Estados Financieros FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA CIMENTA - EXPANSION

Transcripción

1 Estados Financieros FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA CIMENTA - EXPANSION Santiago, Chile 31 de diciembre de 2011 y 2010

2 Estados Financieros FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA CIMENTA - EXPANSION 31 de diciembre de 2011 y 2010 Indice Informe de los Auditores Independientes... 1 Estados Financieros Estados de Situación Financiera... 3 Estados de Resultados Integrales... 4 Estados de Cambios en el Patrimonio Neto... 5 Estados de Flujo de Efectivo $ : Pesos Chilenos M$ : Miles de Pesos Chilenos UF : Unidades de Fomento

3

4

5 Estados de Situación Financiera 31 de diciembre de 2011 y 2010 y al 1 de enero de ACTIVOS Nota M$ M$ M$ Activos corrientes Efectivo y equivalentes al efectivo (21) Cuentas y documentos por cobrar por operaciones (12) Otros activos (18) Total activos corrientes Activos no corrientes Activos financieros a costo amortizado (9) Cuentas y documentos por cobrar por operaciones (12) Inversiones valorizadas por el método de la participación (10) Propiedades de inversión (11) Otros activos (18) Total activos no corrientes Total activos Las notas adjuntas números 1 al 39 forman parte integral de estos estados financieros 3

6 FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA - CIMENTA EXPANSION Estados de Situación Financiera 31 de diciembre de 2011 y 2010 y al 1 de enero de PASIVOS Y PATRIMONIO Nota M$ M$ M$ Pasivos corrientes Préstamos (14) Cuentas y documentos por pagar por operaciones (12) Ingresos anticipados (17) Remuneraciones sociedad administradora (30) Otras pasivos (18) Total pasivos corrientes Pasivos no corrientes Préstamos (14) Otros pasivos (18) Total pasivos no corrientes Patrimonio Aportes Otras reservas ( ) ( ) ( ) Resultados acumulados Resultado del ejercicio Total patrimonio neto Total pasivos Las notas adjuntas números 1 al 39 forman parte integral de estos estados financieros 4

7 Estados de Resultados Integrales Por los años terminados al 31 de diciembre de 2011 y 2010 Nota M$ M$ Ingresos/pérdidas de la operación Intereses y reajustes (19) Resultados por venta de inmuebles (11) Ingresos por arriendo de bienes raíces (11) Resultado de inversiones valorizadas por el método de la participación (10) Otros Variación en valor razonable de propiedades de inversión Total ingresos/pérdidas netos de la operación Gastos Remuneración del comité de vigilancia (8.241) (6.379) Comisión de administración (30) ( ) ( ) Otros gastos de operación (32) ( ) ( ) Total gastos de operación ( ) ( ) Utilidad (pérdida) de la operación Costos financieros ( ) ( ) Resultado del ejercicio Las notas adjuntas números 1 al 39 forman parte integral de estos estados financieros 5

8 Estados de Cambios en el Patrimonio Neto 31 de diciembre de 2011 y 2010 Aportes Cobertura Flujo de Caja Conversión Inversiones valorizadas por el método de la participación Otras reservas varias Total Otras Reservas Resultados acumulados Resultado del ejercicio Dividendos provisorios Patrimonio total M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ Saldo inicio al ( ) - ( ) ( ) ( ) Cambios contables Subtotal ( ) - ( ) ( ) ( ) Aportes Repartos de patrimonio Repartos de dividendos ( ) - - ( ) Resultados integrales del ejercicio: Resultado del Ejercicio Otros resultados integrales Otros movimientos ( ) ( ) Totales al ( ) ( ) ( ) Aportes Cobertura Flujo de Caja Conversión Inversiones valorizadas por el metodo de la participación Otras reservas varias Total Otras Reservas Resultados acumulados Resultado del ejercicio Dividendos provisorios Patrimonio total M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ Saldo inicio al ( ) ( ) Cambios contables Subtotal ( ) ( ) Aportes Repartos de patrimonio Repartos de dividendos ( ) - - ( ) Resultados integrales del ejercicio: Resultado del Ejercicio Otros resultados integrales Otros movimientos ( ) ( ) ( ) ( ) - - ( ) Totales al ( ) - ( ) ( ) ( ) Las notas adjuntas números 1 al 39 forman parte integral de estos estados financieros 6

