Compra, venta y traspaso de farmacias

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1 Cuadernos de gestión semana del 28 de marzo al 3 de abril de 2005 JMG Compra, venta y traspaso de farmacias LO QUE DICE LA TEORÍA Una adquisición con muchos factores (pág. 16) Evolución histórica del mercado deoficinasdefarmacia...(pág. 16) Factores que influyen en la adquisición. (pág. 16) Estado de la demanda de farmacias... (pág. 18) Cómovalorarunafarmacia...(pág. 18) Cómo encarar un proceso de venta... (pág. 18) CÓMO APLICARLA Conocer el marco autonómico...(pág. 19) Los traspasos en las distintas comunidadesautónomas...(pág. 19) Los precios en las autonomías....(pág. 19) Losimpuestos...(pág. 19) MANOSALAOBRA Una operación para no obviar detalles (pág. 22) Cómo encontrar financiación...(pág. 22) Trámites de compra-venta: las arras... (pág. 22) Trámites administrativos...(pág. 22) Transmisiones lucrativas de la farmacia. (pág. 23) Fórmulas de explotación....(pág. 23) Cómo invertir los beneficios delaventa...(pág. 24) DE PRIMERA MANO Información realizada por Mario Vaillo La hipoteca mobiliaria, vía de financiación. Ángel Ramos, responsable de la Sección decréditodecofares...(pág. 25) Por Experiencia, Ariana Fernández: Comprar una oficina de farmacia grande es tan difícil comocomprarunpetrolero...(pág. 26) Por Experiencia, José Manuel Becerra: Es difícil saber qué farmacias están a la venta.. (pág. 26) Mucho más que un trámite. El traspaso de las oficinas de farmacia (compra-venta, donaciones y herencias) es un proceso complejo que necesita de una adecuada preparación. CORREO FAR- MACÉUTICO pone a disposición de sus lectores este primer Cuaderno de Gestión, con la intención de que sirva de guía útil y práctica para conocer los elementos más relevantes, desde la teoría a la práctica, relacionados con la adquisición y venta de farmacias. Aspectos como los factores que pueden influir en el precio, la situación del mercado, la normativa autonómica y las vías de financiación son algunos de los que se analizan de la mano de los mejores expertos en la materia. Este es el primero de otros documentos similares con los que CF quiere ayudar al farmacéutico en la gestión de su oficina.

2 16 Semana del 28 de marzo al 3 de abril de 2005 Lo que dice la teoría Una adquisición influida por muchos factores La oficina de farmacia es un patrimonio que, desde el punto de vista empresarial, puede considerarse de gran valor. No sólo por su situación social, sino también por su posición económica y sus posibilidades de explotación con una buena gestión. Sin embargo, la evolución del sector (más competencia, horarios ampliados, salidas de productos del canal farmacéutico, presión liberalizadora, etc.) ha provocado que las operaciones de traspaso, tanto por parte del vendedor como del comprador, cobren gran importancia de cara a asegurarse un futuro económicamente estable y que el mercado se muestre ágil y dinámico. Además, no hay que olvidar que existen distintos aspectos que facilitan esa agilidad del mercado como la dificultad para obtener una licencia administrativa de apertura (lo cual provoca que la mayoría de la gente opte por acudir directamente al mercado), la seguridad del negocio (el medicamento es un producto básico), el prestigio social, la conciencia de muchas personas de adquirir con el traspaso un puesto remunerado para toda la vida yla relativa facilidad para obtener financiación para una adquisición, ya que muchas oficinas de farmacia generan elevados beneficios y el sector tiene un nivel de impagados prácticamente inexistente. Todas estas circunstancias y otras muchas hacen que los traspasos (ya sea venta, compra, donación, etc.) sean una de las operaciones donde más se juega el farmacéutico y que requieren de un asesoramiento de calidad. Este Cuaderno de Gestión pretende ser un documento manejable que, desde los aspectos más teóricos a los más prácticos, sirva de ayuda al profesional para encarar con garantías todo el proceso. LA FARMACIA EN ESPAÑA Número total de oficinas de farmacia en las distintas comunidades autónomas y número de habitantes por farmacia Evolución histórica Las condiciones para la adquisición de una oficina de farmacia no siempre han sido iguales. Evidentemente ha habido distintas fases que es importante conocer para entender la situación del mercado actual y encarar con mayores garantías un proceso de traspaso. Así, se pueden distinguir cuatro etapas claras: Hasta el año 1941: hasta esa fecha, la situación de postguerra, la falta de profesionales con titulación superior, la escasez de facultades de Farmacia y la libertad de apertura provocó que no existiera saturación en el mercado farmacéutico. Entre 1941 y 1978: la Administración central comienza a imponer importantes medidas restrictivas respecto a la apertura de farmacias. Sin embargo, en este periodo la transmisión de la autorización es libre y el traspaso está reglado en el ordenamiento jurídico. La época de desarrollismo de los años 60 proporciona una etapa de bonanza económica que incrementa el nivel de vida y el precio de las especialidades farmacéuticas. Todo esto influye en el mercado y las operaciones de traspaso empiezan a cobrar trascendencia. De 1978 a 1996: la Ley del Medicamento provoca una estabilización y las farmacias comienzan a obtener importantes beneficios gracias a la generalización de las prestaciones sanitarias, el envejecimiento poblacional y el encarecimiento de las especialidades, todo lo cual provoca que se eleve el precio de los traspasos. A partir de 1996: etapa caracterizada por las transferencias sanitarias a las comunidades autónomas (con la aparición de nuevas regulaciones), la flexibilización de horarios y las modificaciones de precios de los medicamentos. Factores que influyen en la adquisición Al plantearse la adquisición de una farmacia, y antes de iniciar trámite alguno, es necesario tener en cuenta una serie de factores que influyen en las condiciones de adquisición o en el precio, entre los cuales se podrían destacar algunos como: Nivel económico de la comunidad: en las zonas donde el tejido industrial es más sólido y el nivel adquisitivo de la población es mayor las posibilidades de acceder a una farmacia son también mayores que en comunidades economómicamente deprimidas. Así, en las zonas donde hay regresión económica los precios disminuyen. Grado de desempleo del colectivo: para algunos farmacéuticos la oficina de farmacia se muestra como la única salida profesional para los recién licenciados. Por ello, Fuente: Consejo General de Colegios de Farmacéuticos/INE. cuanto mayor sea el desempleo del colectivo mayor será el precio de adquisición. Con este mismo razonamiento, en las zonas donde hay laboratorios farmacéuticos, al existir otras alternativas profesionales para el farmacéutico, los precios se presuponen más bajos. Número de habitantes: las ciudades con un elevado número de habitantes ofrecen más posibilidades de desarrollo y consolidación de las farmacia, por lo que incidirá también en el precio. Y es que a medida que desciende el tamaño de las localidades decrece la demanda de oficinas y, por tanto, el precio. En este sentido, distintos estudios han demostrado que donde más crece la población es en la zona mediterránea en comparación con el interior. Por otra parte, saldrán más farmacias a la venta en provincias con población dispersa en pequeños municipios, Sabía que... hasta 1941 no había saturación de farmacias por el escaso número de personas que accedían a las titulaciones superiores y por las pocas facultades de Farmacia existentes? el 24 de enero de 1941 se publica una orden ministerial que limita por primera vez la libre apertura de farmacias en España? de 1978 a 1996 fue un periodo dorado de beneficios para la farmacia, gracias a la universalización de las prestaciones y el envejecimiento de la población? lo que significa que los precios también caerán. Evolución del mercado inmobiliario: el mercado de la farmacia está también ligado al mercado inmobiliario, ya que históricamente las crisis inmobiliarias afectan igualmente al mercado de compra-venta de farmacias. Legislación específica de cada autonomía: las leyes de ordenación aprobadas en cada comunidad autónoma determinan las especificaciones no sólo de los precios de los traspasos sino del ejercicio profesional en general, por lo que la legislación es un aspecto que influye decisivamente para la mayor o menor facilidad de adquisición. Procesos de aperturas de farmacia: según los expertos, cuando los gobiernos autonómicos abren varios procesos de apertura de farmacia, los compradores se relajan y las ventas se retraen. En la última década el ratio de habitantes por farmacias ha disminuído considerablemente, llegando a los habitantes por oficina. Existencia de compradores europeos: desde la aprobación de la libre circulación de profesionales en la Unión Europea, muchos farmacéuticos europeos con un elevado poder adquisitivo se han instalado en España, sobre todo en las islas y el litoral, lo cual ha provocado que los precios de adquisición aumenten. Componente psicosocial: en los pueblos pequeños y zonas rurales en general el farmacéutico es considerado por los vecinos como una autoridad importante y un sanitario de referencia; sin embargo, en las grandes ciudades impera el anonimato y el boticario es un profesional más, por tanto, la valoración de los ciudadanos cambia. Mentalidad emprendedora: alahoradeadquiriruna farmacia no hay que olvidar dónde se localiza un mayor movimiento del mercado. Es lógico que las grandes ciudades, donde impera una mayor mentalidad empresarial, sean más dinámicas y el mercado sea más ágil. Tan sólo hay que fijarse en cómo los farmacéuticos de los pueblos regentan sus oficinas durante muchos años, pasando el negocio de padres a hijos. Una farmacia bien o mal gestionada: una farmacia con pocas ventas, en un estado ruinoso y que, en general, esté mal gestionada no tiene por qué ser un aspecto negativo para su valoración si se está pensando en una adquisición, ya que este tipo de boticas tiene unas mayores ex-

