Paraje el Descanso. Puerto Lumbreras. Inmaculada García Campos

Transcripción

1 PROGRAMA DE ACTUACIÓN DEL SECTOR SAET-3, SEGÚN PLAN GENERAL MUNICIPAL DE ORDENACION DE PUERTO LUMBRERAS, (ANTES R-2.1, SEGÚN NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO) SITUACIÓN: Paraje el Descanso. Puerto Lumbreras PROMOTOR: Serholum, S.L. ARQUITECTO: Inmaculada García Campos FECHA: Marzo 2011

2 INDICE 1. OBJETO. 2. DATOS PROPIEDAD. 3. JUSTIFICACIÓN TERRITORIAL Y DE GESTIÓN. 4. GASTOS DE URBANIZACIÓN. 5. PLAZOS DE EJECUCIÓN. 6. GARANTÍAS FINANCIERAS. 7. PRESTACIÓN DE FIANZAS. 8. COMPROMISOS COMPLEMETARIOS. 9. CONCLUSIÓN

3 1.- OBJETO Se elabora el presente Programa de Actuación para la gestión Urbanística de la Unidad de Actuación Única del sector URSAET-3, según el Plan Parcial del citado ámbito, como instrumento para establecer las bases técnicas y económicas para el desarrollo de dicha Unidad, de acuerdo con lo establecido Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia (TRLSRM). Según lo establecido en el Artículo 172 del TRLSRM.- Programas de Actuación, se redacta el presente Programa de Actuación de la Unidad de Actuación Única del Sector SAET DATOS PROPIEDAD La promotora del presente Programa de Actuación es Serholum, S.L, con C.I.F.: B y domicilio en Ctra. de Lorca, 1 de Puerto Lumbreras (Murcia), siendo su representante, como administrador de la nombrada sociedad, D. Lázaro García López, con D.N.I A y domicilio, a efectos de notificaciones, en calle Mercado, 8. 2ºD, Pulpí (Almería). La estructura de la propiedad dentro del ámbito de la presente Unidad de Actuación es la siguiente: Superficie registral (m²) Superficie catastral (m²) Superficie medición (m²) Superficie PGMO (m²) Inscripción registral Registro nº2 Lorca Familia Mantilla de los Ríos 8.425, , ,85 (Pendiente de inscribir) Serholum, S.L , , ,00 D. José Guirao García Dña. Soledad López Carrillo D. José Guirao García Dña. Soledad López Carrillo ,90 Finca 7323 Tomo 2122 Libro 63 Folio ,00 396,00 507,00 Finca Tomo 2273 Libro 167 Folio ,00 500,00 Finca Tomo 2273 Libro 167 Folio 168 Referencia Catastral XG0569C 30033A XG0569E 30033A Sin dar de alta en Catastro D. José Cotes 500,00 Sin dar de alta en Catastro Camino de Los Túnez 818,05 Sin dar de alta en Catastro TOTAL URSAET-3 SUPERFICIE , ,00-3 -

