Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO INFORME DE AVALÚO Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE DEUDOR (S) Proporción de Derechos 4-000-001021 100% Céd. Jurídica UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 07 - LIMON 02 - POCOCI 03 - RITA La Rita DIRECCIÓN EXACTA Ciudadela Santa Rita, 100 metros rumbo norte de la Ferreteria Solano. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N L-0806419-1989 Identificador Predial 70203009715800 0.00% Diferencia de medidas Porcentaje: Según el Registro y el Plano 313.99 m2 313.99 m2 0.00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS: 4,728,375.41 8,394,750.00 13,123,125.41 TRECE MILLONES CIENTO VEINTITRES MIL CIENTO VEINTICINCO COLONES 41/100 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 18 meses 8,394,750.00 Liquidez del bien SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA Media SÍ OBSERVACIONES GENERALES El plano catastro cumple por localización en el punto de amarre verificado en campo con cinta métrica, cumple con dimensiones y coordenadas utilizando GPS marca GARMIN GPSmap 62sc. Se verifica frente del lote (observar vértices adjuntos al informe) Nombre del Perito Gilberto Vásquez Hernández Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N 5887 Nombre de la empresa Sección de Ingeniería Emp. Nombre y firma representate legal de la empresa 9 mayo 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88920354 Correo electrónico / Dirección WEB gvasquez34@hotmail.es GILBERTO VASQUEZ HERNANDEZ (FIRMA) Firmado digitalmente por GILBERTO VASQUEZ HERNANDEZ (FIRMA) Fecha: 2017.05.11 12:44:15-06'00' Firma del Perito Identificación N 1-0922-0590 11 mayo 2017
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 15,000.00 15,000.00 13,000.00 0.00 0.00 Área (m2) 313.99 500 1.1660 450 1.1260 350 1.0360 1.0000 1.0000 Frente (m) 10.58 18 0.8760 20 0.8530 15 0.9160 1.0000 1.0000 Regularidad 1.00 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1.0000 1.0000 % de Pendiente 0 3 1.0390 0 1.0000 0 1.0000 1.0000 1.0000 Nivel (m) 0 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 1.0000 1.0000 Tipo de vía 4 4 1.0000 4 1.0000 4 1.0000 1.0000 1.0000 Servicios 1 4 4 1.0000 1 1.0940 1 1.0940 1.0000 1.0000 Servicios 2 16 16 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 1.0000 1.0000 Ubicación en manzana 5 5 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 1.0000 1.0000 Factor Ajuste 1 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1.0000 1.0000 Factor Negociación 1 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 Factor de Homologación 1.0613 1.0508 1.0382 1.0000 1.0000 Valores Homologados 15,918.77 15,761.44 13,496.34 DESCRIPCIÓN Valor conclusivo Factor secciones FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada 0.00 m2 VALOR DEL TERRENO 15,059 /m2 Valor ajustado 15,059 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 313.99 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 15,059.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 4,728,375.41 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Lote A 173 Lote A 175 Calle Pública con 10.58 metros lineales Acera (visible acceso en material de lastre) Casa habitación VCO1, regular estado Casa habitación VCO1, regular estado En material de lastre fino, buen estado Material en lastre fino COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 722 523,230 1,136,673 124 725 523,229 1,136,665 125 711 523,198 1,136,669 121 710 523,197 1,136,677 121 N 1 2 3 4 5 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta 70346771 10/05/2017 Coordenadas Este 523,246 Norte 1,136,012 Oferta 86097153 10/05/2017 Coordenadas Este 530,669 Norte 1,136,940 Oferta 86219873 10/05/2017 Coordenadas Este 524,066 Norte 1,136,781 Enrique Delgado vende terreno cerca del lote sujeto ubicado La Rita, de la Ferreteria Solano, 300 m rumbo norte Marisol Fonseca vende propiedad ubicada en La Rita, del Liceo La Rita, 800 m rumbo este y 50 m sur. Damaris Naranjo vende terreno ubicado en La Rita, del Cruce de Jordan, 300 m rumbo oeste, 100 norte y 75 oeste. Coordenadas Este Coordenadas Este Norte Norte