3 18 Semana del 28 de marzo al 3 de abril de 2005 Lo que dice la teoría pectativas de mejora y sus posibilidades de aumentar las ventas son, por tanto, mayores que las que han alcanzado un techo elevado. Estado de la demanda de farmacias Adentrarse en un proceso de compra-venta de farmacias no sólo requiere tener en cuenta los factores que pueden influir en el precio, también es importante conocer lo mejor posible el estado de situación del mercado para acceder a unas mejores condiciones de adquisición. En este sentido, en diciembre de 2004 en España había más de farmacéuticos con intención de invertir en la compra de una farmacia. Esto significa que la demanda se mantiene en un nivel importante, con una evolución ascendente en los últimos años y una recuperación evidente de la confianza en el mercado tras el revés que para el sector supuso el Real Decreto 5/2000 (ver gráfico). Además, el estado de la demanda actual de farmacias en España tiene otros puntos que no deben pasar inadvertidos a la hora de aventurarse en un traspaso, como: Nivel de facturación: la mayor parte de los farmacéuticos se muestran interesados en aquirir farmacias que facturen anualmente entre y euros. Sin embargo, las farmacias más castigadas y que han visto reducida su demanda son aquéllas que tocan los extremos en facturación, es decir, las más pequeñas (entre 0 y euros) y las de mayor volumen (de euros en adelante). En el caso de las primeras su viabilidad económica es difícil y en muchas ocasiones sirven de trampolín para acceder en el futuro a otras de más volumen. Para las farmacias de gran volumen, el problema estriba principalmente en la dificultad para aumentar sus márgenes de gestión, lo cual las hace menos atractivas que otras con más capacidad de crecimiento. Ubicación geográfica: la demanda por zonas geofráficas revela un interés mayoritario por grandes capitales o zonas próximas y las regiones costeras, especialmente del litoral levantino. Así, en los últimos años Madrid parece contar con las mayores preferencias de los demandantes, al ser un gran núcleo poblacional, lo cual también ha provocado un aumento del interés de adquisición en poblaciones cercanas como Toledo, Ávila, Guadalajara, etc. Del mismo modo, la zona levantina (Alicante, Valencia) también ha experimentado un importante crecimiento. En esta misma línea habría que decir que existen otras zonas de indudable atractivo como pueden ser el litoral andaluz, la costa cantábrica y las Islas Baleares, pero donde distintos factores (elevado nivel de vida en Cantabria, ausencia de suficientes salidas profesionales alternativas a la farmacia en Andalucía y elevada tasa demográfica y presencia de profesionales europeos en Baleares) hacen que los precios sean muy elevados. Movilidad: Otro aspecto que debe tenerse en cuenta es que que el farmacéutico español tiene una clara predisposición a la movilidad en el caso de que sea necesaria para adquirir una farmacia. Así, algunos datos apuntan que más del 77 por ciento de los demandantes prefiere comprar en una provincia que no es la suya. Análisis previo: para los compradores cada vez es más importante analizar con detalle las posibilidades y la viabilidad futura de las farmacias por las que se interesan. Así, en un sector cada vez más competitivo parece claro que las oportunidades en el sector están Sabía que... la publicación del Real Decreto 5/2000 provocó una caída del interés de los farmacéuticos por invertir en la compra de una oficina de farmacia? Madrid y la costa del Levante son las zonas que parecen resultar más atractivas a los compradores? más de un 77 por ciento de los farmacéuticos españoles está dispuesto a adquirir una farmacia en una comunidad autónoma diferente a la de residencia? el auténtico valor de una oficina de farmacia depende en gran medida de su capacidad para generar recursos en el futuro? muy vinculadas a una buena gestión, lo que conlleva analizar todas las posibilidades. Así, los compradores pueden llegar a analizar de media más de veinte farmacias antes de comprar la definitiva. Saber valorar De cara a conseguir una adquisición rentable existen distintos métodos de valoración en el ámbito empresarial que pueden ser aplicables a DEMANDA ASCENDENTE Evolución del interés de los farmacéuticos españoles por invertir en la compra de oficinas de farmacia, evolución de las zonas geográficas más demandadas en los últimos años y demanda de las farmacias en función de sus tramos de facturación. En constante crecimiento Número de nuevos farmacéuticos interesados anualmente en adquirir una farmacia y zonas más demandadas. Las mejores farmacias, lejos de los extremos 1º 2º 3º 4º 5º 6º 7º 8º 9º 10º 11º 2002 Madrid Málaga Sevilla Cádiz Granada Valencia Córdoba Toledo Barcelona Segovia Alicante 2003 Madrid Barcelona Málaga Valencia Sevilla Cádiz Salamanca Alicante La Coruña Valladolid Pontevedra Farmacias que más interés de compra suscitan entre los farmacéuticos en función de su facturación. Evolución del número de farmacias y habitantes en los últimos años. Concepto Número de farmacias Incremento de farmacias Habitantes por farmacia Fuente: Farmaconsulting. Consejo General de Coleios Oficiales de Farmacéuticos. la oficina de farmacia y que se basan en una serie de principios. Generación de recursos: el valor de un activo empresarial depende en gran medida de las expectativas que ofrezca para generar recursos en el futuro, por eso lo que debe determinar principalmente el valor de una farmacia es la capacidad o el potencial que ésta pueda desarrollar para generar beneficios y más concretamente el flujo de tesorería o cash-flow. Información disponible: el análisis de una farmacia como empresa debe hacerse en función de la información que se disponga de ella. Cuanta más documentación al respecto se obtenga y mayor sea la calidad de ésta (datos de facturación, índice de ventas efectuadas a lo largo de varios años, declaraciones de IRPF de los últimos años, inventarios de fin de ejercicio de esos años, etc.) con más exactitud se podrá hacer una valoración y mejor se podrá afrontar un posible riesgo. Crecimiento no es sinónimo de valor: a veces se comete el error de pensar que el crecimiento debe ser el único fin sin establecer una adecuada estrategia financiera. Sin embargo, el crecimiento no aporta necesariamente valor, ya que paraqueésteseproduzca la rentabilidad de las inversiones que se realicen para crecer y obtener ventajas competitivas debe ser superior al coste de capital. Principio de valor único: este principio establece que todos los métodos, en este caso, los empleados para valorar una farmacia, que sean correctos y estén bien aplicados deben conducir a idénticos resultados, ya que, de lo A B C D E F G H Desde (en euros) Qué opinan Madrid Alicante Valencia Toledo Barcelona Guadalajara Segovia Ávila La Coruña Salamanca Málaga Hasta (en euros) En adelante Ana López López, de Madrid. Esta farmacéutica traspasó hace algo más de un año la oficina de farmacia que regentaba en Fuentelespino de Haro, un pequeño pueblo de la provincia de Cuenca de tan sólo 300 habitantes. López se decidió a traspasar por motivos familiares y recientemente ha adquirido otra oficina de farmacia en Madrid. Desde su punto de vista, reconoce, en relación a la forma de encarar un traspaso por parte del transmitente, que el proceso es mucho más sencillo para el que quiere vender que para el que quiere comprar, sobre todo porque no tienes demasiados problemas para encontrar gente interesada en adquirir una farmacia. De hecho, yo pensaba que me iba a resultar más complicado traspasar mi antigua farmacia por el hecho de encontrarse en una zona rural, pero no fue así, ya que tuve en poco espacio de tiempo hasta tres personas interesadas en su compra contrario, o no serían correctos o no estarían bien aplicados. Estructura financiera: para valorar es imprescindible predeterminar la estructura financiera utilizada. Esto significa que debido a que la deducción fiscal de los gastos financieros,yaqueelcostedela deuda es superior a la tasa libre de riesgo, el uso de endeudamiento afecta al valordelafarmacia,locual supone que no se puede hablar del valor de una farmacia sin fijar previamente la estructura financiera considerada para alcanzar ese valor. Proceso de venta Unavezquesetieneclaro quesevaaadquirirovender una farmacia hay que ser consciente de varios aspectos sobre lo que supone un proceso de traspaso, especialmente en el caso del vendedor: Proceso complejo: la compra-venta no es un proceso sencillo y lleva tiempo, por lo que hay que preparar bien las cifras de negocio. Equipo humano: el vendedor debe intentar garantizar la continuidad del personal de la farmacia, ya que muchos compradores pueden desconfiar de la viabilidad de la farmacia si el personal no continúa. Frialdad: hay que mantener una actitud tranquila para no tomar decisiones precipitadas. Recibir sí, pero también dar: en el proceso de venta se debe tener claro que hay que tener una actitud abierta y con buena predisposición a la negociación, lo cual facilitará las relaciones con el comprador. Del mismo modo, conviene olvidar la idea de que lo que es bueno para el comprador es malo para el vendedor. Gestión diaria: aunque se esté inmerso en un proceso para traspasar la farmacia, no se debe descuidar su gestión diaria durante la negociación, ya que si los resultados económicos descendieran la posición negociadora del vendedor puede verse perjudicada y, en consecuencia, podría producirse una reducción del precio final. Cerrar la operación: no se debe olvidar en ningún momento que hasta que una operación de traspaso no se cierra no está terminada, y no hay que mirar atrás. Asesoramiento: debido a la complejidad que puede conllevar el proceso y ante las dudas que puedan surgir es conveniente dejarse asesorar por especialistas. Como compradora López reconoce que es importante que el personal de la farmacia comprada permanezca en sus puestos: En mi caso, la farmacia que he adquirido tenía cuatro personas trabajando y permanecen todas, porque ellos saben mejor que nadie cómo funciona la farmacia y conocen a sus clientes. Pablo Vicente García, Torrevieja (Alicante). Este farmacéutico ha cambiado su concepción de lo que supone el traspaso de una oficina de farmacia tras una adquisición reciente. Reconoce que pensaba que el proceso era más sencillo y señala que antes de adquirir su farmacia actual se interesó por varias en la zona de Levante, desde Cataluña hasta Almería. Del mismo modo, también conserva a su lado a todo el personal que trabajaba en la farmacia antes de la venta, a la que ha incorporado una nueva persona.

