Estabilidad jurídica y financiación del desarrollo urbano Juan Manuel González Garavito V Foro de Integración Regional Construyendo Ciudades de Calidad Funza, 4 de Noviembre de 2016
CONTENIDO La seguridad jurídica en el ordenamiento territorial Planes de ordenamiento territorial Las normas urbanísticas del POT Sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios Plusvalía
La Seguridad Jurídica en el Ordenamiento Territorial El Modelo de Ordenamiento del Territorio Municipal debe definirse en el POT, con las condiciones técnicas, financieras y jurídicas que lo soporten. El Plan de Ordenamiento Territorial Es un Documento Técnico con Viabilidad Financiera Efectos Jurídicos Por tanto el POT debe cumplir con: Procedimientos Contenidos y Normas Instrumentos Gestión Programa Ejecución Documentos y Estudios de Soporte Cartografía Proyecto de Acuerdo
Debe propender por: Gestionar de modo sostenible los usos del suelo. El modelo de Ordenamiento Territorial Garantizar armonía entre el medio natural y el desarrollo humano sostenible. Debe tener visión de largo plazo. Este tipo de acciones requiere: Voluntad política, con participación de todos los sectores. Incorporar criterios técnicos-financieros, en la toma de decisiones del ordenamiento territorial. Seguridad jurídica, que garantice el desarrollo del modelo territorial planteado.
Planeación y Viabilidad del Desarrollo Territorial DIAGONOSTICO, ANALISIS Y GESTION INTEGRAL DEL TERRITORIO Soporte técnico y jurídico de la viabilidad del desarrollo territorial. ESTUDIOS TECNICOS DE SOPORTE Determinantes físico-ambientales. Definición zonas de riesgo y amenaza. Estudios Socio-Económicos-Culturales. Movilidad, trafico y sistemas integrados de transporte. Infraestructura vial y de servicios públicos. Afectaciones y reservas de suelo para espacio publico e infraestructura. Usos, vocación, tratamientos del suelo. Avalúos del territorio VIABILIDAD FINANCIERA Presupuesto de obras de urbanismo Cierre financiero Instrumentos de planeación, gestión y financiación Planeación y Diseño del Territorio
Planes de Ordenamiento Territorial. Ley 388 de 1997 - Articulo 9. El Plan de Ordenamiento Territorial. Es el instrumento básico para desarrollar el proceso de Ordenamiento del Territorio Municipal. Se define como: El conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.
Normas urbanísticas del POT Para definir El Modelo del Ordenamiento Territorial el POT debe cumplir con: Normas Urbanísticas Estructurales Componente General Objetivos, estrategias y contenidos estructurales de Largo Plazo. Prevalecen sobre las demás normas Su modificación sólo puede emprenderse con motivo de la revisión general del POT, o excepcionalmente a iniciativa del Alcalde Municipal, con base en motivos y estudios técnicos debidamente sustentados.
Las que definan las áreas de protección y conservación de los recursos naturales y paisajísticos, las que delimitan zonas de riesgo y en general, todas las que conciernen al medio ambiente, las cuales en ningún caso, salvo en el de la revisión del plan, serán objeto de modificación. Normas Urbanísticas Estructurales Las que clasifican y delimitan los suelos. Las que establecen áreas y definen actuaciones y tratamientos urbanísticos relacionadas con la conservación y el manejo de centros urbanos e históricos. Las que reservan áreas para la construcción de redes primarias de infraestructura vial y de servicios públicos. Las que reservan espacios libres para parques y zonas verdes de escala urbana y zonal y, en general, todas las que se refieran al espacio público vinculado al nivel de planificación de largo plazo. Las que definan las características de las unidades de actuación o las que establecen criterios y procedimientos para su caracterización, delimitación e incorporación posterior, incluidas las que adoptan procedimientos e instrumentos de gestión para orientar, promover y regular las actuaciones urbanísticas vinculadas a su desarrollo. Las que establecen directrices para la formulación y adopción de planes parciales.
Mediano y Corto Plazo El componente Urbano Normas Urbanísticas Generales Políticas, acciones, programas, normas para encauzar y administrar el desarrollo del territorio El componente Rural Permiten establecer usos e intensidad de usos del suelo, actuaciones, tratamientos y procedimientos de parcelación, urbanización, construcción e incorporación al desarrollo, dentro del suelo urbano y de expansión. Otorgan derechos e imponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a sus desarrolladores.
Las especificaciones de aislamientos, volumetrías y alturas para los procesos de edificación. Normas Urbanísticas Generales La determinación de las zonas de renovación, conjuntamente con la definición de prioridades, procedimientos y programas de intervención. La adopción de programas, proyectos y macroproyectos urbanos no considerados en el componente general del plan. Las características de la red vial secundaria, la localización y la correspondiente afectación de terrenos para equipamientos colectivos de interés público o social a escala zonal o local, lo mismo que la delimitación de espacios libres y zonas verdes de dicha escala. Las especificaciones de las redes secundarias de abastecimiento de los servicios públicos domiciliarios. Las especificaciones de las cesiones urbanísticas gratuitas, así como los parámetros y directrices para que sus propietarios compensen en dinero o en terrenos, si fuere del caso. El señalamiento de las excepciones a estas normas para operaciones como macroproyectos o actuaciones urbanísticas en áreas con tratamientos de conservación, renovación o mejoramiento integral para las cuales se contemplen normas específicas a adoptar y concertar.