4 Finca nº 1 Pendiente de inscripción registral Propiedad: Corresponde a: Margarita Abadíe Sánchez, con D.N.I W, una sexta parte indivisa del pleno dominio con carácter privativo; Margarita Abadíe Sánchez, con D.N.I W, cuatro sextas partes indivisas del usufructo con carácter privativo; Emilio Mantilla Ríos Abadíe, con D.N.I N, una veinticuatroava parte indivisa de la nuda propiedad con carácter privativo; Emilio Mantilla Ríos Abadíe, con D.N.I N, una veinticuatroava parte indivisa del pleno dominio con carácter privativo; José Juan Mantilla Ríos Abadíe, con D.N.I B, una veinticuatroava parte indivisa de la nuda propiedad con carácter privativo; José Juan Mantilla Ríos Abadíe, con D.N.I B, una veinticuatroava parte indivisa del pleno dominio con carácter privativo; Caridad Emili Mantilla Ríos Abadíe, con D.N.I W, una veinticuatroava parte indivisa de la nuda propiedad con carácter privativo; Caridad Emili Mantilla Ríos Abadíe, con D.N.I W, una veinticuatroava parte indivisa del pleno dominio con carácter privativo; Rita Mantilla Ríos Abadíe, con D.N.I B, una veinticuatroava parte indivisa de la nuda propiedad con carácter privativo; Rita Mantilla Ríos Abadíe, con D.N.I B, una veinticuatroava parte indivisa del pleno dominio con carácter privativo. Descripción: Terreno de forma irregular, con una superficie de 6.971,85 m2, según reciente medición, lindando a Norte por la finca descrita como nº2 en este documento, propiedad de Serholum, S.L.; Este, la antigua N-340; Sur, el ramal de acceso desde la Autovía A-7; y Oeste la Autovía A-7. La parcela presenta la referencia catastral: XG0569C. Descripción registral: Finca de naturaleza rústica, terreno secano erial e inculto, hoy parcela urbanizable en término de Puerto Lumbreras, paraje del Peñón, hoy Avenida Juan Carlos I, con una superficie de ocho mil cuatrocientos veinticinco metros cuadrados. Finca nº 2 Finca Registral nº Inscrita en el Registro nº2 de Lorca, Tomo 2122, Libro 63, Folio 171. Propiedad: Corresponde, la totalidad en pleno dominio, a Serholum, S.L. con C.I.F.: B Descripción: Terreno de forma irregular, con una superficie de ,90 m2, según reciente medición, en el que existen las construcciones que se describen en el presente documento técnico. Lindando a Norte con el camino de los Túnez; Este, la antigua N-340; Sur, la finca descrita como nº1 en este documento; y Oeste la Autovía A-7. La parcela presenta las referencias catastrales: XG0569E y 30033A Descripción registral: Finca de naturaleza rústica, trozo de tierra de secano con casa-cortijo, con una superficie de una hectárea, cincuenta y dos áreas, setenta y dos centiáreas, siete mil centímetros cuadrado. Lindando a Norte, Luís Ros; Sur, Carretera de Granada; Este, Diego Túnez Mora; Oeste, Melchor Molina

5 Finca nº 3 Finca Registral nº Inscrita en el Registro nº2 de Lorca, Tomo 2273, Libro 167, Folio 166. Propiedad: Corresponde a D. José Guirao García y Dña. Soledad López Carrillo Descripción: Terreno de forma irregular, con una superficie de 507,00 m2 La parcela presenta la referencia catastral: 30033A Descripción registral: Finca de Naturaleza Rústica, trozo de tierra de secano, en el paraje de la Almazara del Raiguero, en la Diputación del Esparragal, término de Puerto Lumbreras, de cabida cinco áreas y siete centiáreas o quinientos siete metros cuadrados. Lindando: Mediodía, en línea de diez metros carretera de Granada; Levante, en línea de 50 metros, camino o calle de nueve metros de anchura; Poniente, resto de finca matriz, que adquiere José Guirao García; y Norte, Sebastián García Blesa. Finca nº 4 Finca Registral nº Inscrita en el Registro nº2 de Lorca, Tomo 2273, Libro 167, Folio 168. Propiedad: Corresponde a D. José Guirao García y Dña. Soledad López Carrillo Descripción: Terreno de forma irregular, con una superficie de 500,00 m2 La parcela no está dada de alta en el catastro. Descripción registral: Finca de Naturaleza Rústica, trozo de terreno, en el paraje de la Almazara del Raiguero, en la Diputación del Esparragal, término de Puerto Lumbreras, de cabida cinco áreas o quinientos metros cuadrados. Lindando: frente a Mediodía, en línea de diez metros carretera de Granada; derecha entrando, a Levante, finca que se segregó de esta y que adquiere Don José Guirao García; izquierda a Poniente, Martín Túnez; y espalda a Norte, Sebastián García Blesa. Finca nº 5 Sin registrar Propiedad: Corresponde a D. José Cotes Descripción: Terreno de forma irregular, con una superficie de 500,00 m2 La parcela no está dada de alta en el catastro. Descripción registral: No se encuentra registrada - 5 -

6 Finca nº 6 Sin registrar Propiedad: No es clara la titularidad del camino denominado de los Túnez. Según datos catastrales aparece como terreno de dominio público, si bien contrastando los datos de las escrituras públicas de las fincas que separa, este no aparece en las descripciones como lindero. Descripción: Terreno de forma irregular, con una superficie de 818,05 m2 Descripción registral: No se encuentra registrada - 6 -

