GUIA BASICA PARA LA AUTOPROMOCIÓN Y CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS

Transcripción

1 GUIA BASICA PARA LA AUTOPROMOCIÓN Y CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS Javier Braña Seijas. Arquitecto Técnico. Teléfono jbsgestion@hotmail.es Mayo 2011

2 INTRODUCCION Ante la complejidad que puede presentar la adquisición, autopromoción y construcción de su propia vivienda, entendiendo siempre que los profesionales del sector son las personas capacitadas y debidamente formadas para la consecución de los mejores resultados en este campo, quiero ofrecerles esta guía básica para que, finalmente en caso de optar por la gestión propia de todo el proceso, le sirva como guión o referencia para por lo menos tener una idea clara de lo que va a necesitar realizar, desarrollar y prestar atención. Esperando que esto le pueda servir, como una ayuda y como una pequeña guía, he dividido la misma en las secciones más importantes, para una mejor organización de las tareas que deberá desempeñar. EL SUELO Entendemos por solares, aquellas superficies de suelo urbano legalmente divididas y aptas para la edificación que, en todo caso, cuenten con acceso por vía pública pavimentada y servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, en condiciones de caudal y potencia adecuadas para los usos permitidos. Si existiera planeamiento, además de lo anterior deberán estar urbanizadas de acuerdo con las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por éste. Además, los terrenos incluidos en el suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable sólo podrán alcanzar la condición de solar después de ejecutadas, conforme al planeamiento urbanístico, las obras de urbanización exigibles para la conexión con los sistemas generales existentes y, en su caso, para la ampliación o refuerzo de los mismos. Es por ello, que es condición muy importante que nuestra parcela cuente con todos estos servicios si pretendemos edificar, puesto que es indispensable para que el Concello nos conceda la licencia directamente, si bien siempre es posible hacer las modificaciones oportunas con los medios de planeamiento disponibles para obtener esta calificación, pero aumentando consecuentemente los costes del proceso, y siempre que nuestra parcela sea edificable según el planeamiento vigente. Si no dispone de terreno y pretende adquirir uno en el mercado, es importante que siga estos consejos previos, antes de desembolsar cualquier cantidad de dinero:

3 1. Comprobar si existen cargas sobre las escrituras, solicitando una nota simple, en el Registro de la Propiedad que le corresponda y comprobando además la titularidad del terreno. Podemos obtener a través de la sede del catastro la referencia catastral de cualquier parcela situada en España, por lo que con la misma podemos acudir al registro directamente a solicitar esta información. Deberemos comprobar también que la superficie reflejada en las escrituras corresponde a la inscrita en el Catastro. 2. Si el precio y ubicación de la parcela es de nuestro agrado, Realizar un pequeño estudio de la ocupación de la parcela para ver lo que se puede construir sobre ella, teniendo en cuenta su topografía y la información urbanística obtenida en el Concello. Comprobar la accesibilidad de la misma, la situación de las instalaciones de electricidad, agua, telefonía y saneamiento así como la existencia de servidumbres, regatos, acequias, lineas eléctricas enterradas o existencia superficial de aguas. Quien mejor podrá ayudarle en esta labor son los arquitectos o aparejadores. 3. Solicitar en el Ayuntamiento la información urbanística para verificar la calificación de la parcela por un lado, y por otro, la normativa urbanística correspondiente. Comprobados todos estos condicionantes y decidida la compra, se fijará fecha en la notaría para la escritura pública, donde también se hará uso de la nota simple y posteriormente se realiza el cambio de titular en el registro de la propiedad y en catastro, liquidando también los correspondientes impuestos de Transmisiones y actos jurídicos.

