04. ESTUDI D AVALUACIÓ ECONÒMICA I FINANCERA

Transcripción

1 Ref Aprovació Inicial (juny 2012) 04. ESTUDI D AVALUACIÓ ECONÒMICA I FINANCERA Promou AJUNTAMENT D OSOR Serveis Tècnics del Consell Comarcal de la Selva

2 ÍNDEX 1. INTRODUCCIÓ AVALUACIÓ ECONÒMICA I FINANCERA Objectius i criteris generals d actuació 2.2. Avaluació econòmica 2.3. Descripció i dades de les actuacions 2.4. Ingressos derivats de la gestió dels àmbits A) Ingressos patrimonials B) Impostos directes. IBI C) Impostos indirectes. ICIO D) Taxes E) Transferències corrents 2.5. Despeses corrents del planejament i la gestió dels àmbits 2.6. Quadres de l'avaluació econòmica de les actuacions PAU-1 Carrer de França. PAU-2 Carrer dels Països Catalans. PAU-3 Aparcament La Fonda. PAU-4 Les Serralleries. PAU-5 Les Mines d'osor. SUD-1 Soleric Nou. SUD-2 Nou Verger. SUD-3 Equipament Can Badia. SUD-4 El Passeig Altres 3. AGENDA DE LES ACTUACIONS Pla d'etapes de desenvolupament del POUM 3.2. Pla d'etapes per a l adquisició de sistemes generals per cessió urbanística 4. ESTIMACIÓ DELS RECURSOS Estimació d ingressos Estimació parcial per concepte Estimació total d ingressos Estimació de despeses 5. CONCLUSIONS En relació a la dotació de nous equipaments i serveis a la població En relació a l equilibri dels recursos estimats i despeses generades En relació a la viabilitat dels sectors previstos.

3 04. ESTUDI D AVALUACIÓ ECONÒMICA I FINANCERA 1. INTRODUCCIÓ Ateses les prioritats i les previsions temporals d execució de les actuacions previstes en el POUM, la finalitat d aquest estudi és analitzar la viabilitat financera de les actuacions previstes el present Pla d ordenació municipal, d acord amb els interessos públics d utilització racional del territori i atenent al creixement de la població i a la previsió de recursos econòmics i socials considerats en base a les finances púbiques de les administracions responsables de la implementació i el manteniment de les infraestructures i dels serveis necessaris assenyalats en l article 58 del TRLU, DL 1/2010 de 3 d agost (modificat parcialment per la Llei 3/2012), d ara en endavant LU. Els sistemes de càlcul emprats es basen en el Reial Decret 1492/2011, de 24 d octubre, pel qual s aprova el reglament de valoracions de la llei del sòl. En el present estudi d avaluació financera, per al seu càlcul i anàlisi, s ha utilitzat la legislació sectorial i vigent que li resulta d aplicació. 2. AVALUACIÓ ECONÒMICA I FINANCERA 2.1. Objectius i criteris generals d actuació L objectiu d aquest apartat és analitzar la viabilitat econòmica i financera de les actuacions previstes en el Pla d Ordenació Urbanística Municipal d Osor, enumerant els criteris per l obtenció dels recursos necessaris per a la seva execució i les aportacions que s han de realitzar tant des de les diferents administracions com des del sector privat, en virtut de les competències i la naturalesa de les actuacions. Per assolir els objectius d assignació i imputació del finançament de les diferents inversions urbanístiques entre els operadors públics i privats s han de tenir en compte els següents criteris: - L horitzó temporal previst és de 20 anys, repartits en 4 quinquennis, essent un període que s estima plausible per portar a terme els objectius del planejament. - L actualització de l Agenda del POUM d Osor es podrà fer cada 6 anys per acord de l Ajuntament i d acord amb la legislació sectorial vigent. - Les competències municipals en matèria d inversió acostumen a no tenir caràcter exclusiu, de manera que la major part de les actuacions locals poden ser compartides amb altres administracions (subvencions) o amb els particulars que en resulten més beneficiats (contribucions especials). - Les inversions públiques per promoure la rehabilitació en el sòl urbà consolidat s han d assignar bàsicament a l ajuntament, encara que aquestes no són significatives com a despesa a efectuar per al desenvolupament del POUM, molt menys encara ateses les característiques del municipi. - L obtenció del sòl afectat per sistemes en el sòl urbà consolidat, en el cas d actuacions finançades per contribucions, tindrà la mateixa consideració que les despeses d execució d obres corresponent. - Per la redacció, gestió i execució de les obres en el sòl urbà consolidat es podran aplicar contribucions als propietaris dels immobles que resultin directament beneficiats. D altra banda, es poden obtenir ajuts a través del Pla d Obres i Serveis, per sobre del 80% del cost de l obra en municipis petits, depenent de l import de les mateixes. 1

4 - Els sòls afectats per sistemes generals o locals en el sòl urbà no consolidat i sòl urbanitzable adscrits a polígons d actuació o sectors, corresponents als estàndards urbanístics aplicables segons la zonificació prevista, s obtindran per cessió gratuïta a mida que es desenvolupin els sectors o bé per ocupació directa segons l establert a l article 150 de la LU. - La redacció, gestió i execució de les obres d urbanització en els àmbits de sòl urbà no consolidat i en sòl urbanitzable de promoció privada, que s executaran al llarg del període de vigència del POUM, seran a càrrec dels propietaris o d inversors privats, i per iniciativa privada, a excepció d aquells sectors que s han previst pel sistema de cooperació per tal de que sigui la corporació municipal qui pugui marcar el tempo de la seva gestió. - Les inversions del sector públic no local o supramunicipal es finançaran majoritàriament a través de les actuacions de la Generalitat de Catalunya, la Diputació de Girona, l Estat i la Unió Europea Avaluació econòmica S estudia doncs la viabilitat dels àmbits a desenvolupar, recollint els sectors corresponents a sòl urbà no consolidat i a sòl urbanitzable. Cal destacar, tal i com s ha dit anteriorment, que pel que fa a l ajuntament, el desenvolupament d aquests sectors no suposa cap despesa per a l obtenció dels sòls destinats a sistemes i que el cost de les despeses de gestió i d urbanització quedaran sufragats a priori pels propietaris. El programa per a l execució de les obres d adaptació dels sistemes d abastament i sanejament en alta i de les xarxes de distribució d aigua i clavegueram i el seu règim econòmic i financer, s haurà de vincular al desenvolupament dels sectors de sòl urbà i urbanitzable planificats i haurà de formar part dels documents de planejament derivat corresponents. Els PAU-1, 2, 3, 4 i 5 i els SUD-1, 2, 3 i 4 suposaran tot un seguit d aportacions al municipi, pel que fa aprofitament de les parcel les, zones verdes, equipaments, vials o bé amb aportacions econòmiques derivades de possibles convenis urbanístics. Pel que fa als diferents planejaments derivats, els seus àmbits suposaran una càrrega econòmica pel municipi un cop finalitzats, desenvolupats i recepcionats per l ajuntament, bàsicament pel que fa a manteniment de vials i la resta d infraestructures creades. Tot i això, les previsions de la tipologia de l edificació segueixen els criteris d integració en el teixit urbà existent i corresponen majoritàriament al tipus unifamiliar aïllada o en filera. Si bé no resulta obligatòria la previsió d habitatges socials en cap dels nuclis urbans del municipi d acord amb l article 57.3 de la Llei 3/2012, de modificació del text refós de la Llei d urbanisme, s ha optat de incloure n una petita porció en el SUD4 (fins a 7 habitatges en règim d HPO i fins a 3 en règim d HPC). Per tal de poder realitzar aquest estudi, s han realitzat els supòsits corresponents als valors de venda per parcel la urbanitzada per metre quadrat de sòl o sostre en quant a l aprofitament, i els corresponents a despeses d urbanització i de gestió, segons costos actuals i els obtinguts de l experiència d altres projectes similars. Els preus corresponents a l aprofitament del sòl o sostre per parcel les resultants del desenvolupament dels polígons o sectors que s han considerat són indicatius, i oscil len segons les expectatives del mercat. De totes maneres, cal esmentar que aquests es ponderen segons el tipus d aprofitament que puguin generar tenint en compte la seva diferent classificació urbanística. Es reflecteix en cadascun dels sectors l equilibri econòmic en el comparatiu entre els ingressos i les despeses d urbanització i gestió, el que justifica la viabilitat de la proposta valorant, d acord amb l exposat anteriorment, el valor del sòl brut. 2

