Oficina Regional de Caguas Apartado 1031, Caguas, Puerto Rico Teléfono: / Fax:

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1 Oficina Regional de Caguas Apartado 1031, Caguas, Puerto Rico Teléfono: / Fax: QUERELLANTE Luz C. Rodríguez Arroyo QUERELLADOS Gurabo Affordable Housing Corp. BJN Construction, Inc. Mapfre Praico Insurance Co. QUERELLA NUMERO SOBRE: Defectos de Construcción RESOLUCION El día 30 de julio del 2008 se celebró la correspondiente vista administrativa de la presente querella. A la señalada vista compareció la querellante, Luz C. Rodríguez Arroyo. Los querellados, Gurabo Affordable Housing Corp., BJN Construction, Inc., y Mapfre Praico Insurance Co. no comparecieron a la vista a pesar de haber sido debidamente notificados mediante Orden remitida por correo general el día 19 de junio del A tenor con la situación antes expuesta, la vista efectuada se realiza en rebeldía de conformidad con lo dispuesto por la Ley Núm. 170 del 12 de agosto de 1988, Sec conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (3 L.P.R.A. Sec. 2160). Conforme a la prueba practicada en este caso, se formulan las siguientes: DETERMINACIONES DE HECHOS 1. El día 23 de febrero de 2006, la querellante suscribió Escritura Pública de Segregación, Liberación y Compraventa con la firma querellada Gurabo

2 Pág. 2 Affordable Housing Corp., para la compra de una residencia localizada en la Urbanización Praderas de Navarro Gurabo, Puerto Rico, al precio convenido de doscientos veintiséis mil trescientos cincuenta dólares ($226,350.00). 2. La firma co-querellada Mapfre Praico Insurance Co., otorgó la correspondiente fianza por la suma de cuatro mil quinientos veintisiete dólares ($4,527.00; Sch.. 1 bond ). 3. No habiendo las partes querelladas, Gurabo Affordable Housing Corp., y BJN Construction, Inc., corregido las deficiencias en la residencia de la querellante, el día 19 de julio del 2007 la parte querellante presentó la querella de epígrafe contra la señalada parte. 4. Mediante carta fechada el día 19 de julio del 2007, este Departamento notificó a las partes querelladas de la querella radicada en su contra. 5. La notificación de la inspección a realizarse por este Departamento fue remitida a las partes el día 2 de agosto del El día 15 de agosto del 2007, este Departamento, por conducto del Inspector Wilson Torres Claudio, realizó una inspección en la residencia del querellante a los fines de investigar la querella radicada. 6. El Informe de Inspección, remitida a las firmas querelladas el día 21 de agosto de 2007, arrojó los siguientes hallazgos: III - Descripción del sujeto Estructura de una planta edificada en hormigón reforzado y bloques. Consta de sala, comedor, cocina, dos baños, tres dormitorio, family recibidor y marquesina doble. La terminación del piso en losetas de cerámica. I- Hallazgos A- Empañetado engalletado en la parte exterior de la columna del frente lateral derecho de la marquesina en dos áreas de 1.0 X.75 y 1.0 X.92. B- Existe una grieta en forma vertical en la pared lateral cercana al pasillo del dormitorio principal con mancha de filtración. La grieta existe por ambos lados de la pared. La capa superficial de empanetado en la parte exterior esta embolsada, amenaza con desprenderse. C- Existe una grieta en forma vertical en la pared lateral derecha de la sala menor de 1/16 pero con la capa superficial de empañetado embolsada y amenaza con desprenderse.

3 Pág. 3 D- Existe una grieta menor de 1/16 con mancha de humedad y filtración en el dormitorio #3 debajo de las ventanas en forma vertical. E- Existen unas pequeñas manchas de hongo en la losa de hormigón del techo del walking closet del dormitorio principal. Estas son unas como cabezas de alfiler. Este walking clóset es uno sin ventilación. Las manchas entendemos son hunas producidas por el ambiente. F- Existen manchas de hongo en la losa de hormigón del techo del baño del pasillo. Estas manchas aparentan ser producto de humedad ambiental. En este baño la ventilación es un extractor. G- La tapa frontal (cubre falta) de la bañera del baño del dormitorio principal desnivelada. Presenta una abertura entre la bañera y el cubre falta que es uno de malmolite. H- La querellante reclama que los detectores de incendio que son unos eléctricos suenan sin ser activados a diferentes horas. I- Existen cuatro (4) grietas en el piso de la marquesina que es una pulida. Las grietas en áreas son mayores de 1/16. J- Existe empañetado desprendido en áreas de 3 X 2 debajo de la viga del frente lado derecho del techo de la marquesina. K- Existen grietas menores de 1/16 con la capa superficial de empañetado embolsado y amenazando con desprenderse en la columna del lateral izquierdo posterior de la marquesina. L- La querellante reclama que realizo una transacción con la firma querellada para la instalación de grama en el patio lateral y posterior de la residencia porque existe un transformador eléctrico frente a la residencia. Que no se ha instalado la misma. El área es una de 1288 pies cuadrados. M- La querellante reclama que cuando llueve surge humedad debajo de las ventanas del dormitorio #2. No observamos manchas en el área reclamada, si observamos una grieta en la parte exterior de la pared. N- La querellante reclama que los accesorios del baño se oxidaron cuando se aplico cloros en el techo del baño del dormitorio principal. Señaló que se aplico cloros con una botella aerosol. Los accesorios afectados son porta jabón, porta cepillos. Porta papel un espejo fijo y dos lámparas de cuatro bombillas cada una. Pude observar oxidación en los mismos. O- La querellante informó que la bañera había sido corregida previo a la inspección por la firma querellada.

