incertidumbre frente al Cambio

Transcripción

1 US$ / m² / mes Research incertidumbre frente al Cambio Contexto General El mercado de oficinas de Buenos Aires es el más grande de Argentina con aproximadamente 1,659MM totales edificados de stock, de los cuales 1,11MM son rentables. El porcentaje de vacancia durante el T3-215 descendió a 6.95% y el valor de renta también presentó un leve descenso alcanzando los US$24.63/m²/mes. La incertidumbre del contexto económico actual y los comicios electorales que se llevarán a cabo durante el mes de Octubre de este año, dilatan los planes de mudanza de varias empresas que se mantendrán a la espera de los resultados electorales y por consecuencia, posibles cambios en el futuro económico del país. Los Cambios del Trimestre: Variación de la Vacancia El mayor porcentaje de la variación de la vacancia total, se debe a la absorción de una gran cantidad de metros en el submercado 9 de Julio. A casi un año de la incorporación del Belgrano Office al stock total de oficinas (3,4 m² en 4Q-214), 12,76 m² se ocuparon durante este trimestre. A pesar de esto, la vacancia sigue siendo la más elevada de los submercados debido a la incorporación del edificio GoGreen Building en T2-214 que aún sigue disponible en su totalidad (7,4 m²). De los aproximadamente 1,11,3 m² rentables de stock relevados en el Mercado de Oficinas de Buenos Aires, 75,5 m² se encuentran disponibles. De estos últimos, más de dos tercios del total se encuentran en Puerto Madero que suma 25,23 m² disponibles y 9 de Julio con 22,4 m². Sin metros cuadrados disponibles para alquilar en Zona Sur, el porcentaje restante de la vacancia total se reparte entre el resto de los submercado. Estimamos que a futuro tanto la tasa de vacancia como también los valores de renta, permanecerán estables con pequeñas Situación Actual El porcentaje de vacancia total de oficinas tuvo un descenso casi del 1% respecto del trimentre anterior ubicándose en 6.95% en el trimestre actual. El valor promedio ponderado de alquiler m² mensual sufrió un leve descenso alcanzando los US$ El valor de renta promedio en Argentina se ubica en el promedio de la región latinoamericana. Análisis de Mercado Promedio Valor de Renta vs. Vacancia Absorción Neta 45.m² 25.m² 5. m² -15. m² 213 T1-14 T2-14 T3-14 T4-14 T1-15 T2-15 T3-15 Renta (US$ / m² / mes) Vacancia (%) -35. m² T1-14 T2-14 T3-14 T4-14 T1-15 T2-15 T3-15 Absorción Neta (m²) Nuevo Inventario (m²) 1% 8% 6% 4% 2% % Argentina Ciudad Capital Buenos Aires Población 41,45, PBI Nominal MM 213 U$D 69,889 PBI Nominal per capita 214 U$D 12,521 Moneda Peso Tasa de Desempleo 7.5% Principales Indicadores Trimestre Actual Trimestre Anterior Año Anterior Inventario Total (m 2 ) 1,11MM 1,11MM 1,MM Vacancia (%) 6.95% 7.94% 9.3% Absorción Neta (m 2 ) - 23,294-32,935-2,5 Valor Renta Promedio US$24.63 US$24.7 US$25.5 En Construcción (m 2 ) 39,868 39, ,25 Entregas (m 2 ) N/A N/A N/A A futuro

