FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO INFORME DE GESTIÓN SOCIEDAD ADMINISTRADORA PRIMER SEMESTRE 2018 Ultraserfinco Sociedad Administradora del Fondo de Capital Privado Inmobiliario se permite informar a los inversionistas del fondo acerca de la gestión efectuada durante el primer semestre de 2018, dando cumplimiento a las obligaciones establecidas en el reglamento aprobado por la Superintendencia Financiera de Colombia. Al cierre del primer semestre de 2018, el valor del fondo se ubicó en $48.343 millones y el valor de la unidad cerró en $16.217,99. El fondo distribuyó a los inversionistas $820 millones correspondientes a los rendimientos netos del segundo semestre de 2017, lo cual equivale a un crecimiento del 12,8% con respecto a los rendimientos netos generados en el segundo semestre de 2016. De esta manera la rentabilidad del fondo para el primer semestre de 2018 incluyendo los rendimientos netos distribuidos fue de 7,68% E.A., donde el 52% de la rentabilidad (3,98% E.A.) corresponde al componente de valorización del portafolio de inmuebles del fondo, y el 48% de la rentabilidad (3,70% E.A.) corresponde a los rendimientos netos distribuidos a los inversionistas. Por otra parte la rentabilidad histórica del fondo desde su constitución en el año 2011 hasta el cierre del primer semestre de 2018 incluyendo los rendimientos semestrales distribuidos ha sido del 10,47% E.A., dicha rentabilidad es bastante atractiva comparándola contra otras alternativas de inversión tradicionales como son el mercado de renta fija y renta variable, permitiendo ratificar las ventajas de invertir en activos inmobiliarios a través del Fondo de Capital Privado, el cual brinda diversificación a los portafolios de los inversionistas en el largo plazo disminuyendo la volatilidad y maximizando la rentabilidad. En relación al portafolio de inmuebles, el fondo cierra el primer semestre de 2018 con 7 inmuebles, de los cuales 5 de ellos se encuentran ubicados en la ciudad de Bogotá y 2 en la ciudad de Cali. En el primer semestre del año se ha efectuado el avalúo de 4 de los inmuebles del portafolio, donde dichos inmuebles incrementaron en promedio un 4,37% su valor comercial de acuerdo a los avalúos efectuados en el año 2017. Entre los aspectos relevantes del portafolio de inmuebles en el primer semestre del año, se destaca la venta de las oficinas restantes del inmueble de la Avenida 15 edificio Alianza por valor de $2.108 millones, con la venta de estas oficinas se liquidó la exposición total de este inmueble en el portafolio. Luego de evaluar las diferentes alternativas de inversiones temporales detalladas en la política de inversión del reglamento del fondo, la Sociedad Administradora concluyó como mejor alternativa, mantener en el corto plazo los recursos obtenidos por la venta de las oficinas en cuentas bancarias. Esta liquidez se encuentra a disposición del Gestor Profesional y del Comité de Inversiones para tomar decisiones de inversión.