4 Pág. 4 Una vez finalizada la inspección el Sr. Alexis Julbe señaló que corregirá lo siguiente: 1. Grietas en paredes y piso. 2. La tapa de la bañera 3. Las capas de empañetados embolsadas 4. Empañetado cercano a la viga del techo 5. Empañetado engalletado en la columna de la marquesina ESTIMADO PARA LA CORRECCION DE DEFECTOS DE CONSTRUCCION DESCRIPCION CANTIDAD UNIDAD PRECIO TOTAL 1 Corrección de empañetados L/S $ Corrección de grietas en L/S paredes, humedad y filtraciones 3 Corrección de grietas en el L/S piso de la marquesina 4 Corrección de tapa de bañera L/S Instalar grama en el patio 1288 Pies $ Cuadrados 6 Accesorios de baño L/S Espejo L/S Lámparas DOS C/U $ SUBTOTAL $2, IMPREVISTOS 10% $ SEGURO OBRERO 7% $ BENEFICIO INDUSTRIAL 15% $ COSTO TOTAL APROXIMADO $2, Mediante Notificación y Citación remitida por correo el día 28 de agosto de 2007, este Departamento citó a las partes a una vista administrativa a ser celebrada el día 18 de octubre del 2007 a la 1:30 de tarde. 8. El 18 de octubre de 2007 la parte querellante enmendó la querella para incluir otros co-querellados y añadir defectos. 9. Mediante carta fechada el día 19 de julio del 2007, este Departamento notificó a las partes querelladas de la querella radicada en su contra. 10. Este Departamento ordenó la congelación de la fianza mediante comunicado fechado 8 de noviembre del 2007.

5 Pág La notificación de la inspección a realizarse por este Departamento fue remitida a las partes el día 20 de noviembre del El día 10 de diciembre del 2007, este Departamento, por conducto del Inspector Wilson Torres Claudio, realizó una inspección en la residencia del querellante a los fines de investigar la querella radicada. 12. El Informe de Inspección, remitida a las firmas querelladas el día 13 de diciembre de 2007, arrojó los siguientes hallazgos: III - Descripción del sujeto Estructura de una planta edificada en hormigón reforzado y bloques. Consta de sala, comedor, cocina, dos baños, tres dormitorio, family recibidor y marquesina doble. La terminación del piso en losetas de cerámica. II- Hallazgos P- Visitamos la residencia de la querellante con el propósito de realizar una reinspección ya que la querellante enmendó la querella para incluir unos defectos. Q- La puerta de la entrada a la residencia que es una de madera presenta la lamina frontal con desprendimiento de madera y despegada. Estas son dos hojas de 30 X 96. R- La bañera del baño del dormitorio principal que es una en marmolite esta chipiada en muchas áreas. Se aprecian porciones del marmolite desprendido. Pudimos contar alrededor de 48 aberturas. S- El panel frontal de la bañera del baño del dormitorio principal desnivelada y despegada. La firma querellada había tratado de corregir esta situación y volvió a surgir. La tapa es una con dimensiones de 1.67 X T- Existen grietas menores de 1/16 en el piso de la marquesina. Estas grietas habían sido trabajadas por la firma querellada. U- La firma querellada realizó corrección de una grieta con la capa superficial de empañetado embolsado en la pared lateral del dormitorio principal en el exterior. Se volvió a embolsar en áreas de.75 X.08. V- El borde inferior de las losetas de cerámica de piso del pórtico presenta el empañetado engalletado y desprendido en áreas de 4.0 X.06. W- La querellante reclama que se empozan aguas en el techo de la sala, el baño del dormitorio principal, el techo del dormitorio principal. No existía escalera en la residencia para verificar tal condición. Pudimos observar manchas de humedad y en el techo de la sala, el comedor, el dormitorio principal y su pasillo. La querellante reclama que la firma