Corto y Mediano Plazo El componente Urbano Normas Complementarias Deben incorporarse al Programa de ejecución que se establece en la Ley. El componente Rural Forman parte de este nivel normativo, las decisiones sobre las acciones y actuaciones que por su propia naturaleza requieren ser ejecutadas en el corto plazo
Normas Complementarias La declaración e identificación de los terrenos e inmuebles de desarrollo o construcción prioritaria. La localización de terrenos cuyo uso es el de vivienda de interés social y la reubicación de asentamientos humanos localizados en zonas de alto riesgo. Las normas urbanísticas específicas que se expidan en desarrollo de planes parciales, para unidades de actuación urbanística y para otras operaciones como macroproyectos urbanos integrales y actuaciones en áreas con tratamientos de renovación urbana o mejoramiento integral Las normas para la urbanización y construcción de vivienda no podrán limitar el desarrollo de programas de vivienda de interés social.
Sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen, deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados.
Corresponden a las inversiones en suelos y el suelo mismo de: La infraestructura vial principal. Las redes matrices de servicios públicos domiciliaros. Los elementos de la estructura ecológica principal. Los equipamientos colectivos y espacios para parques y zonas verdes de escala urbana o metropolitana. Los inmuebles de patrimonio. Cargas generales o estructurantes Se distribuyen entre los propietarios del suelo de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas, contribución de valorización, participación en plusvalía, impuesto predial, o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.
Son las obligaciones de inversión impuestas a los urbanizadores y/o titulares de derechos reales sobre inmuebles sujetos a desarrollos urbanísticos consistentes en las cesiones de suelo y la realización de obras públicas correspondientes a: Redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos. Cesiones para equipamientos comunitarios, parques y zonas verdes. Vías vehiculares y/o peatonales secundarias y locales. Cargas locales o de urbanización Los costos asociados a la formulación y gestión de los procesos de planificación urbana.
Aprovechamiento básico: Es el beneficio urbanístico que indica la superficie máxima construible, según los usos del suelo, a que tienen derecho los propietarios, en forma proporcional a su participación en las cargas locales. Aprovechamientos urbanísticos Aprovechamiento adicional: Es la superficie máxima construible por encima del aprovechamiento básico, según los usos establecidos por la norma, a que tienen derecho los propietarios cuando participen en las cargas generales.
Reparto equitativo Asunción voluntaria de las siguientes cargas: Cesión de los suelos de cargas generales que se encuentren dentro del ámbito del plan parcial o licencia de urbanismo. Suelos ambientales. Ejecución de las obras de cargas generales. Construcción de equipamientos comunales públicos al interior del plan parcial, o licencia de urbanismo. Contraprestación = Beneficios otorgados por la entidad territorial: Otorgamiento de un índice de construcción adicional al básico establecido. Intensidad de usos del suelo. Compensaciones tributarias y contribuciones que graven el suelo, administrados por la entidad territorial, como impuesto predial y contribución por valorización. Compensación del valor a pagar por derechos de conexión a las redes de servicios públicos domiciliarios de las empresas de servicios públicos del municipio.
Plusvalía Art. 82 Constitución Política de Colombia Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común. Art. 73 Ley 388 de 1997 Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal o distrital.
Hechos Generadores: Decisión Administrativa Acción urbanística Autorización Urbanística Específica Modificación uso del Suelo Incorporación de suelo expansión - suburbano Mayor aprovechamiento del suelo AVALÚOS - antes y después de la acción urbanística Determinación del Efecto: La participación en plusvalía resulta entonces, del efecto derivado en el mayor valor del suelo, como consecuencia de la ocurrencia de uno de los hechos generadores establecidos.
Exigibilidad: Sólo le será exigible al propietario o poseedor del inmueble respecto del cual se haya liquidado e inscrito en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria un efecto de plusvalía, y cuando se presente una de las siguientes situaciones: Solicitud de licencia de urbanización o construcción. Cambio efectivo de uso del inmueble. Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble. Adquisición de títulos valores representativos de los derechos adicionales de construcción y desarrollo.
Los Beneficiarios de la Planeación del Territorio Ciudadanía. Autoridades Publicas. Empresas servicios públicos domiciliarios. Propietarios del suelo. Desarrolladores. Inversionistas. Concertación inter-institucional Seguridad Jurídica. Aseguro inversión publica y privada. Desarrollo programas y proyectos. Adopción de Instrumentos Jurídicos Idóneos
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