4 EL PROYECTO Una vez el terreno ha sido adquirido, los pasos que le aconsejamos serian los siguientes: 1. Realizar el levantamiento topográfico y el estudio geotécnico que determinarán el tipo de terreno existente y su forma, siendo necesarios los mismos para el diseño de una adecuada cimentación y para la elaboración de un correcto proyecto de edificación. 2. Encargo del proyecto básico a un Arquitecto, mediante un contrato de servicios, con un programa de necesidades y uso de la vivienda, teniendo también muy claro cual es su presupuesto máximo a alcanzar, para poder orientar mejor al redactor del proyecto, pues éste debe ser acorde a su capacidad financiera. 3. Con el proyecto visado ya podemos hacer la Solicitud de la licencia de obras en el Concello. En caso de colindar con una vía de la Diputación, se ha de solicitar además autorización a la misma, marcando también el vigilante de obras que estos designan la alineación respecto al eje de la vía. Igualmente de existir un regato, río, acequia..etc, o de existir la necesidad de realizar un pozo para el suministro de agua, se solicitará permiso a la Administración competente de la Comunidad Autónoma (en Galicia, Augas de Galicia). La solicitud de licencia de obras conlleva aparejada una serie de informes, que normalmente encarga el Concello: - informe urbanístico del técnico municipal. - informe de habitabilidad de la Diputación General correspondiente (en caso de viviendas o edificios destinados a albergar personas). - informe de la Comisión de Patrimonio (en caso de municipios con algún tipo de protección histórico-artística o cuando el edificio sobre el que se actúa está catalogado, o cuando se está próximo a un edificio catalogado). - informe de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio cuando el edificio en cuestión se erige en suelo clasificado como no urbanizable o cuando se trata de una actividad calificada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa. - informe del Servicio Provincial de Industria de la Diputación General correspondiente cuando hay instalaciones importantes.

5 - informe del Servicio Provincial de Turismo de la Diputación General correspondiente cuando el edificio se destina a hotel, albergue, restaurante,... - informe de la Confederación Hidrográfica correspondiente si se producen vertidos a ríos, lagos,... o cuando se pretende disponer una fosa séptica. Asegúrese que su Concello tramita todos estos informes por usted, puesto que de no ser así, pueden producirse malentendidos y retrasos en la concesión de licencia, con los gastos adicionales que esto genere. 4. Solicitud de acometida provisional de corriente eléctrica en la compañía suministradora y suministro de agua de obra. Necesitará contactar con una empresa instaladora para que le realice la instalación de un cuadro de corriente eléctrica de obra, con sus correspondientes boletines y lo mismo para el suministro de agua, instalando los contadores y llaves de paso adecuadas. 5. Encargo del proyecto de ejecución de Obra, normalmente al mismo Arquitecto redactor del proyecto básico. Este suele contar con la colaboración de ingenieros técnicos industriales o de telecomunicaciones para el asesoramiento o directamente redacción de los proyectos parciales de instalaciones que llevará su vivienda. Asegúrese que se especifica en el contrato de servicios que hayan firmado que se encuentran estos proyectos parciales incluídos. También habrá de incluirse el Estudio Básico de Seguridad y Salud. 6. Encargo de la dirección de obra (a un Arquitecto) y de la dirección de ejecución material a un Arquitecto Técnico, además de un coordinador de seguridad y salud (imprescindible cuando existe más de un contratista en la obra, pudiendo desempeñar esta función indistintamente un Arquitecto o Aparejador), que se encargará por el cumplimiento de las medidas de seguridad contempladas en el Estudio de la obra. 7. Petición de al menos 3 presupuestos de obra, con la documentación que aportará el Arquitecto para un completo estudio del proyecto. Procure en esta fase que todos dispongan de la misma información, puesto cualquier variación de las calidades de los materiales a utilizar puede influir en el precio final de la obra. Podrá contratar toda la obra a un mismo constructor, o bien ir contratando la obra por partes o subcontratas, generalmente más económico, pero que requerirá mayor atención y mayor coordinación de los trabajos por su parte, terminando normalmente por alargarse la ejecución de la obra en el tiempo. 8. Firma de los contratos de obra con las distintas contratas o contratista único, especificando las formas de pago, garantías y plazos de ejecución. 9. Aprobación del plan de seguridad y salud, que deberá presentar el contratista o subcontratas, consulte con los profesionales del sector para una mayor seguridad.