5 Les dades urbanístiques que s aporten a priori per a l avaluació econòmica són les que consten en els diferents PAU s i SUD s, amb la superfície de sòl privat edificable i les de cessió per a espais lliures, equipaments i vials. Així doncs, els paràmetres que s especifiquen en els quadres d avaluació econòmica de cada polígon o sector, tenen caràcter no vinculant, essent els resultats d una valoració per tal de poder estudiar la seva viabilitat. En aquests quadres s especifica tant el càlcul de l aprofitament com el de les despeses per als promotors del sector. En aquests quadres, també es recullen les dades per poder avaluar la seva viabilitat i poder reflectir l estimació dels recursos que el desenvolupament de cada sector pugui comportar per l ajuntament. Finalment, indicar que la valoració dels diferents planejaments derivats es porta a terme segons el RD 1492/2011 de 24 d octubre, per el qual s aprova el Reglament de valoracions de la Llei del Sòl 2/2008, de 20 de juny Descripció i dades de les actuacions El present POUM d Osor estableix diferents classificacions de sòl pendent de gestió urbanística que es concreten en la delimitació de: Polígons d actuació urbanística en sòl urbà no consolidat: PAU-1, PAU-2, PAU-3, PAU-4 i PAU-5. Sectors de sòl urbanitzable delimitat en sòl urbanitzable: SUD-1, SUD-2, SUD-3 i SUD-4. La gestió de cada àmbit comporta necessàriament la planificació de la seva urbanització, reparcel lació i execució de les obres. Un cop executades les obres d urbanització i realitzades les cessions corresponents a sistemes, els espais lliures, vials i sòls destinats a equipaments passaran a formar part del patrimoni i domini públic municipal, el que implicarà per l administració l obligació de conservar la urbanització recepcionada de conformitat en el previst a l art. 29 del RLU. L obtenció de cessions obligatòries i d aprofitaments així com de la urbanització i la prestació de serveis que se n derivarà comportarà un impacte en les finances locals, el qual es concreta en cada quadre Ingressos derivats de la gestió dels àmbits Els ingressos corrents que el desenvolupament de sectors previstos en el POUM poden repercutir de manera positiva en la tresoreria local són els següents: A) Ingressos patrimonials. Són els procedents de les cessions urbanístiques, d expropiacions o donacions de béns de propietat privada a l Ajuntament. Els ingressos seran del 10% de l aprofitament urbanístic del polígon en sòl urbà no consolidat (PAU) i del 15% en els cas dels sòls urbanitzables (SUD), en forma de cessió de sòl urbanitzat o substituïda pel seu equivalent en terrenys fora del sector, o l equivalent del seu valor econòmic. Els béns de domini públic, equipaments, espais lliures i vials, no es valoren com a patrimoni municipal alienable perquè no poden esser venuts ni embargats, ja que el més important en relació als mateixos és assegurar que serviran efectivament a l ús o servei al que estan destinats. Aquest patrimoni municipal alienable no s ha tingut en compte en el balanç d ingressos i despeses de cada sector atès que no els podem considerar com a ingressos corrents de manera que el fruit de la seva alienació no el podem destinar tampoc a despeses corrents sinó, única i exclusivament, a inversions, ja sigui en l adquisició de més patrimoni municipal o bé en la construcció d equipaments municipals necessaris per a la població d Osor. 3

6 Així doncs, s ha descomptat el valor de les cessions en concepte d aprofitament mig pel que fa a la valoració del sòl brut de cada sector i no s ha tingut en compte tampoc com a ingrés ordinari per a sufragar les despeses de manteniment de cada sector. B) Impostos directes. Recaptació de l Impost sobre béns immobles. IBI. Es tracta de l impost municipal més important i grava amb una periodicitat anual la propietat dels béns immobles, tant de naturalesa rústica com urbana i de característiques especials, així com les concessions administratives sobre els propis immobles o sobre els serveis públics que es troben concessionats. La base de l Impost és el valor del bé, corresponent al valor del sòl més el de les construccions, i que es determina mitjançant el cadastre. Pel que fa a l IBI s ha tingut en compte l increment del padró que es recaptarà, d acord amb els mòduls i percentatges actuals, pels nous habitatges i establiments previstos en cadascun dels sectors a desenvolupar. En tot cas cal assenyalar que aquest increment s ha valorat de manera exponencial atès que res fa pensar que la construcció dels habitatges en cadascun dels sectors pugui ser immediata sinó que es tracta d una acció progressiva i que s allarga en el temps. Hi ha també altres impostos directes que es poden veure directament beneficiats per l increment d habitatges i establiments derivats de l execució dels sectors previstos com poden ser l Impost d activitats econòmiques (IAE) i l Impost de vehicles de tracció mecànica (IVTM). No obstant això, atès que són impostos que depenen també d altres factors s ha cregut convenient de no incloure ls en la relació equilibrada d ingressos i despeses. C) Impostos indirectes. Recaptació de l Impost sobre construccions, instal lacions i obres. ICIO. Grava la construcció dels nous immobles. El pes d aquest impost és menor que el de l IBI, ja que tan sols es recapta una vegada, però el seu impacte recaptatori es concentra en els nous desenvolupaments urbanístics, ja que és on es faran les noves construccions. El tipus impositiu de l ICIO és el que es marca a les ordenances fiscals aprovades per l Ajuntament, que en aquest any 2012 és del 3%, aplicat sobre el cost real i efectiu de la construcció, instal lació o obra. D) Taxes. Recaptació de les taxes. Són contrapartides a la prestació de serveis. El POUM comporta l arribada de nova població que s instal larà a les noves àrees previstes. En aquest cas, s ha suposat que el cost de cada taxa per cada habitatge (moltes de les taxes tenen un component familiar) és el mateix independentment que visqui en una zona urbana ja existent o en una de les noves previstes en el POUM. Per tant, el nou planejament aportarà ingressos en funció dels habitants que hi visquin. Tot i que puguin representar un major ingrés per a l Ajuntament aquest és un concepte que no s ha inclòs en la valoració atès que són partides que tenen una relació directa amb la despesa que generen per increment del servei. En aquest sentit, la taxa d escombraries només es recaptarà quan els habitatges estiguin ocupats, però de la mateixa manera només s incorporaran els seus àmbits en els recorreguts de recollida quan realment se n generi la necessitat. Així doncs, atès el resultat d aquesta equació, tendint a l equilibri, s ha obviat l ingrés de les taxes com valor positiu generat pel desenvolupament efectiu dels sectors. E) Transferències corrents. Finalment, les transferències corrents que provenen de les administracions generals, tindran una evolució molt semblant, ja que depenen bàsicament del volum de població. 4

