Obligaciones y responsabilidades. del Administrador de Fincas según. la L.P.H.

Transcripción

1 Obligaciones y responsabilidades del Administrador de Fincas según la L.P.H. José Antonio Morano del Pozo Administrador de Fincas Colegiado Abogado Mediador Socio de Servicios Jurídicos Andalucía

2 NATURALEZA JURÍDICA DE LA RELACIÓN COMUNIDAD ADMINISTRADOR En todo caso : intuitu personae. Relación de confianza. Tesis del contrato de mandato : artículo y ss. CC. Artículo 13.5 LPH. La revocabilidad. Tesis del contrato de arrendamiento de servicios. Tesis comunmente admitida : mandato sui generis. Naturaleza compartida.

3 Responsabilidad Civil : elementos Tipo : Contractual ( art CC ) Extracontractual ( art CC ) Especie : Solidaridad - Mancomunidad Naturaleza : Subjetiva Objetiva. Evolución : Creación y aprovechamiento del riesgo Agotamiento de la diligencia. Inversión de la carga de la prueba

4 Responsabilidad Civil : elementos II Responsabilidad civil ex delito ( art. 109 CP ) Responsabilidad profesional como una especialidad de la RC Contractual Entonces, Donde se incardina la responsabilidad civil del administrador de Fincas?

5 Responsabilidad Civil : Elementos III La responsabilidad del Administrador en la relación con la comunidad es : Contractual : con base legal o pactada ( Art CC vs Art CC ). Profesional : cualificación especial. Ejecución prudente, diligente y atenta. Subjetiva : exige la falta de diligencia o negligencia.

6 COMO NACE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR? Incumplimiento de sus obligaciones : Las derivadas de la Ley ( No solo la LPH ). En todo caso la LPH no contiene un numerus clausus. Las derivadas del contrato ( artículo CC y art LPH ). Siempre pacto escrito. Muy importante : La obligación del Administrador Es de resultado? Deber de ordenada gestión

7 Como nace la Responsabilidad del Administrador? El incumplimiento de los deberes de gestión puede ser : Completo : inejecución de funciones ( Art CC ). Parcial : desarrollo de sus funciones de gestión de forma defectuosa respecto al encargo o a la conducta esperable de un profesional.

8 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH Dispersas por la LPH : Artículo 9 : emisión de certificado de deudas. Responsabilidad por inexactitud de los datos y Responsabilidad por retraso.( si actua de Secretario ). Artículo 9.1 e) y f) y 21.1 LPH : certificación. Representación de la Comunidad. Redacción de las actas y diligenciamiento de libros.

9 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH Recogidas en el artículo 20 LPH : Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios. Vigilancia periódica. Extralimitación del mandato. Confeccionar los Presupuestos de la Comunidad. Previsión de los gastos y de los medios para hacerlos efectivos.

10 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH Recogidas en el artículo 20 LPH : Atender a la conservación y mantenimiento del inmueble. Reparaciones urgentes : Conservación de las instalaciones y servicios comunes. Ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta relativos a esta materia. Reparaciones urgentes. Conceptos a distinguir : Obras urgentes ( de reparación o de conservación ); mero entretenimiento o mantenimiento diario; conservación

11 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH URGENTES : cuando existe un riesgo cierto de daños a la Comunidad o a terceras personas. Las más habituales : Peligro inminente de inundaciones. Peligro inminente de caída de objetos. Peligro en relación con la seguridad del edificio

12 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH MUY IMPORTANTE : en materia de obras necesarias pero no urgentes o no necesarias ( convenientes ) la obligación del administrador es doble : informar a la Comunidad de la necesidad de afrontar la actuación ( gasto ). Informar a la Comunidad de la necesidad der afrontar el pago ( previsión presupuestaria ) Pero no tiene poder de decisión

13 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH MUY IMPORTANTE : en materia de obras urgentes el administrador SI TIENE FACULTAD DE DECISIÓN. Debe dar cuenta bien al Presidente, bien a algún propietarios de no localizarlo -. Debe contratar a la empresa o profesional para efectuar la reparación. Importancia de preconstituir la prueba ( Art. 217 LEC. Ppo de facilidad probatoria ).

14 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH Recogidas en el artículo 20 LPH : Ejecutar los acuerdos. Pagos y cobros. Llevanza de la Contabilidad Comunitaria. Pagos y cobros conforme a los acuerdos de la Junta ( salvo actuaciones urgentes ). Especial atención a aquellos pagos que pueden generar perjuicios directos a la Comunidad ( Suministros, Impuestos, S.S., seguros )

15 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH Custodia de la documentación Comunitaria. No sólo contable Resto de la documentación que se reciba y se emita. Libro de actas y documental esencial durante cinco años. Escaneo de documentación. MUY IMPORTANTE : La documentación no es del Administrador es de la Comunidad, aquél tiene que tenerla a su disposición. NO ES POSIBLE RETENERLA Y HACERLO PUEDE GENERAR RC.

16 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH Una obligación más desconocida : rendición de cuentas al finalizar el contrato ( Art CC ). Obligación derivada de la administración de negocios ( o bienes ) ajenos. Una limitación a las obligaciones : como regla general en materia de obras no urgentes el Administrador no responde de las no realizadas por decisión comunitaria.

17 FIN DE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR Artículo CC : prescripción de las acciones personales : 15 años Desde el día en que pudo ejercitarse la acción. Artículo En todo caso, desde la finalización de la relación contratual.

18 CONTRAPARTIDA DE LAS OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR : DERECHOS Derecho a la retribución pactada. Compensación por los daños y perjuicios sufridos : Cese anticipado Vencimiento anticipado, unilateral e injustificado

19 ALGUNOS CONSEJOS Con independencia de la naturaleza de la relación : contrato escrito. Incluyendo la cuantificación de la indemnización por daños y perjuicios. Incluyendo la no obligación de adelantar fondos. Estableciendo otras condiciones : plazos de entrega de documentación, de la rendición de cuentas, etc.

20 ALGUNOS CONSEJOS Si existe una reclamación por Responsabilidad Civi : no reconocer la responsabilidad y no negociar una acuerdo sobre indemnización ( art. 74 LCS ). Rechazo de siniestro.

21 Algunas conclusiones La responsabilidad civil profesional introduce un plus de obligaciones y responsabilidad ( Art CC ). Es fundamental disponer de prueba : de la relación contractual y de las gestiones efectuadas ( Art. 217 LEC). La obligación del Administrador es de hacer y no de resultado. La responsabilidad exige una negligencia y un daño. Causalidad. Prueba.

22 MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN