Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 05 - GUANACASTE 07 - ABANGARES 03 - SAN JUAN LOURDES UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA De la estación de Policia de Lourdes 720 metros al oeste. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N G-0941577-2004 5.810,92 m2 Identificador Predial 50703013939500 5.810,92 m2 Certificado Catastral 50703013939500 5.810,92 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 37.503.677,68 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 37.503.677,68 VALOR EN LETRAS: TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS TRES MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SIETE COLONES 68/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 18 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ Acceso por vía pública, propiedad sin construcción, topografía irregular, posee arboles de gran dimensión, servicios básicos OBSERVACIONES disponibles. Se encuentra enmontado como a 3 metros de altura, de tal forma que solo se puede acceder al punto 1 según plano catastro. GENERALES Recomendación: Limpiar la propiedad. Nombre del Perito Krysia Vanessa Ortiz Campos Tipo de Profesional Arquitecta Sección de Ingeniería Número de registro A-22804 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 1-1247-0944 Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 22 noviembre 2017 Fecha informe: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB krysi.k7@gmail.com 22 noviembre 2017 88977169
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 7.163,00 10.000,00 8.000,00 0,00 0,00 Factor de extensión 5810,92 6.282,00 1,0200 6000 1,0100 5000 0,9500 1,0000 1,0000 Factor de frente 39,34 65 0,8500 50 0,9400 50 0,9400 1,0000 1,0000 Factor regularidad 0,9 1 0,9000 1 0,9000 1 0,9000 1,0000 1,0000 Factor pendiente 5 1 0,9500 1 0,9100 1 0,9100 1,0000 1,0000 Factor de nivel 1 0 0,9700 0 0,9700 0 0,9700 1,0000 1,0000 F. tipo de vía 1 1 1,0000 1 1,0000 5 1,2900 1,0000 1,0000 F. servicios 1 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 F. servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 1,0000 Factor ubicación 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 Tipo de zona baja baja 1,0000 baja 1,0000 baja 1,0000 1,0000 1,0000 Actividad del lugarresi/comerc resi/comerc 1,0000 resi/comerc 1,0000 residencial 1,0500 1,0000 1,0000 F. Negociación 0,9500 0,9500 0,9500 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,6831 0,7165 0,9129 1,0000 1,0000 Valores Homologados 4.893,00 7.165,20 7.302,97 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,0000 Área afectada 0,00 m2 0,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 6.454 /m2 1,0000 Valor ajustado Área 6.454 / m2 5.810,92 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 6.454,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 37.503.677,68 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES DENIS ARAYA ORDOÑEZ CALLE PÚBLICA PRISCILA DE LOS ANGELES ARAYA ORDOÑEZ SHEIRYS ARAYA ORDOÑEZ PROPIEDAD SIN CONSTRUCCIÓN CALLE PÚBLICA PROPIEDAD SIN CONSTRUCCIÓN PROPIEDAD SIN CONSTRUCCIÓN COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 396.571 1.126.324 193 2 3 4 N 1 2 3 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta 83602376/83822933 22/11/2017 Lote de 6282m acceso vía pública, zona residencial/comercial, F:65m, plano, zona clase baja y medianero. Lote de 6000m acceso vía pública, zona residencial/comercial, F:50m, plano, zona clase baja y medianero. Lote de 5000m acceso vía pública, zona residencial, F:50m, plano, zona clase baja y medianero. Coordenadas Este 393.101 Norte 1.130.521 Oferta 87044656 22/11/2017 Coordenadas Este 397.203 Norte 1.126.160 Oferta 87044656 22/11/2017 Coordenadas Este 397.203 Norte 1.126.160
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Primaria Caño NO Sistema Sanitario Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 50,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ Clase social Baja Alumbrado SÍ Jardínes y Parques SÍ a 500 m Clase social zonas cercanas Baja Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 100 m Densidad poblacional Baja Agua Potable SÍ ASADA Edificios Comerciales SÍ a 500 m Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 700 m RESIDENCIAL/COMERCIAL Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 39,34 m Nivel sobre calle: 0,50 m Fondo: 211,65 m Pendiente % 5 Relación: 5,38002034 Tipo de vía: 1 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Plana Pendiente Ascendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 70,60% SÍ Regular Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 22/11/2017 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY OBSERVACIONES Acceso por vía pública, propiedad sin construcción, topografía irregular, cuenta con árboles de gran dimensión, servicios básicos disponibles. La propiedad se levanta en parte del frente con una pendiente de aproximadamente un metro de alto y luego se nivela con relación a vía pública. Posee cerca de alambre de púas que se encuentra en mal estado y en algunos puntos no la posee. Se encuentra enmontado como a 3 metros de altura, de tal forma que solo se puede acceder al punto 1 según plano catastro. Recomendación: Limpiar la propiedad. Se declara no tener interés actual ni futuro en los bienes objeto del presente avalúo. Las afirmaciones y consideraciones aquí expresadas constituyen nuestra opinión profesional, que podría no ser compartida por las autoridades administrativas, judiciales o por otras personas.
Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 - - - #N/A - - #N/A - - #N/A - - #N/A - TOTAL - - - Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A - - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Sistema eléctrico: Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES NO POSEE CONSTRUCCIONES.
ANEXO FOTOGRÁFICO VISTAS SUR (FRONTAL) VISTA OESTE VISTA INTERNA VISTA NORTE VISTA NORTE VISTA ESTE VISTA HACIA CALLE PÚBLICA CERCA DETERIORADA CALLE PÚBLICA PERITO EN SITIO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 ANEXO MEMORIA DE CÁLCULO VALORACIÓN DEL TERRENO METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN Para la determinación del valor por metro cuadrado del terreno se utiliza se utiliza el método comparativo, el cual consiste en comparar el terreno valorado con otros terrenos similares que servirán para determinar el costo para un lote tipo o normal en la zona. Para esto se utiliza un proceso de homologación, el cual tiene por objetivo hacer comparables los datos recogidos en la investigación de mercado. La homologación se obtiene por medio de coeficientes correctivos, cuya correcta determinación es la base para la buena valoración y depende fundamentalmente de la experiencia y el juicioso análisis del valuador. Este proceso de homologación es el tratamiento de los precios observados a través de la aplicación de transformaciones matemáticas que expresan en términos relativos, las diferencias entre los atributos de los datos revelados del mercado y del bien valorado. Entre los factores utilizados están: área, frente, regularidad (forma), nivel, tipo de vía, pendiente, servicios públicos, ubicación, hidrología, capacidad de uso de suelo, otros que dependiendo de las características de la zona ya sean urbanas o rurales y ya sean importantes para la determinación del valor del terreno. Es importante indicar que los factores de homologación no pueden ser utilizados cuando los datos de los bienes comparables se encuentren fuera de la tipología, campo de aplicación y ámbitos regional y temporal. El valor del terreno se determina multiplicando el valor por metro cuadrado del lote tipo por el área total del lote (en caso de diferencias entre la información del registro y la del catastro, se utiliza la menor de las áreas) y por un coeficiente, en el cual contempla correcciones por área, frente, fondo, forma, localización esquinera, desnivel y vista. En el caso de propiedades en condominio, el área correspondiente con la finca filial valorada, se determina a partir del producto del área de la finca madre por el coeficiente de proporcionalidad propio de la finca filial. FORMULAS A continuación se detallan las formulas empleadas para el cálculo de los factores participantes en el proceso de homologación. Fuente: Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. Método de valoración según Directriz VA-03-2008.
ANEXO ESTUDIO DE REGISTRO
ANEXO CERTIFICADO CATASTRAL
ANEXO PLANO
ANEXO UBICACIÓN SITUADO EN: LOURDES DISTRITO: 03 SAN JUAN CANTÓN: 07 ABANGARES PROVINCIA: 5 GUANACASTE