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1 ASPECTOS TRIBUTARIOS DE LA VENTA DE INMUEBLES EN PLANOS: PROBLEMÁTICA ACTUAL JORGE LUIS PICÓN GONZALES * Sumario: 1. Introducción. 2. Impuesto a la Renta. 2.1 Momento en que se debe declarar el Impuesto a la Renta. 3. Impuesto General a las Ventas (IGV). 3.1 En qué casos está gravada la venta de inmuebles en el país. 3.2 Cuál es la base imponible. 3.3 En qué momento debe declararse la venta gravada de inmuebles. 3.4 Crédito fiscal en la primera venta de inmuebles Operaciones Gravadas y No Gravadas Prorrata en la Primera Venta de Inmuebles Gravada con IGV. 4. Conclusiones. 1. Introducción En el actual momento, en que es posible hablar de un boom inmobiliario, es momento también de advertir que la gran dispersión del sector, y el nacimiento un gran número de nuevas empresas sin mayor experiencia en la materia tributaria, está dando lugar a una serie de imprecisiones en el cumplimiento de las obligaciones fiscales que está generando contingencias tributarias capaces de poner en entredicho la supervivencia de la empresa. En el presente documento, restringiremos nuestro análisis a las principales implicancias tributarias de la venta de inmuebles (departamentos u oficinas) en planos o a futuro, que se ha convertido en un negocio sumamente común. No obstante, cabe indicar que las indicadas contingencias se pueden presentar por temas que no vamos a desarrollar como la fehaciencia de las operaciones, la bancarización, detracciones, entre otros. Los temas que desarrollaremos se agruparán en los dos impuestos internos principales: a) Impuesto a la Renta b) Impuesto General a las Ventas (en adelante, IGV) 2. Impuesto a la Renta El Impuesto a la Renta presenta dos aspectos que resulta necesario tomar en cuenta: a) Momento en que se debe declarar el Impuesto a la Renta. b) Obligaciones en la adquisición de terrenos por parte de la empresa. * Abogado por la Universidad de Lima. Magíster en Administración por ESAN. Doctorando en Derecho Empresarial, Universidad de Sevilla. Ex Intendente Nacional Jurídico de la SUNAT. Socio de Sabha Legal SAC. Catedrático de la UPC, Universidad de Lima y ESAN (Postgrado y/o Maestría). Director de Investigaciones de Dogma. 1

2 Sin perjuicio de lo indicado, la empresa deberá tener en cuenta que uno de los grandes orígenes de contingencias se origina no en los ingresos sino en los gastos deducibles de la empresa, para lo cual nos remitimos a obras anteriores Momento en que se debe declarar el Impuesto a la Renta Lo primero que tenemos que decir en este punto es que las empresas, como regla general, confunden el nacimiento de la obligación del Impuesto a la Renta con el del IGV, considerando que el reconocimiento del ingreso para efecto del Impuesto a la Renta se da en el momento en que se factura o se percibe el ingreso correspondiente. De conformidad con el inciso a) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta, la imputación de los ingresos y gastos, como regla general, se rige por el criterio de lo devengado, salvo en aquellos casos en los cuales existan reglas específicas, como es el caso del diferimiento de resultados contenido en el inciso c) del artículo 63 de la Ley del Impuesto a la Renta. Resolución del Tribunal Fiscal N En caso de haber reconocido ingresos en un ejercicio en que éstos no se devengaron, corresponde realizar los ajustes vinculados a las rentas del ejercicio del devengamiento afectando los resultados de este último, por lo que no es correcto señalar que no hay norma que obligue a realizar retroactivamente un ajuste contable. Cabe indicar que el devengo del ingreso no sólo generará la obligación de su declaración para efecto del Impuesto a la Renta anual, sino también para efecto de sus pagos a cuenta. Errores típicos sobre el momento de la declaración de ingresos Se debe tener claro que hay diversos momentos que pueden presentarse antes o después del devengo (indistintamente), y que en la práctica llevan a la confusión a los contribuyentes, sin que exista base legal para aplicar dicho criterio: Percepción del ingreso (criterio de lo percibido). Vencimiento del plazo para el cobro (criterio de lo exigible). Recepción de letras de cambio. Descuento de factura. Emisión de comprobante de pago. Resolución del Tribunal Fiscal N Aunque se haya pagado el gasto en el mes de diciembre de un ejercicio, no se considerará que es de dicho ejercicio cuando la mercadería deba entregarse en el mes de enero del ejercicio siguiente, pues para efecto del devengo mientras no se haya entregado el bien no podría surgir el derecho a cobro (devengo del ingreso) pues o se había materializado el hecho sustancial generador de renta. Por las mismas razones, desde el punto de vista contable, no se ha 1 DOGMA EDICIONES, Deducciones del Impuesto a la Renta Empresarial. Quién se llevó mi gasto la ley, la SUNAT o yo lo perdí?, Lima,