7 3.- JUSTIFICACIÓN TERRITORIAL Y DE GESTÓN El ámbito territorial de éste Programa de Actuación se reduce a la Unidad de Actuación Única UA_SAET-3, definida en el Plan Parcial del Sector de Suelo Urbanizable SAET-3, situado en el Paraje del Descanso, junto al acceso norte de la Autovía A-7, en Puerto Lumbreras. El presente documento sirve como instrumento para establecer las bases técnicas y económicas para el desarrollo de dicha Unidad, de acuerdo con lo establecido en el TRLSRM. Ámbito territorial.- La actuación se identifica exactamente con la Unidad de Actuación Única del Sector SAET-3 del Plan General Municipal de Ordenación de Puerto Lumbreras, los linderos de la Unidad son: NORTE: Canino de los Túnez y Sector URSAET-4 SUR: Ramal de acceso de la Autovía A-7 ESTE: Antigua N-340, actual Avenida Presidente Adolfo Suárez OESTE: Barranco de los Confiteros y Autovía A-7 Descripción.- La Unidad de Actuación UA_SAET-3 en Suelo Urbanizable Sectorizado de Actividad Económica Terciaria de Puerto Lumbreras, está delimitada en el documento de Plan Parcial del Sector SAET-3 incluido en del documento de PGMO, en su correspondiente ficha urbanística, así como, en los planos de ordenación y gestión del correspondiente Plan Parcial. Unidad de Actuación.- Dicho territorio, al ser Unidad de Actuación Única, se corresponde con la totalidad del Sector URSAET-3 según el Plan General Municipal de Ordenación de Puerto Lumbreras. Gestión.- El sistema de actuación será el de Compensación, redactándose en su momento el Proyecto de Reparcelación con arreglo a lo establecido, fundamentalmente, en los art. 182 y 175 del TRLSRM. Justificación de los recursos hídricos.- El Anexo al Programa de Actuación del Plan General tiene previsto un desarrollo del 11,5% para el ámbito del URSAET-3 hasta el año 2016, estableciéndose así mismo en el mencionado Anexo que esta programación es vinculante para el total de volumen de agua anual suministrada por el EPA, si bien se podrá realizar un trasvase de recursos hídricos entre los diferentes sectores y unidades de actuación en función del ritmo de desarrollo de los mismos, sin rebasar nunca la cifra total de metros cúbicos anuales reflejada en la programación. Esta redistribución de recursos hídricos quedará cuantificada y establecida según los plazos de ejecución de cada ámbito, reflejados en el Programa de Actuación que establece su gestión urbanística, y se entenderá efectiva en el momento de la aprobación definitiva del documento. Los recursos hídricos para el desarrollo de la totalidad del sector URSAET-3 son de ,00 m3 de agua; para 2012, se establece una cuantía de ,00 m3 de agua de suministro al Municipio de Puerto Lumbreras, de los que ,00 m3 son para los sectores de Actividad Económica; actualmente, sólo se encuentra en vías de desarrollo de planeamiento el sector URSAET-3 por lo que se cumpliría con lo expuesto anteriormente en cuanto a realizar un trasvase de recursos hídricos entre los diferentes sectores y unidades de actuación en función del ritmo de desarrollo de los mismos, sin rebasar nunca la cifra total de metros cúbicos anuales reflejada en la programación

8 4.- GASTOS DE LA URBANIZACIÓN Según se define en el artículo 160 del TRLSRM, se ha estimado el coste de: a) Ejecución o acondicionamiento de as vías públicas, incluida la pavimentación de calzadas y aceras, señalización y jardinería. b) Ejecución o adecuación de los servicios urbanos exigibles conforme al planeamiento urbanístico. c) Ejecución de los espacios libres públicos, incluidos el mobiliario urbano, la jardinería y la plantación de arbolado y demás especies vegetales. d) Redacción y tramitación de Planes y proyectos, y todo tipo de honorarios facultativos que conlleva el proceso de urbanización y aquellos otros gastos justificados e imputables a tal fin. e) Las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan de la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones VALORACIÓN DE LAS INDEMNIZACIONES. Criterios específicos de valoración de las indemnizaciones. En el ámbito delimitado por el sector URSAET-3, dentro de la finca con referencia catastral XG0569E propiedad de Serholum, S.L., existen las siguientes construcciones: 1.- vivienda de 196,00 m2 construidos 1.- almacén de 232,00 m2 construidos Basándonos en la formula del Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia para el cálculo del Presupuesto de Referencia este viene determinado por la siguiente expresión: Pr = (Mr x Ag x Kc) x Sc Siendo: Pr = Presupuesto de referencia (2.007). Mr = Módulo de referencia según usos (2.007). 590,58 /m2 para vivienda unifamiliar aislada. 276,88 /m2 para almacén. Ag = Área geográfica (1,00/ 0,95/ 0,90). Kc = Coeficiente calidad (1,00/ 1,15/ 1,30). Sc = Superficie construida. Cuyos coeficientes son: Mr. vivienda= 590,58 /m2 Mr. almacén= 276,88 /m2 Ag = Área geográfica para Puerto Lumbreras 0,95. Kc = Coeficiente calidad 1,00. Nivel de calidad media de acabados e instalaciones. Sc = 1 m2 Pr = (590,58 x 0,95 x 1,00) x 196,00+(276,88 x 0,95 x 1,00) x 232,00 = , ,35 = ,35 Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción. Esto supone un 37% el precio unitario de Ejecución Material, cuyo desglose es el siguiente: Gastos Generales: 14 % Beneficio Industrial: 6% Honorarios Técnicos: 10%. Licencia de Obra: 5%