4 Semana del 28 de marzo al 3 de abril de 2005 CORREO FARMACÉUTICO 19 Cómo aplicar la teoría Conocer el marco autonómico y la fiscalidad Entre los factores que el farmacéutico inmerso en un traspaso debe conocer para llevar a la práctica esta operación y que se convierta en realidad se encuentra el escenario legal o normativo existente en cada comunidad autónoma, ya que a partir de las transferencias sanitarias cada autonomía establece sus propios criterios de ordenación. Habida cuenta de las dificultades existentes para adquirir una oficina de farmacia mediante concursos de nuevas aperturas -debido, entre otras cosas, a la escasez, la larga duración de los procedimientos y la alta puntuación de méritos que se necesita y que en la mayoría de las ocasiones no pueden alcanzar los farmacéuticos jóvenes,- la compra suele ser la mejor opción siempre que se cuente con los recursos necesarios. Pero, además de conocer el escenario autonómico en cuanto a limitaciones, precios, etc., también habrá que tener en cuenta la tributación de estas operaciones. Los traspasos en las autonomías El traspaso de oficinas de farmacia tiene unas limitaciones que deben ser tenidas en cuenta. Así, además de las limitaciones existentes de adquisición para los no farmacéuticos, las sociedades mercantiles o con personalidad jurídica, existen limitaciones relacionadas con el tiempo mínimo exigido que la farmacia debe haber estado abierta. En este sentido la situación podría resumirse en: Tres años: en la mayoría de las comunidades autónomas (ver cuadro) la regla general es que para poder ser traspasadas las oficinas de farmacia deben haber permanecido abiertas un mínimo de tres años, salvo en los casos de fallecimiento del titular, jubilación o incapacitación física o jurídica. Seis años: en la comunidad autónoma de Cataluña la limitación temporal, según establece la Ley de Ordenación Farmacéutica catalana, es de seis años abierta al público salvo en casos de fallecimiento, jubilación o incapacitación. Diez años: la limitaciones temporales más elevadas se son las de diez años, que se pueden encontrar en la comunidad autónoma de Cantabria y de Comunidad Valenciana. Condiciones especiales: en las comunidades autónomas de Castilla-La Mancha y el País Vasco, la norma establece una limitación temporal de tres años. Sin embargo, a diferencias de otras zonas, el sistema establece que en las transmisiones onerosas (no a favor de familiares) el transmitente debe comunicar las condiciones de la compra-venta a la Administración y será ésta quien, entre los posibles compradores en el caso de que existan varios, escoja en función de los méritos de éstos. Precios para comprar en las autonomías DEBE SABER... que hay abierto un procedimiento de apertura de 66 nuevas farmacias en la Comunidad Valenciana. que en Galicia se prevé que antes del verano que salgan a concurso unas noventa oficinas de farmacia. que el Principado de Asturias tiene previsto antes de que acabe el presente año convocar un concurso para la adjudicación de 54 oficinas de farmacia y que en el mismo plazo de tiempo en Castilla y León se prevé un concurso para otras treinta. La distinta situación social, económica y legal de las autonomías influye decisivamente en el precio. De este modo, el farmacéutico, ya sea comprador o vendedor, también debe tener en cuenta en qué cifras se puede estar moviendo el mercado en las distintas zonas geográficas para sacar el máximo partido a la operación. Así, la situación del mercado podría resumirse en: Precios altos: este apartado estaría formado, fundamentalmente, por las comunidades autónomas de Andalucía, Cantabria y Levante, además de las Islas Baleares. En estas zonas, el precio de venta puede situarse en el doble o más del nivel de facturación de la farmacia. Son zonas donde hay o bien un elevado nivel de vida o facultad de Farmacia o crecimiento poblacional, LAS VARIANTES AUTONÓMICAS Limitaciones temporales a la transmisión de oficinas de farmacia en las distintas comunidades autónomas. Andalucía Aragón Asturias Canarias Galicia Cantabria Castilla y León Baleares Castilla- La Mancha Cataluña Fuente: Gabinete López Santiago. En Andalucía no hay Ley de Ordenación y no existe regulación específica para las transmisiones. No obstante, el RD 1.667/1989 establece que antes de una venta la farmacia debe haber permanecido abierta al público tres años. La Ley 4/1999 regula los traspasos y establece que para acceder a la transmisión la farmacia deberá haber permanecido abierta tres años consecutivos con la misma titularidad, salvo en el supuesto caso de muerte o incapacidad. En Asturias, como en Andalucía y Canarias, tampoco hay por el momento Ley de Ordenación Farmacéutica, y la única limitación al traspaso es que haya permanecido abierta al público un mínimo de tres años. La Ley 7/1998 de Ordenación Farmacéutica establece que la farmacia para ser transmitida tiene que haber permanecido abierta tres años con la misma titularidad, salvo fallecimiento, jubilación o incapacidad judicial del titular. No hay Ley de Ordenación y la única limitación es que haya permanecido abierta tres años, si bien el Decreto 258/1997 señala que la transmisión de la farmacia de nueva autorización sólo podrá producirse tras cinco años. Sólo podrá llevarse a cabo la transmisión si la farmacia ha estado abierta al público y ha mantenido la misma titularidad diez años. En caso de fallecimiento, los herederos podrán transmitirla en el plazo máximo de veinticuatro meses. La transmisión es posible siempre que la farmacia haya estado abierta al público y haya mantenido la misma titularidad durante tres años, salvo fallecimiento, jubilación, incapacitación judicial o declaración judicial de ausencia. La transmisión se basa en que las farmacias hayan estado abiertas tres años, si bien el procedimiento es similar al País Vasco, donde la Administración, respetando las condiciones del vendedor, escoge al comprador con más méritos. La Ley de Ordenación Farmacéutica de Cataluña establece una limitación de seis años abierta al público para la oficina de farmacia que quiera ser transmitida, salvo en caso de fallecimiento, jubilación o incapacitación. todo lo cual provoca elevación de los precios. Precios medios: a pesar de contar con una importante demanda, zonas como Madrid o Cataluña, por poner sólo dos ejemplos de grandes núcleos poblacionales, podría decirse que tienen precios accesibles en comparación con las otras zonas señaladas. Entre los factores que determinan este escenario pueden señalarse el alto grado de concentración de la población, la política de aperturas, un alto número de oficinas de farmacia, etc. Precios bajos: en esta categoría, con un precio que puede suponer algo más del 1,5 de las ventas se situarían las farmacias en zonas rurales del interior de la península. Los impuestos En materia de fiscalidad la transmisión de una oficina de farmacia en el caso de compra-venta se rige por: IRPF: el transmitente tributará por IRPF (Impuesto sobre la renta de las personas físicas) como rendimiento extraordinario al 15 por ciento. El adquirente podrá amortizar el valor de adquisición con Extremadura Galicia Murcia Madrid País Vasco La Rioja Comunidad Valenciana Navarra Tras la declaración de inconstitucionalidad de la imposibilidad de transmitir las farmacias, la limitación temporal existente para la transmisión es la general de tres años de apertura de la oficina de farmacia. La limitación para traspasar las oficinas de farmacia en Galicia es la norma general existente para otras comunidades autónomas de haber permanecido abiertas al público un mínimo de tres años. Las transmisiones sólo podrán llevarse a cabo a favor de otro farmacéutico siempre que el establecimiento haya permanecido abierto tres años, salvo muerte, jubilación, incapacidad judicial y declaración judicial de ausencia del titular. La Ley de Ordenación Farmacéutica establece que para transmitir una farmacia será necesario que haya estado abierta al público y con la misma titularidad durante tres años salvo casos de muerte, jubilación e incapacitación judicial. La limitación existente para la transmisión de oficinas de farmacia en la Comunidad Foral de Navarra es la general que se prevé para otras comunidades autónomas: haber permanecido abierta al público un mínimo de tres años. Para transmitir tienen que pasar tres años, salvo fallecimiento, jubilación o incapacitación judicial. Previamente, el transmitente (en el caso de venta) comunicará a la Administración el precio y el comprador deberá acreditar méritos suficientes. La transmisión es posible cuando la farmacia lleve abierta tres años o hayan transcurrido tres años desde la última transmisión o traslado, salvo que se produzca a favor del heredero, por jubilación, fallecimiento o incapacitación del titular. La transmisión sólo puede llevarse a cabo cuando el establecimiento haya permanecido abierto diez años, salvo fallecimiento, incapacitación judicial e invalidez del titular, en cuyo caso se designará regente. Ceuta y Melilla: En las ciudades autónomas las transmisiones de oficinas de farmacia se regulan por lo establecido en el RD 909/1978, de 14 de abril, según el cual la limitación temporal existente para poder vender estos establecimientos sanitarios en ambas ciudades es la general: la farmacia tiene que haber permanecido abierta al público al menos tres años. aplicación de las disposiciones de amortización acelerada según el volumen de facturación. La adquisición del activo material de la farmacia tendrá la consideración de bienes de segunda mano a los efectos de la amortización, por lo que puede ser conveniente separar en el documento de compra de la farmacia el valor del activo material y del activo inmaterial. IVA: la transmisión de una oficina de farmacia no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si se transmite la totalidad del activo empresarial. Sí estará sujeta a IVA si no se transmite la totalidad del activo empresarial (por ejemplo, no se transmite el local o se transmite un porcentaje de la farmacia). Aunque sea una operación sujeta a IVA, el transmitente no deberá ingresar el IVA percibido a la Administración, ya que las farmacias están sometidas al Régimen de Recargo de Equivalencia, lo cual significa que el IVA pueda considerarse incluido en el precio o valor de la transmisión. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: la transmisión de una farmacia está exenta de este impuesto salvo en el caso de transmisión conjunta con el local, ya que el local sí esté sujeto al ITP al tipo vigente del 7 por ciento.