7 En aquest sentit cal tenir en compte que en el cas de les transferències procedents de la Generalitat hi ha una part fixa per afavorir als municipis petits, mentre que en el cas de les que venen de l Estat la quantia per persona augmenta a partir d uns certs nivells de població. Les dimensions de la població d Osor provoquen que l increment de l aportació estatal no suposi una quantitat molt elevada de manera que tampoc figura en l apartat final d ingressos analitzat en la present avaluació Despeses corrents del planejament i la gestió dels àmbits La recepció efectiva de les obres d urbanització i les cessions derivades de la gestió dels àmbits, implica l obligació per part de l ajuntament de conservar-ne la urbanització i les xarxes d infraestructures. A més a més, a mesura que es van executant els sectors i s implanten els usos previstos (residencials, terciaris o industrials), la corporació s haurà de fer càrrec de la prestació dels serveis corresponents. L impacte principal de l actuació en la hisenda pública municipal correspondrà al manteniment de les infraestructures necessàries, si bé per a la present avaluació s han tingut en compte els següents criteris específics en relació als manteniments i serveis que han d acabar generant una despesa a les arques de la corporació: Xarxa viària. Corresponents al manteniment de la xarxa viaria. Sistema d espais lliures. Corresponents al manteniment dels espais lliures. Xarxa d aigua potable. Corresponents al seu manteniment, proporcional a l àmbit d actuació. Xarxa de sanejament. Corresponents al seu manteniment, proporcional a l àmbit d actuació. Xarxa de subministrament d energia elèctrica. No té despeses de manteniment directes ja que es tracta d una relació contractual directament entre l empresa concessionària i l usuari del subministrament. És tracta d un servei públic de gestió privada. Xarxa d enllumenat públic. Les despeses de l enllumenat públic es poden considerar incloses dins la partida de manteniment de la xarxa viària i dels espais lliures. Xarxa de telecomunicacions. Aquesta xarxa no ha de comportar despeses de manteniment per a l Ajuntament, ja que la companyia de subministrament té cura del mateix. És tracta d un servei públic de gestió privada. Altres despeses. Corresponents a altres despeses vàries no quantificables objectivament Quadres de l avaluació econòmica de les actuacions A banda de l avaluació econòmica i financera del global de les actuacions pel que fa a la relació d ingressos i despeses que el desenvolupament dels sectors de planejament li pugui representar a l ajuntament d Osor, també cal avaluar cadascun dels sectors per a demostrar que el valor del sòl brut que es genera és suficient per a fer front a les despeses de gestió i urbanització que el propi desenvolupament del sector comporti. D aquesta manera i a partir d aquest anàlisi es poden evitar sectors que per la seva poca superfície o pel seu poc aprofitament resulten inviables econòmicament així com aquells que en l altre extrem poden suposar per als propietaris afectats un benefici excessivament superior a les càrregues que se li han imposat. 5

8 A continuació es recullen els quadres individuals de cadascun dels sectors previstos en sòl urbà no consolidat així com dels polígon previstos en sòl urbanitzable. Cal indicar que tots ells es troben en el nucli d Osor a excepció del PAU.5 que es troba ubicat en el nucli de les Mines d Osor. PAU.1 Carrer de França. PAU.2 Carrer Països Catalans. PAU.3 Aparcament la Fonda. PAU.4 Les Serralleries. PAU.5 Les Mines d Osor. SUD.1 Soleric Nou. SUD.2 - Nou Verger. SUD.3 - Equipament can Badia. SUD.4 - El Passeig. 6

9 PAU-1. CARRER DE FRANÇA Situació. Comprèn un polígon únic de 1.060,08 m² al voltant del trobament del carrer de França amb la carretera de Mare de Déu del Coll. Objectius. L objectiu principal d aquest sector és la modificació del traçat del carrer de França en el tram en què aquest connecta amb la Ctra. del Coll, millorant l accessibilitat general del vial i dels habitatges situats en aquest tram final. Paràmetres urbanístics del sector QUALIFICACIÓ DEL SÒL % m² SOSTRE EDIFICABLE % m² habs. TOTAL SECTOR ,08 TOTAL sostre SECTOR ,07 2 Sòl públic de sistemes mínim 15,09 159,97 Habitatge HP general Espais lliures - - Habitatge P concertat Viari 15,09 159,97 (Habitatge P concertat Catalunya) Equipaments - - Habitatge lliure ,07 2 Habitatge dotacional - - Habitatge DOTACIONAL Sòl privat residencial 84,91 900,11 TOTAL residencial ,07 2 Zona Ciutat Jardí (clau 6b) 84,91 900,11 Zona Ciutat Jardí (clau 6b) ,07 2 Índex d'edificabilitat bruta 0,51 m²st/m²sòl Densitat bruta d'habitatges 20 hab./ha 7

10 PAU-1 segons RD 1492/2011 art. 22 Superfície PAU-1 (m²) 1.060,08 Edificabilitat (m²) 540,07 Sostre segons planejament derivat Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Superficies (m²) 540,07 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Sostre d aprofitament privat (-10%) 486,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Dades genèriques Vv Valor de venda ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 /m² construït 1.810, , , , ,98 740, /m² útil (m² cons. x 0,80) , , Vc Valor de construcció ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Cost m² CCC 1.075,07 881,79 742,11 569,32 609,92 405, Impostos 2% sobre VM 36,20 29,00 25,00 22, , Honoraris 12,7% sobre CCC 136,53 111,99 94,25 72,30 77,46 51, Llicències 3% sobre CCC 32,25 26,45 22,26 17,08 18,30 12, Assegurances 6,5% sobre CCC 69,88 57,32 48,24 37,01 39,64 26, Total 1.349, ,55 931,86 718,03 773,70 510, Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/2011 8

11 Ingressos del sector Valor final del sòl (VS) Càlcul del Valor de Repercussió del Sòl ( /m²) VRS=Vv/K-Vc K 1,20 (1'2<K<1'5 Mínim 1'2 per a lloc amb poca demanda immobiliària i màxim 1'5 per a llocs amb molta demanda) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VRS (en /m²) 158,40 101,78 109,81 211,79 408,78 105, Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VS (Valors del sòl ) ,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,90 Despeses del sector Sup. (m²) Cost ( /m²) Total ( ) Viari fins a 6 mts. d amplada 144,50 / m 2 Espais Lliures 0,00 12,00 0,00 Viari de més de 6 mts. d amplada 111,26 / m 2 Viari 159,97 144, ,66 Equipaments 0,00 25,00 0,00 Habitatge dotacional 0,00 25,00 0,00 Altres (demolició vial actual) ,00 G (Costos d urbanització ) ,66 30,30 /m² Repercussió de costos Càlcul del Valor final del sòl VSo (en euros) 4 VSo=VS-G(1+TLR+PR) TLR 4,109% VSo = ,36 PR 8% Annex IV. RD 1492/2011 art Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/2011 9