9 Actos Jurídicos Documentados (Obra Nueva): 1% Idem O.N. en División Horizontal (D.H.): 1% Suma: 37% Vc = ,35 x 1,37 = ,78 Evidentemente, la construcción tiene una antigüedad mayor a 20 años por lo que el valor de construcción se multiplicará por un coeficiente de depreciación en función de la edad. Vc.real= ,78 x 0,60 = ,07 Por tanto, como valoración final tenemos un valor de la construcción de ,75 euros VALORACIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. Se realiza la presente evaluación estimativa, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 55 del Reglamento de Planeamiento y con el TRLSRM, para ello, han sido considerados precios unitarios que resultan aplicables en la actualidad en obras de características análogas a la que contendrá el Proyecto de Urbanización, estos precios se verán afectados, en todo caso, del incremento de los costes de los materiales y mano de obra en el tiempo que transcurra entre el momento en que se redacta este PP, y el comienzo de las obras. El Proyecto de Urbanización, una vez redactado, es el documento que fijará definitivamente la evaluación de las obras que ahora se hace de forma estimativa al no contar con dicho documento. Costos de urbanización en el interior del sector y costos de urbanización en acometidas de servicios de redes exteriores. El criterio para estimar los gastos de urbanización de la Unidad de Actuación única del URSAET-3 está contenida en el presente documento y asciende ,78, si la superficie total del citado sector es de ,80 m2 la repercusión por metro cuadrado de suelo es 29,23 /m2. Los gastos de urbanización considerados en el presente documento han sido: 1.-Coste de ejecución material con todas las obras necesarias por dotar al sector de las infraestructuras necesarias para que las parcelas tengan la consideración de solar. 2.-Costes de redacción con trabajos previos de topografía y datos auxiliares, así como de gestión. 3.-Obras de urbanización

10 Desglose del presupuesto OBRA CIVIL Vialidad: Explanación y demoliciones. Vialidad: Pavimentación , ,17 Conexión: Red Eléctrica ,15 Conexión: Telecomunicaciones 3.237,90 Conexión: Abastecimiento de Agua Potable 1.950,00 Conexión: Saneamiento ,00 Conexión: Red Viaria 1.733,75 Redes: Abastecimiento de Agua Potable Redes: Saneamiento Redes: Alumbrado público Redes: Red Eléctrica Centros de transformación Redes: Telecomunicaciones , , , , , ,63 Parques y jardines: Red de riego 5.150,00 Parques y jardines: Pavimentación y Plantación ,00 Viabilidad: Mobiliario urbano y señalización ,00 Control de Calidad 8.320,00 PRESUPUESTO DE EJECUCION MATERIAL ,20 14% GASTOS GENERALES ,87 6% BENEFICIO INDUSTRIAL ,37 SUMA ,44 IVA (18%) ,34 TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA OBRAS DE URBANIZACION ,