3 transferido al comprador los riesgos significativos y los beneficios de propiedad de los productos, lo cual ocurrirá con la entrega del bien materia de la venta. Criterio de lo devengado Se entiende por devengado al aumento de las cuentas por cobrar o por pagar durante un período determinado, aunque no se efectúen transacciones explícitas. 2 Según el postulado de lo devengado, los efectos de las operaciones y otros hechos se reconocen cuando se producen y no cuando se cobran o pagan. 3 Por su parte, la jurisprudencia del Tribunal Fiscal, específicamente las resoluciones N y señalan que para que un ingreso o gasto se devengue, se requiere que se hayan producido los hechos sustanciales generadores del crédito. Para determinar el momento en que se producen los hechos sustanciales generadores del crédito hace falta tener presente que los principales generadores de ingresos o créditos de las empresas, son los contratos de prestaciones recíprocas. En tal sentido, los ingresos o créditos se devengarán una vez que el contribuyente haya cumplido con su parte del contrato, es decir, haya ejecutado las prestaciones convenidas en el contrato. Resolución del Tribunal Fiscal N Para reconocer un ingreso se debe considerar: el grado de incertidumbre o la probabilidad del beneficio económico ligado al mismo, y la posibilidad de efectuar una medición confiable, asimismo, este reconocimiento por el principio de lo devengado, debía realizarse en el período en que el ingreso ocurriese. Encontrándose acreditado el siniestro y no existiendo condiciones adicionales a este hecho ni evidencia de incertidumbre se encontraba cumplida la probabilidad del beneficio económico futuro, así como el requisito de medición confiable, procedía el reconocimiento del ingreso por la indemnización en En el caso de venta de bienes inmuebles en planos o futuros, el ingreso se devengará en el momento en que exista el bien. Resolución del Tribunal Fiscal N Venta de bien futuro: contrato sujeto a condición suspensiva (art del Código Civil) en consecuencia, el precio pagado no constituiría aún una renta devengada. Consideramos que tratándose de venta de departamentos u oficinas en planos, el bien existe en el momento en que cada inmueble existe en un documento público definitivo, sin que exista la posibilidad de que se ordene su modificación, o en extremo su destrucción. En tal sentido, existen tres momentos en que se podría considerar que existe el bien: a) Culminación de la obra, sin recepción por parte del municipio. Sobre el particular, consideramos que en este momento aún existe la posibilidad legal 2 HORNGREN, SUNDEM, ELLIOT, p INSTITUTO INTERAMERICANO DE AUDITORÍA Y CONTABILIDAD, Principios y Normas de Contabilidad generalmente aceptados, Lima, 1996, p