2 variaciones de acuerdo a cada zona en particular. Incorporaciones al Inventario En cuanto a los proyectos venideros, se estima una incorporación de másde 4. m² al inventario durante los próximos tres años. Este valor es el resultado de la sumatoria de los edificios que ya se encuentran en construcción y proyectos con fecha de inicio de obra durante los próximos dos años. Este número es estimativo y se verá afectado por el contexto político económico que el país presenciará durante los próximos años. Catalinas-Retiro es el de mayor concentración con casi 13, m² de stock de oficinas de alta gama que se incorporarán en los próximos dos años. El submercado que menos m² incorporará a mediano plazo es 9 de Julio. Esto se debe a que durante los últimos años se incorporaron nuevos proyectos que aún permanecen disponibles reflejandose en una alta vacancia. Futuras Incorporaciones por Submercado Catalinas Retiro 167,5 Puerto Madero 87,6 21,82% Zona Sur 53,955 1,2% Libertador 7,44% Microcentro 7,2% 44,35% Costo de Ocupación por Puesto de Trabajo Presentamos en este informe un nuevo índice de costo de ocupación por puesto de trabajo, considerando variables como la renta, expensas, gastos y un ratio de ocupación promedio de 8.5 m² por empleado. Zona Norte 9 de Julio 4,8% 2,76% 2,33% El costo anual aclanza los US$4,4 promedio por persona en los edificios más importantes de Catalinas y Puerto Madero, mientras que en edificios de similares caracteristicas ubicados en Zona Norte de la Provincia el valor es de US$3,7 promedio, es decir que se percibe una diferencia de casi el 19% entre ambas zonas. La diferencia se debe mayormente a que los costos de renta en las zonas céntricas son más elevados que en los suburbios. El valor de renta máximo mensual en Catalinas alcanza los US$35.5/m² + IVA + Gastos y Expensas, mientras que en el Corredor Norte sobre es de US$26./m² + IVA + Gastos y Expensas. Aún contabilizando costos municipales que exige la provincia, como por ejemplo Seguridad e Higiene que no son exigidos en Capital Federal, el costo total por puesto de trabajo sigue siendo menor en los suburbios. Es importante tener en cuenta estos Costo de Ocupación x Puesto de Trabajo Composición de la Vacancia Costo Total por Puesto de Trabajo según Zona 9 de Julio Libertador EXP + GAS EXP + GAS RENTA RENTA 3,8% 7,8% 3,7% 1,5% 2,7% 29,7% Puerto Madero Catalinas - Retiro Libertador CABA EXP + GAS RENTA 33,4% Midtown (US$/m²/mes) Expensas + Gastos Renta Promedio Microcentro South Area ^Se relevaron 3 edificios significativos da cada submercado para realizar la comparativa.

3 U$ / m² Research costos y algunos otros como por ejemplo los servicios de transporte que contratan algunas empresas para trasladar a sus empleados desde Capital Federal a la Provincia. En algunos casos estos costos son muy relevantes y pueden ascender hasta los US$2/m² mensuales. Fenómeno de Descentralización Durante este trimestre se verificó que los suburbios de Zona Norte (Vicente Lopez y San Isidro), continúan siendo las zonas preferidas por las empresas a la hora de decidir donde radicarse o mudarse. Hay una tendencia creciente de priorizar trabajar en complejos con plantas de mayor superficie, entornos verdes y servicios como bancos, cafés, comedores, etc. Además, los precios en Zona Norte del GBA son considerablemente inferiores a los del centro, generando como consecuencia una disminución en la vacancia. Contexto económico La incertidumbre generada por las elecciones en octubre de este año, luego de doce años de la asunción del gobierno actual, hace preveer un 216 con poca actividad inmobiliaria, al menos durante 1T16. Recién durante el 2T16 se percibirá cuál será la proyección real para los años próximos. Propietarios, inquilinos e inversores, se encuentran espectantes a la espera de establidad de las principales variables económicas, tanto del tipo de cambio e inflación, como de la actividad económica en general. Con respecto al mercado inmobiliario, por ser el trimestre actual un período de transición, no hubo mayor variación en el índice de ocupación. Composición del Inventario Catalinas - Retiro 5,4% Puerto Madero 6,5% 31,8% 6,7% 9 de Julio 7,4% Microcentro 11,1% Libertador 26,7% Zona Norte CABA Zona Sur Evolución del Costo de la Construcción Precio / m² de Construcción de Oficina Fuente: Elaboración propia sobre Índice Contract Workplaces PBI Tipo de Cambio BNA - IPC 9,% 4,% -1,% * -6,% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -11,% PBI (%) Fuente: Banco Mundial *Valor estimado 215 Banco Mundial IPC -Indice de Precios al Consumidor- (%). Tipo de cambio BNA (AR$) se utilizo fuente INDEC Índice calculado mediante el promedio geométrico ponderado de los índices de precios al consumidor calculados por los institutos provisionales de estadísticas Fuente: Banco de la Nación Argentina, INDEC

