9 de abril de 2016 M.Sc. Viviana Vega

Transcripción

1 Página1 TEMA A COMPRAVENTA. LA PERMUTA CONCLUSIONES FORO 7 Estudiar en Luis Díez Picazo y Antonio Gullón: En qué consiste el retracto convencional y si es aplicable a la legislación guatemalteca. Concepto. El retracto convencional, llamado también pacto de retro, es el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva. (DÍEZ PICAZO, LUIS ANTONIO GULLÓN, 2005) Según dicho autor el retracto tiene naturaleza de condición resolutoria. En la legislación guatemalteca el retracto o pacto de retroventa es prohibido. No obstante, es permitido, según el Art del Código Civil, estipular en el contrato que la venta se rescindirá a solicitud del vendedor si dentro de un término fijado hubiere quién pague más por la cosa. Este pacto de rescisión, afecta al que adquiere del comprador. En el caso de inmuebles, dicha cláusula debe quedar inscrita para que afecte a tercero. Art. 1131, 1146 y 1147 Código Civil. Cuál es el momento en el que se pacta? al momento en que el contrato se perfecciona; se debe incluir en el documento que lo formaliza y exigir su inscripción, si fuere el caso. El pacto no tiene duración indefinida pues queda sujeto al plazo que pacten las partes el cual no podrá exceder en ningún caso de seis meses si se tratare de inmuebles o de tres si se tratare de otros bienes, y se contará de la fecha de la celebración del contrato. Plazo que se considera bastante razonable pues no sujeta al comprador a la incertidumbre de que en cualquier momento, dentro de ese plazo muy largo, de cuatro o diez años como se fija en otras legislaciones, pueda el vendedor ejercitar ese derecho. En Guatemala ese pacto no es de retroventa, se conoce como pacto comisorio. En virtud de este pacto, aparte de que el vendedor puede recuperar la cosa para venderla a quien pague más por ella, el comprador también goza del derecho de preferencia para quedarse con la cosa pagando la diferencia de precio. Para el ejercicio de este derecho el vendedor debe notificar al comprador el ofrecimiento del precio mayor para que a su vez el comprador ejercite su derecho de preferencia y pague la diferencia del precio. Pagada la diferencia por el comprador, el pacto se tiene por concluido aunque el plazo por el cual se estipuló no lo estuviere. Art Código Civil. Pero si se prueba colusión entre el vendedor y el que ofrece mayor precio, no procede la rescisión del contrato. Se entenderá que hubo colusión si el comprador exige que el precio mayor se deposite en efectivo y no se deposita dentro de los tres días siguientes al requerimiento. Art Código Civil.