5 22 Semana del 28 de marzo al 3 de abril de 2005 Manos a la obra Ojo con olvidar los pequeños detalles Una vez analizados aspectos como la situación del mercaso, las variaciones en los precios que pueden existir para adquirir una farmacia, algunas de las claves normativas que rigen la transmisión de farmacias, etc., no hay que olvidar que el farmacéutico que se haya decidido a dar el paso de adquirir una farmacia debe contar con apoyo financiero y estar al tanto de todos los detalles administrativos que condicionan este tipo de operaciones. Cómo encontrar financiación Si bien adquirir una farmacia no es tarea fácil, la situación ha mejorado ostensiblemente en los últimos años debido en gran medida a la proliferación de nuevas fórmulas de financiación que están permitiendo que la compra de una farmacia ya no esté sólo al alcance de grandes patrimonios. Entre esas vías destaca: Hipoteca mobiliaria: en la actualidad es muy común que la adquisición de una farmacia se finacie con un préstamo bancario garantizado con la constitución de una hipoteca mobiliaria. La hipoteca mobiliaria se debe inscribir en el Registro de Bienes Muebles del Registro Mercantil correspondiente. La hipoteca mobiliaria se extiende sobre: la autorización administrativa de la farmacia; el derecho de cesión de arrendamiento del local de negocio donde se ubique; las instalaciones fijas o permanentes de la farmacia propiedad del adquirente/prestatario y, potestativamente y mediante pacto expreso, sobre las existencias de la farmacia. Por lo que respecta a la posible cuantía que las entidades bancarias otorgan en hipoteca mobiliaria ésta dependerá de varios factores: Ventas a la Seguridad Social: las entidades financieras prefieren que haya mayor peso de ventas a los organismos gestores del Sistema Nacional de Salud. Así, establecen como factor limitante para la hipoteca mobiliaria las ventas a la Seguridad Social multiplicadas por un coeficiente del 1,5. De este modo, para una farmacia con unas ventas en recetas de euros, la cantidad que conceden las hipotecas mobiliarias se situaría en unos euros. Ventas totales: la hipoteca mobiliaria, en líneas generales, no excederá del 70 por ciento de las ventas totales. Límite máximo: las entidades financieras suelen establecer en un millón de euros, independientemente del volúmen de la farmacia y su valor, las cantidades que están dispuestas a ceder por el fondo de comercio de la farmacia o la concesión administrativa. Otros factores: la gestión de la farmacia, el hecho de ser clientes previos de la entidad financiera, el apoyo de intermediarios de seriedad contrastada, etc. son algunos factores que también influyen para la concesión de una hipoteca mobiliaria. Al margen de la bonanza de este producto financiero existen más posibilidades que también habrá que considerar, así como otros aspectos: Saber negociar: al iniciar una negociación con un banco para obtener un préstamos hay que tener en cuenta que las condiones son siempre negociables. Por ello, conviene que el farmacéutico estudie bien las posibilidades que les ofrezcan las entidades financieras y no conformarse con la primera oferta. De igual forma, si una vez que se ha concedido el crédito, otra entidad ofrece mejo- CUÁNTO SE FINANCIA UNA FARMACIA Cantidades que se pueden financiar de la compra de una farmacia mediante una hipoteca mobiliaria. Fuente: Gabinete López Santiago. res condiciones no hay que obviar la posibilidad de renegociar y solicitar una mejora de las condiciones iniciales obtenidas. Trámites de compra-venta: las arras El proceso de traspaso de una oficina de farmacia, en la relación entre el vendedor y el comprador, se inicia con unas negociaciones previas en las que se debe alcanzar Los instrumentos Debido a la enorme inversión que para la mayoría de los farmacéuticos significa la compra de una farmacia, es necesario recurrir a distintos instrumentos de financiación entre los cuales podrían destacarse: Hipoteca mobiliaria sobre el fondo de comercio: es una fórmula que ha ido adquiriendo más peso con el paso del tiempo. La posibilidad de financiar la compra de la farmacia hipotecándola está ya muy extendida entre las entidades bancarias, tras las dudas iniciales que suscitaba la dificultad de ejecutar el bien al estar la transmisión de farmacias limitada a farmacéuticos. Capital propio: es el capital que aporta el inversor (ya sea propio o familiar). Las entidades bancarias solicitarán avales importantes para cerrar la operación. Aplazamiento del pago: el farmacéutico transmitente podría aceptar la posibilidad de recibir el abono de una parte de la suma total de la venta de forma aplazada. No suele ser una parte importante pero facilita la adquisición. Créditos de Cajas de Ahorro: antiguamente su actividad se centraba en el ahorro popular, hoy fomentan la inversión con hipotecas y créditos. Leasing o alquiler financiero: puede ser mobiliario o inmobiliario. Tiene un favorable tratamiento fiscal y la garantía de que se aporta el propio bien. Plazo de pago a proveedores: el aplazamiento del pago a los mayoristas y laboratorios puede ayudar para obtener una financiación muy importante. El abono de las facturas a los proveedores a largo plazo es una práctica aceptada por los mayoristas. un principio de acuerdo. Una vez alcanzado éste, el procedimiento indica que el principio de acuerdo debe plasmarse en un documento privado de compra-venta o contrato de arras que únicamente tiene efectos entre las partes firmantes hasta que es elevado a escritura pública. En este precontrato deben plasmarse todas las estipulaciones de las partes y es especialmente importante sobre todo en previsión de que la escritura pública de venta se pueda demorar por estar pendiente, por ejemplo, de aprobación un préstamo bancario. Igualmente. conviene señalar que el tipo de arras que se escojan para el contrato privado entre las partes no resulta relevante en el caso último de que el contrato se cumpla, ya que lo entregado en concepto de arras, en todos los casos, se aplica en pago del precio convenido previamente. Su utilidad, sin embargo, es importante en el caso de incumplimiento de contrato pues, en función del tipo elegido, varían las consecuencias jurídicas. El contrato de arras puede ser de distintos tipos: Arras confirmatorias: tienen por objeto reforzar la existencia del contrato, constituyendo una prueba de su celebración e impidiendo que las partes se desliguen de forma unilateral del compromiso adquirido. Arras penitenciales o de desistimiento: tienen por finalidad prevenir del desistimiento del contrato. Este tipo de arras está regulado por el Código Civil y permite desistir unilateralmente a cualquiera de las partes. En el caso de que el vendedor sea quien quiere desistir del contrato estará obligado a devolver el doble de la cantidad recibida del comprador. Por el contrario, si es el adquirente quien decide dar por acabado el contrato perderá la cantidad entregada al vendedor. Para establecer estas arras debe existir acuerdo expreso de los contratantes, ya que en caso de que exista duda sobre el tipo de arras pactadas la doctrina mayoritaria estima que tienen el carácter de confirmatorias. Arras penales: tienen por objeto garantizar el cumplimiento del contrato, imponiendo en caso de incumplimiento una sanción a la parte que incumple el contrato privado con el fin de indemnizar a la parte cumplidora. Escritura pública de venta: el siguiente paso, una vez adquirido el compromiso previo, sería la escritura pública de venta, a efectos de lo cual habrá que aportar documentación como la instancia de solicitud de la reglamentaria visita de inspección junto con la escritura de transmisión, el título de farmacéutico del comprador, su colegiación y la justificación de la disponibilidad jurídica del local. Tras la firma habrá que presentar en la Administración que corresponda copia de la escritura, así como la documentación que cada Administración autonómica exija (por ejemplo, abono de tasas, plano del local de la farmacia, declaración de no haber solicitado farmacia en concurso de aperturas, etc.) para iniciar el expediente de tramitación de la farmacia. Trámites administrativos De cara a la tramitación de la operación de compra-venta el farmacéutico comprador y el vendedor deberán realizar una serie de trámites. Desde el punto de vista del comprador: Obligaciones con Hacienda: es necesario tramitar una

6 Semana del 28 de marzo al 3 de abril de 2005 CORREO FARMACÉUTICO 23 Manos a la obra tá aprobada en el momento de firmar el contrato de arras. Desde el punto de vista del farmacéutico vendedor también existen una serie de obligaciones que hay que tener en consideración: Obligaciones con el organismo sanitario autonómico: debe solicitar la autorización para transmitir, en algunas autonomías con carácter provisional (Aragón, Castilla y León, etc.) y en otras con carácter previo y definitivo a la transmisión (Cataluña, Asturias...) con independencia de que luego sea autorizada la escritura pública. En otras autonomías puede otorgarse la escritura de compra y venta y pedir su autorización sin solicitar permiso con anterioridad para la transmisión, como, por ejemplo, en la Comunidad Valenciana. Obligaciones con el COF: No hay que olvidar cursar la baja en ejercicio ante el Colegio de Farmacéuticos de la provincia, tanto si se va a adquirir otra farmacia como si se deja definitivamente la titularidad. Obligaciones con la Agencia Tributaria y las autoridades municipales: hay que cursar las bajas en los mismos apartados en los que, en su caso, el comprador se debe dar de alta. Obligaciones con la Seguridad Social: el vendedor dipone de un plazo de seis días naturales desde el cese de su actividad para presentar la baja del RETA, junto con la baja del Impuesto sobre Actividades Económicas. Del mismo modo, hay noventa días naturales para cursar la subrogación de los trabajadores y también es necesaria la comunicación al Instituto Nacional de Empleo u organismo autonómico competente del cambio de titularidad de la oficina de farmacia para su constancia en la contratación así como en la comunicación de la mutua de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales. TRÁMITES VARIOS Transmisiones lucrativas de la farmacia Además de las transmisiones onerosas de farmacias (las llevadas a cabo mediante una operación de compra-venta), los traspasos de farmacias también contemplan las transmisiones lucrativas: es decir, aquéllas que se realizan mediante herencia o donación. Este tipo de transmisiones son una de las fórmulas de las DEBE SABER... que si la titularidad de la farmacia se va a ostentar con una comunidad de bienes o una sociedad civil particular los compradores deben crear un documento de constitución que tendrá que hacerse público si existen bienes inmuebles. Posteriormente, deberá darse de alta en la Agencia Tributaria y el consistorio para obtener el número de identificación fiscal. que la situación asimilada al alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA) en cuanto a la acción protectora (asistencia sanitaria, incapacidad laboral, incapacidad permanente total, absoluta y gran invalidez, maternidad, jubilación, muerte y supervivencia, protección familiar, asistencia social y servicios sociales) se mantiene durante los noventa días naturales siguientes al último día del mes de baja en el RETA por parte del farmacéutico que venda su farmacia. Procedimiento y requisitos básicos para la adquisición de una oficina de farmacia. Fuente: Elaboración propia a partir de las fuentes consultadas. Declaración Censal (modelo 036/037) con diez días de antelación hábiles anteriores al inicio de la actividad farmacéutica. Con ella se da traslado a la Administración tributaria de las obligaciones que como farmacéutico y por inicio de actividad deben tenerse en cuenta. En relación al IRPF es necesario darse de alta en: Régimen de Estimación Directa Simplificada, por ser el primer año de ejercicio en la farmacia adquirida. Si en el año siguiente la cifra de negocio supera los euros se pasará al Régimen de Estimación Directa Normal. Alta en la presentación trimestral de Pagos fraccionados (modelo 130). Se trata de una presentación trimestral de la cuenta de pérdidas y ganancias que debe presentarse en los siguientes plazos: hasta el 20 de abril, hasta el 20 de julio y hasta el 20 de octubre. Alta en la presentación trimestral de Retenciones por la satisfacción de rendimientos de capital inmobiliario (modelo 115). Este punto hace referencia a la satisfacción de un alquiler por el local de la farmacia, por lo que el farmacéutico inquilino está obligado como arrendatario de local de negocio a practicar la retención del 15 por ciento sobre la base imponible de alquiler. No está, en cambio, obligado a dicha retención cuando las rentas satisfechas del arrendador no superen los 901,52 euros mensuales, y cuando el arrendador esté obligado a tributar en cumplimiento de alguno de los epígrafes del grupo de Arrendadores de local negocio de la Sección Primera de Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas. Alta en la presentación trimestral de Retenciones por la satisfacción de rendimientos de trabajo y profesionales (modelo 110). Hay que darse de alta en el caso de que se vayan a satisfacer honorarios de profesionales o la farmacia adquirida conlleve la subrogación o una la nueva contratación de trabajadores. En relación con el IVA hay que darse de alta en: Régimen Especial de Recargo de Equivalencia. Según este régimen el farmacéutico no está obligado a la presentación trimestral de las declaraciones del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Así, las facturas recibidas en que se desglosa el IVA se computan para el farmacéutico por el total como consumo y gasto de su cuenta de pérdidas y ganancias, con independencia de su desglose al contabilizarlas, al no ser este impuesto deducible para el farmacéutico. Obligaciones con el municipio: el farmacéutico deberá cumplir una serie de obligaciones con el municipio donde se ubica la farmacia adquirida, como: Impuesto de Actividades Económicas. Si bien las personas físicas, las comunidades de bienes y las sociedades civiles particulares (entidades sin personalidad jurídica propia que pueden representar a las farmacias) están exentas de este impuesto, muchos consistorios exigen el curso de alta en un periodo de tiempo de diez días hábiles anteriores a la fecha de adquisición de la farmacia. El curso de alta se realiza a través de los modelos que publica cada ayuntamiento o bien a través del modelo 845, que se presentará en la delegación tributaria correspondiente. Licencia de Actividades. El comprador deberá informarse de si el transmitente la tenía en su haber, ya que con ello sólo sería necesario un cambio de titularidad de la misma, siempre que la normativa municipal lo permita. En caso de que el transmitente no hubiera formalizado la licencia de actividades, adquirirla puede conllevar un proceso más complejo en el que se solicite el cumplimiento de una serie de requisitos, como podría ser la presentación de un proyecto técnico de un arquitecto. Obligaciones con el COF: hay que cursar el alta como colegiado y tramitar, a su vez, la baja correspondiente en el caso de que se vaya a ejercer en otra provincia distinta a la que se estaba colegiado. Obligaciones con la Seguiridad Social: según estas obligaciones será necesario cursar el alta en: Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA). La afiliación de alta en RETA debe solicitarse en el plazo de 30 días naturales siguientes al nacimiento de las obligaciones. Sobre el local de la farmacia: tanto en el caso de una adquisición como en el caso de alquiler, debe solicitarse información a Urbanismo para examinar si el local está afectado por algún plan urbanístico. Del mismo modo, conviene solicitar, en caso de adquisición o alquiler, una nota simple informativa al Registro de la Propiedad para saber quién ostenta la titularidad de la finca. En caso de compra-venta del local también conviene solicitar el recibo de la comunidad de propietarios para comprobar que se está al corriente de pagos. En relación a la forma de pago: si el comprador no dispone de la totalidad del importe que se debe pagar una vez se le ha otorgado la farmacia, hay que asegurarse de que la operación financiera que garantizará la compra esque dispone un farmacéutico para planificar la sucesión empresarial de su negocio en favor de sus descendientes, sin que éstos tengan que entregar contraprestación económica a cambio, y siempre y cuando sean farmacéuticos. Dentro de estas transmisiones hay una ventaja fiscal que debe ser tenida en cuenta por el adquirente, ya que estas operaciones tienen una reducción del 95 por ciento en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando la operación se realice a favor del cónyuge, descendientes o adoptados y siempre que se cumplan determinados requisitos: Donaciones: en estas operaciones el donante debe tener 65 o más años o hallarse en situación de incapacidad permanente, en grado de absoluta o gran invalidez (incapacidad declarada judicialmente). Además, si el donante estuviera realizando funciones de dirección de la farmacia deberá abandonarlas, así como dejar de recibir remuneraciones por ello. Del mismo modo, el farmacéutico que adquiera la farmacia habrá de mantener lo adquirido y tener derecho a la exención en el Impuesto de Patrimonio durante los diez años siguientes a la fecha de la escritura pública de la donación, salvo en el caso de que fallezca durante ese periodo. Igualmente, el donatario no podrá realizar actos de disposición sobre la farmacia que directa o indirectamente pudieran dar lugar a una minoración de su valor. Herencias: en este caso, el requisito de permanencia establecido por la normativa actual exige la obligación de mantener la adquisición durante diez años, pero no la continuidad en el ejercicio de la misma actividad que estuviera desarrollando el fallecido. Por tanto, deberá mantenerse el valor de la adquisición, así como una actividad aunque no sea la misma que la del fallecido. Fórmulas de explotación de una farmacia La legislación actual farmacéutica establece que sólo las personas físicas con título de Farmacia pueden ser titulares de una licencia de explotación. Sin embargo, existe la posibilidad de la cotitularidad sobre la oficina de farmacia, lo que en no pocas ocasiones puede ser de gran ayu-

7 24 Semana del 28 de marzo al 3 de abril de 2005 Manos a la obra da para todos aquellos farmacéuticos que por no contar con un gran patrimonio tienen más difícultades para desarrollar su actividad profesional dirigiendo una botica. Esta posibilidad puede producirse mediante la constituciónbiendeunacomunidad de bienes (CB) bien mediante una sociedad civil privada (SCP). Estas entidades se convierten en titularesdelaexplotacióndela farmacia, lo cual permite un beneficio fiscal producto de la explotación conjunta del negocio. Para su constitución hay que dar los siguientes pasos: Documento privado: la creación de una CB ó SCP puede realizarse mediante un documento privado sin necesidad de acudir a Notaría,salvoenelcasodeque haya aportación de bienes inmuebles. Este documento deberá oficializarse ante el departamento de Hacienda Pública de la comunidad autónoma correspondiente y presentarlo ante la Administración de la Hacienda Estatal para obtener un número de identificación fiscal que le Caso práctico permita funcionar en el tráfico jurídico y proceder a su alta a efectos fiscales (ver cuadro). Régimen de atribución de rentas: la CB y la SCP son entidades en régimen de atribución de rentas, lo que significa que tributan en el IPRF como agrupaciones en las que se atribuirán a los socios las rentas generadas según los pactos aplicables en cada caso y en el caso de que éstos no constaran a la Administración Tributaria en forma fehaciente se atribuirán por partes iguales. Las rentas obtenidas se determinarán en la sede de la entidad con arreglo a las normas del IRPF y se atribuirán a Gestión exprés Los trapasos de oficinas de farmacia son procesos, por lo general, complejos que requieren de una gran preparación y conocimiento y cuidado de todos los detalles. Entre los distintos factores que intervienen en el proceso y que el farmacéutico debe tener siempre presentes estarían: Situación del mercado farmacéutico: los farmacéuticos deben conocer en qué momento se encuentra el mercado, así como los aspectos que pueden influir en la demanda de farmacias y, en consecuencia, en los precios últimos. La población existente en una provincia, el grado de desempleo, los procesos de apertura de farmacias y la existencia de compradores europeos son sólo algunos de los puntos, entre otros muchos, que hay que analizar con detenimiento al encarar un proceso de esta envergadura. Situación de las normativas autonómicas: la existencia de 17 comunidades autónomas ha generado un escenario con varias posibilidades en cuanto a la mayor o mejor facilidad para acceder a una farmacia. Las limitaciones temporales existentes en cuanto a los años que las farmacias deben haber permanecido abiertas antes de traspasarse son elementos que no deben obviarse. Fiscalidad: la forma en que se aplican los impuestos a los que se somete la actividad farmacéutica (IRPF, IVA, etc.) es un punto que debe vigilarse para cerrar un traspaso con los mayores beneficios. Vías de financiación: la negociación con las entidades bancarias y la utilización de vías de financiación adecuadas para adquirir una farmacia, como puede ser la hipoteca mobiliaria, es un punto ineludible en todo proceso de compra-venta. Tratos preliminares: el contrato de arras es la fórmula empleada para dejar claras las condiciones de la compra-venta antes de la firma de la escritura pública. Las arras pueden ser confirmatorias, penitenciales o penales. Trámites administrativos: tanto por el lado del vendedor como por el comprador existen numerosas obligaciones burocráticas que hay que cuidar al máximo. Formas de explotación: la comunidad de bienes o la sociedad civil particular son fórmulas que permiten la explotación conjunta de una farmacia. La explotación conjunta de una oficina de farmacia puede ofrecer importantes ventajas desde el punto de vista de la gestión y de la fiscalidad. Así, aunque los farmacéuticos están obligados a tributar sus beneficios empresariales en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), cuyo tipo progresivo puede llegar hasta el 45 por ciento, frente al tipo fijo del por ciento previsto para el Impuesto de Sociedades, existe la posibilidad de constituir una copropiedad sobre el negocio mediante la creación de una Sociedad Civil Privada (SCP) o una Comunidad de Bienes (CB), que figurará como titular de la explotación de la actividad farmacéutica. Esto tiene unas consecuencias fiscales beneficiosas, ya que permite un reparto de la carga fiscal existente entre varios sujetos pasivos y, de esta forma, se consigue rebajar la progresividad del IRPF (ver tablas). Según explica Agustín López Santiago, especialista en traspasos de farmacias y responsable del Gabinete López-Santiago, constituir una comunidad de bienes es la fórmula del futuro y el método de gestión más aplicado en los países del norte de Europa, donde las farmacias tienen una media de superficie mucho mayor que las españolas y están enfocadas como espacio integral de salud. Según este experto, las ventajas de una cotitularidad se plasman de distintas formas: Por un lado, se evita la carencia de mano de obra que existe actualmente en el mercado y, por otro, desaparecen las fuertes barreras de entrada que existen para el acceso a la titularidad de una oficina de farmacia, ya que hay más farmacéuticos que pueden acceder a un diez por ciento del valor de una farmacia que, lógicamente, al cien por cien. Por otro lado los horarios son más flexibles y se puede conciliar mejor la vida profesional con la personal. Otra de las ventajas de constituir una SCP o una CB es la sencillez del procedimiento, ya que no es necesario acudir a Notaría y las dos pueden realizarse mediante un documento privado, salvo en el caso de que exista aportación de bienes inmuebles. A los efectos de dar publicidad a la entidad constituida (ya fuera una SCP o una CB) se necesita oficializar el documento de constitución ante la Administración de Hacienda para los farmacéuticos partícipes manteniendo el mismo carácter de rendimientos de actividades económicas. Salarios: el salario que internamente se impute a alguno de los farmacéuticos partícipes por su mayor dedicación al negocio no resultará fiscalmente deducible para la entidad. Sin embargo, sí tributará en la persona del farmacéutico que lo haya percibido. Al margen de la CB y la SCP existe otra forma de explotación del negocio de la farmacia a través de la constitución de una Sociedad de Responsabilidad Limitada,si bien en este caso exclusivamente circunscrito a los productos de parafarmacia, ya que para la venta de medicamentos está prohibida esta posibilidad, algo que no sucede en la parafarmacia al no tener en este caso incidencia la responsabilidad sanitaria. Esta fórmula de explotación para la parafarmacia tiene la ventaja de: Impuesto de Sociedades: el impuesto sobre sociedades, a diferencia del IRPF, no es progresivo y se encuentra sometido a un tipo de gravamen fijo del 30 por ciento sobre los primeros euros de beneficio neto y al 35 por ciento sobre el resto. Esto provoca que para las farmacias con una gran línea de parafarmacia pueda ser aconsejable emplear esta fórmula de explotación del negocio, ya que permite limitar la tributación de los beneficios de al mencionado por ciento. Sin embargo, los costes de constitución y manteniento de la sociedad también deben ser valorados, por lo que esta opción no es aconsejable para todas las farmacias. Mejor en compañía Comparativa impositiva de la explotación de una oficina de farmacia con un rendimiento neto antes de impuestos de euros por un farmacéutico y por dos farmacéuticos en régimen de cotitularidad. Explotada por un único farmacéutico. IRPF Rendimiento neto O.F. Base imponible Mínimo personal Base liquidable Tipo de gravamen medio Cuota a ingresar , Explotada por dos farmacéuticos en régimen de cotitularidad. IRPF Rendimiento neto O.F. Atribución de rentas Fco.1 Atribución de rentas Fco.2 Fuente: Gabinete López-Santiago Cómo invertir los beneficios de una venta IRPF Farmacéutico 1 Base imponible Mínimo personal Base liquidable Tipo de gravamen medio Cuota a ingresar Farmacéutico 2 Base imponible Mínimo personal Base liquidable Tipo de gravamen medio Cuota a ingresar Total tributación O.F. Tipo medio final Diferencia con la explotación individual , , , Fuentes consultadas obtener un CIF que le permita funcionar en el tráfico jurídico, además de proceder a su alta a efectos fiscales. En cuanto a las obligaciones fiscales de estas entidades (denominadas entidades en régimen de atribución de rentas) serían las siguientes: llevar los libros de registro o contabilidad acordes al régimen de estimación directa normal o simplificada de la actividad; emisión de facturas o documentos equivalentes; declaraciones censales (modelo 036) de alta, modificaciones y baja de la actividad; retenciones por rendimientos de trabajo, profesionales, arrendamientos (modelo 110 y 115) y declaraciones informativas anuales correspondientes; declaración de operaciones con terceros (modelo 347) y declaración informativa anual (modelo 184). En cuanto a las obligaciones