4 El desarrollo de Brasil impacta sensiblemente en la economía Argentina y su actual contexto resecivo, no tardará en reflejarse en la actividad de nuestro país. Los valores de renta de la región se encuentran a la baja, posicionando al mercado latinoamericano como uno de los más atractivos para la Inversión Extranjera Directa durante la próxima década. Región Latinoamericana Brasil y México son los únicos dos países cuyo valor de renta es más alto que el promedio total de la región, representando los mercados más desarrollados con el mayor porcentaje de participación del inventario total (San Pablo 27.72% - Río de Janeiro 1.6% - México DF 27.71%). El mercado de oficinas de Buenos Aires, representa el 6.2% del inventario total de Latinoamérica. Buenos Aires tiene en comparación con el resto de los países de la región, el mercado de oficinas más reducido en relación a la proporción de m² totales por habitantes. Se ve claramente en los gráficos como el mercado local tiene oportunidades de crecimiento en el mediano plazo. Precio de Renta vs. Vacancia en Países de la Región $ 5 $ 4 $ 3 $ 2 $ 1 $ 25% 2% 15% 1% 5% % Los valores de renta de nuestro mercado están próximos al promedio de la región alcanzando los US$25.1/m²/mes. Renta (US$ / m² / mes) Vacancia (%) ^Países Relevados: Brasil, México, Colombia, Perú, Chile y Puerto Rico 215 Cantidad de m² cada 1, Habitantes Valor de Renta Promedio en Países de la Región m² totales /, habitantes 45 Rio de Janeiro $36, Sao Paulo $33,35 35 Ciudad de México $25,2 3 Buenos Aires $24, Valor Promedio Ponderado Bogotá Lima $22,2 $21, % 94 9 Santiago San Juan $2,5 $19,25 5 $ $2 $4 Rio de Janeiro Bogota Sao Paulo Mexico City Santiago Lima Buenos Aires Renta (US$ / m² / mes) *Países Relevados: Brasil, Mécico, Colombia, Perú, Chile y Puerto Rico 215

5 US$ / m² Microcentro Catalinas Retiro Puerto Madero 9 de Julio Zona Sur Zona Norte Libertador Inventario - Valor de Renta - Vacancia por Submercado Submercados CABA: Valor de Renta - Vacancia m² CATALINAS - RETIRO Renta Vacancia 2. m² m² DE JULIO MICROCENTRO PUERTO MADERO Inventario (m²) Vacancia (%) Renta (US$/m²/mes) ZONA SUR Promedio Valor Renta vs. Vacancia () Submercados Zona Norte: Valor de Renta - Vacancia $ 5 $ 4 3% 24% CORREDOR LIBERTADOR Renta Vacancia $ 3 18% $ 2 12% $ 1 $ 6% % Renta (US$ / m² / mes) Vacancia (%) CORREDOR PANAMERICANA 2.71 ZONA NORTE Valor de Venta, Valor de Renta y Cap Rate 5. 6% 4. 5% % 3% 2% 1. 1% % Ventas (US$ / m²), Renta (US$ / m² / mes) Cap Rate (%) 5