9 FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA CIMENTA EXPANSION Estados de Flujo de Efectivo Por los años terminados años 31 de diciembre 2011 y M$ M$ Flujos de Efectivo Originado por Actividades de la Operación Cobro de arrendamientos de bienes raíces Venta de inmuebles Compra de activos financieros - - Venta de activos financieros - - Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos - - Liquidación de instrumentos financieros derivados (1.903) (27.345) Dividendos recibidos - - Cobranza de cuentas y documentos por cobrar Pagos de cuentas y documentos por pagar ( ) ( ) Otros gastos de operación pagados ( ) ( ) Otros ingresos de operación percibidos Flujo neto originado por actividades de la operación Flujos de Efectivo Originado por Actividades de Inversión (*) Cobro de arrendamientos de bienes raíces - - Venta de inmuebles - - Compra de activos financieros - ( ) Venta de activos financieros - - Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos Liquidación de instrumentos financieros derivados - - Dividendos - - Aumento cuentas corrientes por cobrar ( ) ( ) Pagos de cuentas y documentos por pagar - ( ) Otros gastos de inversión pagados - ( ) Otros ingresos de inversión percibidos - - Flujo neto originado por actividades de inversión ( ) ( ) Las notas adjuntas números 1 al 39 forman parte integral de estos estados financieros 7

10 FONDO DE INVERSION INMOBILIARIA CIMENTA EXPANSION Estados de Flujo de Efectivo Por los años terminados años 31 de diciembre 2011 y 2010 Nota Flujos de Efectivo Originado por Actividades de Financiamiento M$ M$ Obtención de préstamos Obtención de préstamos Empresas Relacionadas - - Intereses Préstamos Empresas Relacionadas - - Pagos de otros pasivos financieros - - Aportes - - Repartos de patrimonio - - Repartos de dividendos ( ) ( ) Otros ( ) ( ) Flujo neto originado por actividades de financiamiento ( ) Aumento (disminución) neto de efectivo y efectivo equivalente ( ) ( ) Saldo Inicial de Efectivo y Efectivo Equivalente Diferencias de Cambio Netas sobre Efectivo y Efectivo Equivalente - - Saldo Final de Efectivo y Efectivo Equivalente Las notas adjuntas números 1 al 39 forman parte integral de estos estados financieros 8

11 Nota 1 - Información General El Fondo de Inversión Inmobiliaria Cimenta - Expansión (el Fondo ) es un Fondo domiciliado y constituido bajo las leyes chilenas. La dirección de su oficina registrada es Asturias Nº 280, piso 5, comuna de Las Condes, Santiago. El objetivo del Fondo es la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, ubicados en Chile o el extranjero, y la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de esos bienes raíces, en adelante negocio inmobiliario. Con fecha 20 de mayo de 1991, mediante Res. Ex Nro. 070, la Superintendencia de Valores y Seguros aprobó el reglamento interno, vigente a la fecha de los presentes estados financieros. Los presentes estados financieros fueron autorizados para su emisión por el directorio de la Administradora con fecha 11 de abril de Adicionalmente, con fecha 20 de agosto de 2012, el directorio de la Administradora aprobó las modificaciones requeridas por la SVS a los Estados Financieros aprobados con anterioridad, señaladas en Nota 38 a. Modificaciones al reglamento interno Con fecha 25 de enero de 2011, mediante Res. Ex Nro. 037, la Superintendencia de Valores y Seguros aprobó la(s) siguiente(s) modificación(es) al reglamento interno del fondo de inversión. A continuación, se incluyen los principales cambios al nuevo Reglamento Interno del Fondo Cimenta Expansión, los cuales tienen relación con los objetivos y políticas de inversión de dicho Fondo, y fueron hechos con la finalidad de adecuarlos al Apartado N 1 del Acuerdo N 31 de octubre de 2008, de la Comisión Clasificadora de Riesgo. a) Determinar que la inversión en acciones de Sociedades Anónimas, cuyo objeto sea el negocio inmobiliario deberá contar con estados financieros anuales, dictaminados por auditores externos, inscritos en el Registro que, al efecto, lleva la Superintendencia de Valores y Seguros. b) Precisar los casos en que el Fondo podrá efectuar operaciones con instrumentos derivados, estableciendo la política sobre operaciones de productos derivados elegibles, con el objeto de dar cumplimiento a las normas establecidas en el Título I de la Norma de Carácter General N 113, de la SVS. 9