2 Página2 Qué debe pagar el vendedor al comprador si por el ofrecimiento del precio mayor se rescinde la compraventa? De acuerdo al Artículo 1850 del Código Civil, las mejoras que hubiere hecho el comprador en la cosa y el aumento del valor que ésta tenga por el transcurso del tiempo. Se considera que dicho pacto no es propiamente rescisión, sino resolución pues la rescisión opera cuando el contrato está pendiente de cumplimiento y causa un perjuicio económico a las partes por lo que es necesario dejarlo sin efecto por medio de la figura de la rescisión. Pero en el caso del pacto comisorio, que puede enunciarse si y solo si el vendedor tiene quien le pague más por la cosa el contrato se puede dejar sin efecto, como una condición resolutoria; el contrato se resuelve no se rescinde. Nótese que el contrato pudo haber quedado perfecto y cumplido, pues se pudo haber entregado la cosa y el precio pero resulta que en el plazo de seis meses el vendedor encuentra quien le paga más por lo que solicita al comprador dejar sin efecto el contrato para celebrarlo con quien ofrezca más precio. Por lo que se estima que la figura es resolución y no rescisión el objetivo de ambas es dejar sin efecto el contrato pero sus causas son diferentes y en el pacto comisorio más bien se da el cumplimiento de una condición resolutoria en un contrato perfecto y cumplido y no un perjuicio económico en un contrato pendiente de cumplimiento. El comprador, claro ésta, a su vez puede sujetar el pago del precio al aparecimiento de esa persona que va a pagar más. En otras palabras, si se pacta que la compraventa se dejará sin efecto si, en el plazo de seis meses, aparece quien pague más por la cosa, igualmente se puede pactar que no se pagará el precio hasta que transcurra dicho plazo sin que aparezca quien pague más. O que el precio se pagará una vez concluido el plazo de seis meses sin que aparezca esa persona. MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA. POR EL OBJETO: COMPRAVENTA AL GUSTO Y DE COSAS SUJETAS A PRUEBA Las cosas que se acostumbra comprar al gusto, o que las partes convienen sujetar a prueba antes de comprarlas, no se considerarán vendidas hasta que el comprador quede satisfecho. El plazo para la prueba, salvo estipulación, es de tres días, contados desde que el vendedor las ponga a disposición del comprador; y si éste no aceptare dentro de dicho término, se le tendrá por desistido del contrato Art COMPRAVENTA SOBRE MUESTRAS Art La compra sobre muestras, lleva implícita la condición de resolver el contrato si las cosas no resultaren conformes con las muestras. COMPRAVENTA SOBRE COSAS GENÉRICAS Art Vendida una cosa expresando su especie y calidad, el comprador tiene derecho de que se resuelva el contrato si la cosa no resulta de la especie y calidad convenidas. Cuando se hubiere expresado el uso que se va a dar a la cosa, la calidad debe corresponder a ese uso. COMPRAVENTA DE COSAS EN TRÁNSITO: Art En la venta de cosas que están en tránsito, el comprador podrá resolver el contrato si no llegaren en buen estado y en el tiempo convenido.

3 Página3 POR LA OBLIGACIÓN DE PAGO DEL PRECIO AL CONTADO y POR ABONOS, ésta a su vez puede ser con o sin pacto de reserva de dominio. Igualmente, el pago del precio por abonos puede ser garantizado con cualquier tipo de garantía personal o real. COMPRAVENTA POR ABONOS CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO El comprador obtiene por esta modalidad de venta la posesión y uso de la cosa, salvo convenio en contrario; es decir, que se pacte que el comprador no puede usar la cosa. Al comprador que puede usar la cosa mientras no haya adquirido la plena propiedad, le queda prohibido cualquier enajenación o gravamen de su derecho sin previa autorización escrita del vendedor. Cuando el precio se paga totalmente o se cumple la condición, la propiedad plena se transfiere al comprador sin necesidad de ulterior declaración. En este caso, el vendedor deberá dar aviso por escrito al Registro de la Propiedad, dentro de los ocho días de haberse cancelado totalmente el precio, para que se haga la anotación respectiva. La falta de cumplimiento de esta disposición será sancionada por el juez con multa de diez quetzales. La práctica notarial guatemalteca ha acostumbrado a que la carta de pago total haga las veces de ese aviso para que el registro cancele totalmente el pacto de reserva de dominio. EFECTOS FRENTE A TERCEROS DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO: La venta con pago del precio en abonos, con o sin reserva de dominio de bienes inmuebles, o de muebles susceptibles de identificarse de manera indubitable, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad; su rescisión o resolución producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata. Si el contrato se refiere a bienes muebles que no pueden identificarse y por lo mismo su venta no pueda registrarse, no serán perjudicados los terceros adquirentes de buena fe. Art Código Civil. CUÁLES SON LOS ELEMENTOS NATURALES Y ACCIDENTALES DE LA COMPRAVENTA Y SI A LA COMPRAVENTA LE ES APLICABLE EL CONTENIDO DE LOS ARTÍCULOS 1543 Y 1544 DEL CÓDIGO CIVIL AUNQUE NO SE DIGA EN LA ESCRITURA QUE LA DOCUMENTA. Es elemento natural de la compraventa como contrato oneroso y traslativo de la propiedad, el saneamiento por vicios ocultos como por evicción. Esto significa que aunque las partes no lo pacten, aunque el notario omita consignar la declaración que contiene el artículo 30 del Código de Notariado, se entiende incluida la obligación de saneamiento. Establece el Art del Código Civil, El enajenante está sujeto al saneamiento por evicción o por vicios ocultos, en todo contrato oneroso en que se transfiere la propiedad, Ia posesión, el uso, goce o disfrute de una cosa. (El resaltado no aparece en el texto)