4 que el municipio ordene la modificación o inclusive la destrucción de la construcción. Es decir, a nuestro entender este momento no supone el nacimiento de la obligación tributaria del Impuesto a la Renta. b) Recepción o Conformidad de obra por parte de la autoridad municipal. Comúnmente esto ocurre en un momento posterior a la culminación de la obra, en cuyo caso, éste será el momento en que se considerará devengado el ingreso, tanto para efecto de los pagos a cuenta, como del Impuesto a la Renta. Es decir, en el mes en que se dé esta resolución municipal, se considerará devengado el 100% del precio de los inmuebles vendidos en planos, aún cuando no hayan sido totalmente pagados. c) Inscripción de la declaratoria de fábrica del inmueble. Consideramos que este hecho no condiciona el devengo del ingreso. Venta de inmuebles en cuotas mayores a 1 año Sobre el particular, resulta conveniente indicar que si bien no es común que un constructor financie directamente a los compradores de inmuebles urbanos registrados, sí ocurre esta alternativa cuando se trata de lotes en urbanización o de inmuebles no inscritos (por ejemplo en algunas playas). En estos casos, se rompe la regla del pago de impuesto sobre lo devengado, y se pagarán en función al vencimiento de las cuotas pactadas en el contrato. Artículo 58º de la Ley del Impuesto a la Renta Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes a plazo, cuyas cuotas convenidas para el pago sean exigibles en un plazo mayor a un (1) año, computado a partir de la fecha de la enajenación, podrán imputarse a los ejercicios comerciales en los que se hagan exigibles las cuotas convenidas para el pago. 3. Impuesto General a las Ventas (IGV) En relación a esta materia desarrollaremos tres aspectos que consideramos críticos: a) En qué casos está gravada la venta de inmuebles b) Cuál es la base imponible c) Cuándo declararse la venta gravada del inmueble: con el pago o la culminación del inmueble d) Uso del crédito fiscal: qué casos entran en la prorrata 3.1 En qué casos está gravada la venta de inmuebles en el país Sobre el particular, se debe presente que, como regla general, la venta de inmuebles no está gravada con IGV. 4 Desde hace más de 10 años, se incorporó en el ámbito de aplicación del IGV, la primera venta de inmuebles realizada por el constructor. Sobre el particular, hay muchos temas que convendría precisar: 4 Esta regla no cambia ya sea que se trate de una persona natural o jurídica. 4

5 a) Solo está gravada con el IGV la venta realizada por el constructor cuando el inmueble fue empezado a construir a partir del 10 de agosto de 1991; b) Califica como constructor aquella empresa que mandó a construir totalmente cuando el inmueble se empezó a construir el 24 de abril de En relación a la primera venta de inmuebles, debemos aclarar una serie de aspectos: a) Sólo está gravada la venta de la edificación realizada, excluyéndose de la base imponible al terreno. En tal sentido, la norma presume que, para efecto del IGV, el valor del terreno es el 50% del valor de venta, siendo la base imponible del IGV el otro 50%. Ampliaremos este tema en la sección 3.2. b) No están gravadas las ventas de terrenos ni de inmuebles adquiridos vía compra-venta (salvo que la adquisición haya sido realizada a un constructor vinculado). De acuerdo a un oficio de la SUNAT, la venta de aires se considera como un terreno, no gravado con IGV. c) La exoneración para la venta de inmuebles con valor menor a 35 Unidades Impositivas Tributarias (UIT), sólo procederá para el caso de aquéllos destinados a la vivienda, siendo claro que no se aplica a inmuebles que tengan finalidad comercial (oficinas). Por otro lado, según informes de la SUNAT tampoco se aplica dicha exoneración a la venta de estacionamientos en un edificio de departamentos para la vivienda, posición que no es compartida por el autor del presente documento. 3.2 Cuál es la base imponible En relación a este punto, existe una discusión sobre el valor del terreno (por lo tanto la parte inafecta): si es igual al 50% del valor de venta sin tomar en cuenta el IGV o si se aplica sobre el precio total, incluyendo el IGV. Veamos el siguiente ejemplo: PRECIO TOTAL: 100,000 OPCION 1 OPCION 2 Valor del terreno 50,000 Valor del terreno 45,662 Valor de la construcción 42,017 Valor de la construcción 45,662 IGV 7,983 IGV 8,676 A nuestro entender, del texto del reglamento de la Ley del IGV se desprende que se aplica la opción 1. Como se puede ver en el ejemplo, aquellas empresas que toman la opción 2, estarían pagando un IGV en exceso equivalente al 7% del precio. 3.3 En qué momento debe declararse la venta gravada de inmuebles 5 Decreto Supremo N EF. 5

