OBJETIVO Oportunidad de Inversión en GreenPoint Inn&Suites, en Orlando (Condominio de Uso Turístico en Orlando,FL)

Transcripción

1 OBJETIVO Oportunidad de Inversión en GreenPoint Inn&Suites, en Orlando (Condominio de Uso Turístico en Orlando,FL) POR QUÉ ESTA INVERSIÓN? Nuestro grupo desarrollador compra un hotel en Orlando, en bloque, para convertirlo en condominio de explotación turística (condo hotel), y ofrecerlo como unidades individuales 2 AÑOS DE RENTA GARANTIZADA/FIJA AL 8% ANUAL! Nuestro objetivo permanente es encontrar oportunidades de inversión inmobiliaria en el Sur de la Florida, que otorguen a nuestros clientes un vehículo para diversificar su portafolio de inversiones comprando bienes raíces con potencial de apreciación, utilizando ladrillos como protección contra la actual crisis financiera mundial y la inflación. Por qué comprar este complejo ahora? Es difícil encontrar hoy, cuando hay muchos inversores a nivel mundial buscando intensamente, excelentes oportunidades que permitan invertir en complejos multifamiliares a nivel individual, sin el riesgo de estar comprando un futuro problema debido a expensas impagas, mantenimientos de edificios diferidos o inexistentes. Por eso, cuando este hotel aparece en el mercado, a nivel privado, nos pareció una excelente oportunidad comprarlo en bloque, las 199 unidades hoteleras y los espacios comunes, ya que estamos comprando muy por debajo de los valores de mercado existentes, y a un 50% de los valores del 2007, pre crisis. La experiencia de haber ofrecido otros productos con rentabilidad garantizada, en este caso al 8% por los primeros 24 meses, resultó una excelente creación de nuestra empresa, reproducida desde el 2011 innumerables veces en el mercado local por empresas colegas, al ver su excelente aceptación en el mercado latinoamericano, que busca una inversión con rendimientos estables, lo menos fluctuantes posibles. Cómo es concretamente el negocio? Consiste en adquirir un condiminio, monoambiente, con baño, kitchenette y full equipamiento hotelero, a $39,900 (mas gastos de escritura), para explotarlo de forma turística a través de nuestra organización. Esta inversión gozará de una RENTA ANUAL FIJA Y ASEGURADA DEL 8% DURANTE LOS PRIMEROS DOS AÑOS, más la potencial apreciación que pueda tener el inmueble desde la compra inicial. Durante este tiempo, el grupo desarrollador, se ocupará de toda la administración de las unidades, tanto a nivel alquileres temporarios, como su mantenimiento (ver documento adjunto descriptivo de la operación), pagando al inversor la parte proporcional de la renta asegurada, desde el primer día de la compra, en forma trimestral, vencida. A partir del fin del segundo año, la rentabilidad de la inversión será dictada por el mercado, y el inversor decidirá si quiere seguir con la administración existente o una nueva. Por supuesto, siempre, el inversor posee la libertad de vender la propiedad en el mercado abierto, cuando lo decida. Página 1

