Andreu ve descender el precio anual de la vivienda en alquiler en un -1,2%. Mapa 9. Variación anual del precio medio de la vivienda en Barcelona (diciembre 2013 diciembre 2014) En cuanto a los precios, el distrito de Ciutat Vella encabeza la lista de la ciudad como distrito más caro para comprar una vivienda y el más caro de toda España. Su precio medio se sitúa en diciembre en 13,68 /m² al mes después de subir anualmente un 9,4%. Le sigue como segundo más caro el distrito de Sarrià - Sant Gervasi, cuyo precio medio se sitúa a diciembre de 2014 en 12,46 /m² al mes. En tercera posición se encuentra el distrito de Les Corts (11,92 /m²) y Eixample (11,86 /m²). En el caso del distrito de Ciutat vella, el precio supera a la media nacional en un 102,1%, seguido de Sarrià - Sant Gervasi, que lo hace en un 84%, Les Corts (76,1%) y Eixample (75,2%). En el otro extremo, Nou Barris es el barrio más económico con un valor medio de la vivienda de 8,69 /m² registrando un descenso en el precio de la vivienda en alquiler de un -28,3%, respecto al año 2013. Le sigue el distrito de Sant Andreu, que se sitúa en 9,24 /m² al mes y Horta - Guinardó (9,37 /m² al mes). 17
Mapa 10. Precio medio de la vivienda en alquiler en Barcelona (diciembre 2014) 18