12 Viabilitat del sector Conclusions. Havent calculat el valor dels ingressos i despeses del PAU-1 s obté un valor de despeses de ,66 amb una estimació d ingressos de ,90 el que, un cop passat pel sedàs de l art. 22 del RD 1492/2011, atorga al sector un valor final positiu de ,36 i, per tant, fa viable econòmicament el desenvolupament urbanístic d aquest sector. Agenda urbanística del sector. La inclusió d aquest sector ja en les normes transitòries de l any 2010 era conseqüència de la voluntat compartida de propietat i administració de tirar endavant aquesta modificació del tram final del carrer de França si bé la situació de crisi econòmica actual en dificulta la immediata execució, per la qual cosa se n ha previst el seu desenvolupament durant el segon quinquenni. Observacions. * * *. 10

13 PAU-2. CARRER DELS PAÏSOS CATALANS Situació. Comprèn un polígon únic de 2.939,03 m² situat en un dels extrems del carrer dels Països Catalans, just en la seva confluència amb la carretera de Mare de Déu del Coll. La pràctica totalitat de l àmbit es troba ocupat per unes naus actualment en desús. Objectius. Els objectius d aquest sector passen per la modificació de l enllaç entre ambdós vials tot evitant el gir de 90º actual i millorant l accessibilitat general a la meitat septentrional del nucli alhora que es facilita l enderroc d unes edificacions obsoletes permetent la seva transformació a un ús residencial d acord amb el teixit urbà que l envolta. Paràmetres urbanístics del sector QUALIFICACIÓ DEL SÒL % m² SOSTRE EDIFICABLE % m² núm. hab TOTAL SECTOR ,02 TOTAL sostre SECTOR ,00 8 Sòl públic de sistemes mínim 21,06 619,09 Habitatge HP general Espais lliures - - Habitatge P concertat Viari 21,06 619,09 (Habitatge P concertat Catalunya) Equipaments - - Habitatge lliure ,00 8 Habitatge dotacional - - Habitatge DOTACIONAL - - Sòl privat residencial 78, ,93 TOTAL residencial ,00 8 Zona Cases en filera (clau 5) 79, ,93 Zona Cases en filera (clau 5) ,00 8 Índex d'edificabilitat bruta 0,49 m²st/m²sòl Densitat bruta d'habitatges 28 hab./ha 11

14 PAU-2 segons RD 1492/2011 art. 22 Superfície PAU-2 (m²) 2.939,02 Edificabilitat (m²) 1.440,00 Sostre segons planejament derivat Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Superficies (m²) 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Sostre d aprofitament privat (-10%) 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Dades genèriques Vv Valor de venda ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 /m² construït 1.810, , , , ,98 740, /m² útil (m² cons. x 0,80) , , Vc Valor de construcció ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Cost m² CCC 1.075,07 881,79 742,11 569,32 609,92 405, Impostos 2% sobre VM 36,20 29,00 25,00 22, , Honoraris 12,7% sobre CCC 136,53 111,99 94,25 72,30 77,46 51, Llicències 3% sobre CCC 32,25 26,45 22,26 17,08 18,30 12, Assegurances 6,5% sobre CCC 69,88 57,32 48,24 37,01 39,64 26, Total 1.349, ,55 931,86 718,03 773,70 510, Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

15 Ingressos del sector Valor final del sòl (VS) Càlcul del Valor de Repercussió del Sòl ( /m²) VRS=Vv/K-Vc K 1,20 (1'2<K<1'5 Mínim 1'2 per a lloc amb poca demanda immobiliària i màxim 1'5 per a llocs amb molta demanda) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VRS (en /m²) 158,40 101,78 109,81 211,79 408,78 105, Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VS (Valors del sòl ) 0, ,88 0,00 0,00 0,00 0, ,88 Despeses del sector Sup. (m²) Cost ( /m²) Total ( ) Viari fins a 6 mts. d amplada 144,50 / m 2 Espais Lliures 0,00 12,00 0,00 Viari de més de 6 mts. d amplada 111,26 / m 2 Viari 619,00 111, ,94 Equipaments 0,00 25,00 0,00 Habitatge dotacional 0,00 25,00 0,00 Altres (demolició naus existents) ,00 G (Costos d urbanització ) ,94 30,58 /m² Repercussió de costos Càlcul del Valor final del sòl VSo (en euros) 4 VSo=VS-G(1+TLR+PR) TLR 4,109% VSo = ,59 PR 8% Annex IV. RD 1492/2011 art Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

16 Viabilitat del sector Conclusions. Havent calculat el valor dels ingressos i despeses del PAU-2 s obté un valor de despeses de ,94 amb una estimació d ingressos de ,88 el que, un cop passat pel sedàs de l art. 22 del RD 1492/2011, atorga al sector un valor final positiu de ,59 i, per tant, fa viable econòmicament el desenvolupament urbanístic d aquest sector. Agenda urbanística del sector. Atès que la problemàtica de mobilitat d aquesta cruïlla no és excessivament acusada i atès que fins fa poc la nau s utilitzava encara com a magatzem, s ha previst atorgar a aquest sector una prioritat d execució més diferida en el temps de manera que s ha inclòs en el tercer quinquenni. Observacions. * * *. 14

17 PAU-3. APARCAMENT DE LA FONDA Situació. Comprèn un polígon discontinu situat per una banda al costat de la zona verda existent al barri del Soleric (982,79 m 2 ) i per una altra en una zona compresa entre el carrer Major, la riera d Osor i el sot de la Noguerola (2.373,11 m 2 ); la superfície total és doncs de 3.355,90 m 2. dels quals prop d un 65% passaran a ser sòl públic de cessió. Objectius. L objectiu principal d aquest sector discontinu no és altre que facilitar l adquisició com a cessió urbanística d una porció de terreny notable i perfectament ubicada en la qual construir-hi un aparcament públic municipal que solucioni els problemes de mobilitat derivats de l aparcament indegut de vehicles en el carrer Major. Així doncs l objectiu del sector és la cessió del sòl destinat a aparcament i zones verdes però no pas la seva urbanització que anirà a càrrec de l administració local. Paràmetres urbanístics del sector QUALIFICACIÓ DEL SÒL % m² SOSTRE EDIFICABLE % m² núm. hab TOTAL SECTOR ,90 TOTAL sostre SECTOR ,81 5 Sòl públic de sistemes mínim 66, ,54 Habitatge HP general Espais lliures 22,56 757,10 Habitatge P concertat Viari 44, ,44 (Habitatge P concertat Catalunya) Equipaments - - Habitatge lliure ,81 5 Habitatge dotacional - - Habitatge DOTACIONAL - - Sòl privat residencial 33, ,36 TOTAL residencial ,81 5 Zona Nucli antic compacte (clau 1b) 3,86 129,57 Zona Nucli antic compacte (clau 1b) 30,53 259,14 3 Zona Ciutat Jardí (clau 6b) 29,29 982,79 Zona Ciutat Jardí (clau 6b) 69,47 589,67 2 Índex d'edificabilitat bruta 0,25 m²st/m²sòl Densitat bruta d'habitatges 15 hab./ha 15

18 PAU-3 segons RD 1492/2011 art. 22 Superfície PAU-3 (m²) 3.355,90 Edificabilitat (m²) 848,81 Sostre segons planejament derivat Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Superficies (m²) 589,67 0,00 259,14 0,00 0,00 0,00 0,00 Sostre d aprofitament privat (-10%) 530,70 0,00 233,23 0,00 0,00 0,00 0,00 Dades genèriques Vv Valor de venda ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 /m² construït 1.810, , , , ,98 740, /m² útil (m² cons. x 0,80) , , Vc Valor de construcció ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Cost m² CCC 1.075,07 881,79 742,11 569,32 609,92 405, Impostos 2% sobre VM 36,20 29,00 25,00 22, , Honoraris 12,7% sobre CCC 136,53 111,99 94,25 72,30 77,46 51, Llicències 3% sobre CCC 32,25 26,45 22,26 17,08 18,30 12, Assegurances 6,5% sobre CCC 69,88 57,32 48,24 37,01 39,64 26, Total 1.349, ,55 931,86 718,03 773,70 510, Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

