VALORACIÓ DE LA PARCEL LA INDUSTRIAL CARRETERA C 15, KM 2 SECTOR INDUSTRIAL MASIA EN NOTARI PIRELLI VILANOVA I LA GELTRÚ SITUACIÓ EMPLAÇAMENT

Tamaño: px

Comenzar la demostración a partir de la página:

Download "VALORACIÓ DE LA PARCEL LA INDUSTRIAL CARRETERA C 15, KM 2 SECTOR INDUSTRIAL MASIA EN NOTARI PIRELLI VILANOVA I LA GELTRÚ SITUACIÓ EMPLAÇAMENT"

1 VALORACIÓ DE LA PARCEL LA INDUSTRIAL CARRETERA C 15, KM 2 SECTOR INDUSTRIAL MASIA EN NOTARI PIRELLI VILANOVA I LA GELTRÚ SITUACIÓ VILANOVA I LA GELTRÚ EMPLAÇAMENT

2 PARCEL LA DADES DEL CADASTRE Dades del Bé Immoble Referència cadastral CF9627S0001IM Localització AV COLL D'EN FERRAN 39 NOTARI-PIRELLI VILANOVA I LA GELTRU (BARCELONA) Classe Urbana Superfície (*) m2 Coeficient de participació 100, % Ús Industrial Any construcció local principal 2005

Dades de la finca en la qual s'integra el bé immoble Localització Superfície construïda AV COLL D'EN FERRAN 39 NOTARI-PIRELLI VILANOVA I LA GELTRU (BARCELONA) 61.581 m 2 Superfície sòl 107.

3 Dades de la finca en la qual s'integra el bé immoble Localització Superfície construïda AV COLL D'EN FERRAN 39 NOTARI-PIRELLI VILANOVA I LA GELTRU (BARCELONA) m 2 Superfície sòl m 2 Tipus de finca Parcel la construïda sense divisió horitzontal Elements construïts del bé immoble Ús Escala Planta Porta Superfície cadastral (m 2 ) OFICINA ST OFICINA BX INDUSTRIAL BX INDUSTRIAL BX PORCHE 100% BX ALMACEN BX REFERÈNCIA REGISTRAL Registre de la Propietat de Vilanova i la Geltrú Nº2 Finca: IDUFIR: Tom: Llibre: Foli: 4 Inscripció 6ª, de 10 de juliol de 2013 Titular Registral: PRYSMIAN SPAIN, SA, 100,00 % del ple domini per títol de fusió. PLANEJAMENT VIGENT Segons el pla General, el sector Masia en Notari Pirelli és un sòl urbanitzable industrial, clau 15d, gran industria, especialment concebut per al trasllat de la factoria de Pirelli Mar. El Pla General fixa els paràmetres urbanístics següents: Cessions de vialitat i aparcament 10% Cessions d espais lliures 10% Cessions d equipaments públics 4%

Sòl privat màxim 66,6 % Edificabilitat 0,42 m 2 sostre / m 2 sòl Parcel la única ESTAT DE L ENTORN I DE LA PARCEL LA La parcel la es troba actualment edificada i en un entorn completament urbanitzat

