Abril de Sistema de Valuación Catastral en el Estado de México

Transcripción

1 Abril de 2007 Sistema de Valuación Catastral en el Estado de México Convención Nacional de Geografía 2007

2 Constitución Política de de los los Estados Unidos Mexicanos Ley Ley de de Planeación Constitución Política del del Estado Libre Libre y Soberano de de México Ley Ley de de Información Estadística y Geográfica Ley Ley de de Planeación del del Estado de de México y Municipios Código Financiero del del Estado de de México y Municipios Libro Libro Décimo Cuarto del del Código Administrativo del del Estado de de México Reglamento del del Título Título Quinto del del Código Financiero del del Estado de de México y Municipios Manual Catastral del del Estado de de México Manual de de Normatividad Geográfica

3 Abril de 2007 Modelo catastral Delimitación territorial zonas urbanas zonas en transición zonas rústicas Clave catastral asociada a la localización geográfica del inmueble Definición de áreas homogéneas y bandas de valor Valuación masiva

4 Abril de 2007 Valor Catastral Valor de suelo + Valor de construcción Valores unitarios de suelo - Propuestos por los Ayuntamientos - Áreas Homogéneas - Bandas de Valor Valores unitarios de construcción - Actualiza el IGECEM a solicitud de los Ayuntamientos, 104 tipologías

5 Abril de 2007 Determinación n de valores unitarios Localización n Geográfica Uso del suelo Servicios públicosp Equipamiento Área Frente Fondo Irregularidad Topografía Posición Suelo Uso y destino Clase Categoría Construcción Nivel socioeconómico Edad en añosa Grado de conservación Número de niveles

6 Valores Unitarios de Suelo Estudio de Mercado Estudio de Área Muestreo de operaciones Normalización Homologación Servicios Infraestructura y equipamiento Obra pública p y mantenimiento 125 Municipios

7 Area Homogénea: Existencia, disponibilidad y calidad de servicios públicos, régimen jurídico de la propiedad, uso del suelo, infraestructura y equipamiento urbano, nivel socioeconómico. Banda de valor: Tramos de vialidades dentro de las áreas homogéneas que por uso de suelo, actividad económica, servicios públicos, circulación vehicular o peatonal; o bien, colindancia con canales de aguas residuales, panteones o barrancas, determinan un valor diferente al predominante en el área homogénea.

8 El valor catastral del terreno se calculará mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCT = SP x VUS x FFe x FFo x FI x FA x FT x FP Donde: VCT = Valor catastral del terreno. SP = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate. VUS = Valor unitario de suelo aprobado por la Legislatura. FFe = Factor de frente. FFo = Factor de fondo. FI = Factor de irregularidad. FA = Factor de área. FT = Factor de topografía. FP = Factor de posición dentro de la manzana catastral.

9 El factor de frente (FFe) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de frente sea menor a 3.50 metros lineales, y será el resultado de dividir la longitud del frente del predio de que se trate entre la constante equivalente a la longitud de frente mínima FFe = Fe / 3.50 establecida en los ordenamientos jurídicos aplicables en esta materia, conforme a la siguiente fórmula: Ffe = Fe / 3.50

10 El factor de fondo (FFo) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de fondo sea mayor a la del fondo base que corresponda al área homogénea de su ubicación y se obtiene al sumar a la constante 0.60, el cuarenta por ciento del cociente resultado de dividir la longitud del fondo base entre la longitud fondo del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: FFo = ((FoB / Fo) x 0.40)

11 IEl factor de irregularidad (FI) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles que por su forma irregular disminuyen las posibilidades de aprovechamiento óptimo de la superficie total del predio. Para calcular este factor, es necesario determinar previamente la superficie denominada área inscrita, definida como la máxima superficie determinada en forma de uno o máximo dos rectángulos, trazados a partir del frente o de cualquiera de los lados, siempre considerando puntos interiores o colindantes del predio en estudio. El factor aplicable se obtiene al sumar a la constante 0.50 el resultado de dividir la mitad de la superficie determinada como área inscrita entre la superficie del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: FFI = ((AI / 2) / SP)

12 El factor de área (FA) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya superficie de terreno sea mayor a la del área base que corresponda al área homogénea donde se ubica el inmueble, y se obtiene al sumar a la constante 0.70, el treinta por ciento del cociente resultado de dividir la superficie del área base entre la superficie del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: FA = ((AB / SP) x 0.30)

13 El factor de topografía (FT) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles que presenten escarpa hacia arriba o hacia abajo, rugosidad, elevación o hundimiento, respecto al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso. Para calcular este factor de topografía se requiere determinar previamente la altura (H) en metros lineales o fracción, medida en el punto más escarpado, hundido o elevado del predio con relación al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso. El factor aplicable será el resultado de restar a la unidad el cociente que resulte al dividir la mitad de la altura obtenida como se indica en el párrafo anterior, entre la longitud del fondo de predio de que se trate, conforme a la siguiente fórmula: FFT = 1.00 ((H / 2) / Fo)

14 El factor de posición (FP) amerita o demerita el valor catastral de un inmueble atendiendo a la ubicación que ocupa dentro de la manzana, conforme a la tabla siguiente: POSICIÓN Interior Intermedio Esquina Frentes no contigüos Cabecero Manzanero FACTOR APLICABLE FP

15 Tablas de valores unitarios de suelo En la Tabla de Valores Unitarios de Suelo se identifican el nombre y código del municipio; el número de la zona catastral; el número de la manzana catastral, el código y tipo del área homogénea; el frente, fondo y área base determinados para el área homogénea; y el valor unitario. Cuando existan bandas de valor, se identifican además, el nombre de la vialidad y el código de la banda. 6,837 1,846 áreas homogéneas bandas de valor

16 Valores Unitarios de Construcción 104 tipologías aprobadas por la Legislatura Método Directo Método Indirecto Costos de reposición Consulta de publicaciones o especialistas I G E C E M

17 El valor total catastral de la construcción, será la suma de los valores determinados individualmente para cada una de las edificaciones existentes en el predio, conforme a las tipologías que correspondan, mediante la aplicación de la siguiente fórmula: VCC = SC x VUC x FEC x FGC x FN Donde: VCC = Valor catastral de la construcción. SC = Superficie de la (s) construcción (s) existente (s) en el inmueble de que se trate. VUC = Valor unitario de construcción aprobado por la H. Legislatura, de la (s) tipología (s) que corresponda. FEC = Factor de edad de la construcción. FGC = Factor de grado de conservación de la construcción. FN = Factor de número de niveles edificados.

18 El factor de edad de la construcción (FEC) demerita el valor de las edificaciones atendiendo al grado de deterioro que presenta por el paso del tiempo y considera el número de años transcurridos desde la construcción inicial o último mantenimiento realizado, hasta la fecha en que se lleve a cabo el cálculo del valor catastral. Para determinar el factor de edad de la construcción se requiere conocer además del periodo transcurrido desde la construcción inicial o última remodelación realizada, el número de años de vida económica o vida útil de la edificación, que es variable dependiendo de la tipología de construcción que corresponda al inmueble de que se trate, asimismo el coeficiente de demérito anual que es variable y está en función de los mismos elementos.