19 Ingressos del sector Valor final del sòl (VS) Càlcul del Valor de Repercussió del Sòl ( /m²) VRS=Vv/K-Vc K 1,20 (1'2<K<1'5 Mínim 1'2 per a lloc amb poca demanda immobiliària i màxim 1'5 per a llocs amb molta demanda) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VRS (en /m²) 158,40 101,78 109,81 211,79 408,78 105, Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VS (Valors del sòl ) ,88 0, ,98 0,00 0,00 0, ,86 Despeses del sector Sup. (m²) Cost ( /m²) Total ( ) Viari fins a 6 mts. d amplada 144,50 / m 2 Espais Lliures 0,00 12,00 0,00 Viari de més de 6 mts. d amplada 111,26 / m 2 Viari 0,00 111,26 0,00 Equipaments 0,00 25,00 0,00 Habitatge dotacional 0,00 25,00 0,00 Altres (dotació de serveis)* ,00 (*) S ha previst només una dotació mínima de serveis atès que la urbanització de l aparcament no és una càrrega del sector i les zones edificables ja disposen de serveis. G (Costos d urbanització ) ,00 13,41 /m² Repercussió de costos Càlcul del Valor final del sòl VSo (en euros) 4 VSo=VS-G(1+TLR+PR) TLR 4,109% VSo = ,81 PR 8% Annex IV. RD 1492/2011 art Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

20 Viabilitat del sector Conclusions. Havent calculat el valor dels ingressos i despeses del PAU-3 s obté un valor de despeses de amb una estimació d ingressos de ,86 el que, un cop passat pel sedàs de l art. 22 del RD 1492/2011, atorga al sector un valor final positiu de ,81 i, per tant, fa viable econòmicament el desenvolupament urbanístic d aquest sector. Agenda urbanística del sector. La peculiar configuració urbanística del nucli d Osor comporta notables problemes de mobilitat a la riba sud de la riera especialment per la manca de vials suficientment amples i, en conseqüència, la manca d aparcament en un punt on, a més a més, s hi concentren la majoria de serveis i comerços. És per això que el POUM contempla el desenvolupament d aquest sector com a una peça d especial importància per a solventar aquesta qüestió havent previst per tant el seu desenvolupament en el primer quinquenni i, si és possible, quan abans millor. Observacions. Les cessions finals del sector són molt superiors a les mínimes establertes de manera que aquest excés de cessions es compensa amb la innecessarietat d urbanitzar atès que les zones edificables es troben en punts en què ja es disposa de serveis o en què la disponibilitat d aquests resulta fàcil i propera. En qualsevol cas queda clar que la urbanització dels espais lliures resultants de la cessió i, principalment, de la zona destinada a aparcament públic, li corresponen a l administració. 18

21 PAU-4. LES SERRALLERIES Situació. Comprèn un polígon únic de ,28 m² situat en un dels extrems del nucli, just a l arribada venint d Anglès, on actualment s'ubiquen diverses instal lacions semi-industrials (majoritàriament serralleries), totes elles a la ribera nord de la riera d'osor, connectades directament amb la carretera Gi-542 mitjançant el pont que es troba a uns 500 metres abans d'arribar a la població. Objectius. L objectiu del desenvolupament d aquest àmbit és la correcta ordenació d uns terrenys actualment ocupats per una sèrie de naus, algunes en actiu encara, permetent disposar d un petit sector industrial que pugui aglutinar la indispensable necessitat de traslladar alguna de les activitats que ara trobem immerses en el teixit residencial o, perquè no, poder acollir petites instal lacions complementàries d alguns serveis nous i existents de la població. Paràmetres urbanístics del sector QUALIFICACIÓ DEL SÒL % m² SOSTRE EDIFICABLE % m² núm. est TOTAL SECTOR ,28 TOTAL sostre SECTOR ,06 9 Sòl públic de sistemes mínim 42, ,78 Edificacions industrials existents 74, ,86 5 Espais lliures 17, ,70 Ampliacions previstes (30%) 22, ,36 3 Viari 12, ,22 Equipament existent 2,45 112,19 1 Equipaments 7, ,32 Ampliació equipament 0,74 33,66 - Serveis tècnics 5, ,54 Habitatge dotacional - - Sòl privat d'activitats econòmiques 57, ,50 TOTAL activitats econòmiques ,22 8 Zona d'indústria agrupada (clau 7b) 57, ,50 Zona d'indústria agrupada (clau 7b) ,22 8 Índex d'edificabilitat bruta 0,23 m²st/m²sòl Densitat bruta d'establiments 5 est./ha 19

22 PAU-4 segons RD 1492/2011 art. 22 Superfície PAU-4 (m²) ,28 Edificabilitat (m²) 4.576,06 Sostre segons planejament derivat Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Superficies (m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,06 0,00 Sostre d aprofitament privat (-10%) 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,65 0,00 Dades genèriques Vv Valor de venda ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 /m² construït 1.810, , , , ,98 740, /m² útil (m² cons. x 0,80) , , Vc Valor de construcció ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Cost m² CCC 1.075,07 881,79 742,11 569,32 609,92 405, Impostos 2% sobre VM 36,20 29,00 25,00 22, , Honoraris 12,7% sobre CCC 136,53 111,99 94,25 72,30 77,46 51, Llicències 3% sobre CCC 32,25 26,45 22,26 17,08 18,30 12, Assegurances 6,5% sobre CCC 69,88 57,32 48,24 37,01 39,64 26, Total 1.349, ,55 931,86 718,03 773,70 510, Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

23 Ingressos del sector Valor final del sòl (VS) Càlcul del Valor de Repercussió del Sòl ( /m²) VRS=Vv/K-Vc K 1,20 (1'2<K<1'5 Mínim 1'2 per a lloc amb poca demanda immobiliària i màxim 1'5 per a llocs amb molta demanda) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VRS (en /m²) 158,40 101,78 109,81 211,79 408,78 105, Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VS (Valors del sòl ) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,45 Despeses del sector Sup. (m²) Cost ( /m²) Total ( ) Viari fins a 6 mts. d amplada 144,50 / m 2 Espais Lliures 3.382,70 12, ,40 Viari de més de 6 mts. d amplada 111,26 / m 2 Viari* 2.453,22 89, ,58 Equipaments 1.504,32 25, ,00 Habitatge dotacional 0,00 25,00 0,00 Altres ** ,00 (*) Atès que es tracta d un sector parcialment urbanitzat s hi ha deduït un 20% dels costos d urbanització. (**) Inclou la part proporcional de serveis tècnics i la previsió d una nova estació transformadora. G (Costos d urbanització ) ,98 17,57 /m² Repercussió de costos Càlcul del Valor final del sòl VSo (en euros) 4 VSo=VS-G(1+TLR+PR) TLR 4,109% VSo = ,76 PR 8% Annex IV. RD 1492/2011 art Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