6 10. Contratación de un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción y un Seguro decenal de daños materiales. Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, usted está obligado a contratar un seguro de daños materiales, solo para obra nueva y en caso de que prevea venderla antes de 10 años. El seguro de responsabilidad civil le protegerá ante posibles eventualidades que puedan surgir en el transcurso de la obra contra terceros, daños materiales que se produzcan a bienes de otras personas o accidentes provocados por la ejecución de su obra. El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcción conforme al R.D. 1627/ Contrato de Organismo de Control técnico (O.C.T.), formado por técnicos competentes, encargándose el mismo de realizar los controles y visitas necesarias a la obra y emitiendo posteriormente los correspondiente informes para la compañía de Seguros contratada. 12. Contrato de entidad de Control de Calidad, que elaborará un plan de control de calidad de materiales, donde se indicarán los lotes y materiales a ensayar según el muestreo establecido. Cuando el jefe de obra o encargado los avise,acudirán a la obra para obtener las muestras de los materiales a ensayar en laboratorio, normalmente al menos el hormigón y el acero. 13. Aviso previo a la autoridad laboral, que podrá hacerlo el constructor directamente mediante la obligatoria apertura del centro de trabajo. 14. Escritura Publica de obra nueva en construcción, sobre todo si se pretende solicitar hipoteca: La entidad de crédito encarga la tasación que valorará las obras proyectadas, que no tiene porqué coincidir con la de proyecto, y en muchos casos el crédito hipotecario no se concede por el total del valor de tasación, sino por un porcentaje en torno al 80%. Igualmente se escritura en la notaría y se añade en el registro como carga sobre la propiedad. En este caso, le exigirá presentar periódicamente certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo.

7 LA OBRA 1. Primeramente habrá de realizarse Replanteo físico de la edificación, comprobando que el edificio diseñado se ajusta a las dimensiones reales del solar. Se deberá organizar el espacio disponible para el acopio de materiales y escombros de obra. Si es posible, siempre se tratará de vallar la obra para impedir el accesos a personas ajenas a la misma. 2. Acta de replanteo, una vez obtenida la licencia de obra. Si se carece de la información y seguridad suficiente, solicitar en el Concello el señalamiento de alineación y rasantes. Este documento lo firmarán la dirección facultativa, coordinador de seguridad, el representante del constructor o jefe de obra y el promotor. 3. Inicio de los trabajos de construcción: El constructor toma posesión de la obra, comenzando los trabajos propios de la construcción de la vivienda. Desde la aprobación del CODIGO TECNICO (CTE), redactando el proyecto y ejecutando las obras obligatoriamente según esta norma de carácter nacional, se ha mejorado la eficiencia energética de las construcciones, mejorando las condiciones mínimas de confort ambiental a través de sistemas obligatorios de renovación de aire, mejora de aislamientos térmicos y acústicos mínimos y control de todos los elementos y materiales que encontramos en la edificación. Ejecución de los trabajos y fases generales de obra: Excavación: Controlar los acopios de tierras para el rasanteo final de la parcela, retirando a vertedero el material sobrante. Cimentación: Durante el encofrado, comprobación de replanteo y dimensiones. Comprobación de niveles y replanteo de pilares en colocación de armaduras. Comprobar el tipo de suministro de acero y armados, verificando su correcta disposición en obra. Durante el hormigonado, realizar los controles marcados en el plan de control de calidad. Estructura: normalmente de pilares y forjados de hormigón, - Pilares: controlar el replanteo, aplomado, dimensiones, armado y hormigonado. Vigilar los tiempos de curado para la puesta en carga. Control del hormigón. - Forjados: Comprobar niveles y dimensiones. Armados de vigas, calzado