6 Pág. 6 querellada trato de corregir aplicando un tratamiento sobre el techo y pintaron en el interior posterior a la primera inspección y las manchas volvieron a surgir. ESTIMADO PARA LA CORRECCION DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DESCRIPCIÓN PRECIO TOTAL 1 Corrección de Bañera chipiada L/S $ Remplazar tapa de bañera L/S Corrección de grietas en el L/S piso de la marquesina 4 Corrección de grieta en pared L/S Corrección de borde inferior L/S de piso de pórtico 6 Corrección de manchas de humedad en el techo, corrección de posibles empozamientos y aplicación de tratamiento nuevamente en áreas afectadas L/S SUBTOTAL $1, IMPREVISTOS 10% $ SEGURO OBRERO 7% $ BENEFICIO INDUSTRIAL 15% $ COSTO TOTAL APROXIMADO $2, Mediante escrito las co-querelladas Gurabo Affordable Housing Corp., y BJN Construction, Inc., aceptaron corregir los apartados C, D, F, G Y H del informe de inspección; no así los B Y E. 14. Luego de varios incidentes procesales la vista administrativa se efectuó el 31 de julio de Vistas las anteriores Determinaciones de Hechos, este Departamento adopta las siguientes: CONCLUSIONES DE DERECHO El Artículo número 11 de la Ley 130 del 13 de junio de 1967, según enmendada (17 L.P.R.A. 511), permite, entre otras cosas, al comprador de una vivienda a radicar ante este Departamento una querella alegando que el urbanizador o constructor de la misma ha incurrido en una práctica indeseable de construcción o ha violado algunas de las disposiciones de la citada ley. Dicha ley, según estructurada, le impone una responsabilidad tanto al urbanizador como al constructor siendo ambos responsables de

7 Pág. 7 manera solidaria ante el consumidor 1 o comprador según definido en el Reglamento sobre Negocio de Construcción de Viviendas Públicas (Reglamento Número 2268 del 17 de agosto de 1977; 10 R.P.R [D]). Con relación a prácticas indeseables, la Ley 130 en su artículo 9 (supra; 17 L.P.R.A. 509) dispone que: Incurrirá en práctica indeseable en el negocio de la construcción de vivienda todo urbanizador o constructor que: (a) (e) Deje de corregir un defecto de construcción en una vivienda según éste sea definido por el reglamento puesto en vigor por el Oficial de Construcción. De conformidad con lo anteriormente expuesto, el Reglamento creado para regular el negocio de construcción de viviendas privadas (Reglamento del 17 de agosto de 1977, Expediente Núm. 2268, 1 et. seq.; 10 Reglamentos de Puerto Rico et. seq.), dispone en su sección 10 (10 RPR ), lo siguiente: Incurre en práctica indeseable en el negocio de la construcción de vivienda todo urbanizador y/o constructor que: (A)... (J) Deje de corregir cualesquiera de los defectos de construcción que a continuación se enumeran o cualquier otra anormalidad que no se encuentre aquí enumerada, pero que el Secretario determine que es un defecto de construcción tomando como base los principios técnicos de ingeniería, tipo, clase y/o método de construcción dentro de un período de tiempo razonable según lo determine el Secretario.... En aquellos defectos de construcción en que no se especifique un término para notificar al urbanizador y/o constructor, se aplicará un término de notificación de dos (2) años.... (1)... (15) cualquier otro defecto que no se encuentre aquí enumerado, pero que sea de construcción. 1 Véase el Artículo 2, inciso d, de la citada Ley 130, supra., el cual define el concepto de Urbanizador y Constructor.