2 Existe financiación para la compra? Sí. El Desarrollador ha decidido financiar, a través de inversores privados, sólo 50 unidades hasta 2 años de plazo, con un pago inicial de $19,900 y 2 pagos parciales, a los 12 y 24 meses de la compra, de $11,800 cada pago. El monto máximo a financiar es del 50% del valor de la unidad. También será posible realizar cuatro pagos parciales, en forma semestral, a elección del comprador. No existe ningun tipo de penalidad por la cancelación anticipada del préstamo, y obviamente, cada pago generará incremento en el capital aportado, con el consiguiente incremento en los pagos de intereses al 8% anual. Al firmar la documentación, se cobrará un fee del 2% sobre el capital prestado a modo de tasa de originación del préstamo, más los gastos de la hipoteca correspondientes al comprador (abogados a honorarios reducidos, ya negociados en volumen). Cómo opera el pago de los intereses durante la financiación? Como es lógico, los intereses se pagan sobre el capital efectivamente invertido, por lo que el primer pago de intereses será sobre el capital inicial aportado. Posteriormente, este monto de intereses irá incrementandose en forma proporcional, cuando se hagan los aportes de capital adicionales, a fin de reducir el préstamo hipotecario. Como es habitual (en un depósito a tasa fija ), siempre se paga interés (rentabilidad asegurada) vencido, o sea sobre el tiempo transcurrido. Cómo es el estado de las unidades? Y las áreas públicas? A todas las unidades se les hará una renovación importante, necesaria para adecuarla a los standards hoteleros actuales, y adicionalmente se las equipará en su totalidad para ser utilizadas a nivel temporario/turístico, con todo lo que el turisto familiar de Orlando puede requerir. Esto no sólo incluye el mobiliario básico, sino también lo necesario para el entretenimiento, como consolas de juegos (xbox), televisores de pantalla plana en los cuartos, más la renovación total de las áreas públicas, juegos para chicos, salon de videojuegos, piscina, parque, gimnasio&spa, etc. Cuál es la estimación de la futura rentabilidad del negocio luego del período asegurado? Se estima que el rendimiento en el tercer año, y subsiguientes, del negocio será similar al asegurado inicial. No se prevee una variación substancial, ya que el hotel en régimen de operación, proporcionará aproximadamente estos porcentajes. Cómo será la administración en el tercer año, al terminar el período asegurado de dos años por el Desarrollador? A partir del inicio del tercer año, el equipo del Desarrollador seguirá administrando la propiedad, tanto a nivel hotelería como en la relación con los dueños. Se cobrará como es habitual un monto mensual, totalmente de mercado y habitual en el manejo de este tipo de propiedades, más un adicional porcentual, proporcional al éxito de la operación hotelera. La idea es que el inversor siga percibiendo la rentabilidad de los dos primeros años, o aún más, en los siguientes años de tenencia. Es posible usar la unidad o el hotel a nivel personal? Por supuesto. Se ofrece a los inversores la posibilidad de uso de DOS SEMANAS al año en alta temporada, y DOS SEMANAS al año en baja temporada, por un total de CUATRO SEMANAS AL AÑO, BONIFICANDO LA TARIFA DIARIA. Para esto, será necesario que los propietarios se contacten con el personal de administración hotelera del complejo, y hagan su reserva correspondiente con el mayor plazo posible (mínimo 60 días). Dado que todas las unidades serán iguales, el hotel podrá asignarles cualquier unidad del mismo, independientemente que ésta no sea la unidad comprada por el inversor. Qué amenities tendrá el hotel, ademas de los departamentos renovados? El hotel dispondrá de una infraestructura adecuada a este tipo de producto, y en esta localización, excelentes interiores de las unidades, como así también espacios públicos atractivos: piscina, gimnasio/spa, espacio para juegos de chicos interior (arcade) con equipamiento y tecnología, una cafetería/restaurante latino para comidas livianas. Cómo es el plazo de escrituración? El complejo ya esta subdividido en unidades de condominio, por lo que la escrituración será inmediatamente luego de terminados los procesos de pagos, y legales de compra en bloque, para fin de Marzo de Todo el proceso de escrituración de inversores individuales se hará durante el mes de Abril. Página 2

3 PROCEDIMIENTO DE COMPRA 1/ Firma del Contrato de Compra/Venta El Inversor debe inicialmente decidir si comprará la unidad en forma personal o a través de una corporación (habitualmente una LLC, o Limited Liability Company). Esta decisión debe realizarse con el correspondiente conocimiento de las leyes impositivas americanas, o con el asesoramiento de profesionales contables y legales en estos temas. Al decidir la compra, el Inversor firmará un Contrato de Compra/Venta del Estado de Florida para la reserva de la Unidad, pagando un monto fijo de u$s 15,000 (Quince Mil Dólares) a modo de Deposito Inicial. Este monto será considerado luego como pago a cuenta de la Unidad, para la escrituración final. En los siguientes días, girará el saldo de precio a la cuenta custodia del estudio de abogados, para completar el monto de la compra. A la escritura, constarán todas las cláusulas habituales, más addendums específicos referentes a esta operación: - Renta anual fija, a abonar en forma trimestral - Administración a cargo del Desarrollador - Cesión de los derechos de alquilar la unidad al Operador Hotelero - Hipoteca de la unidad a favor del Desarrollador, como garantía del monto a financiar, en caso de unidades financiadas 2/ Envío del dinero El Inversor realizara el envío del dinero (Deposito Inicial y saldo) a la cuenta custodia (Escrow) del estudio de abogados que realizará las escrituras. Se adjuntaran al contrato las instrucciones para dicha transferencia. El monto a transferir será el importe a abonar de contado, menos el depósito inicial, más gastos de escrituración (se devolverá el sobrante, en caso de existir), para la escrituración de la unidad. La cuenta custodia tiene por objetivo recibir y proteger los fondos del inversor hasta la escritura, ya que los mismos no pueden ser utilizados por el vendedor (salvo autorización) hasta que la transacción haya sido completada y la venta sea firme. Este tipo de cuentas son auditadas por el estado de Florida. En 24 horas, al recibirse el dinero, el estudio de abogados envía al Inversor un recibo por correo electrónico, dejando constancia del registro del dinero recibido. 3/Escrituración El estudio de abogados realizara la escrituración del inmueble. Para esto, es preciso recibir por o fax la fotocopia de los documentos (Pasaporte, DNI, Cedula de Identidad) previamente a fin de verificar identidad. Si el Inversor quiere estar presente en la escrituración, será informado oportunamente de la fecha de la misma para su viaje. En la opcion de compra financiada, de no desear o poder estar presente, se deberá firmar un poder especial a quien corresponda para que firme en su nombre, o en nombre de la corporación, la documentación de la escritura. La forma de efectuar una operación como ésta es en efectivo, y si el inversor lo deseara, simplemente firmará toda la documentación desde Argentina, y la enviara por fax o correo electrónico al abogado en USA. A partir del día de escrituración, comenzará a contabilizarse el interés asegurado anual, y será liquidado trimestralmente. Página 3