24 Viabilitat del sector Conclusions. Havent calculat el valor dels ingressos i despeses del PAU-4 s obté un valor de despeses de ,98 amb una estimació d ingressos de ,45 el que, un cop passat pel sedàs de l art. 22 del RD 1492/2011, atorga al sector un valor final positiu de ,76 i, per tant, fa viable econòmicament el desenvolupament urbanístic d aquest sector. Agenda urbanística del sector. Si bé disposar d un sector industrial degudament ordenat i urbanitzat és una opció a la qual el POUM no ha volgut renunciar, també és cert que la disponibilitat d aquest no és una prioritat en les accions del mateix per la qual cosa és una acció que s ha posposat a l últim quinquenni. Observacions. * * *. 22

25 PAU-5. LES MINES D OSOR Situació. Comprèn un polígon únic de ,06 m² que abarca la totalitat de l àmbit de l antiga colònia minera d Osor situada a uns 4 kms. aigües avall del nucli, al marge nord de la Riera d Osor tot i que també s hi ha inclòs una petita porció a l altra riba on actualment ja hi ha uns magatzems edificats. Objectius. L objectiu principal d aquest àmbit és la conservació de la colònia pel seu interès històric i patrimonial, per la qual cosa es pretén d afavorir i potenciar els usos existents tot completant i millorant la urbanització, les xarxes de serveis i la cessió i adequació dels espais lliures. Cal fer compatible la supervivència de la colònia atès que és l única via que en garantirà una adequada conservació. Paràmetres urbanístics del sector QUALIFICACIÓ DEL SÒL % m² SOSTRE EDIFICABLE % m² núm. hab TOTAL SECTOR ,06 TOTAL sostre SECTOR ,60 17 Sòl públic de sistemes mínim 43, ,46 Habitatge HP general Espais lliures 10, ,82 Habitatge P concertat Viari 32, ,88 (Habitatge P concertat Catalunya) Serveis Tècnics 0,39 42,76 Habitatge lliure 40, ,90 17 Habitatge dotacional - - Habitatge DOTACIONAL Sòl privat residencial 56, ,60 TOTAL ,60 17 Zona urbà tradicional compacte (clau2a) 6,32 689,62 Zona urbà tradicional compacte (clau2a) 29, ,54 15 Zona urbà tradicional obert (clau 2b) 8,12 885,02 Zona urbà tradicional obert (clau 2b) 11,32 500,36 1 Zona Serveis en nucli (clau 8a) 37, ,35 Zona Serveis en nucli (clau 8a) 50, ,41 0 Zona Serveis aïllats (clau 8b) 4,62 503,61 Zona Serveis aïllats (clau 8b) 8,58 379,29 1 Índex d'edificabilitat bruta 0,41 m²st/m²sòl Densitat bruta d'habitatges 16 hab./ha 23

26 PAU-5 segons RD 1492/2011 art. 22 Superfície PAU-5 (m²) ,06 Edificabilitat (m²) 4.418,60 Sostre segons planejament derivat Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Superficies (m²) 0,00 0, ,90 0,00 0,00 0, ,53 Sostre d aprofitament privat (-10%) 0,00 0, ,52 0,00 0,00 0, ,82 Dades genèriques Vv Valor de venda ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 /m² construït 1.810, , , , ,98 740, /m² útil (m² cons. x 0,80) , , Vc Valor de construcció ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Cost m² CCC 1.075,07 881,79 742,11 569,32 609,92 405, Impostos 2% sobre VM 36,20 29,00 25,00 22, , Honoraris 12,7% sobre CCC 136,53 111,99 94,25 72,30 77,46 51, Llicències 3% sobre CCC 32,25 26,45 22,26 17,08 18,30 12, Assegurances 6,5% sobre CCC 69,88 57,32 48,24 37,01 39,64 26, Total 1.349, ,55 931,86 718,03 773,70 510, Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

27 Ingressos del sector Valor final del sòl (VS) Càlcul del Valor de Repercussió del Sòl ( /m²) VRS=Vv/K-Vc K 1,20 (1'2<K<1'5 Mínim 1'2 per a lloc amb poca demanda immobiliària i màxim 1'5 per a llocs amb molta demanda) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VRS (en /m²) 158,40 101,78 109,81 211,79 408,78 105, Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VS (Valors del sòl ) 0,00 0, ,69 0,00 0,00 0, ,69 Despeses del sector Sup. (m²) Cost ( /m²) Total ( ) Viari fins a 6 mts. d amplada 144,50 / m 2 Espais Lliures 1.169,82 12, ,84 Viari de més de 6 mts. d amplada 111,26 / m 2 Viari* 3.544,88 77, ,25 Equipaments 0,00 25,00 0,00 Habitatge dotacional 0,00 25,00 0,00 Altres ** ,00 (*) Atès que es tracta d un sector parcialment urbanitzat i que el nivell d acabats es preveu en consonància amb el conjunt de la colònia, s hi ha deduït un 30% dels costos d urbanització. (**) Inclou la part proporcional de serveis tècnics i la previsió d una petita estació depuradora. G (Costos d urbanització ) ,09 32,11 /m² Repercussió de costos Càlcul del Valor final del sòl VSo (en euros) 4 VSo=VS-G(1+TLR+PR) TLR 4,109% VSo = ,41 PR 8% Annex IV. RD 1492/2011 art Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

28 Viabilitat del sector Conclusions. Havent calculat el valor dels ingressos i despeses del PAU-5 s obté un valor de despeses de ,09 amb una estimació d ingressos de ,69 el que, un cop passat pel sedàs de l art. 22 del RD 1492/2011, atorga al sector un valor final positiu de ,41 i, per tant, fa viable econòmicament el desenvolupament urbanístic d aquest sector. Agenda urbanística del sector. Si bé és una prioritat la conservació de la colònia de les Mines d Osor també és cert que dita conservació no depèn exclusivament del desenvolupament urbanístic del sector per la qual cosa no cal preveure n la seva gestió fins a la meitat de la vigència del POUM essent possible fins i tot de relegar-la al tercer quinquenni. Observacions. Atesa la peculiaritat de l ús principal del sector (serveis casa de colònies) la valoració de la part proporcional del sòl s ha fet per un mètode de comparació un cop deduït l hipotètic valor de les edificacions. 26

29 SUD-1. EL SOLERIC NOU Situació. Comprèn un àmbit de ,76 m 2. repartit en dos polígons discontinus: un de majoritari (18.182,55 m 2 ) situat a l extrem nord-oest del nucli i un de més petit (979,21 m 2.) en contacte amb el PAU-1. Objectius. L objectiu principal d aquest àmbit és l ampliació del sòl residencial del municipi en una zona assolellada i òptima per a ubicar-hi nous habitatges unifamiliars tot solucionat els problemes d accés del barri de l actual barri del Solaric a partir de la urbanització d un nou vial que ha de connectar directament amb la Ctra. del Coll. Paràmetres urbanístics del sector QUALIFICACIÓ DEL SÒL % m² SOSTRE EDIFICABLE % m² núm. hab TOTAL SECTOR ,76 TOTAL sostre SECTOR ,50 Sòl públic de sistemes mínim 27, ,75 Habitatge HP general Espais lliures ,18 Habitatge P concertat Viari 12, ,48 (Habitatge P concertat Catalunya) Equipaments 5 958,09 Habitatge lliure ,50 21 Habitatge dotacional - - Habitatge DOTACIONAL - - Sòl privat residencial 72, ,01 TOTAL residencial ,50 21 Zona Ciutat Jardí (clau 6) ,01 Zona Ciutat Jardí (clau 6) ,