8 de armaduras y separaciones mínimas. Comprobar macizados de viguetas y negativos. Disposición de armaduras. Disposición de hueco de escalera, huecos de paso para conductos y chimeneas. Control del hormigonado según el plan establecido. Cubierta: Ejecución de tabiques de apoyo o rastrelado. Control de ejecución de aislamiento y espesor del mismo. Solapes de placas y anclajes. Formación de encuentros con chimeneas canalones y limas verificar solapes y dimensiones mínimas, verificar las impermeabilizaciones. Colocación de teja u otro tipo de cobertura, solapes mínimos y materiales de sujección fijación y agarre. Canteria: Replanteo de obra, selección de materiales, terminación, acabado superficial y tipo de juntas. Nivelados y aplomados. Aislamiento y sellado de juntas. Albañileria: Verificar recepción de cemento, áridos y materiales cerámicos. Replanteo de tabiquería, marcos de puertas y canaletas de cerramiento exterior. Replanteo de marcos de huecos de cerramiento. Control de aislamiento térmico y acústico, (recomendando desde aquí no escatimar en el espesor y uso del mismo, puesto que es un producto relativamente económico y prácticamente la mejor garantía para obtener los resultados deseados) colocación de bandas y láminas especiales. Disposición de juntas de dilatación en cerramientos. Insonorización de bajantes. Impermeabilización: Control de materiales, solapes y correcta ejecución según el tipo de material a emplear. Especial atención a los puntos singulares como encuentros entre paramentos, sumideros..etc Instalaciones: Replanteo de las instalaciones. Verificar el trazado y rozado de los elementos constructivos. Disposición de cajas y tubos, respetar las distancias entre canalizaciones y cruces. En la colocación de paneles solares, vigilar el anclaje sobre la cubierta, preferiblemente utilizando los elementos de sujeción que el suministrador de los paneles recomienda. Control de la estanqueidad de los circuitos hidráulicos, y aislamiento térmico de conductos. Revocos: Controles de materiales, planeidad y aplomado. Respetar y marcar Juntas de ejecución. Alicatados y solados: Control de recepción de los productos y calidad de los mismos. Control de ejecución, tipo de colocación, reparto de las piezas según sus dimensiones, aplomados, nivelado y planeidad. Carpinteria exterior: Verificar recepción en obra, elementos de fijación, colocación flotante y sellados. Espesor de vidrieria. Carpinteria interior: Control de materiales, anclajes, acabados superficiales y calidad de terminación. Sanitarios: Control de impermeabilización de bañeras y platos de ducha. Colocación y sellados. Calidad y colocación de griferias. Pinturas: Calidad de los materiales, verificar emplastecidos y acabado final.

9 Urbanización y acondicionamiento de parcela: Replanteo de cierre de finca, teniendo en cuenta los linderos existentes y normas municipales. 4. Solicitud de acometida de saneamiento, suministro de Aguas y corriente eléctrica (boletines de empresas instaladoras) 5. Final de obra: La dirección facultativa expedirá el certificado final de obra, visado por al menos uno de los colegios profesionales. 6. Acta de recepción, según L.O.E., firmada por el constructor y el promotor. A partir de su firma comienzan a contar los periodos de garantía. 7. Informe Final de obras de la O.C.T. Y formalización de la póliza del seguro decenal. 8. Solicitar al Ayuntamiento la licencia de primera ocupación y al Arquitecto el libro del edificio, donde se incluirán los planos finales de la obra y el manual de uso y mantenimiento, donde ademas se deberá anotar el registro de operaciones realizadas para el mismo. 10. Escritura de obra nueva terminada, Alta en el Registro de la propiedad y en el Catastro.