12 Nota 1 - Información General (continuación) Modificaciones al reglamento interno (continuación) c) Fijar el límite para los pasivos más los gravámenes y prohibiciones que mantenga el Fondo en un 49,9% del activo total y, el límite de los pasivos, en un 50% de su patrimonio, de modo que resulte aplicable conjuntamente con el límite para gravámenes y prohibiciones, en cumplimiento a lo dispuesto en el N 3, del acápite II, del oficio circular N 9057 y en el N 2 del acápite II del mencionado oficio. d) Regular los conflictos de interés entre el Fondo y la Administradora o, sus personas relacionadas, en materia de compra, mantención o liquidación, en forma conjunta de una inversión en un emisor o coinversión, regular las recomendaciones a terceros por la Administradora o relacionados, respecto a la inversión en cuotas de un Fondo de la Administradora o, producto de otra operación entre ellos. e) Establecer la entidad responsable del monitoreo y validación de los mecanismos de tratamiento y solución de los conflictos de interés. Las actividades de inversión del Fondo son administradas por Cimenta Administradora de Fondos de Inversión S.A. (en adelante la Administradora ). La Sociedad Administradora pertenece al Grupo Cimenta y fue autorizada mediante Resolución Exenta N 070 de fecha 20 de mayo de Con fecha 26 de diciembre de 2011, en Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo, se acordaron las modificaciones necesarias al Reglamento Interno del Fondo, las cuales guardaban relación con las modificaciones que la Ley N (MK II) introdujo a la Ley N , sobre Fondos de Inversión, específicamente, respecto de la prohibición que se estableció a los Fondos de Inversión, a contar del 1 de enero de 2012, de invertir de manera directa en bienes raíces, todo lo cual significó adecuar, respectivamente, la calificación del fondo, los objetivos y la política de inversión, la política de diversificación de las inversiones, la política de liquidez, la política de endeudamiento, la política de retorno de capitales, los gastos de cargo del fondo y los conflictos de interés. Por otra parte, con fecha 28 de diciembre del 2011, la Administradora del Fondo envió a la Superintendencia de Valores y Seguros copia del acta de la Asamblea referida anteriormente, solicitando la aprobación de las modificaciones acordadas por los señores Aportantes, sin que a la fecha, se haya emitido el correspondiente certificado de aprobación. Las cuotas del Fondo cotizan en bolsa, bajo el nemotécnico CFINCIMENT. La clasificación de las cuotas es Primera Clase Nivel 2 emitida por Feller-Rate Clasificadora de Riesgo Ltda. 10

13 Nota 1 - Información General (continuación) Modificaciones al reglamento interno (continuación) Las cuotas del Fondo fueron inscritas en el Registro de Valores bajo el N 070, del 20 de mayo de El Fondo tendrá una duración de 30 años de acuerdo a lo establecido en su Reglamento Interno, es decir, hasta el 16 de abril de Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos Los principales criterios contables aplicados en la preparación de estos estados financieros se exponen a continuación. Estos principios han sido aplicados uniformemente a todos los ejercicios presentados, a menos que se indique lo contrario. 2.1) Bases de preparación Los estados financieros del Fondo de Inversión Cimenta - Expansión han sido preparados de acuerdo con las normas especificas impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros en el Oficio Circular N 592 y complementarios, las cuales se basan en Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF o IFRS por sus sigla en inglés), excepto por lo que se indica a continuación: Los fondos de inversión que mantengan inversiones en sociedades sobre las cuales posean el control directo, indirecto o por cualquier otro medio, no les será exigible la presentación de estados financieros consolidados requeridas por la NIC 27. En este sentido, a los fondos de inversión, solamente se les requerirá la presentación de estados financieros individuales preparados bajo NIIF, valorizando la inversión que posean sobre dichas sociedades mediante el método de la participación. Anteriormente, los estados financieros del Fondo se preparaban de acuerdo con principios de contabilidad generalmente aceptados en Chile y normas impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (PCGA Chilenos). 11