4 Página4 De la norma transcrita se pueden formular estas preguntas: Quién está obligado al saneamiento por evicción o por vicios ocultos? El enajenante. En qué tipo de contratos está sujeto el enajenante al saneamiento por evicción o por vicios ocultos? En todo contrato oneroso en que se transfiera la propiedad, la posesión, el uso, goce o disfrute de una cosa. Disposición que es entonces aplicable a la compraventa, la permuta, la donación entre vivos onerosa, la renta vitalicia, como contratos onerosos y traslativos de dominio. También es aplicable al arrendamiento y al contrato en el que se constituye usufructo oneroso por ser además traslativos de la posesión, uso, goce o disfrute de una cosa. Queda el enajenante sujeto a saneamiento en un contrato gratuito en el que transfiere la propiedad, el uso, goce o disfrute de una cosa? Definitivamente, no. El saneamiento no es natural a tales contratos. No es aplicable a contratos como la donación entre vivos a título gratuito, la renta vitalicia gratuita, el mutuo gratuito, el comodato y a los contratos en los que se constituyen el uso y la habitación. Queda sujeto el enajenante en un contrato oneroso traslativo de dominio al saneamiento aunque no se estipule en el documento que contiene el contrato? Por supuesto, la norma contenida en el artículo que se analiza es imperativa. No contempla salvo pacto en contrario. Ahora bien, el Artículo 1544 establece: Los contratantes pueden ampliar o restringir por pacto expreso los efectos del saneamiento y aun convenir en que éste no se preste; pero la renuncia al saneamiento no será válida si hubiere mediado mala fe por parte del enajenante. A qué están facultadas las partes respecto al saneamiento? A ampliarlo o restringir sus efectos por pacto expreso. También pueden convenir en que no se preste, o sea, pueden renunciarlo Cuál es el requisito para que la renuncia al saneamiento sea válida? Que no hubiere mediado mala fe por parte del enajenante. Cómo se entiende renunciado el saneamiento? El Art proporciona la respuesta: Cuando ha sido renunciado el saneamiento, llegado que sea el momento de prestarlo, debe el enajenante devolver únicamente el precio que recibió, si el contrato fuere traslativo de dominio; salvo que el caso de saneamiento ocurrido hubiere sido