4 4/Documentación El estudio de abogados confeccionará toda la documentación pertinente a la escritura, donde se describen todos los pagos a realizarse: monto de la compra al Desarrollador, impuestos al estado, sellados/estampillados, honorarios de abogados, seguro de título de propiedad, comisiones de la operación, gastos de la hipoteca, y gastos menores. Esto será enviado previamente para su revisión por el Inversor, que consultará todas sus dudas con los profesionales de Urbis Real Estate o con el abogado, en forma directa, hasta su total comprensión. Luego de firmarse todos los documentos, el estudio de abogados procederá a realizar todos los pagos correspondientes, con el dinero existente en la cuenta custodia, y registrará la operación en la corte de Florida, para gestionar el título definitivo de la propiedad a nombre del nuevo comprador. Este registro tarda habitualmente en regresar, rubricado por la corte, entre uno y dos meses. Cumplimentados los pasos anteriores, se devolverá al Inversor cualquier monto sobrante de la operación, y se le entregará el título registrado, llamado Special Warranty Deed, como así también el seguro de título, llamado Owner s Policy of Title Insurance. 5/Pagos Parciales del Préstamo Hipotecario Los pagos de los intereses por el préstamo hipotecario serán enviados por el Inversor al Desarrollador, a través del sistema que elija, en base a las opciones existentes en el mercado actual. Es posible ajustar los pagos en base a solicitud específica del Inversor a fin de encontrar la mejor condición posible de ambas partes. Los pagos deberán siempre ser realizados en dólares estadounidenses, en lugar a determinar oportunamente. 6/Intereses (renta fija) Trimestrales Los intereses de esta inversión serán pagados en forma trimestral, proporcional al 8% de rentabilidad asegurada anual. Este monto será depositado en un banco local a determinar por el inversor, preferentemente en la cuenta de la nueva LLC. ADMINISTRACION DE LA PROPIEDAD La propiedad será administrada por el equipo del Desarrollador, a través de un equipo de profesionales expertos en hotelería. Para eso, contamos con el liderazgo de Rodrigo Calabrese, ex Marriott Hotels, con más de 16 años en administración hotelera, quien coordinará el equipo local del hotel. Este se ocupará de darle al contador seleccionado por el cliente la información generada anualmente con el pago de intereses, más el certificado de pago anual de los impuestos inmobiliarios. Con este material, más gastos de viajes provistos por el Inversor (pasajes de avión, estadías en hotel, etc.), el contador podrá preparar la presentación anual de impuestos requerida por los Estados Unidos. Es conveniente consultar con un contador la mejor estrategia contable/impositiva a ser aplicada en cada caso en particular, siendo la estructura más utilizada por los extranjeros la formación de una LLC o Limited Liability Company (parecido a una SRL de Argentina), que permite generar un paraguas corporativo protegiendo la unidad y su dueño, desde el punto de vista legal. Para la apertura inicial de esta corporación, el estudio contable (o un estudio de abogados) cobra un honorario, más las tasas fiscales correspondientes, que normalmente está entre $450 y $550. Adicionalmente los contadores que el Inversor contrate cobrarán un honorario anual por presentar la declaración anual de la sociedad + socios (aunque seguramente no exista monto de impuestos a abonar al fisco), que estará entre $600 y $1000. Este monto es independiente de que el Inversor posea dentro de esta corporación una o múltiples unidades. Asimismo, será preciso renovar ante el estado de Florida esta LLC en forma anual, cuyo costo ronda los $170. Se sugiere abrir una cuenta corriente en un banco americano a nombre de dicha LLC, a fin de depositar trimestralmente los intereses, y mantener una contabilidad más ordenada. De no ser posible esta apertura por el inversor directamente, le podemos proveer este servicio, sin estar presente en los EEUU, por $150, cargo por única vez (es necesario tener visa vigente). Página 4

5 CARACTERISTICAS DEL CONDO HOTEL, EN ORLANDO (FLORIDA) Dirección del Complejo: 5245 W IRLO BRONSON MEMORIAL HIGHWAY, KISSIMMEE, FL. Total de unidades en el complejo: 199 unidades + amenities A la venta: 199 unidades (sólo 50 con financiación) Características de las unidades: Studios (con baño y kitchenette), más equipamiento completo para apartamento turístico. Superficie: 330 pies cuadrados/ 30 metros cuadrados aproximadamente Valor de venta actual de las unidades: $39,900 Alquiler promedio futuro: $70 x noche (estimado, categoría económico) Valor de expensas futuras: entre $250 y $300 x mes (estimado, a confirmar) (a descontar del bruto de facturación hotelera) Impuesto Inmobiliario 2013: $500- $600 anual Rentabilidad pronosticada a partir del 3er año, estimada: 8% anual Gastos aproximados de escrituracion: $1500 por unidad (a confirmar) Costo aproximado de honorarios de abogado para la hipoteca (opción financiada): $700 Página 5