de los farmacéuticos partícipes, éstas serían: declaración anual del IRPF (modelo 100) y pagos fraccionados (modelo 130). En cualquier caso, parece evidente que, habida cuenta de la situación del mercado, esta fórmula está creciendo, especialmente entre farmacéuticos jóvenes. En los últimos años, las CB y las SCP entre farmacéuticos han encontrado un terreno propicio para las adquisiciones de farmacias debido al alto coste de las farmacias en determinadas zonas, asegura José Miguel Pérez, del desapacho especializado en asesoramiento fiscal JD Consulting. En el lado de los inconvenientes a esta fórmulas de cotitularidad habría que situar la posibilidad de que con el tiempo se generaran desavenencias entre los distintos socios que participan de la farmacia. Al margen de las posibles opciones de explotación que los compradores pueden aprovechar para sacarle más rendimiento a su compra, los vendedores deben saber, como último paso de todo el proceso, cómo invertir adecuadamente las ganancias obtenidas con el traspaso. Así, hay que tener en cuenta que para muchos de ellos la venta de la farmacia supone la vía definitiva para asegurarse un futuro tranquilo, por lo que es muy importante realizar una buena planificación fiunanciera siguiendo una serie de pasos: Situación patrimonial: el farmacéutico vendedor debe analizar como punto de partida su situación patrimonial y conocer cuáles serán a partir del momento de la venta sus principales fuentes de ingresos, dónde está invertido el resto del patrimonio familiar, el plazo de dichas inversiones, su riesgo, la situación fiscal, el tipo al cual se está tributando el impuesto sobre la renta y las consecuencias tributarias que conlleva la transmisión. Situación personal: el vendedor no debe dejar de lado los aspectos profesionales y personales que pueden influir en las inversiones. Plazo, riesgo y porcentaje de la inversión sobre el patrimonio: estas son las tres variables básicas que hay que tener en cuenta antes de plantearse una inversión y están íntimamente relacionadas entre sí: por ejemplo, si se decide invertir a diez años siempre se podrá asumir más riesgo que si se invierte a cinco años, puesto que el horizonte temporal permite una mayor capacidad de recuperación en el supuesto de no obtener lo esperado. Distribución de los activos: una correcta distribución de activos y la diversificación de las inversiones permitirá limitar los riesgos. Fiscalidad: el vendedor no debe olvidar que la transmisión de la farmacia tributa a un 15 por ciento como ganacia patrimonial en la declaración de la renta, por lo que debe contar con ello y la cantidad que corresponda a ese porcentaje depositarla en un fondo monetario que genere algún interés por pequeño que sea. Productos financieros: en las inversiones a corto plazo (menos de un año), la fiscalidad es similar para todos los productos, pero en inversiones de más largo plazo (hasta cinco años) conviene destacar la rentabilidad de los fondos de inversión (rentabilidad acumulada en el propio producto y sólo se tributa cuando se cancela al tipo impositivo del 15 por ciento). A más de seis años conviene invertir en seguros de capital diferido (la rentabilidad también se acumula en el propio producto y sólo se tributa cuando se cancela pero no al 15 por ciento, sino que se aplican unas deducciones según el plazo que se haya mantenido la inversión: más de dos años tributará por un 60 por ciento del beneficio obtenido y a más de cinco años únicamente por el 25 por ciento. Agustín López Santiago, responsable del Gabinete López-Santiago, especializado en el asesoramiento traspasos de oficinas de farmacia. Carlos García-Mauriño, responsable de Asefarma, compañía especializada en el asesoramiento fiscal, contable y laboral de oficinas de farmacia. Mercedes Nuevo Carrasco, abogada especialista en traspasos de farmacias. María Sandra Martínez Segura, abogada especialista en traspasod de oficinas de farmacia. Eduardo Ripoll, responsable de la empresa especializada en traspasos de oficinas de farmacia Cetafarma. Climent Buxaderas, asesor fiscal de la Asociación de Farmacias de Barcelona. Ángel Ramos, responsable de la Sección de Crédito de Cofares. José Miguel Pérez, responsable del despacho especializado en traspasos JD Consulting. Ariana Fernández Palomo, farmacéutica comunitaria de La Coruña. Alfredo Alonso Quintana, administrador de Farmaconsulting. José Manuel Becerra, farmacéutico comunitario de Gandullas (Madrid). Ana López López, farmacéutica comunitaria en Madrid. Pablo Vicente García, farmacéutico comunitario en Torrevieja (Alicante). Direcciones de interés

8 Semana del 28 de marzo al 3 de abril de 2005 CORREO FARMACÉUTICO 25 De primera mano LAS RECOMENDACIONES DE... Ángel Ramos, experto en finanzas y responsable de la Sección de Crédito de la cooperativa Cofares La hipoteca mobiliaria, vía de financiación MAURICIO SKRYCKY Ángel Ramos asegura que las posibilidades de adquirir una farmacia son mayores en autonomías como Cataluña. La adquisición de una oficina de farmacia es un proceso que requiere tiempo y conocimiento, entre otras cosas, de la situación del mercado y de las posibilidades de financiación, como explica Ángel Ramos, responsable de la Sección de Crédito de Cofares, quien dirige en su departamento unas cuarenta operaciones mensuales para analizar la viabilidad de compras de farmacias. Qué valoración hace de la situación actual del mercado de traspasos de oficinas de farmacia? En los últimos años se ha producido un cambio sustancial en cuanto a las posibilidades de financiación. Antes, para adquirir una farmacia era necesario contar con un gran patrimonio o grandes sumas económicas, mientras que ahora el sector está más abierto a farmacéuticos con menos liquidez gracias a nuevas vías o instrumentos de financiación. De hecho, en apenas dos años, nosotros hemos pasado de dos millones de euros en financiaciones a más de 23 millones. Tampoco hay que olvidar que el sector farmacéutico es de los más seguros y tiene unos ratios de morosidad ridículos. Desde su punto de vista, cuáles serían las mejores vías para financiar la compra de una farmacia? Indudablemente la hipoteca mobiliaria o, lo que es lo mismo, cubrir la operación de financiación mediante la posibilidad de que la farmacia sea hipotecada. Estimamos que esta figura puede cubrir un 60 o un 70 por ciento del total de la financiación de la adquisición de una farmacia. Además, es una fórmula que está demostrando su eficacia porque está siendo adoptada por la mayoría de las entidades financieras. Existen también otras posibilidades como créditos, préstamos personales, etc., pero tienen muchas más limitaciones. Y cuáles serían las zonas de España dónde es más factible adquirir una oficina de farmacia? Hay mucha diversidad de precios? Los precios dependen de varios factores. Básicamente de la población existente en la zona, la capacidad de consumo que pueda tener dicha población y las cuestiones legales imperantes. Sin duda, la zona donde los precios son más elevados es Andalucía, ya que si la media en cuanto a precios podríamos situarla alrededor de un dos, dos y medio respecto al valor total de las ventas, en Andalucía está cifra estaría situada en un tres, en gran parte debido a que es una comunidad con crecimiento poblacional y con importantes zonas costeras. Por el contrario, en las zonas rurales de comunidades autónomas como, por ejemplo, Castilla y León y Extremadura podríamos encontrar oficinas más accesibles, aunque desde mi punto de vista creo que para un farmacéutico que quiera adquirir su primera farmacia una zona con posibilidades y con precios que pueden situarse sobre el 1,8-1,9 es Cataluña. Al margen de buscar bien por zonas, qué otras recomendaciones se pueden hacer para afrontar con garantías la compra de una farmacia? Desde el punto de vista económico es importante que el adquirente se asegure de que los datos de la farmacia (comprobaciones fiscales de las ventas, compras, etc.) son contrastables. Por otra parte, desde el punto de vista legal, es importante que el farmacéutico interesado esté al tanto de los concursos de nuevas aperturas para asegurarse de que no se van a abrir próximamente nuevas oficinas en el entorno donde está ubicada la farmacia de su interés Considera indispensable que un adquirente se apoye en un intermediario para agilizar el proceso de compra? El sector de los intermediarios ha crecido mucho en los últimos años, pero su labor es sobre todo importante, no tanto para la financiación, sino para tener acceso a una bolsa grande de posibles vendedores que de otro modo sería difícil conocer. Desde el punto de vista del vendedor, qué recomendaciones se podrían hacer para sacar el mejor rendimiento de los ingresos obtenidos? Por norma general los vendedores lo que quieren es tener seguridad en las inversiones que realizan con los beneficios que obtienen de la venta. Para eso existen varias posibilidades (depósitos, fondos estructurados, sociedades de inversión variable de capital variable, etc.), pero lo que tienen que tener claro y lo más importante es la idea de que es necesario diversificar las inversiones y no tenerlo todo en un producto.