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino vecinal Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre fino Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 15.25 m lastre Cordón SÍ Acera SÍ Regular estado ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ Clase social Baja Alumbrado SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ a 300 m Clase social zonas cercanas Media Baja Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 200 m Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ AyA Edificios Comerciales NO Actividad del lugar Señal celular SÍ ICE Recolección de basura SÍ Municipalidad TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 200 m Residencial Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: SÍ 10.58 m Nivel sobre calle: 0.00 m Fondo: SÍ 21.00 m Pendiente % 0 Relación: SÍ 29.25 Tipo de vía: Terciaria SÍ Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0.00 m Topografía Plana Pendiente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 81.00% NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 11/05/2017 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Se adjunta estudio reciente donde se indica propiedad a nombre del BNCR. No se presenta ninguna limitación en el momento de la venta del inmueble. OBSERVACIONES El terreno se ubica en una zona con facilidad de servicios básicos como agua, luz, acceso a internet, centros de salud cercanos, entre otros. Vivienda tipología VC01 en regular estado en general. Se solicita la debida autorización para el ingreso al inquilino quienes son contratado por personeros del Banco Nacional. Como se observa en las figuras adjuntas al presente informe de avalúo, en cuanto a la instalación eléctrica, la misma se encuentra entubada, regulares condiciones.
ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Vivienda 90.00 160,000 14,400,000 40 20 R 0.6250 0.8190 7,371,000.00 20.5 81,900 Corredor 25.00 80,000 2,000,000 40 20 R 0.6250 0.8190 1,023,750.00 20.5 40,950 TOTAL 115.00 16,400,000 8,394,750.00 Forma de explotación OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m2 TOTAL Forma de explotación - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m2 TOTAL - - VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 8,394,750.00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0.00 VALOR TOTAL 8,394,750.00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Inquilino Nombre Shailyn Arias Gamboa Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 115.00 m2 Porcentaje de cobertura: 37% Año de construcción: 1997 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Bloques de concreto armado Bloques concreto, dormitorios, cocina en láminas fibrolit mal estado Sistema eléctrico: Entrepiso No tiene Entubado Conduit SI TOTAL Techos Cerchas en madera regular estado Porcentaje 100% Cubierta Láminas de zinc 28, falta mantenimiento Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada Aposentos Láminas en fibrolit mal estado Cerámica económica. Fisuras en partes Ventanas marcos en madera. Estado regular Sala-comedor, cocina, 3 dormitorios, cuarto pilas, corredor Interruptor Estado General Gas LP Ubicación Cuchilla Regular Baños 1 con servicio sanitario. Estado deficiente Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Regular Cielos Deficiente Red de agua caliente No tiene Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No tiene Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Leve Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0.0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES Vivienda habitada por inquilino. El estado del inmueble es regular.
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Figura 1. Perito en sitio Figura 2. Vista vía acceso norte - sur Figura 3. Vista vía acceso sur - norte Figura 4, 5 y 6. Vista diagonal, frente y colindancia este de la propiedad Figura 7. Vista colindancia rumbo sur Figura 8. Vista colindancia sur desde fondo del lote Figura 9. Vista colindancia oeste (fondo) Figura 10. Vista topografia del lote sujeto Figura 11. Vista colindancia norte lote sujeto FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO Figura 12. Vista corredor de vivienda Figura 13. Vista sala - comedor Figura 14. Vista dormitorio principal Figuras 15, 16 y 17. Vista resto dormitorios Figura 18. Vista cocina Figura 19. Vista cuarto pilas Figura 20. Baño y servicio sanitatario Figura 21. Caja de breaker
Página: 8 ANEXO ESTUDIO REGISTRO FINCA FR 7-097158-000
Página: 9 ANEXO PLANO CATASTRO L-0806419-1989