8 Pág. 8 En lo que respecta a la firma fiadora, el Reglamento de Construcción dispone en su Sección 7 (10 RPR ) lo siguiente: Todo urbanizador y/o constructor vendrá obligado al momento de otorgar toda escritura de compraventa de una vivienda, a prestar una fianza o seguro equivalente al dos por ciento (2%) del precio de venta de dicha vivienda. Dicho reglamento igualmente establece que: Esta fianza o seguro se mantendrá vigente por el término de dos (2) años a partir de la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa del comprador original de la vivienda. Esta fianza o seguro garantizará los gastos de reparación y corrección de defectos de construcción al comprador original o compradores subsiguientes que hayan adquirido dicha vivienda dentro de los dos (2) años siguientes a la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa del comprador original de la vivienda, hasta el monto de la misma en aquellos casos en que el urbanizador y/o constructor no haya procedido a corregir las mismas dentro de un período de tiempo razonable, según lo haya así determinado al Secretario. (10 RPR [C]). La prueba obrante en el expediente administrativo demuestra la procedencia de la acción presentada contra las firmas querelladas. El informe de construcción preparado por el técnico de construcción de este de Departamento determinó en dos mil cincuenta y nueve dólares ($2,059.00) la suma necesaria para la corrección de los defectos. Sin embargo no proceden los apartados B Y E del informe por estar excluidos de los defectos establecidos en el Reglamento de Construcción. En consecuencia, el estimado se reduce a la suma de mil novecientos catorce ($1,914.00). Dicha suma se encuentra cubierta por la fianza ascendente a cuatro mil quinientos veintisiete dólares ($4,527.00; Sch. 1 bond ), fianza que fue oportunamente congelada por este Departamento. Por otra parte, ante la incomparecencia de los querellados BJN Construction, Inc., Gurabo Affordable Housing Corp., y Mapfre Praico Insurance Co., a la vista celebrada a pesar de haber sido debidamente notificados, procede anotarles la rebeldía conforme se dispone en la Ley Núm. 170 del 12 de agosto de 1988, 3.10 conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (3 L.P.R.A. 2160). El efecto de la anotación de rebeldía lo constituye el dar por cierto las alegaciones de la querellante sin mas citar u oír al querellado. Por todo lo cual, este Departamento a base de las facultades conferidas por la Ley Núm. 5 del 23 de abril de 1973, según enmendada, emite la siguiente:

9 Pág. 9 ORDEN Se declara CON LUGAR la querella. Dentro del término de veinte (20) días a partir de la notificación de la presente Resolución, las firmas querelladas, Gurabo Affordable Housing Corp., y BJN Construction, Inc., procederán a corregir los defectos determinados, previa coordinación con la querellante. Transcurrido el término señalado sin que hubiesen corregido los defectos, procederán a pagar a los querellantes la suma de dos mil cincuenta y nueve dólares ($2,059.00), en los próximos diez (10) días contados a partir del próximo día en que expire el primer plazo. En caso de que las primeras co-querelladas no paguen la suma señalada, vendrá obligada la co-querellada Mapfre Praico Insurance Co., a pagar la misma en virtud de la fianza Sch. 1 bond Una vez transcurrido el tiempo ordenado sin haber cumplido las partes querelladas con lo aquí ordenado, esta deuda comenzará a devengar intereses según el prevaleciente en el mercado. La parte querellante notificará a este Departamento por escrito, informando si la parte querellada ha cumplido con lo ordenado. Si no se cumpliere, deberá someter una moción informativa, con copia a las otras partes, para procederse conforme a derecho. Si la parte querellante no somete la mencionada información, dentro del término de diez (10) días contados desde que cumpla el plazo de veinte (20) días de la Orden, se entenderá que la querella fue resuelta y se procederá al cierre y archivo de la misma. Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa podrá la parte afectada, acudir directamente al Tribunal de Apelaciones en Revisión Judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida, Ley Número 247 del 25 de diciembre de Severiano Aponte Correa vs. Policía de Puerto Rico, 96 JTS 157 (1996). Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan basado en días naturales. Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra Reconsideración como título y en el sobre de envío. Dicha reconsideración deberá ser enviada a la Oficina Regional de Caguas de este Departamento, localizada en el Centro Gubernamental, Primer Piso, Oficina 103, Apartado 1031, Caguas, Puerto Rico Copia de la solicitud deberá ser enviada a la otra parte. De no hacerlo así, la presente Resolución advendrá final y firme. Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano, por lo cual el término de treinta (30) días para solicitar Revisión Judicial al Tribunal de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento. Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la reconsideración radicada, el término para solicitar Revisión Judicial empezará a contarse desde la fecha

10 Pág. 10 en que se archivó en autos una copia de la notificación de la Resolución de la Agencia, resolviendo definitivamente la reconsideración solicitada. Dicha Resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para solicitar Revisión Judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa (90) días prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales. En Caguas, Puerto Rico, a 1 de agosto del Lcdo. Víctor Suárez Meléndez Secretario Lcda. Ethel Ruíz Fernández Directora Lcdo. Rigoberto Santiago Calderón Juez Administrativo VSM /ERF /rsc REMITIDO POR CORREO HOY CERTIFICO que copia de este documento fue archivado en autos y enviado a las siguientes personas: Luz C. Rodríguez Arroyo 352 Topacio Urb. Praderas de Navarro Gurabo, Puerto Rico Mapfre Praico Insurance Co. PO Box San Juan., Puerto Rico Gurabo Affordable Housing Corp. PO Box 8140 San Juan, Puerto Rico Lcdo. Ricardo Pizarro PO Box San Juan, Puerto Rico BJN Construction, Inc. PO Box 747 Saint Just, Puerto Rico FIRMA