AVALÚO DE FINCA URBANA

Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA INFORME DE AVALÚO Céd. Jurídica 4-000-001021 BANCO NACIONAL DE COSTA RICA LINCE MAQUINARIA AGROINDUSTRIAL S.A NOMBRE PROPIETARIO (S) NOMBRE EXDEUDOR Proporción de Derechos Céd. Identidad 4-000-001021 100% Céd. Identidad Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 05 - VENECIA VENECIA UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA 400 METROS AL ESTE DEL COLEGIO TECNICO PROFESIONAL DE VENECIA, SOBRE LA PRINCIPAL, PROPIEDAD A MANO DERECHA. Inscripción de Plano de catastro N Identificador Predial Diferencia de medidas la Finca REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según el Registro y el Plano A-0698566-2001 4.274.76 m2 21005036690600 4.274.76 m2 Porcentaje: 0.00% 0.00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 87.333.346.80 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 44.994.401.30 VALOR TOTAL DEL BIEN 132.327.748.10 VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A OBSERVACIONES GENERALES CIENTO TREINTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO COLONES 10/100 24 meses 44.994.401.30 Ámbito mínimo de mercado potencial SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA El terreno cuenta con las condiciones necesarias para ser objeto de garantía hipotecaria, por parte del Banco Nacional, ya que no se encuentran condiciones de peligro inminente para el inmueble a nivel de campo. Local SÍ Nombre del Perito JHONATAN DUARTE RODRIGUEZ Tipo de Profesional Civil, Topografo, Agró. Número de registro Ic, It-23704. Agro Af-462 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 02-0509-0951 Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 10 abril 2018 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB Fecha informe: 8729-6979 Jhonaduarte@hotmail.com 12 abril 2018

AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 20.000.00 29.250.00 20.000.00 Tamaño 4274.76 2200 0.8032 2000 0.7783 2500 0.8378 Nivel 0 0 1 0 1 0 1 Frente 42.15 60 0.9176 37 1.0322 25 1.1356 Pendiente 10% 10% 1 10% 1 10% 1 Ubicación 4 5 1.0258 3 0.9748 5 1.0258 Servicios 16 16 1 16 1 16 1 Tipo de vía 4 4 1 5 1.0667 4 1 Zona 3 3 1 3 1 3 1 Distancia Centro Desa 0 0 1 0 1 0 1 Vista 6 6 1 6 1 6 1 Regularidad 1 1.2 1.1465 1 1 1 1 1.0000 1.0000 1.0000 Factor de Homologación 0.8668 0.8354 0.9760 Valores Homologados 17.335.94 24.435.82 19.519.27 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0.0000 Área afectada 0.00 m2 0.0000 Área afectada 0.00 m2 Valor conclusivo Factor secciones VALOR DEL TERRENO 20.430 /m2 Valor ajustado 20.430 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 4.274.76 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 20.430.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 87.333.346.80 NORTE: CALLE PUBLICA SUR: CALLE PUBLICA ESTE: CARLOS MORA PERALTA OESTE: LOTE N 2 LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA CALLE PUBLICA TERRENO CON CONSTRUCCIONES TERRENO CON CONSTRUCCIONES COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 471.252 1.144.086 245 2 471.291 1.144.070 245 3 471.209 1.143.990 245 4 471.245 1.143.973 245 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta 1- Vendedor Gerardo, area 2,200m2, frente 60m, valor por m2 Oferta 8507-3058 12/4/2018 20,000. A 100m de lote valorado. Coordenadas Este 471.532 Norte 1.143.989 2- Vendedor Ana isabel, area 2,000m2, frente 37m, valor por m2 Oferta 8653-8510 y 2433-7222 12/4/2018 29,250, a 200m del lote valorado. Coordenadas Este 471.692 Norte 1.143.875 3- Vendedor Fabian, area 2,500m2, frente 25m, valor por m2 Oferta 8858-8587 y 8371-8640 12/4/2018 20,000. Coordenadas Este 470.080 Norte 1.146.089

Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 30.00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ Frente Clase social Media Alumbrado SÍ Coopelesca R Jardínes y Parques NO Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ Coopelesca R Transporte Público SÍ Frente Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ ASADA Edificios Comerciales NO Actividad del lugar Señal celular SÍ ICE Recolección de basura SÍ Frente TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 300 m Comercio y vivienda Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 42.15 m Nivel sobre calle: 0.00 m Fondo: 107.84 m Pendiente % 5 Relación: 2.55848161 Tipo de vía: 5 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Medianero dos frentes RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia NO APLICA Topografía Plana Pendiente Plana NO No se encuentra Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 59.00% FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 5/4/2018 La propiedad no presenta anotaciones, gravamenes o afectaciones. OBSERVACIONES Se encuentra terreno con construcciones, en las inmediaciones del poblado de Venecia de San Carlos. La finca corresponde a un lote medianero con forma regular. El inmueble se identificado con el plano A-0698566-2001. No se localizan servidumbres u otro tipo de afectaciones físicas al bien. Consta de un lote de 4274,76m cuadrados, con frente a calle pública de 42,15m lineales. El ingreso se realiza por medio de calle pública de asfalto en buen estado. Posee servicios de teléfono, electricidad y agua potables ya instalados. Se encuentra que no existen límites físicos entre las propiedades con folio real 2-372122-000 y la 2-366906-000, sin embargo, se encuentra que, según la sumatoria de los frentes de ambas propiedades según sus respectivos planos, hacen falta dos metros según las medidas hechas en campo. Tomando en cuenta lo antes indicado se recomienda realizar un replanteo de las fincas para corroborar la falta de los dos metros de frente y corregir los planos catastro de ser necesario. Además, se recomienda realizar una adecuada delimitación física de los inmuebles, ya que no existe impedimento alguno para que su venta se realice por separado.

ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Galerón 900.00 136.000 122.400.000 40 25 D 0.4922 0.6780 40.846.500.00 13.3 45.385 Oficinas 40.00 210.000 8.400.000 40 25 R 0.4922 0.8190 3.386.120.00 16.1 84.653 - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! # DIV/0! TOTAL 940.00 130.800.000 44.232.620.00 OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años Malla ciclón 42.15 6.500 273.975 20 8 B 0.7200 0.9748 192.288.30 14.0 Acera 35.00 11.200 392.000 15 8 B 0.5911 0.9748 225.855.00 8.6 Losa 34.00 14.400 489.600 20 8 B 0.7200 0.9748 343.638.00 14.0 TOTAL 1.155.575 761.781.30 Valor Unitario Final / m2 4.562 6.453 10.107 Forma de explotación TOTAL MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - - Valor Unitario Final / m2 # DIV/0! # DIV/0! # DIV/0! VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 44.232.620.00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 761.781.30 VALOR TOTAL 44.994.401.30 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN

Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Galerón Uso predominante: Bodegas Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 900.00 m2 Porcentaje de cobertura: 21% Año de construcción: 1993 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Ga01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Columnas y vigas de perfiles metálicos. Columnas y vigas de perfiles metálicos. Sistema eléctrico: Entrepiso Sin ingreso Entubado Conduit SI PARCIAL Techos Estructura de metal Porcentaje 95% Cubierta Láminas esmaltadas Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada No posee Concreto sin enchapes Sencilla, sin ventanería principal. Interruptor Estado General Fusible Deficiente Aposentos Galerón principal y dos anexos. Gas LP Ubicación Baños Un baño sencillo Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Deficiente Cielos Deficiente Red de agua caliente No se encuentra Pisos Deficiente Cubierta Deficiente Tanque captación de agua No se encuentra Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Importante Paredes Importante Pisos Importante Cielos Importante Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0.0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES Corresponde a galerón, sin paredes al frente. No es posible el ingreso a oficinas internas ni a una bodega. El sistema eléctrico requiere reparaciones, ya se le han sustraído diferentes componentes, como brakes y secciones de cable.

Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Oficina Uso predominante: Oficinas Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 40.00 m2 Porcentaje de cobertura: 1% Año de construcción: 1993 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Vc01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Columnas y vigas de perfiles metálicos. Columnas y vigas de perfiles metálicos. Sistema eléctrico: Entrepiso Sin ingreso Entubado Conduit SI PARCIAL Techos Estructura de metal Porcentaje 95% Cubierta Láminas esmaltadas Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada Tablilla plástica Madera Sencilla, sin ventanería principal. Interruptor Estado General Fusible Deficiente Aposentos Oficina dividida en dos secciones. Gas LP Ubicación Baños No posee Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Deficiente Cielos Deficiente Red de agua caliente No se encuentra Pisos Deficiente Cubierta Deficiente Tanque captación de agua No se encuentra Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Importante Paredes Importante Pisos Importante Cielos Importante Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0.0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES Corresponde a una oficina en segundo piso dentro del galerón principal. No es posible le ingreso a una de las secciones de la oficina, por lo que no es posible dar fe del estado del sistema eléctrico. Las oficinas se encuentran dentro del galorón principal, sin embargo, se valoran como una estructura aparte, ya que se concideran estructuras separadas.

Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Propiedad valorada y su entorno. Vista del frente de la propiedad y de la calle de ingreso. FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3

Página: 6 Vistas parciales del interior de la propiedad. Vistas parciales del interior Vistas parciales del interior Vistas parciales del interior Fotografía que demuestra la sistencia a la propiedad.

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