5 Página5 renunciado de manera expresa, para cuyo efecto, al celebrarse el contrato, está obligado el que enajena a declarar los gravámenes y limitaciones que afectan a la cosa, así como los vicios ocultos que conozca. Se entiende que el caso de saneamiento ocurrido ha sido renunciado, cuando el enajenante declara de manera expresa los gravámenes y limitaciones que afectan a la cosa, así como los vicios ocultos que conozca. Nótese la diferencia de redacción con el artículo 30 del Código de Notariado el cual dispone: En todo acto o contrato el otorgante que se obligue hará constar, de manera expresa, si sobre los bienes que motivan el acto o contrato, existen o no gravámenes o limitaciones, cuando éstos puedan afectar los derechos del otro otorgante; y el notario les advertirá las responsabilidades en que incurran si así no lo hicieren. (El resaltado no está en el texto) Se llama la atención a la primera proposición: En todo acto o contrato el otorgante que se obligue. Cuáles son los actos o contratos en los que el otorgante se obliga? Cuáles son los actos o contratos en los que solo uno de los otorgantes se obliga? Los actos o contratos UNILATERALES. Los contratos traslativos de dominio onerosos son BILATERALES, ambos otorgantes cuando tienen la calidad de parte, se obligan porque tales contratos generan obligaciones recíprocas. Entonces, es ilógico que se exija, como por hábito sin hacer un análisis más profundo de la norma, que en todo contrato, el que sea, se deba indicar que el vendedor, el mutuante, etcétera, declara que sobre la cosa no pesan gravámenes o limitaciones que puedan afectar los derechos de la otra parte y que el notario advierte de la responsabilidad en que puede incurrir de no ser cierta la declaración. Porque entonces, también quien paga el precio debe indicar que el dinero está libre de gravámenes, nótese el absurdo. Se estima, que a la norma contenida en el Artículo 30 del Código de Notariado se le ha dado una interpretación errónea que ha llevado a su aplicación indebida a hechos (actos y contratos) que no están contenidos el supuesto fáctico de la norma. Del análisis hecho y si así se quiere, la norma es aplicable solo a los actos y contratos unilaterales. Además, las normas del saneamiento contenidas en el Código Civil prevalecen sobre el Código de Notariado por ser posteriores. Sin embargo, recuérdese que quien adquiere a título gratuito no queda protegido contra las acciones de los acreedores por revocatoria o simulación. Como ya se había adelantado, aunque las partes no lo pacten, aunque el notario omita consignar la declaración que contiene el artículo 30 del Código de Notariado en la escritura que documenta un contrato traslativo de dominio oneroso, se entiende incluida la obligación de saneamiento. Si tal ocurre, ninguna oficina pública tiene fundamento para suspender o denegar o restarle validez

6 Página6 al contrato o a la escritura por la omisión de la declaración contenida en el referido artículo 30 del Código de Notariado. ELEMENTOS ACCIDENTALES: Aquellos que las partes pueden introducir libremente al contrato para modificar sus efectos, como el plazo y la condición. El cumplimiento de las respectivas obligaciones puede sujetarse a plazo o a condición. Por ejemplo, se puede pactar en una compraventa al contado que la entrega de la cosa se haga en determinado plazo. Se puede sujetar la entrega de la cosa a condición, si estando fuera del país el comprador, se puede pactar que la cosa se entregará hasta que el comprador retorne. El pago del precio también se puede sujetar a condición, pudiéndose acordar que el pago del precio se hará hasta que el vendedor solicite alguna autorización, como podría ser una autorización municipal para desmembrar. TEMA B. PERMUTA Cuáles son los elementos esenciales de la permuta que la diferencian de la compraventa. ELEMENTOS ESENCIALES La transmisión de la propiedad de una cosa a cambio de la propiedad de otra. Cada permutante es vendedor de la cosa que da y comprador de la que recibe en cambio; y cada una de las cosas es precio de la otra. Si bien están presentes los elementos de vendedor, comprador, precio y cosa todos tienen a la vez el mismo contrato una doble calidad: vendedor-comprador, comprador-vendedor; precio-cosa; cosa-precio. Se puede indicar además que la permuta reúne características que la diferencian de la compraventa, como: a) La permuta es la transferencia de la propiedad de cosas sin que medie dinero (en efectivo, mediante cheque u otra forma de representarlo) b) El término cosa está usado en forma amplia, aunque excluye el dinero y derechos, de ahí que puedan permutarse la propiedad de inmuebles por inmuebles, muebles por muebles, mueble por inmueble. Cuando se trata de derechos como el derecho real de garantía por otro derecho real de garantía, derecho real de usufructo por otro usufructo NO SE PUEDE HABLAR DE PERMUTA en los términos de este contrato cuyo elemento esencial es la