9 26 Semana del 28 de marzo al 3 de abril de 2005 De primera mano POR EXPERIENCIA Ariana Fernández Palomo, farmacéutica de La Coruña, ha adquirido recientemente una oficina urbana Comprar una farmacia es como comprar un petrolero Ariana Fernández Palomo no sólo es farmacéutica, también es periodista y antes de dar el paso para comprar su actual botica en La Coruña editó una revista: Todas las Europas. A pesar de sus múltiples inquietudes (también es miembro de una asociación de empresarias), esta madrileña se decidió a comprar una farmacia en La Coruña para ganar en estabilidad y poder ampliar la familia. Buscó en todo el territorio nacional para adquirir su actual farmacia? Al principio pregunté a compañeros que ya tenían farmacia pero mi experiencia no fue muy positiva. La mayoría no quiere contar nada y los que lo cuentan o no saben cómo o hacen que no saben. Luego busqué por anuncios e inclusoyomismapuseunanuncioenla Voz de Galicia y contacté con un pseudointermediario. Pero estos primeros acercamientos, tras comprobar que algunos datos resultaban ser un fiasco, porque la mayoría de la información relevante para afrontar una inversión tan alta la ocultaban o directamente me engañaban, no me dejaron un buen sabor de boca. Esto me llevo a la conclusión de que tendría que pagar por los servicios de intermediación a profesionales neutrales que por lo menos me garantizasen la veracidad de los datos y me permitiesen comprobar que el estudio de viabilidad se aproximaba a la realidad del negocio. Como en Galicia apenas salían farmacias llegué a pensarme lo de cambiar de comunidad, pero realmente siempre busqué donde trabaja mi marido, periodista también, y donde tenía mi empresa. Hizo una valoración económica previa de las farmacias que le interesaban? Por supuesto. Me interesaban farmacias que fuesen rentables, eso ya sabía que no significaba que fuesen baratas, sino que funcionaran bien. Le fue sencillo encontrar vías de financiación para adquirir la farmacia? Cuáles utilizó? Nunca es sencillo porque estamos hablando de inversiones altísimas; creo que no hay nada que cueste tanto como una farmacia grande, en broma siempre he dicho que debe ser algo parecido a comprarse un petrolero. El principal inconveniente es que aunque el negocio sea rentable por sí mismo el banco te apoya si tú das un porcentaje del total y estamos hablando de operaciones de muchísimo dinero. Éste es el principal escollo que yo encontré. Apenas hace diez meses que José Manuel Becerra, madrileño de 32 años, adquirió su primera farmacia. Tras más de cuatro trabajando como visitador para los laboratorios Janssen-Cilag, cumplió su sueño de convertirse en farmacéutico titular (trabajó en una botica al acabar la carrera) al comprar una oficina en Gandullas, localidad de 150 habitantes en la Sierra Norte de Madrid. Una apuesta por la farmacia rural de la que, por ahora, no se arrepiente. Cómo se decidió a comprar una farmacia rural? Mi idea desde la época de estudiante siempre había sido tener farmacia propia, pero no tenía una idea exacta de dónde la quería. Mi objetivo inicial era que estuviera ubicada en Madrid, aunque tampoco me hubiera importado que estuviera en Andalucía, porque allí tengo familia, pero una vez que te pones a buscar te das cuenta de que todo es bastante caro: algo muy similar a la situación que vive el mercado inmobiliario, y aunque visité dos o tres antes, cuando vi mi farmacia actual me decidí porque al estar en un pueblo pequeño tienes menos competencia como la que te pueden generar los centros comerciales que venden parafarmacia. Además, me gustó mucho el hecho de que la gente en la zona es muy amable y confía en el farmacéutico. Y fue duro el proceso de negociación para la compra? Qué fue lo más difícil? La verdad es que en mi caso apenas hubo negociación con el vendedor, porque había poco margen para negociar, así que él pidió y yo me decidí y creo que compré barato para cómo está el sector. Luego el proceso fue bastante cómodo porque conté con el asesoramiento de intermediarios y en dos meses se resolvió todo. Lo más complicado fue la financiación, para lo que utilicé un ANDRÉS PANARO URBANA. Ariana Fernández, farmacéutica en La Coruña, opina que hay que estar pendiente de muchos factores para comprar con garantías una farmacia. Una farmacia rentable a veces cuesta tanto que tienes que conformarte con una menos viable porque no tienes suficientes garantías personales para avalar el negocio. Cómo vivió el proceso de compra-venta? Esta operación fue relativamente rápida porque venía de otras dos y ambas se habían anulado por problemas con el arrendador del local de la farmacia. En la anterior que estuve a punto de comprar el propietario fue un factor determinante que le bloqueó cualquier operación al titular. Para tener todo listo en la anterior operación mantuve innumerables reuniones, impliqué a mi familia en la venta rápida de propiedades y pase interminables horas negociando con los dueños del local, todo a través de intermediarios y sin conocerlos. Hoy me alegro de que esa operación no saliese, aunque era en la principal calle peatonal de La Coruña y aparentemente era una buena compra, pero creo que me hubiese buscado la ruina. Lo peor que le puede ocurrir a un farmacéutico es no ser propietario del local. En esta farmacia que compré no hay tantas préstamo hipotecario y tuve que contar con el apoyo de la familia, porque la verdad es que los bancos no te conceden mucho si no tienes. Otro aspecto que me parece complicado si se quiere comprar es llegar a conocer las farmacias que están a la venta, porque muchos de los vendedores no quieren que sus clientes sepan que la farmacia está a la venta, por si acaso eso genera desconfianza y no hay que olvidar que la gente lo que quiere es confiar en su farmacéutico. farmacias colindantes, el nivel de facturación es mayor y el local es mío. A pesar de que parecía que había perdido mucho tiempo en la otra operación gane formación, experiencia y habilidad negociadora que me sirvió para cerrar con cierta rapidez, entre mayo y septiembre la compra-venta de mi farmacia. Qué recomendaciones haría a otros farmacéuticos que estuvieran en tu situación? Quenosefíenderumoresyse pongan en manos de profesionales. Estamos hablando de muchos millones y a veces nos cuesta pagar a los intermediarios por lo que consideramos unos papeles. Todos tenemos la tentación de buscar el chollo por nuestra cuenta pero a veces el que consigue el chollo, a no ser que conozcamos muy bien por dentro el funcionamiento de la farmacia, es el que la vende. Nadie da duros a pesetas y hay que estar pendientes de muchos factores como la concesión de nuevas licencias en la zona, traslados, posibles facturaciones engrosadas, etc. Ha cambiado su concepción del mercado de farmacias tras haber concretado la compra? Cómo ve la situación para los farmacéuticos interesados en comprar? Sí, ha cambiado; es un negocio todavía rentable aunque los márgenes se están bajando mucho. De cualquier forma yo me volvería a meter. El sistema de salud español tiene un alto nivel gracias al servicio farmacéutico y a pesar de los tiras y aflojas que siempre se tienen con los políticos no creo que ninguno se arriesgue a fracturar un sistema que coloca a España en el séptimo nivel mundial. Sigue contando con la gente que trabajaba en la farmacia cuando la compró? Me quedé con todo el personal porque se hizo un traspaso cien por cien con recargo de equivalencia no sujeto a IVA siempre que asumiese derechos y obligaciones. Entre esas obligaciones estaba el personal con su antigüedad. POR EXPERIENCIA José Manuel Becerra, farmacéutico titular desde hace diez meses en Gandullas, en la Sierra Norte de Madrid Es difícil saber qué farmacias están a la venta MAURICIO SKRYCKY RURAL. José Manuel Becerra cree que la ventaja de adquirir una farmacia rural es que en los pueblos la gente confía mucho más en los farmacéuticos. Teniendo en cuenta su experiencia, qué recomendaciones haría a la gente que estuviera interesada en comprar? Que busque mucho y que haga cuentas, porque la verdad es que te hace falta un empujón para lanzarte a la compra y, además, no hay que dejarse ningún detalle suelto. La gente acostumbra a creer que tener una farmacia es un gran negocio y que el solo hecho de tenerla ya es garantía de rentabilidad, pero eso es un mito. Lo cierto es que compensa pensárselo bien, aunque yo tengo mucha ilusión. Esa ilusión en qué proyectos la va a plasmar para su farmacia? Creo que la profesión farmacéutica tiene que ir evolucionando y mi idea es potenciar la labor sanitaria porque, además, la ventaja que tiene una farmacia rural es que en los pueblos la gente tiene mucha confianza en el farmacéutico, sobre todo respecto al asesoramiento en problemas de salud menores, lo cual es una gran oportunidad. Y piensa invertir más dinero en la farmacia? En principio no me va a hacer falta, aunque sí tengo muy claro que si mi farmacia no estuviera en un pueblo y estuviera en una zona urbana tendría que invertir mucho más en el desarrollo comercial para lograr atraer más clientes.