6 Estadísticas del Mercado Por Submercado Inventario En Tasa Absorción Absorción Valor Renta Renta Valor Total Construcción Vacancia Neta Acumulada Promedio Sublet Renta Total (m²) (m²) Total (m²) (m²) (Precio/m²) (Precio/m²) (Precio/m²) CABA Microcentro 73,863 32, 1.51% 445 $23.5 N/A $23.5 Catalinas-Retiro 35,3 167,5 3.69% 11,95 $27. N/A $27. Puerto Madero 294,296 87, % $25.5 N/A $ de Julio 81, % - 21,997 8,82 $24. N/A $24. Zona Sur 47,878 53,955 % $23. N/A $23. Zona Norte 58,97 6,5 2.71% ,463 $24. N/A $24. GBA Corredor Libertador 72,17 31, % - 6 1,392 $26. N/A $26. Corredor 122,573 12, 7.82% - 3,676 $24. N/A $24. Por Clase 1,11,298 39, % - 23,294 27,683 $24.63 N/A $24.63 Clase B 1,68,878 18, % N/A N/A $14. N/A $14. En Construcción Submercado rea Total Area Rentable Fecha (m²) (m²) De Entrega Torre IRSA Catalinas-Retiro A 55,545 35, 217 Madero Riverside Puerto Madero A 27,6 16,5 1Q16 / 2Q16 Al Rio Corredor Libertador A 4,496 31, Nodus II Corredor A SD 12, Tesla II Zona Sur A 6,5 4, Officia Pilar I Corredor A 1, 4, 1Q17

7 Principales Edificios en Construcción Proyecto Submercado Superficie Total Superficie Rentable Fecha LEED (m²) (m²) Torre IRSA Catalinas-Retiro 55,545 35, 217 Madero Riverside Puerto Madero 27,6 16,5 1Q16 / 2Q16 Al Rio Corredor Libertador 4,496 31, Nodus II Corredor SD 12, WTC III Puerto Madero 7,65 3, Officia Pilar I Corredor 1, 4, 1Q17 Banco Macro Catalinas - Retiro 41, 35, 217 Consultatio Catalinas-Retiro 75,925 48, 1Q16 Tesla I Zona Sur SD 7,5 215 *Las superficies de los proyectos son aproximdas ** Las imágenes son de caracter ilustrativo.

8 Newmark Grubb Bacre HEADQUARTERS 1515 Olazabal St, Suite C23 CABA 1428, Argentina Domingo Speranza Founder and President Newmark Grubb BACRE Melina Szienberg Market Research Newmark Grubb BACRE Glosario de Términos Absorción Unidad de medida que indica el cambio en la ocupación del espacio rentable. Espacio Disponible Espacio rentable, sin considerar en que momento quedó vacante. Nuevo Inventario Total de nuevos metros cuadrados rentables que ingresan al mercado en el trimestre actual, y que se suman al inventario total. Se incorporan cuando se obtiene el final de obra. Inventario Total Sumatoria de metros cuadrados rentables habilitados que hay en el mercado. Espacio Ocupado Total de metros cuadrados que se encuentre fisicamente ocupado por un inquilino. Espacio Rentable Total de metros cuadrados según BOMA considerando area de alfombra, servicios y circulaciones propias de cada unidad que un inquilino rentará. En Construcción Los edificios en construcción son aquellos que, a través del tiempo y luego del desarrollo de la obra, van a incorporar metros cuadrados de superficie alquilable al inventario Vacancia Espacio rentable medido en terminos porcentuales que no se encuentra fisicamente ocupado. Promedio Ponderado de Renta Valor de renta sobre los metros ocupados. Newmark Grubb Knight Frank has implemented a proprietary database and our tracking methodology has been revised. With this expansion and refinement in our data, there may be adjustments in historical statistics including availability, asking rents, absorption and effective rents. Newmark Grubb Knight Frank Research Reports are also available at All information contained in this publication is derived from sources that are deemed to be reliable. However, Newmark Grubb Knight Frank (NGKF) has not verified any such information, and the same constitutes the statements and representations only of the source thereof, and not of NGKF. Any recipient of this publication should independently verify such information and all other information that may be material to any decision that recipient may make in response to this publication, and should consult with professionals of the recipient s choice with regard to all aspects of that decision, including its legal, financial, and tax aspects and implications. Any recipient of this publication may not, without the prior written approval of NGKF, distribute, disseminate, publish, transmit, copy, broadcast, upload, download, or in any other way reproduce this publication or any of the information it contains.