Código: RE1NO15GR2 Edición: 6 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES 214216468362217U PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACIÓN DE BIENES POR UN MONTO COLONES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Cédula. Identidad 4121 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Cédula. Identidad 4121 1,% NOMBRE ESDEUDOR (ES) Proporción de Derechos RAMIREZ SOLIS ODILIE Num. Exdeudor 49391 Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 2 ALAJUELA 1 SAN CARLOS 6 PITAL PITAL UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA 15 METROS AL ESTE DEL FRENTE DEL COLONO REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de LA FINCA Según EL REGISTRO Y PLANO Plano de catastro N A13794529 1 574, m2 Identificador Predial 216468362 1 574, m2 Diferencia de medidas Porcentaje:,%, m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 2 743 746, VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES, VALOR TOTAL DEL BIEN 2 743 746, VALOR EN LETRAS: VEINTE MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS COLONES NETOS Tiempo estimado para la venta del bien: 15 meses Liquidez del bien Media MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A, SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES PROPIEDAD AMPLIA, UBICADA EN EL CENTRO DE PITAL, EN ZONA RESIDENCIAL Y CERCA DE SALIDA A NUEVA CALLE A BAJOS DEL CHILAMATE, CON ZONAS COMERCIALES CERCANAS DE GRAN IMPORTANCIA, COMO EL COLONO Y GASOLINERA. AFECTADA AMPLIAMENTE EN SU ÁREA POR UNA QUEBRADA. SI Nombre del Perito Arq. Juan Carlos Arce Ramírez Tipo de Profesional Número de registro Arquitecto A 1129 Emp. Firma del Perito Identificación N 259259 Fecha inspección: 2 mayo 217 Fecha informe: 2 mayo 217 Números telefónicos para contacto 2461185 / 2461186 / 8344 Correo electrónico / Dirección WEB jcarce.cr@gmail.com / oficina@jcarce.com
Código: RE1NO15gr2 Edición: 6 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO 214216468362217U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características SUJETO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 35, 19 23,77 3 423,28, 29 8, Área 1574, 234,,5298 1612, 1,8 378,,6216,, 19,,4943 Nivel,, 1,, 1,, 1,, 1,, 1, Frente 68,12 11 1,8363 25 1,3967 11,4 1,8145 ###### 9 1,9633 Forma 1, 1 1, 1, 1 1, 1, 1 1, Pendiente,9 %,9988 %,9988 %,9988 %,9988 %,9988 Ubicación 5, 5 1, 5 1, 5 1,,867 5 1, Servicios 1 1, 1 1, 1 1, 1 1, 1,35 1 1, Servicios 2 16, 16 1, 16 1, 16 1, 1,6161 16 1, Tipo de Vía 5, 5 1, 5 1, 5 1,,724 4,9374 Negociación 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, Factor de Homologación,9717 1,462 1,1265 # DIV/!,986 Valores Homologados 34 9,5 27 42,31 34 271,82 27 76,28 DESCRIPCIÓN PROTECCIÓN QUEBRADA FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE,2 Área afectada 1 12, m2 RETIRO DE PROTECCIÓN A LA QUEBRADA 1, Área afectada, m2 1, Área afectada, m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 3 6 /m2,437 Valor ajustado Área 13 179 / m2 1 574, m2 Valor unitario Mejoras al Terreno / m2 VALOR UNITARIO FINAL 13 179, /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 2 743 746, LINDEROS ACTUALES NORTE CON UN FRENTE DE 42,38 METROS / CALLE PÚBLICA SUR MARGARITA RAMIREZ SOLIS. (SEGÚN REGISTRO PÚBLICO) / EDIFICIO RESIDENCIAL ESTE CON UN FRENTE DE 25,64 METROS (SEGÚN REGISTRO PÚBLICO) / CALLE PÚBLICA OESTE FIDUCIARIA NACIONAL FINACIO S.A, EN CALIDAD DE FIDUCIARIO. (SEGÚN REGISTRO PÚBLICO) / LOTE BALDÍO COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 5 PRECISIÓN 3, m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 469 914 1 155 215 184 2 469 94 1 155 231 183 3 469 873 1 155 247 178 4 469 859 1 155 248 177 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta OFERTA 83837497 24631191 24/1/217 1 LOTE, UBICADO EN PITAL Coordenadas Este 469764 Norte 1156147 2 LOTE CON DOS EDIFICIOS DE VIVIENDA Y CUATRO APARTAMENTOS, VALOR ESTIMADO DE LAS EDIFICACIONES DE 24 MILLONES DE COLONES, UBICADO EN 75 metros de la estación de bomberos OFERTA 83515858 / 24444435 23/12/215 Coordenadas Este Norte 3 5 LOTE CON VIVIENDA, VALOR ESTIMADO DE LA CONSTRUCCIÓN DE, UBICADO EN 1 METROS ESTE Y 25 METROS NORTE DEL BNCR PITAL MAPA DE VALORES, SEGÚN 216U5, UBICADO EN PITAL OFERTA 87495859 21/7/216 Coordenadas Este Norte Base de Datos INDEXADO POR I.P.C. 2/5/217 Coordenadas Este Norte
Código: RE1NO15GR2 Edición: 6 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA 214216468362217U Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta CALLE LOCAL Caño NO Sistema Sanitario T.S. A CONSTRUIR Material LASTRE MEZCLADO GRUESO Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 1, m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA CALLE PÚBLICA SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SI ICE Internet por Cable SI ICE Clase social MEDIA Alumbrado SI COOPELESCA Jardines y Parques SI a 85 m Clase social zonas cercanas MEDIA Electricidad SI COOPELESCA Transporte Público SI a 15 m Densidad poblacional MEDIA Agua Potable SI ASADA Edificios Comerciales SI a 5 m Actividad del lugar Señal celular SI ICE Recolección de basura SI TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SI a 5 m RESIDENCIAL Medidores instalados NO HAY MEDIDORES INSTALADOS POR EL MOMENTO CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 68,12 m Nivel sobre calle:, m Fondo: 23,26 m Pendiente % 9,% Relación:,34145625 Tipo de vía: 5 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: MEDIANERO RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: NO BUENO Cuerpo de agua cerca QUEBRADA Distancia, m Posibilidad de daños BAJO Topografía ONDULADA Pendiente DESENDENTE Riesgo deslizamiento BAJO GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 66,% FECHA ESTUDIO 28abr AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES RESERVAS Y RESTRICCIONES, SERVIDUMBRE DE PASO. No se observan afectaciones a la propiedad de forma física. NO HAY OBSERVACIONES LOTE UBICADO EN CENTRO DE PITAL, CON LOS SERVICIOS BÁSICOS DESCRITOS, APTO PARA CONSTRUCCIONES. LA PROPIEDAD NO SOPORTA EDIFICIOS AL MOMENTO DE LA VISITA, ES ATRAVESADA POR UNA QUEBRADA, LA CUAL AFECTA EN RETIROS DE PROTECCIÓN.
ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE1NO15GR2 Edición: 6 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES 214216468362217U CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 # VALOR! # VALOR! # DIV/! #N/A # VALOR! # VALOR! 1 O 1, 1, # DIV/! 1 O 1, 1, # DIV/! 1 O 1, 1, # DIV/! 1 O 1, 1, # DIV/! TOTAL # VALOR! Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años 1 O 1, 1, # DIV/! 1 O 1, 1, # DIV/! 1 O 1, 1, # DIV/! MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años 1 O 1, 1, # DIV/! 1 O 1, 1, # DIV/! 1 O 1, 1, # DIV/! Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES, OBRAS COMPLEMENTARIAS, VALOR TOTAL, MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: RossHeidecke DM DEMOLICIÓN
Código: RE1NO15GR2 Edición: 6 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 214216468362217U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato C.F.I.A: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:, m2 Porcentaje de cobertura: % Año de construcción: 215 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: NÚMERO DE NIVELES: Estructura Paredes Sistema eléctrico: Entrepiso Entubado Conduit Techos Porcentaje % Cubierta Caja Breakers Cielos Pisos Fachada Aposentos Interruptor Estado General Gas LP Ubicación Baños Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Avance de la obra DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: % PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al:,% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES
Código: RE1NO15GR2 Edición: 6 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 214216468362217U FRENTE DE LA PROPIEDAD PERSPECTIVA DE LA PROPIEDAD EQUIPAMIENTO URBANO EQUIPAMIENTO URBANO LOTE LOTE LOTE LOTE LOTE QUEBRADA LOTE PERITO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 217124_115446 PITAL3 PITAL5
Código: RE1NO15GR2 Edición: 6 ANEXO PLANO CATASTRADO 214216468362217U
Código: RE1NO15GR2 Edición: 6 FOTO AÉREA / RESTITUCIÓN CARTOGRÁFICA 214216468362217U REFERENCIA LOTE LOTE
Código: RE1NO15GR2 Edición: 6 ANEXO ESTUDIO CATASTRO / REGISTRO 214216468362217U
LOTE TIPOLOGÍA COMPARABLES Características 216U5 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor Valor /m2 2, 35, 19 23,77 3 423,28, 29 8, Área del Lote: 19, 234, 1,719 1612, 2,394 378, 1,2577,, 19, 1, α,3333 α,3333 α,3333 α,3333 α,3333 β,3333 β,3333 β,3333 β,3333 β,3333 Frente al Acceso: 9, 11,,9353 25,,7114 11,4,9242, # DIV/! 9, 1, Y,3333 Y,3333 Y,3333 Y,3333 Y,3333 Regularidad:, 1,, 1,, 1,, 1,, 1, Tipo de Vía: 4, 5, 1,667 5, 1,667 5, 1,667,,7723 4, 1, Pendiente Promedio: %, 1,, 1,, 1,, 1,, 1, Servicios 1: 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1,, 1,35 1, 1, Servicios 2: 16, 16, 1, 16, 1, 16, 1,, 1,6161 16, 1, Nivel Respecto Acceso:,, 1,, 1,, 1,, 1,, 1, K2, K2, K2, K2, K2, K1, K1, K1, K1, K1, Situación / Ubicación: 5, 5, 1, 5, 1, 5, 1,,,867 5, 1, Negociación: 1, 1, 1, 1, 1, FACTOR DE HOMOLOGACIÓN 1,694 1,5476 1,2399 # DIV/! 1, Fecha de obtención: may.17 Tipo de Valor: 216U5 Indexación: 1,49 Valor Indexado: 29 8, VALORES HOMOLOGADOS Valor Promedio Homologado 34 97,79 Desviación Estándar 4 51, 12,9% Valor Conclusivo 39 48,79 TABLA HOMOLOGACIÓN LOTE TIPO CONTRA SUJETO Características LOTE TIPO LOTE A VALORAR Factor ajustado Factor Área de Terreno 19, 1574,,4943,4943 α,3333,3333 β,3333,3333 Nivel Respecto Acceso:,, 1, 1, K2,, K1,, Frente al Acceso: 9, 68,12 1,6192 1,6192 Y,2381,2381 Regularidad: 1,, 1, # DIV/! AREAMRC, # DIV/! # DIV/!,5,5 Pendiente Promedio: %,9,9988,9988 Situación: 5, 5, 1, 1, Servicios 1: 1, 1, 1, 1, Exceso fondo ()=,97 Servicios 2: 16, 16, 1, 1, Fondo Lote Tipo 21,11111111 FONDO LOTE TIPO Tipo de Vía: 4, 5,,9374,9374 Fondo lote a Valorar 23,26 21,1 1, 1, Raíz cubica 1/3 Factor de Homologación,7494 área lote tipo 19 SECCIÓN AFECTADA FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DESCRIPCIÓN 1 12, m²,2 RETIRO DE PROTECCIÓN A LA QUEBRADA, m²,, m², FACTOR SECCIONES,437 ÁREA APROVECHABLE 1,% DETALLE DEL VALOR DEL TERRENO MEMORIA DE CALCULO TABLA HOMOLOGACIÓN COMPARABLES CON LOTE TIPO may.17 may.17 may.17 VENTA RAZONABLE VENTA RAZONABLE VENTA RAZONABLE 1, 1, 1, 35, 19 23,77 3 423,28 37 429, 29 761,54 37 721,82 Factor Exceso de Fondo área lote a valorar 1574 área de exceso lote v 1384 Solo se aplica el castigo al exceso de fondo ÁREA A VALORAR VALORES CONCLUSIVOS FACTOR DE AJUSTE VALOR HOMOLOGADO Valor conclusivo 3 6 /m2 Valor ajustado 13 179 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1574, 39 48,79,3228 12 744,4 Factor secciones,437 Área 1 574, m2 / m2 3,41% VALOR DEL TERRENO 2 59 685,6 VALOR UNITARIO FINAL 13 179, /m2 434,6 VALOR TOTAL DEL TERRENO 2 743 746, /m2 may.17 VENTA RAZONABLE 1,, # DIV/! FORMULAS APLICADAS VALOR DEL TERRENO may.17 VENTA RAZONABLE 1, DEFERENCIA