14 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.1) Bases de preparación (continuación) Los Estados Financieros oficiales del Fondo, por el año terminado el 31 de diciembre de 2010, aprobados por el Directorio de Cimenta de fecha 25 de abril de 2011 y presentados a la Superintendencia de Valores y Seguros, fueron preparados de acuerdo a las normas IFRS. Los PCGA Chilenos difieren, en ciertos aspectos, de las nuevas normas contables. En la preparación de los presentes Estados Financieros, la Administración ha utilizado su mejor saber y entender respecto de las nuevas normas, sus interpretaciones y las circunstancias actuales. Para la preparación de los saldos de apertura al 1 de enero de 2010, el Fondo ha aplicado los requerimientos de la NIIF 1 Adopción por Primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera, excepto por lo indicado en los párrafos anteriores, tal como se describe en Nota 3. Los estados financieros han sido preparados bajo la convención de costo histórico modificada por la revaloración de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados y propiedades de inversión. Para el año de transición y adopción, las excepciones y exenciones a la aplicación retrospectiva de las nuevas normas contables, adoptada según NIIF 1, se detallan en Nota 3. La preparación de estados financieros en conformidad con estas nuevas normas contables requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas. También necesita que la Administración utilice su criterio en el proceso de aplicar los principios contables del Fondo. Estas áreas que implican un mayor nivel de discernimiento o complejidad, o áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para los estados financieros, se presentan en la Nota ) Aplicación de nuevas normas emitidas vigentes y no vigentes Las mejoras y modificaciones a las NIIF, así como las interpretaciones que han sido publicadas en el período se encuentran detalladas a continuación. A la fecha de estos estados financieros estas normas aún no entran en vigencia, y la Compañía sólo ha aplicado NIIF 9 en forma anticipada, de conformidad a la Circular 592 emitida por la Superintendencia de Valores y Seguros. Sin embargo, la Administración de la Sociedad, ha efectuado o se encuentra efectuando una evaluación de los posibles impactos en los estados financieros, al 31 de diciembre de 2011, según el siguiente detalle: 12

15 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.2) Aplicación de nuevas normas emitidas vigentes y no vigentes Nuevas normas Nuevas Normas Fecha de Aplicación Obligatoria Evaluación de Impacto IFRS 9 Instrumentos Financieros: Clasificación y medición 1 de enero 2015 Aplicación anticipada IFRS 10 Estados financieros consolidados 1 de enero 2013 En evaluación IFRS 11 Acuerdos conjuntos 1 de enero 2013 En evaluación IFRS 12 Revelaciones de participación en otras entidades 1 de enero 2013 En evaluación IFRS 13 Medición del valor justo 1 de enero 2013 En evaluación IFRIC 20 Costos de desmonte en la fase de producción de una mina a cielo abierto 1 de enero 2013 Sin impacto Mejoras y modificaciones a las normas Mejoras y Modificaciones Fecha de Aplicación Obligatoria Evaluación de Impacto IFRS 7 Instrumentos Financieros : Información a revelar 1 de enero 2013 En evaluación IAS 12 Impuesto a las ganancias 1 de enero 2012 En evaluación IAS 1 Presentación de Estados Financieros 1 de julio 2012 En evaluación IAS 19 Beneficios a los Empleados 1 de enero 2013 Sin impacto IAS 27 Estados Financieros Separados 1 de enero 2013 Sin impacto IAS 28 Inversiones en asociadas y negocios conjuntos 1 de enero 2013 En evaluación IAS 32 Instrumentos Financieros: Presentación 1 de enero 2014 En evaluación 2.3) Período cubierto Los presentes estados financieros comprenden: Estados de situación financiera al 31 de diciembre de 2011, 31 de diciembre de 2010 y al 1 de enero de 2010 (saldos de apertura). Estados de resultados integrales, por los años terminados al 31 de diciembre de 2011 y Estados de cambios en el patrimonio neto por los años terminados al 31 de diciembre de 2011 y Estados de flujo de efectivo por los años terminados al 31 de diciembre de 2011 y