10 RECOMENDACIONES FINALES Avise siempre con la suficiente antelación de las modificaciones que desee realizar, puesto que muchas veces por no conocer usted el proceso constructivo a la perfección, puede que se hayan realizado ya operaciones que se deberán modificar para atender sus nuevas propuestas. Si decide cambiar alguna de las especificaciones de proyecto original, tenga en cuenta que una modificación importante alargará los plazos de entrega. El arquitecto le informará y asesorará sobre posibles interacciones o incompatibilidades de la nueva solución. No tome decisiones sobre la marcha sin antes consultar con los profesionales técnicos, puesto que a veces por recomendación de terceras personas, se omiten elementos importantes que posteriormente afectarán a la calidad final de lo ejecutado y a sus prestaciones. Analice siempre toda la documentación con atención y seriedad. No siempre un buen proyecto luego se obtiene una buena obra y viceversa, no por ser un proyecto con carencias tiene por que provocar inconvenientes en obra, si luego la dirección facultativa y el propio arquitecto redactor rectifica o define elementos pendiente a tiempo. Para contratar a un constructor, contacte con varios de ellos y pídales presupuesto de las obras. Deberá proporcionarles la documentación de proyecto a los constructores de cara a que puedan ofrecerle una oferta precisa y siempre especificando al máximo los materiales que usted desea, comprobando para su comparación que se haya presupuestado siempre los mismos elementos, en calidad y medición de la misma. Procure siempre tener precios unitarios de cada cosa como referencia, importante a la hora de que se produzcan aumentos de obra. No se fie de aquellas empresas que le facturen por tiempo o jornales: probablemente le pueda salir caro. No se deje impresionar por las ofertas más baratas, puede haber gato encerrado (distintas calidades y acabados). No se deje impresionar tampoco por el tamaño de la empresa: Lo importante en este caso son los buenos profesionales, y muchos de ellos ya hace tiempo que han dejado de trabajar para estas grandes empresas, prefiriendo establecerse como autónomos, si bien una empresa mayor suele tener más medios y mejor cualificación técnica, aunque también suele costar más. Siempre es preferible que si va a hacer modificaciones en la obra las pacte con el contratista antes de realizarlas y contratarlas a precio cerrado, evitando sorpresas indeseadas. En cualquier caso, pacte siempre con el constructor que cualquier modificación que se haga, se pagará según los precios unitarios que se designen en acuerdo entre constructor, promotor y dirección facultativa.

11 Es recomendable que pacte ya en el contrato con el constructor una retención en la facturación como Garantía, de al menos 5% que será abonado transcurrido un tiempo después de entregada la obra, generalmente un año, para hacer frente a pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de concluir ese periodo. Puede sustituirse si se prefiere por un Aval Bancario, por el mismo valor. El aparejador es, en general, imprescindible y obligatorio en la mayoría de las obras. es quien realiza el seguimiento técnico de la obra, revisa los materiales antes, durante y después de la ejecución. Si usted quiere algún aparejador en particular, comuníqueselo al arquitecto lo antes posible, para que pueda implicarse en el proyecto desde su elaboración y conocerlo en profundidad. Desconfíe de aquellos arquitectos técnicos propuestos por el constructor: la labor del técnico es la de supervisar la obra, verificar que el constructor realiza bien su trabajo con los materiales adecuados, y que llegue a sus manos en perfectas condiciones, por tanto no será objetivo a la hora de juzgar la calidad de la ejecución de la obra. Recuerde que usted puede contratar la dirección de obra con un arquitecto distinto al que le hizo el proyecto. Si necesita un crédito hipotecario deberá tener en cuenta lo siguiente: - En el banco le solicitarán abundante documentación: copia del proyecto visado y de la licencia de obras como mínimo. - Al contratar el seguro hipotecario casi con total seguridad el banco le obligará a contratar además el seguro de responsabilidad por daños en la construcción (obligatorio para obra nueva si la va a vender antes de diez años) con una determinada compañía, generalmente vinculada o dependiente del mismo banco, téngalo en cuenta para valorar las distintas ofertas de bancarias, ya que en general los bancos utilizan el reclamo de los tipos de interés, pero aprovechan estos resquicios para sacar más tajada a la operación. Usted debería poder negociar libremente qué compañía de seguro contratar para la cobertura de los daños de edificación que se explicará mas adelante. Contrate una OCT (Organismo de Control Técnico) (sólo en caso de obra nueva) y un Laboratorio de Ensayos. Para que pueda contratar la póliza de seguro de daños materiales en la construcción (solo para obra nueva no autopromoción y en caso de venta antes de 10 años), la compañía aseguradora le va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificación independiente de la dirección facultativa. NUNCA DEBE INICIAR LAS OBRAS si no ha obtenido la preceptiva licencia de de obra, o no ha realizado el estudio geotécnico ni contratado una Entidad de Control de Calidad. Exija al constructor un PLAN DE SEGURIDAD. El contratista principal y cada subconstratista están obligados a presentar cada uno un plan de seguridad que se ajuste a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de seguridad debe exigirlo usted como promotor, y debe facilitarlo al coordinador en materia de seguridad y salud (o a la Dirección Facultativa en

