Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 direccion de recursos materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO actualización de valor BIENES TEMPORALES - VENTA DE INMUEBLE NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 02 - ALAJUELA 06 - NARANJO 06 - SAN JUAN SAN JUAN DE NARANJO UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA SAN JUAN DE NARANJO, DE LA ESCUELA PÚBLICA REPÚBLICA DE ECUADOR 1,8 KM AL NORTE, SOBRE LA CARRETERA HACIA ZARCERO, 125 METROS AL OESTE Y 20 METROS AL SUR POR SERVIDUMBRE, MARGEN DERECHO. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N A/1430979-2010 246,00 m2 Identificador Predial 20606047371300 246,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía AVALÚO VALOR DEL TERRENO 6.234.132,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 6.234.132,00 VALOR EN LETRAS: SEIS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 24 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES Terreno ubicado en zona sub-urbana, en sitio de ubicación frente al terreno no cuenta con los servicios básicos, ( se recomienda a solicitud de Banco al ser un bien temporal segun directrices de la Sección de Ingeniería del banco ) /// los servicios de electricidad y agua se encuentran disponibles a distancia de 20 metros, sobre la calle pública principal, el activo se encuentra con acceso por servidumbre de paso la cual se encuentra con alta incidencia de malezas, lo mismo que la superficie general del terreno, similar a un bien en abandono. Nombre del Perito ESTEBAN NUÑEZ SUAREZ Tipo de Profesional INGENIERO CIVIL Número de registro IC- -15412 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 2-0559-0762 PERITO PERSONA FÍSICA Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 20 noviembre 2017 Fecha informe: 22 noviembre 2017 Números telefónicos para contacto 2444-1205//8923-9233//8305-4924 Correo electrónico / Dirección WEB estnunsu@hotmail.com // efnunez@cfia.or.cr
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 30.000,00 27.692,00 40.000,00 28.685,00 36.594,00 AREA 246 500,00 1,2637 325 1,0963 320 1,0907 277 1,0399 172 0,8886 NIVEL 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 FRENTE 14,39 20 0,9210 17 0,9592 20 0,9210 12 1,0465 10 1,0953 FONDO 19,77 25 1,0000 18,75 1,0000 16 1,0000 24,15 1,0000 18,12 1,0000 FORMA REG REG 1,0000 REG 1,0000 REG 1,0000 REG 1,0000 R 1,0000 PENDIENTE 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 UBICACIÓN 8 8 1,0000 8 1,0000 8 1,0000 8 1,0000 8 1,0000 SERVICIOS 1 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 SERVICIOS 2 1 11 0,7408 11 0,7408 11 0,7408 11 0,7408 11 0,7408 TIPO DE VÍA 4 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 ESPECULACION 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,8622 0,7790 0,7441 0,8062 0,7210 Valores Homologados 25.866,13 21.571,05 29.765,38 23.125,20 26.384,07 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,0000 Área afectada 0,00 m2 0,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 25.342 /m2 1,0000 Valor ajustado Área 25.342 / m2 246,00 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 25.342,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 6.234.132,00 LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE ELVIN FRANCISCO PICADO RIVERA DESARROLLADORA LA ABUELA S.A. SERVIDUMBRE DE PASO 14,39 METROS MIGUEL MÉNDEZ RAMÍREZ LOTE SIN EDIFICACIONES LOTE SIN EDIFICACIONES SERVIDUMBRE DE PASO FINCA AGRÍCOLA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 455556 1119243 1276 2 455556 1119257 1278 3 455534 1119262 1280 4 455536 1119255 1277