$ Millones Desde 2017, Ultraserfinco reforzó su actividad comercial con el propósito de lograr el incremento del valor del fondo y generar liquidez a los inversionistas actuales que han manifestado su interés de venta de unidades; para tal efecto, Ultraserfinco fortaleció su equipo comercial con un Gerente Comercial de Fondos, el cual se encargó de liderar la estrategia comercial, focalizando su esfuerzo soportado en dos pilares, el primero, la capacitación de la fuerza comercial en todas las regionales donde participa Ultraserfinco, y segundo, rigurosos planes de visitas a clientes Institucionales y Corporativos. El resultado de estas visitas arrojó interés por parte de algunos de ellos, manifestando interés en la tesis del fondo y su perfil de riesgo, también se identificaron factores tales como el tamaño del fondo, indicador de vacancia y la dinámica de industria como aspectos relevantes por estos agentes en la toma de decisiones de inversión. Esperamos que estos acercamientos permitan materializar estas inversiones en un futuro próximo. Ultraserfinco, está convencido que esta inversión aporta importantes beneficios en términos de diversificación y rentabilidad a los portafolios por nosotros administrados; además, se permite certificar que cumplió cabalmente sus funciones como Administrador del fondo, contempladas en el reglamento, destacándose el cumplimiento en contenido y agenda planteada del Comité de Vigilancia, la participación en los Comités de Inversiones liderados por el Gestor Profesional, velar por la política de inversión del fondo, la correcta valoración del portafolio, la gestión de los riesgos y el manejo oportuno de información hacia los inversionistas, sin perjuicio de las demás contempladas en el reglamento. Evolución del valor del fondo 55.000 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 - Valor fondo al 30 junio 2018: $48.343.918.812
Evolución del valor de la unidad 21.000 19.000 Valor de la unidad al 30 junio 2018: 16.217,99 17.000 15.000 13.000 11.000 9.000 Valor unidad fondo Valor unidad acumulativa Evolución de la rentabilidad Mes Ene Feb Mar Abr May Jun Nominal YTD EA 2018 0,58% 0,72% 0,88% 0,55% 0,55% 0,40% 3,74% 7,68% 25,00% 20,00% 20,64% FCP Inmobiliario - Rentabilidad E.A. 15,00% 10,00% 10,47% 12,83% 9,68% 9,56% 6,19% 7,79% 7,68% 5,00% 0,00% Histórico (01/06/2011-2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 (YTD -
FCP Inmobiliario - Detalle rentabilidad 25,00% 20,00% 1,70% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 3,40% 7,06% Histórico (01/06/2011-18,94% 5,31% 7,52% 4,98% 4,01% 4,70% 5,55% 3,10% 3,09% 3,14% 3,70% 4,66% 3,98% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 (YTD - Valorización Rendimientos Rentabilidad vs otros mercados 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 YTD FCP Inmobiliario Fondos Vista Fondos Renta Fija Inflación
$ Millones Rendimientos distribuidos $ 1.000,00 $ 900,00 $ 800,00 $ 700,00 $ 600,00 $ 746,12 $ 641,04 $ 781,25 $ 921,83 $ 914,62 $ 726,61 $ 686,92 $ 643,53 $ 621,95 $ 621,17 $ 820,07 $ 500,00 $ 400,00 $ 300,00 $ 200,00 $ 163,47 $ 145,34 $ 100,00 $ 0,00 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 Portafolio inmobiliario Evolución del portafolio de inmuebles por avalúo y valorización a UVR durante el primer semestre de 2018. * Inmuebles con avalúo efectuado en primer semestre 2018. ** Avalúo sujeto a actualización por parte de la Sociedad Fiduciaria.
Estados Financieros Comparativos Al cierre del primer semestre de 2018, el valor total de activos asciende a la suma de $50.076 millones; siendo las cuentas más representativas la cuenta de propiedades de inversión con $30.300 millones y la cuenta de inversiones en derechos fiduciarios con $16.438 millones. El valor total de pasivos es de $1.732 millones, de los cuales el rubro más importante corresponde a la obligación financiera que se tiene con Bancolombia por valor de $1.578 millones incluyendo intereses. El Patrimonio cerró el primer semestre en $48.343 millones.
En el estado de resultados los ingresos operacionales para el primer semestre fueron de $2.813 millones y los gastos operacionales fueron de $1.065 millones, equivalentes al 37,85% de los ingresos. Los arrendamientos fueron el 51,45% de los ingresos, seguido de las valorizaciones con un 38,45%. Se recuerda que los arrendamientos no incluyen los ingresos del fideicomiso Box XI, ya que dichos rendimientos netos se contabilizan como otros ingresos en la cuenta de Diversos. Los gastos más importantes fueron las comisiones por valor de $551 millones, es decir el 51,74% de los gastos, seguido de los impuestos con un 15,49% explicado principalmente por gastos de prediales. La utilidad del primer semestre fue de $1.748 millones, equivalente a un margen del 62,15% de los ingresos.