16 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.4) Conversión de unidades de reajuste a) Moneda funcional y de presentación Los inversionistas del Fondo proceden, principalmente, del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en pesos chilenos. La principal actividad del Fondo es invertir sus recursos en activos inmobiliarios en Chile, cuyas rentas provengan de su explotación como negocio inmobiliario, a través de construcción y bienes raíces, ya sea mediante la participación en sociedades con terceros que aporten la gestión del negocio o mediante su ejecución directa. Dichos ingresos son percibidos en pesos chilenos. El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La Administración considera el peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. De acuerdo a lo anterior, los estados financieros son presentados en pesos chilenos, que es la moneda funcional y de presentación del Fondo. b) Transacciones y saldos Las transacciones en unidades de reajuste son convertidas a la moneda funcional en base a las unidades de fomento vigentes en las fechas de las transacciones. Los activos y pasivos financieros en unidades de reajuste son convertidos a la moneda funcional utilizando la unidad de fomento vigente a la fecha del estado de situación financiera $ $ $ Unidades de Fomento , , ,49 Las diferencias de cambio que surgen de la conversión de dichos activos y pasivos financieros son incluidas en el estado de resultados integrales. Las diferencias de cambio relacionadas con el efectivo y efectivo equivalente se presentan en el estado de resultados integrales dentro de Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente. Las diferencias de cambio relacionadas con activos y pasivos financieros contabilizados a costo amortizado se presentan en el estado de resultados integrales dentro de Diferencias de cambio netas sobre activos financieros a costo amortizado. Las diferencias de cambio relacionadas con los activos y pasivos financieros contabilizados a valor razonable con efecto en resultados son presentadas en el estado de resultados dentro de Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados. 14

17 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.4) Conversión de unidades de reajuste (continuación) Los resultados y la situación financiera de todas las entidades donde el Fondo tiene participación (ninguna de las cuales tiene la moneda de una economía hiperinflacionaria), que tienen una moneda funcional diferente de la moneda de presentación, se convierten a la moneda de presentación como sigue: - Los activos y pasivos de cada estado de situación financiera presentado se convierten al tipo de cambio de cierre de cada período o ejercicio; - Los ingresos y gastos de cada cuenta de resultados se convierten a los tipos de cambio promedio (a menos que este promedio no sea una aproximación razonable del efecto acumulativo de los tipos existentes en las fechas de la transacción, en cuyo caso los ingresos y gastos se convierten en la fecha de las transacciones); y - Todas las diferencias de cambio resultantes se reconocen como un componente separado del patrimonio neto. 2.5) Activos y pasivos financieros Clasificación El Fondo clasifica sus inversiones en instrumentos de deuda y de capitalización, e instrumentos financieros derivados, como activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Un activo financiero es clasificado a valor razonable con efecto en resultados si es adquirido principalmente con el propósito de su negociación (venta o recompra en el corto plazo) o es parte de una cartera de inversiones financieras identificables que son administradas en conjunto y para las cuales existe evidencia de un escenario real reciente de realización de beneficios de corto plazo. El Fondo adoptó la política de no utilizar contabilidad de cobertura para el registro de instrumentos derivados. El Fondo no registra activos de este tipo. 15

18 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.5) Activos y pasivos financieros (continuación) Clasificación (continuación) Activos financieros a costo amortizado Los activos financieros a costo amortizado son activos financieros no derivados con pagos fijos o determinables y vencimiento fijo, sobre los cuales la Administración tiene la intención de percibir los flujos de intereses, reajustes y diferencias de cambio de acuerdo con los términos contractuales del instrumento. La Sociedad evalúa a cada fecha del estado de situación financiera si existe evidencia objetiva de desvalorización o deterioro en el valor de un activo financiero o grupo de activos financieros bajo esta categoría. Las pruebas de deterioro se describen en la nota Pasivos financieros Los instrumentos financieros derivados en posición pasiva, son clasificados como pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados. El resto de los pasivos financieros, son clasificados como otros pasivos de acuerdo con NIC 39 y medidos de conformidad al método del costo amortizado en base a la obligación contractual Reconocimiento, baja y medición Las transacciones de compras y ventas de inversiones efectuadas en forma regular, se reconocen en la fecha en la cual el Fondo se compromete a comprar o vender la inversión. Los activos financieros y pasivos financieros se reconocen inicialmente al valor razonable. Los costos de transacción se imputan a gasto en el estado de resultados cuando se incurre en ellos en el caso de activos y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados, y se registran como parte del valor inicial del instrumento en el caso de activos a costo amortizado y otros pasivos. 16