7 Página7 transferencia de la propiedad, ni tiene como objeto o elemento real ese tipo de derechos reales. c) No podría permutarse la propiedad de un inmueble por el usufructo de otro porque la ley se refiere a propiedad, a aquel derecho real que contempla todas las facultades del dominio. El usufructo es, un derecho real de mero goce que desmembra la propiedad o la constriñe; es una limitación al derecho propiedad por el cual el propietario se ve impedido de usar y aprovechar los frutos del bien que es de su propiedad por lo que se ve ilógico e impráctico que alguien quisiera deshacerse de los derechos plenos que le otorga la propiedad para adquirir un derecho limitado como el usufructo. En todo caso se permutan las nudas propiedades. No se comparte el criterio de quienes (Ernesto R.Viterri, Los contratos en el derecho civil guatemalteco, parte especial) afirman que sí podría darse esta posibilidad, porque no es lo mismo propiedad que derecho real de goce. De darse un acuerdo de voluntades en tal sentido no puede tipificarse como contrato de permuta. d) En la permuta se transfiere la propiedad de una cosa a cambio de otra; si se contempla el pago de una cantidad de dinero, que se acostumbra a llamarle ribete, no puede llegar a la mitad del precio. Art c.c. e) Hay trueque de derechos de propiedad. (Luis Diez Picazzo y Antonio Gullón) f) A diferencia de la donación entre vivos, la permuta no es estimada; se fija el precio de cada cosa que se permuta. En otras palabras, las cosas deben ser equivalentes en precio para que haya permuta. Si no lo son, se procede como lo regula el artículo 1853 del Código Civil. g) En la permuta sí hay precio; el cual está integrado por cada cosa que se permuta. Como establece la ley cada una de las cosas es precio de la otra. Art c.c. No es estimación, ni valoración ni justipreciación. h) El precio en la compraventa se paga en dinero. El precio en la permuta se paga con la entrega de cada cosa que se permuta, no con dinero. Indique los elementos naturales, y accidentales de la permuta y sus características. ELEMENTO NATURAL Al igual que la compraventa, por ser traslativo de la propiedad y ser oneroso, el saneamiento en los mismos términos de la compraventa como ya quedó explicado, es elemento natural de este contrato. ELEMENTOS ACCIDENTALES: El plazo y la condición. Ambas obligaciones de entregar la cosa, se pueden sujetar a plazo o a condición. De acuerdo a su respuesta anterior, analizar y comparar el art. 30 del Código de Notariado con el Art del Código Civil e indicar a qué se refieren y cuál es el efecto de no consignar en la escritura de permuta el contenido del artículo 30 del Código de Notariado. Al respecto debe remitirse a lo analizado respecto a la compraventa en cuanto al saneamiento.

8 Página8 Sin embargo, el Art establece en forma especial que el permutante que sufra evicción de la cosa que recibió, o que la devuelva en razón de sus vicios, puede reclamar a su elección, la restitución de la cosa que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, o el valor de la cosa que se le hubiese dado en cambio, con el pago de daños y perjuicios. Salvo que el caso de saneamiento ocurrido haya sido renunciado, que el enajenante (uno de los permutantes) declare de manera expresa los gravámenes y limitaciones que afectan a la cosa, así como los vicios ocultos que conozca. Cuál es la consecuencia de no consignar la declaración del artículo 30 del Código de Notariado en una escritura de permuta? En primer lugar, como ya se dijo, es una norma aplicable a contratos unilaterales y no a uno bilateral y oneroso como la permuta, por lo que su omisión no invalida el contrato ni es fundamento para el rechazo del testimonio de la escritura en las oficinas públicas ni registros. En segundo lugar, si las partes no amplían o restringen o renuncian expresamente al saneamiento, ambos permutantes quedan obligados a ello; pero quien pierde la cosa por evicción o tiene que devolverla por los vicios ocultos, puede elegir entre reclamar la restitución de la cosa que dio, si se halla en poder del otro permutante, o el valor de la cosa que se le hubiese dado en cambio con los daños y perjuicios. Por aplicación de la norma especial de saneamiento de la permuta contenida en el artículo 1854 del Código Civil. BIBLIOGRAFÍA DÍEZ PICAZO, LUIS ANTONIO GULLÓN. (2005). SISTEMA DE DERECHO CIVIL, EL CONTRATO EN GENERAL, RELACIÓN OBLIGATORIA, CONTRATOS EN PARTICULAR (Novena ed., Vol. II). Madrid, España: Tecnos.