11 4.3. VALORACIÓN DE LOS GASTOS INICIALES DE GESTIÓN. Los gastos por redacción de proyectos y direcciones de obra del sector (IVA incluido). Trabajos de Topografía 2.205,00 Honorarios de redacción de Plan Parcial ,00 Honorarios de redacción de Programa de Actuación 6.000,00 Honorarios de redacción de Proyecto de Reparcelación 7.382,40 Honorarios Urbanización (Proyecto y Dirección) Honorarios de Seguridad e Informe Sanitario Honorarios Proyecto y Dirección de Electrificación y Alumbrado Honorarios Telecomunicaciones (Proyecto y Dirección) , , , ,00 TOTAL HONORARIOS ,40 Gastos publicaciones 3.000,00 Notaría y Registro ,00 TOTAL GESTION ,40 TOTAL GASTOS DE GESTIÓN (IVA INCLUIDO) , TOTAL GASTOS. En consecuencia, los gastos de urbanización estimados para la Unidad de Actuación única del URSAET-3 ascienden a la cantidad total de: Obras de Urbanización ,78 Gastos de Indemnización ,75 Gastos Iniciales y Gestión ,70 TOTAL GASTOS... _ ,21 Una vez aprobado el Programa de Actuación se desarrollará el proyecto de urbanización, el cual recogerá la instalación completa de los servicios y establecerá las prescripciones para su ejecución de acuerdo con la legislación vigente, sometiéndose a la tramitación y aprobación municipal según lo expuesto en el TRLSRM PROGRAMA DE TRABAJO El proceso de urbanización de la Unidad de Actuación, requerirá una serie de actuaciones cuyo desarrollo secuencial constituye el Programa de Trabajo y es el siguiente: a) Asamblea de propietarios que representa más del 50% de los terrenos incluidos en la delimitación para estudiar y aprobar los Estatutos y el Programa de Actuación. b) Remisión para su aprobación, notificaciones y publicación del Ayuntamiento. c) Otorgamiento de la escritura de constitución de la Junta de Compensación. d) Remisión para su aprobación al Ayuntamiento. e) Solicitud de iniciación de la expropiación de lo propietarios no adheridos. f) Redacción del Proyecto de Reparcelación. g) Exposición al público, periodo y acuerdo sobre alegaciones y aprobación inicial por la Junta. h) Notificación a los afectados y aprobación definitiva por el Ayuntamiento. i) Formalización del Proyecto de Reparcelación y presentación en el Registro de la Propiedad. j) Redacción del Proyecto de Urbanización y remisión para la aprobación inicial, notificaciones, información pública, periodo de alegaciones y aprobación definitiva. k) Contratación y programación de las obras de urbanización. l) Acta de inicio de obras de urbanización, solicitudes de licencias de edificación, en su caso, y constitución particular de avales. m) Ejecución de las obras de urbanización. n) Entrega de instalaciones y servicios a las entidades respectivas. o) Solicitud de la recepción provisional ante el Ayuntamiento. p) Formalización del acta de cesión

12 q) Recepción definitiva por transcurso de un año. r) Devolución de avales por el Ayuntamiento a quienes se les hubiera exigido al solicitar la licencia de edificación. s) Liquidación provisional de la actuación urbanística con imputación de costes a cada parcela, que, en todo proceso sirve de garantía legal de todas o algunas de las cuotas giradas y no satisfechas. t) Transcurrido el año de garantía, liquidación definitiva de las cuotas de la Junta de Compensación DISTRIBUCION DE LAS INVERSIONES A EFECTUAR Según el apartado 2 del artículo 160 del Decreto Legislativo 1/2005, los gastos de urbanización corresponden a los propietarios o titulares de derechos patrimoniales. Por tanto, los costes estimados en el epígrafe 4.4 se distribuirán en proporción a las edificabilidades reconocidas a cada propietario o fijadas a cada titular de derechos en el correspondiente Proyecto de Reparcelación