12 caso de que no hubiera coordinador por no ser necesario), antes del inicio de la obra, y el constructor deberá presentarlo para la apertura del centro de trabajo en la autoridad laboral competente. Es recomendable que supervise con cierta frecuencia la marcha de los trabajos. No se trata de sustituir a los profesionales, ellos realizan un control técnico sobre calidad de los materiales y de la ejecución, pero usted debe decidir aspectos fundamentales de la obra como los siguientes: tipo y modelo de baldosas, tipo y modelo de carpinterías, tipo y modelo de radiadores, tipo y modelo de mecanismos eléctricos. colores... Cualquier duda que tenga no dude en plantearla a la dirección facultativa. Para la ejecución correcta de las instalaciones en la cocina, es importante que cuente con un diseño previo del amueblamiento y de la colocación de los electrodomésticos, puesto que las tomas de corriente, interruptores, tomas de agua y desagües se sitúan en función de estos. También vigile la colocación de los aparatos de calefacción, que no interfieran luego en el paso o la previsión que tenga para el amueblamiento. Abonos parciales y certificaciones de obra: Con el contrato de obra firmado con el constructor, se crea una relación económica directa entre usted y el mismo. Normalmente el constructor le presentará una factura a final de cada mes para que se la abone. Compruebe que la factura está desglosada y tiene el detalle de los trabajos realizados. Facilite una copia a la dirección facultativa antes del pago y así podrá supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que están terminados y correctos. Sólo pague al constructor cuando la dirección facultativa le comunique que los trabajos se han realizado conforme a proyecto de forma correcta. A veces también se emiten facturas por los materiales que se depositan en obra (acopios), tenga en cuenta que representan un coste importante muchos de ellos para el constructor, por lo que si así se lo piden, controle muy bien el material que ya ha pagado y la cantidad del mismo que dispone en la obra, descontando su precio luego de ser necesario en los precios unitarios. La dirección facultativa puede emitir un documento, la certificación de obra, donde esto se expresa por escrito el porcentaje de obra realizada hasta la fecha, o parcialmente. En el caso de que se solicite un préstamo hipotecario, le exigirán presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo. El tiempo es oro; tome las decisiones que sean necesarias con seguridad y antelación suficiente, la marcha de la obra lo agradecerá. Procure que las contratas no abandonen el tajo por largos periodos de tiempo, una vez que se van a otra obra, es difícil conseguir que vuelvan cuando nosotros queramos. Mantenga siempre un adecuado acopio de los materiales a emplear, de forma que no entorpezca los trabajos de otras contratas que no van a utilizarlos. Impida las visitas en lo medida de lo posible de las personas ajenas a la obra.

13 En la construcción existen muchos riesgos importantes de caídas, golpes, tropiezos, cortes, pinchazos...etc. No es el lugar adecuado para el juego de los niños ni el paseo de los curiosos. Utilice las protecciones individuales adecuadas (casco, calzado) en las visitas que deba realizar, con la suficiente iluminación, a poder ser diurna y hágase acompañar siempre por el encargado u operario que conozca bien la obra. No utilice los elementos auxiliares que no conoce su estado o funcionamiento (escaleras, andamios, grúas) fuera de horas de trabajo o sin la supervisión del encargado de obra. Tenga en cuenta también la seguridad de la obra, no deje herramientas caras al alcance de personas ajenas, ni materiales de gran valor acopiados al menos hasta que la obra se encuentre cerrada completamente. Hoy en día por desgracia los robos en las obras son bastante habituales y a veces es muy difícil recuperar lo sustraído, al menos en buen estado. No habite la obra mientras no se encuentre terminada, ni deje por largos periodos de tiempo la obra parada. Hay elementos que no aguantan bien a la intemperie, la humedad hace estragos y puede producir patologías que se reproduzcan después, difíciles o costosas de subsanar, por lo que es importante que si comienza su vivienda, la termine. Confíe en los técnicos que haya contratado, Arquitecto, Aparejador o Ingenieros, son su garantía de que la obra se realizará satisfactoriamente y en perfectas condiciones para su uso y disfrute. Consulte con ellos cada vez que se le presenten dudas.