19 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.5) Activos y pasivos financieros (continuación) Reconocimiento, baja y medición (continuación) Los costos de transacciones son costos en los que se incurre para adquirir activos o pasivos financieros. Ellos incluyen honorarios, comisiones y otros conceptos vinculados a la operación pagados a agentes, asesores, corredores y operadores. Los activos financieros se dan de baja contablemente cuando los derechos a recibir flujo de efectivo a partir de las inversiones han expirado o el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios asociados a su propiedad. Con posterioridad al reconocimiento inicial, todos los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable, con efecto en resultado, son medidos al valor razonable. Las ganancias y pérdidas que surgen de cambios en el valor razonable de la categoría Activos financieros o pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados son presentadas en el estado de resultados integrales dentro del rubro Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados en el período en el cual surgen. Los ingresos por dividendos procedentes de activos financieros a valor razonable con efecto en resultados, se reconocen en el estado de resultados integrales dentro de Ingresos por dividendos cuando se establece el derecho del Fondo a recibir su pago. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados, se reconoce en el estado de resultados integrales dentro de Intereses y reajustes en base al tipo de interés efectivo. Los activos financieros a costo amortizado y otros pasivos se valorizan, después de su reconocimiento inicial, a base del método de interés efectivo. Los intereses y reajustes devengados se registran en la cuenta Intereses y reajustes del estado de resultados integrales. 17

20 Nota 2 - Resumen de Criterios Contables Significativos (continuación) 2.5) Activos y pasivos financieros (continuación) Reconocimiento, baja y medición (continuación) El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un activo financiero o pasivo financiero, y para asignar los ingresos financieros o gastos financieros a través del período pertinente. El tipo de interés efectivo es la tasa que descuenta exactamente pagos o recaudaciones de efectivo futuros estimados durante toda la vigencia del instrumento financiero, o bien, cuando sea apropiado, un período más breve, respecto del valor contable del activo financiero o pasivo financiero. Al calcular el tipo de interés efectivo, el Fondo estima los flujos de efectivo considerando todos los términos contractuales del instrumento financiero, pero no considera las pérdidas por crédito futuras. El cálculo incluye todos los honorarios y puntos porcentuales pagados o recibidos entre las partes contratantes que son parte integral del tipo de interés efectivo, costos de transacción y todas las otras primas o descuentos que presenten costos directos e incrementables Estimación del valor razonable El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados e inversiones para negociar), se basa en precios de mercado cotizados en la fecha del estado de situación financiera. El precio de mercado cotizado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio de mercado cotizado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta (en caso de existir precios de compra y venta diferentes). Cuando el Fondo mantiene instrumentos financieros derivados que se pagan por compensación, utiliza precios de mercado intermedios como una base para establecer valores razonables para compensar las posiciones de riesgo, y aplica este precio de compra o venta a la posición neta abierta, según sea apropiado. El valor razonable de activos y pasivos financieros que no son transados en un mercado activo (por ejemplo, derivados extrabursátiles) se determina utilizando técnicas de valoración. La Administración del Fondo utiliza una variedad de métodos, y formula supuestos que están basados en condiciones de mercado existentes a cada fecha del estado de situación financiera. Las técnicas de valoración empleadas incluyen el uso de transacciones entre partes independientes comparables recientes, la referencia a otros instrumentos que son sustancialmente similares, el análisis de flujos de efectivo descontados, los modelos de precios de opciones y otras técnicas de valoración comúnmente utilizadas por participantes del mercado, que aprovechan al máximo los inputs (aportes de datos) del mercado y dependen, lo menos posible, de los inputs de entidades específicas. 18