4 Sòl privat màxim 66,6 % Edificabilitat 0,42 m 2 sostre / m 2 sòl Parcel la única ESTAT DE L ENTORN I DE LA PARCEL LA La parcel la es troba actualment edificada i en un entorn completament urbanitzat i amb les obres d urbanització rebudes per l ajuntament. L origen d aquesta urbanització fou un Pla Parcial degudament tramitat i executat, posteriorment anul lat per una sentència del Tribunal Suprem, deixant lo així sense efecte. El resultat és que a instància del pla parcial anul lat, el sòl privat industrial construït fou de m 2, mentre que el sòl màxim que el Pla General ara vigent admet és de m 2, amb el que es genera un sòl industrial en excés de m 2. Ara bé, en esser el sostre màxim admès pel Pla General de ,58 m 2 (corresponents a l edificabilitat del 0,42 sobre el sòl brut) i el sostre realment construït de només m 2, resulta que a la parcel la s hi podria col locar encara sostre en una superfície de m 2 d acord amb el planejament vigent. OBJECTE DE LA VALORACIÓ L objecte d aquesta valoració serà, per tant, l escreix de sòl resultant de l execució del pla parcial anul lat, amb la peculiaritat de que no es genera cap metre quadrat de sostre addicional. Per la valoració d aquest sòl industrial sense dret a sostre, s utilitzen els valors de les taules de comprovació dels valors bàsics dels béns immobles de naturalesa urbana de Catalunya. Sòl, construcció, índexs correctors del 2014 de l Agència Tributària de Catalunya. En aquest cas, el que ens cal és el valor de repercussió del sòl industrial, doncs no s hi situarà cap construcció. De la taula de l annex I es dedueix que Vilanova i la Geltrú li corresponen els quadres B5 de valoració per repercussió. En aquest supòsit, i considerant una categoria intermèdia, la 4ª de la taula adjunta, el valor de repercussió del sòl és de 143 /m 2.

5 Fent la valoració per valor unitari (en tractar se de sòl industrial), trobem en l annex I que Vilanova es troba en àrea 5. Com que el nivell i qualitat de la urbanització és comparable, per similar a la dels polígons veïns, aplicarem per al polígon masia en Notari Pirelli una categoria 2ª, i segons la taula següent, el preu base unitari resulta de 133 /m 2. A continuació cal aplicar els coeficients correctors següents: Factor de realització: 1,30 (pel valor de repercussió) o 1,25 (pel valor unitari) Antiguitat: 0,85 (la construcció te és de 5 anys) Depreciació econòmica i afecció urbanística simultànies: 0,70. En aquest cas es consideren dos factors molt importants i definitoris d aquesta parcel la, com són l obligació de ser parcel la única d una mida extraordinària (superior als m 2 ), el que provoca que el seu preu de mercat estigui realment molt penalitzat, doncs ja fou concebut, des de la seva qualificació al Pa General d ordenació per a un objectiu molt concret, gairebé únic, i d altra banda la situa en un rang de mida de parcel3la cinquanta vegades superior al dels polígons veïns. Per tant, el valor unitari resultant del sòl és: Valor de repercussió: 143 /m 2 * 1,30 * 0,85 * 0,70 = 110,61 /m 2 Valor unitari: 133 /m 2 * 1,25 * 0,85 * 0,70 = 98,92 /m 2 Per tal d establir el valor del sòl es considera el major d aquests dos valors, 110 /m 2. Finalment, i per considerar el fet que es tracta simplement de sòl sense sostre, és a dir sobre el que no es genera més aprofitament en forma d edificació de la que fixa el planejament vigent, s aplica, per analogia, el coeficient explicitat en l apartat 7 de les consideracions addicionals referents al sòl, que referint se a les àrees enjardinades que envolten un habitatge i estan vinculades a aquest o són d ús privatiu, estableix que el criteri en valoracions immobiliàries és que el seu valor de repercussió sigui igual al 20% de de l habitatge. En el cas que ens ocupa, com que el que s ha generat és espai lliure privat dins la parcel la industrial, aplicarem un coeficient idèntic. En definitiva, el valor cercat en la present valoració és de 22 /m 2.

6 Per tant, l increment de sòl privat, lliure d edificació, respecte del considerat pels estàndards del vigent Pla General d Ordenació de Vilanova i la Geltrú, te un valor de: m 2 x 22 /m 2 = ,00 I la conseqüent cessió del 10% considerant aquesta sòl com a increment d aprofitament, tindrà doncs un valor econòmic de ,00. Vilanova i la Geltrú, 20 de juny de 2014 Josep pinós i Alsedà Enginyer de Camins, Canals i Ports Col legiat

Documentos relacionados

A.E.A: annex 2 VALORS DE MERCAT

A.E.A: annex 2 VALORS DE MERCAT PLA DE MILLORA URBANA PMU 13 : Carrer Barcelona Novembre 2010, Aprovació inicial Girona EQUIP REDACTOR: TALLER D ARQUITECTURA I TERRITORI José González Baschwitz, arquitecte