30 SUD 1. segons RD 1492/2011 art. 22 Superfície SUD-1 (m²) ,76 Edificabilitat (m²) 6.958,50 Sostre segons planejament derivat Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Superficies (m²) 6.958,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Sostre d aprofitament privat (-15%) 5.914,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Dades genèriques Vv Valor de venda ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 /m² construït 1.810, , , , ,98 740, /m² útil (m² cons. x 0,80) , , Vc Valor de construcció ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Cost m² CCC 1.075,07 881,79 742,11 569,32 609,92 405, Impostos 2% sobre VM 36,20 29,00 25,00 22, , Honoraris 12,7% sobre CCC 136,53 111,99 94,25 72,30 77,46 51, Llicències 3% sobre CCC 32,25 26,45 22,26 17,08 18,30 12, Assegurances 6,5% sobre CCC 69,88 57,32 48,24 37,01 39,64 26, Total 1.349, ,55 931,86 718,03 773,70 510, Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

31 Ingressos del sector Valor final del sòl (VS) Càlcul del Valor de Repercussió del Sòl ( /m²) VRS=Vv/K-Vc K 1,20 (1'2<K<1'5 Mínim 1'2 per a lloc amb poca demanda immobiliària i màxim 1'5 per a llocs amb molta demanda) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VRS (en /m²) 158,40 101,78 109,81 211,79 408,78 105, Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VS (Valors del sòl ) ,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,40 Despeses del sector Sup. (m²) Cost ( /m²) Total ( ) Viari fins a 6 mts. d amplada 144,50 / m 2 Espais Lliures 1.916,18 12, ,16 Viari de més de 6 mts. d amplada 111,26 / m 2 Viari* 2.370,48 144, ,80 Equipaments 958,09 25, ,25 Habitatge dotacional 0,00 25,00 0,00 Altres ** ,00 (*) Només s hi ha imputat un 78% del valor atès que la resta va a càrrec del SUD-3. (**) S ha fet previsió d una nova ET així com d un grup de pressió atès que la cota mitja del sector és superior a la del dipòsit general de la xarxa. G (Costos d urbanització ) ,21 25,80 /m² Repercussió de costos Càlcul del Valor final del sòl VSo (en euros) 4 VSo=VS-G(1+TLR+PR) TLR 4,109% VSo = ,81 PR 8% Annex IV. RD 1492/2011 art Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

32 Viabilitat del sector Conclusions. Havent calculat el valor dels ingressos i despeses del SUD 1 s obté un valor de despeses de ,21 amb una estimació d ingressos de ,40 el que, un cop passat pel sedàs de l art. 22 del RD 1492/2011, atorga al sector un valor final positiu de ,81 i, per tant, fa viable econòmicament el desenvolupament urbanístic d aquest sector. Agenda urbanística del sector. Atesa la conveniència de disposar del nou accés al barri del Solaric per a facilitar el desenvolupament del SUD 3, afegit a que la tipologia d habitatge que ofereix aquest sector ja no té cabuda en el sòl urbà consolidat existent, s ha previst d incloure aquest àmbit en el primer quinquenni. Observacions. Atès que fins a un 22% de les despeses d execució del vial li corresponen al sector SUD3, les obres d urbanització d aquest s hauran de gestionar a partir del desenvolupament d un Pla Especial Urbanístic autònom per a la creació de sistemes urbanístics, d acord amb l article 68 del TRLUC. 30

33 SUD 2. EL NOU VERGER Situació. Comprèn un àmbit relativament reduït, de només 5.081,09 m 2., i el configuren uns terrenys planers situats a l extrem més meridional del nucli, a tocar de la zona de casc antic amés propera a l església. Objectius. La urbanització d aquest sector pretén ajudar a resoldre els problemes d accessibilitat i aparcament de tot aquest sector incorporant al nucli un dels pocs terrenys planers adjacents al nucli. És a més a més una ubicació idònia atès que no resulta visible des de la resta del poble doncs queda ocult darrera de la mateixa església i altres edificacions annexes. Paràmetres urbanístics del sector QUALIFICACIÓ DEL SÒL % m² SOSTRE EDIFICABLE % m² núm. hab TOTAL SECTOR ,09 TOTAL sostre SECTOR ,03 Sòl públic de sistemes mínim 47, ,38 Habitatge HP general Espais lliures 11,98 608,98 Habitatge P concertat Viari 30, ,28 (Habitatge P concertat Catalunya) Equipaments 5,08 258,12 Habitatge lliure ,03 6 Habitatge dotacional - - Habitatge DOTACIONAL - - Sòl privat residencial 52, ,71 TOTAL residencial ,03 6 Zona Ciutat Jardí (clau 6) 52, ,71 Zona Ciutat Jardí (clau 6) ,

34 SUD 2. segons RD 1492/2011 art. 22 Superfície SUD-2 (m²) 5.081,09 Edificabilitat (m²) 1.588,03 Sostre segons planejament derivat Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Superficies (m²) 1.588,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Sostre d aprofitament privat (-15%) 1.349,85 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Dades genèriques Vv Valor de venda ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 /m² construït 1.810, , , , ,98 740, /m² útil (m² cons. x 0,80) , , Vc Valor de construcció ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Cost m² CCC 1.075,07 881,79 742,11 569,32 609,92 405, Impostos 2% sobre VM 36,20 29,00 25,00 22, , Honoraris 12,7% sobre CCC 136,53 111,99 94,25 72,30 77,46 51, Llicències 3% sobre CCC 32,25 26,45 22,26 17,08 18,30 12, Assegurances 6,5% sobre CCC 69,88 57,32 48,24 37,01 39,64 26, Total 1.349, ,55 931,86 718,03 773,70 510, Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

35 Ingressos del sector Valor final del sòl (VS) Càlcul del Valor de Repercussió del Sòl ( /m²) VRS=Vv/K-Vc K 1,20 (1'2<K<1'5 Mínim 1'2 per a lloc amb poca demanda immobiliària i màxim 1'5 per a llocs amb molta demanda) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VRS (en /m²) 158,40 101,78 109,81 211,79 408,78 105, Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VS (Valors del sòl ) ,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,24 Despeses del sector Sup. (m²) Cost ( /m²) Total ( ) Viari fins a 6 mts. d amplada 144,50 / m 2 Espais Lliures* 608,98 12,00 0,00 Viari de més de 6 mts. d amplada 111,26 / m 2 Viari 1.567,28 111, ,57 Equipaments 258,12 25, ,00 (*) Atesa la seva ubicació i característiques no s hi ha assignat cap cost Habitatge dotacional 0,00 25,00 0,00 Altres ,00 G (Costos d urbanització ) ,57 35,60 /m² Repercussió de costos Càlcul del Valor final del sòl VSo (en euros) 4 VSo=VS-G(1+TLR+PR) TLR 4,109% VSo = ,15 PR 8% Annex IV. RD 1492/2011 art Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

36 Viabilitat del sector Conclusions. Havent calculat el valor dels ingressos i despeses del SUD 2 s obté un valor de despeses de ,57 amb una estimació d ingressos de ,24 el que, un cop passat pel sedàs de l art. 22 del RD 1492/2011, atorga al sector un valor final positiu de ,15 i, per tant, fa viable econòmicament el desenvolupament urbanístic d aquest sector. Agenda urbanística del sector. No es planteja ni configura com a una acció prioritària, menys si tenim en compte que l aparcament de la fonda (PAU3), previst en el primer quinquenni, ja ha de resoldre parcialment el problema d aparcament. S ha previst per al 4rt quinquenni. Observacions. * * * 34