Página: 2 N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta 2451-4646 15/09/2016 1 Propiedades en venta ubicada en zona homogénea ( San Juan), pero sobre vía principal hacia Zarcero, dueño Alonso Salazar. Terrenos dentro de entorno similar. Coordenadas Este 455223 Norte 1118897 Oferta 2454-4984//8825-2276 15/09/2016 2 Terreno ubicado en la misma zona homogénea San Juan, similares características que el sujeto. Dueño Heriberto Herrera. Coordenadas Este 455673 Norte 1118891 3 Terreno ubicado en la misma zona homogénea que el sujeto, sobre vía principal hacia Zarcero, dentro de entorno similar al sujeto. Dueño Marvin Navarro ( Terreno en el cruce de Calle Montero) Oferta 8824-7417 15/09/2016 Coordenadas Este 456068 Norte 1118744 4 5 Terreno ubicado en desarrollo de lotificación, ubicado en la misma zona, denominado Llanos de San Juan, desarrollo similar, accesos por servidumbre, distancia de desarrollo 800 metros al sur de la del sujeto, avalúo realizado a Uriel Hernández Villegas, avalúo de seguimiento número.019-20606046165800- 2015-U//Avalúo realizado por IVISA, empresa externa del BNCR, fecha 2/2/2015 Avalúo realizado a Yorlenny García Porras, número 018-20606046354000-2015-U Para BNCR, de la empresa Ingeniería de Valoraciones Inmobiliarias Griegas, avalúo de seguimiento de fecha 31/1/2015, Lote ubicado en misma lotificación a 50 metros este del sujeto Base de Datos 2494-0946 15/09/2016 Coordenadas Este 455598 Norte 1118852 Base de Datos 2494-0946 15/09/2016 Coordenadas Este 455.600 Norte 1.119.254
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino no clasificado Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Tierra Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 6,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Servidumbre DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono NO ICE Internet por Cable NO Alumbrado NO ICE Jardínes y Parques SÍ a 2000 m Electricidad NO ICE Transporte Público SÍ a 150 m Agua Potable NO AYA Edificios Comerciales SÍ a 1000 m Señal celular SÍ ICE Recolección de basura NO TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 2000 m Medidores instalados DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar agricola - Residencial CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 14,39 m Nivel sobre calle: -1,00 m Fondo: 19,77 m Pendiente % 0 Relación: 1,37387074 Tipo de vía: 4 Servicios S1 1 S2 1 Ubicación: Servidumbre RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente Desendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 17,00% Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento NO NO Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 22/11/2017 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SI TIENE GRAVAMENES LOS MISMOS NO ALTERAN EN AUMENTO NI DISMINUCION EN EL VALOR DEL ACTIVO QUE SE VALORA. OBSERVACIONES Terreno ubicado en zona sub-urbana, tiene acceso por servidumbre en supericie de tierra, en frente del terreno no tiene electrificacion ni agua potable, estos servicios se encuentran disponibles a una distncia de 20 metros ( calle pública), el terreno y la servidumbre de acceso se encuentran con alta incidencia de malezas de porte alto, sin embargo las colindancias son visibles lo mismo que su ubicación, interno al terreno no se encuentra con cuerpos de agua, árboles de alto porte, torres, antenas ni anclajes que limiten su uso habitacional.
Página: 4 Forma de explotación AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 - #N/A - - #N/A #N/A - #N/A - TOTAL - - Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Nombre IDEM Vigencia del contrato de arrendamiento: NA Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 2 ampliacion en segundo nivel Estructura Sistema eléctrico: Paredes Entrepiso Techos Cubierta Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker según plan inv Cielos Interruptor Pisos Fachada Aposentos Estado General Gas LP Ubicación No Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: no existen obras complementarias a valorar Etapas 1 % de avance PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: 2 Equivalente al: 35,0% OBSERVACIONES NO EXISTEN OBRAS DE INFRAESTRUCTURA A LO INTERNO DEL TERRENO
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Vía pública acceso antes de servidumbre Boca de servidumbre acceso Condiciones de alta incidencia malezas Frente de terreno a la servidumbre Límite vertice dos de plano FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO PLANO CATASTRO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO REGISTRO PUBLICO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5