13 5.- PLAN DE ACTUACION La ejecución de las Obras de Urbanización correspondientes a éste PP se realizará por el Sistema de Compensación. El presente PP es promovido inicialmente por Serholum, S.L., en aplicación del Reglamento de Gestión, siendo los propietarios afectados los indicados en la Memoria. El Sistema de Compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización de los terrenos comprendidos en el ámbito territorial del PP. Los plazos previstos para ejecutar la urbanización del Sector URSAET-3 quedan establecidos a partir de la constitución de la junta de compensación del siguiente modo: 1.- La Junta de Compensación se constituirá en un máximo de 6 meses contados desde la fecha de aprobación definitiva del Programa de Actuación. El Proyecto de Reparcelación se presentará en un plazo de seis meses a partir de la constitución de la citada Junta de Compensación. Se delimitará una única Unidad de Actuación que se desarrollará mediante el correspondiente Proyecto de Reparcelación, siendo el sistema de gestión de la misma el de Compensación con el objeto de realizar la correspondiente equidistribución de beneficios y cargas derivados del proceso urbanístico. 2.- Las obras de urbanización se ejecutarán en un plazo de 12 meses contados a partir de la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización. Dichas obras de urbanización, incluirán la ejecución de las dotaciones de espacios libres, tanto públicas como privadas. El proyecto de urbanización se presentará en un máximo de 6 meses contados desde la fecha de aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación. Dicho plazo podrá alterarse en virtud de lo establecido en el artículo 54.2 del Reglamento de Planeamiento. 3.- Una vez aprobado el Proyecto de Urbanización se podrán iniciar las obras de edificación, que podrán ser simultáneas a las de urbanización, estableciendo la garantía adicional determinada por el artículo 211 del TRLSRM, En el caso de ejecución simultánea de la urbanización y la edificación, el Ayuntamiento exigirá al promotor de esta, garantía en la cuantía del coste de los servicios urbanísticos necesarios para asegurar que, al término de la edificación, la parcela va a tener la condición de solar, así como el compromiso de no utilizar aquella hasta que esté terminada la urbanización y de fijar esta condición en las cesiones de dominio o de uso de todo o parte del edificio. En las solicitudes de las correspondientes licencias de edificación se estará a lo dispuesto en la Legislación vigente, pudiéndose estas conceder cuando se aseguren las garantías que reglamentariamente se determinen. 4.- La construcción del edificio destinado a equipamiento comunitario se realizará conforme a las necesidades y conveniencias del Excmo. Ayuntamiento de Puerto Lumbreras, estableciéndose un plazo máximo, para el inicio de los trámites relativos a la construcción del inmueble, de tres años a partir de la recepción de la urbanización. No obstante, los referidos plazos de ejecución podrían alterarse por causas de fuerza mayor y su modificación deberá justificarse ante el Ayuntamiento de Puerto Lumbreras, para su aprobación si procediere. PARCIAL A ORIGEN 1.- Constitución 6 meses 6 meses 2.- Proyecto de Reparcelación 6 meses 12 meses 3.- Proyecto de Urbanización 6 meses 18 meses 4.- Ejecución de las obras 12 meses 30 meses 5.- Recepción 12 meses 42 meses 5.- La conservación de la urbanización, así como de las dotaciones públicas, correrá a cargo de la Junta de Compensación que desarrolle el Sector, hasta tanto no se produzca la recepción de la citada urbanización y dotaciones por parte del Ayuntamiento. El deber de conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios de carácter privado, si los hubiere, después de la recepción definitiva de las obras de urbanización, deberá ser asumida, en su caso, por los propietarios constituidos en una entidad de conservación, salvo que el Ayuntamiento disponga hacerse cargo de dicha conservación

14 6.- GARANTÍAS FINANCIERAS La Junta de Compensación sume la función de urbanizador de la Unidad de Actuación, con todas las obligaciones que le son inherentes. La ejecución de las obras de urbanización de la unidad quedan garantizadas con la afección real que recaerá sobre las fincas adjudicadas en el Proyecto de Reparcelación, por su importe alicuoto correspondiente. No obstante, y en relación con los datos del Programa de Actuación se cuantifica la garantía en la cantidad de ciento ocho mil seiscientos setenta euros con cuarenta y ocho céntimos ( ,48 ), IVA excluido, correspondiente al 10% de los gastos totales. La Junta de Compensación deberá ultimar el proceso de urbanización antes de iniciarse el proceso edificatorio. No obstante, se admitirá el proceso simultáneo de urbanización y edificación, en cuyo caso el titular de la finca sobre la que se solicite licencia, deberá garantizar el total importe de los servicios urbanísticos necesarios para que la finca adquiera la condición de solar, debiendo comprometerse a no utilizar la edificación hasta que esté concluida la urbanización, e incorporar esta condición en las transmisiones de dominio que pueda realizar (art y 211 del TRLSRM) 7.- PRESTACIÓN DE FIANZAS Según se establece en el artículo 162 del TRLSRM y recoge también el 172 para los Programas de Actuación, una vez recaída la aprobación definitiva del Programa de Actuación y como requisito para su efectividad, los promotores de la transformación del suelo y urbanizadores asumen el compromiso de constituir una garantía equivalente al 10% de la evaluación económica de los costes de urbanización. 8.- COMPROMISOS COMPLEMENTARIOS La Junta de Compensación se compromete a ceder a la Administración el 10% por ciento del aprovechamiento que genera la unidad, justificando dicho aprovechamiento según la edificabilidad que generan las parcelas edificables en aplicación de las correspondientes ordenanzas. 9.- CONCLUSIÓN El presente Programa de Actuación se ha elaborado, de acuerdo con lo establecido en el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, para su aprobación por parte de la administración competente si procede. Puerto Lumbreras, marzo 2011 VºB: Inmaculada García Campos, arquitecto El Promotor del Programa de Actuación