37 SUD 3. CAMPS D EN MARTÍ Situació. La superfície total d aquest àmbit és de ,44 m 2., encara que repartit en dos polígons discontinus: un de majoritari (14.219,24 m 2 ) en continuïtat amb el barri del Solaric i un de minoritari (1.120,20 m 2 ) gairebé a tocar de l escola. Objectius. La finalitat principal d aquest sector parteix de la voluntat municipal de dotar el municipi d un espai apte per a la instal lació d un equipament privat d escala supramunicipal (en principi una residència geriàtrica) que pugui suposar un incentiu econòmic i en llocs de treball per al municipi. Es complementa amb una part de sòl residencial que ha de connectar aquests terrenys amb la resta del nucli. Paràmetres urbanístics del sector QUALIFICACIÓ DEL SÒL % m² SOSTRE EDIFICABLE % m² núm. hab TOTAL SECTOR ,44 TOTAL sostre SECTOR ,63 Sòl públic de sistemes mínim 34, ,58 Habitatge HP general Espais lliures 12, ,70 Habitatge P concertat Viari 16, ,40 (Habitatge P concertat Catalunya) Equipaments 5,01 767,95 Habitatge lliure ,63 19 Serveis tècnics 0,32 49,53 Equipaments 9,12 766,16 1 Sòl privat residencial 37, ,36 TOTAL residencial 48, ,63 19 Zona Cases en filera (clau 5) 11, ,31 Zona Cases en filera (clau 5) 19, ,00 10 Zona Ciutat Jardí (clau 6) 25, ,05 Zona Ciutat Jardí (clau 6) 28, ,63 9 Sòl privat altres usos 28, ,50 TOTAL altres usos 42, ,84 1 Zona Serveis (clau 8) 28, ,50 Zona Serveis (clau 8) 42, ,

38 SUD 3. segons RD 1492/2011 art. 22 Superfície SUD-3 (m²) ,44 Edificabilitat (m²) 8.406,63 Sostre segons planejament derivat Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Superficies (m²) 2.391, ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,84 Sostre d aprofitament privat (-15%) 2.032, ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,50 Dades genèriques Vv Valor de venda ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 /m² construït 1.810, , , , ,98 740, /m² útil (m² cons. x 0,80) , , Vc Valor de construcció ( /m²) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general HPO preu concertat Industrial Serveis 2 Cost m² CCC 1.075,07 881,79 742,11 569,32 609,92 405, Impostos 2% sobre VM 36,20 29,00 25,00 22, , Honoraris 12,7% sobre CCC 136,53 111,99 94,25 72,30 77,46 51, Llicències 3% sobre CCC 32,25 26,45 22,26 17,08 18,30 12, Assegurances 6,5% sobre CCC 69,88 57,32 48,24 37,01 39,64 26, Total 1.349, ,55 931,86 718,03 773,70 510, Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

39 Ingressos del sector Valor final del sòl (VS) Càlcul del Valor de Repercussió del Sòl ( /m²) VRS=Vv/K-Vc K 1,20 (1'2<K<1'5 Mínim 1'2 per a lloc amb poca demanda immobiliària i màxim 1'5 per a llocs amb molta demanda) Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VRS (en /m²) 158,40 101,78 109,81 211,79 408,78 105, Unifamiliar aïllat Unifamiliar en filera Compacte 1 HPO règim general 3 HPO preu concertat 3 Industrial Serveis 2 VS (Valors del sòl ) , ,84 0,00 0,00 0,00 0, ,20 Despeses del sector Sup. (m²) Cost ( /m²) Total ( ) Viari fins a 6 mts. d amplada 144,50 / m 2 Espais Lliures 1.918,70 12, ,40 Viari de més de 6 mts. d amplada 111,26 / m 2 Viari 2.601,40 111, ,76 Equipaments 767,95 25, ,75 Habitatge dotacional 0,00 25,00 0,00 Altres* ,60 (*) S hi ha imputat el 22% del cost del vial del SUD1 (75.357,60 ), una nova ET ( ) i altres serveis tècnics diversos ( ) G (Costos d urbanització ) ,51 31,45 /m² Repercussió de costos Càlcul del Valor final del sòl VSo (en euros) 4 VSo=VS-G(1+TLR+PR) TLR 4,109% VSo = ,80 PR 8% Annex IV. RD 1492/2011 art Immobles entre mitgeres i majoritàriament alineats a vial que admeten l habitatge unifamiliar i el plurifamiliar. 2 Activitats del sector terciari directament vinculades a la prestació de serveis a les persones (casa de colònies en el PAU5 i residència geriàtrica en el SUD3) 3 Valors oficials, per m 2 útil, en municipis situats en zona C. 4 Resultant de deduir del valor final del sòl la repercussió de les despeses, sempre d acord amb l art. 22 del RD 1492/

40 Viabilitat del sector Conclusions. Havent calculat el valor dels ingressos i despeses del SUD 3 s obté un valor de despeses de ,51 amb una estimació d ingressos de ,20 el que, un cop passat pel sedàs de l art. 22 del RD 1492/2011, atorga al sector un valor final positiu de ,80 i, per tant, fa viable econòmicament el desenvolupament urbanístic d aquest sector. Agenda urbanística del sector. En tot moment s ha plantejat aquest sector com a prioritari atesa la incidència econòmica i en creació de llocs de treball que podria representar l equipament privat en qüestió, per la qual cosa el desenvolupament urbanístic d aquest sector s ha previst en el primer quinquenni. Observacions. No és descartable la divisió de l àmbit en subpolígons sempre i quan sigui per agilitzar i facilitar la instal lació de l equipament privat. 38

41 SUD 4. EL PASSEIG Situació. Comprèn un àmbit de ,21 m 2 adjacent al vial que va des de la zona esportiva fins a la zona industrial i que es planteja com a una part important de l anella de mobilitat del nucli d Osor. Objectius. La finalitat d aquest sector és la funció de connexió entre la zona industrial prevista en el PAU4 i la resta del nucli urbà incidint a més a més en la funció d anella d aquest vial connector. Aquesta funció d anella també és bàsica a nivell de vianants doncs el sector preveu la creació d un recorregut paisatgístic que porti del nucli fins a la zona industrial i ens retorni al nucli. També s hi ha previst una part de l àmbit per a habitatges de protecció oficial, principalment pensats per a gent jove en època d emancipació. Paràmetres urbanístics del sector QUALIFICACIÓ DEL SÒL % m² SOSTRE EDIFICABLE % m² núm. hab TOTAL SECTOR ,21 TOTAL sostre SECTOR ,95 Sòl públic de sistemes mínim 69, ,78 Habitatge HP general ,99 7 Espais lliures 31, ,98 Habitatge P concertat ,50 3 Viari 22, ,90 (Habitatge P concertat Catalunya) Equipaments 11, ,67 Habitatge lliure ,46 22 Protecció hidrogràfica 4,59 713,23 Habitatge DOTACIONAL - - Sòl privat residencial 30, ,43 TOTAL residencial ,95 32 Zona Cases en filera (clau 5) 22, ,15 Zona Cases en filera (clau 5) ,46 22 Zona Cases agrupades (clau 5H) 7, ,28 Zona Cases agrupades (clau 5H) ,