19 El factor por grado de conservación (FGC) demerita el valor de las construcciones considerando el nivel de deterioro que presenta la edificación, en relación con el mantenimiento que se le ha proporcionado. Los factores aplicables se localizan en la siguiente tabla. GRADO DE CONSERVACIÓN Muy bueno Bueno Medio Malo Muy malo Ruinoso FACTOR APLICABLE FGC

20 EEl factor de número de niveles (FN) incrementa el valor de los inmuebles cuya edificación tenga más de dos niveles. El factor aplicable se determina al sumar a la unidad la cantidad que se obtenga al restar dos al número de niveles de la edificación del inmueble de que se trate y este resultado multiplicarlo por la constante 0.002, conforme a la siguiente fórmula: FN = ((NN - 2) x 0.002)

21 Tablas de valores unitarios de construcción con 104 Tipologías Se identifican el código de la tipología, el uso, la clase y la categoría; la unidad de medida y el correlativo valor unitario. 21 Habitacionales (Precarias, Económicas, Interés social, Popular, Residencial, Campestre y de Lujo) 19 Comerciales (Económicas, Regulares, Buenas, Muy buenas, de Lujo y Departamentales) 12 Industriales (Económicas, Ligeras, Medianas y Pesadas) 9 Complementarias industriales (Complementarias, Tanques y Silos) 22 Equipamiento (Escuelas, Hospitales, Hoteles, Cines, Estacionamientos y Mercados) 21 Especiales (Bardas, Cobertizos, Pavimentos, Elevadores, Canchas)

22 El valor catastral de las unidades que constituyen un inmueble en condominio se determinará de la siguiente manera: Tratándose de condominios en su modalidad horizontal, se aplicará la siguiente fórmula: VCUH = VCTP + VCTC + VCCP + VCCC Donde: VCUH = Valor catastral de cada unidad en condominio horizontal. VCTP = Valor catastral del área privativa de terreno. VCTC = Valor catastral del área común de terreno. VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción. VCCC = Valor catastral del área común de construcción.

23 En el caso de condominios en su modalidad vertical, se aplicará la siguiente fórmula: VCUV = VCTC + VCCP + VCCC Donde: VCUV = Valor catastral de cada unidad en condominio vertical. VCTC = Valor catastral del área común de terreno. VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción. VCCC = Valor catastral del área común de construcción.

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25 Valorum 4.0 Sistema Operativo Espacio en Disco Duro Lenguaje de Programación Manejador de Base de Datos Programas para dibujar croquis Catálogos que se actualizan Otros catálogos Windows XP o Windows MB Visual Basic 6.0 Access 2000 Excel, Word, Power Point, Paint Brush Manzanas, Calles, Colonias y Localidades Municipios, Elementos Constructivos, Uso de terreno, Uso de construcción y Índice nacional de Precios.

26 Inicio de trabajo Avalúo Tipo de inmueble: (Baldío, Construido, Condominio, etc.) Actualización de avalúo capturado

27 Abrir avalúos Clave de acceso Nombre de usuario Status del avalúo Búsqueda de folio

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29 Antecedentes: Nombre del solicitante Nombre del propietario Objetivo del avalúo Ubicación del inmueble Clave catastral Fecha de visita al inmueble

30 Ubicación: Tipo de zona Densidad de construcción Tipo de construcción dominante Servicios públicos que tiene el inmueble

31 Datos del terreno: Fuente de información Medidas y colindancias Orientación Nombre de calles transversales

32 Predio: Superficie Área inscrita (Irregularidad) Frente Fondo Altura (Topografía) Posición Uso

33 Construcciones: Folio identificador Superficie Uso Tipología Edad (Fecha última remodelación) Número de Niveles Vida útil

34 Elementos de la construcción Folio identificador Tipología Descripción de elementos

35 Avalúo: Características Lote tipo Valor Unitario de suelo Superficies Factor de demérito conjugado Valor unitario aplicado Valores determinados (Suelo, construcciones, Instalaciones y total)

36 Análisis del avalúo: Factores de demérito Valor del suelo Valor de las Construcciones (Privativa y común) Valor de las Instalaciones

37 Análisis del avalúo

38 Croquis de localización del inmueble

39 Conclusiones y revisión: Folio Nombre del valuador Fechas del avalúo Notas o comentarios Firmas digitales Valuador Jefe del departamento Subdirector Director Fechas de firmas digitales

40 Impresión del avalúo Clave de acceso Genera información Fecha y hora de impresión

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