6 La fórmula del IGV consiste en restar del 19% del valor de venta gravado, el crédito fiscal del mes y el saldo a favor de los meses anteriores. FORMULA DEL IGV IMPUESTO BRUTO 19% de Base Imponible CRÉDITO FISCAL IGV de adquisiciones que cumple requisitos y condiciones varias. Del mes y meses anteriores IGV DEL MES Esta fórmula parte de la premisa que las adquisiciones correspondientes a las ventas se van a hacer antes o al mismo tiempo que se obtengan lo ingresos gravados con el IGV. FORMULA EN EL TIEMPO Según Premisa Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 28 Mes29 Mes 30 IMPUESTO BRUTO CRÉDITO FISCAL IGV DEL MES Si se cumple PREMISA, si el margen es 20%, se paga como IGV el 19% del 20%, sin que quede un crédito fiscal Sin embargo, cuando esta premisa no se cumple, se presentan problemas financieros que pueden llegar a ser importantes, sobre todo en el sector inmobiliario, 6

7 cuando vende en planos, en cuyo caso se puede originar un descalce financiero del IGV. El resultado de este descalce será que al final del proyecto, la empresa se quedará con un crédito fiscal que no será devuelto, aunque podría ser compensado contra futuros proyectos. El lector podrá darse cuenta de lo indicado en un caso como el indicado, en el que el margen del proyecto es de 20% y se realizan ventas en planos equivalentes al 40% del proyecto. FORMULA EN EL TIEMPO No se cumple premisa Adelanto Mes 1 Mes 2 Mes 28 Mes29 Mes 30 IMPUESTO BRUTO CRÉDITO FISCAL 0 IGV DEL MES Con un adelanto de 40%, la empresa se queda con un saldo a favor equivalente al 20% del total de su IGV, no materia de devoluciones. Como se puede ver, al final del proyecto la empresa se queda con un saldo a favor que no es susceptible de ser devuelto por la SUNAT. Es importante indicar que si este proyecto se mezcla con otros que permitan usar este saldo a favor, la observación no tendrá la mayor importancia. No obstante, si el proyecto tiene dimensiones importantes o se trata de un único proyecto (por ejemplo, en el caso de los consorcios), quedará claro que el saldo a favor del IGV no tendrá uso alguno, y se convertirá en un costo no deducible para efecto del Impuesto a la Renta. Cuándo se debe declarar el IGV? Cabe indicar que existen dudas razonables sobre el momento preciso para el pago del IGV, existiendo dos grandes alternativas: a) En el momento del pago, lo que significaría que el IGV de las ventas serán pagados en meses anteriores a realizar las compras destinadas a edificar los bienes materia de venta. b) En el momento en que éstos existan, a pesar que la empresa recibió el pago mucho antes, tal como ocurre en el Impuesto a la Renta. En relación a este punto cabe señalar que aún cuando el autor no se encuentra de acuerdo con el criterio adoptado, existen algunas resoluciones del Tribunal Fiscal que 7

8 plantean que el pago no hace nacer la obligación del IGV, cuando el inmueble aún no existe. Resolución del Tribunal Fiscal N , y La LIGV se refiere en este supuesto de afectación a inmueble construidos totalmente por el constructor o por un tercero para éste, por lo que no puede reconocerse una operación gravada cuando al momento de la entrega de una cantidad determinada de dinero no existe edificación ni inmueble alguno. Por su parte, la administración tributaria ha planteado su posición de manera muy en clara en contra de dichos pronunciamientos, señalando que el IGV deberá pagarse en la fecha de percepción del ingreso, aún cuando el inmueble materia de la venta aún no se haya construido. Informe N SUNAT/2B0000 y Directiva N SUNAT La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV. La obligación tributaria nacerá en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso. En relación a esta obvia confrontación de criterios entre las dos autoridades tributarias, resulta importante una solución normativa, puesto que la inseguridad jurídica en la que se desenvuelven los contribuyentes del sector puede llegar a desincentivar el crecimiento económico del país. 3.4 Crédito fiscal en la primera venta de inmuebles Una de las reglas sustanciales para el uso del crédito fiscal es que el IGV de las compras generarán derecho a crédito fiscal (es decir, deducirlo del 19% de la base imponible) en la medida que estén destinados a realizar operaciones gravadas. Eso quiere decir que si una empresa constructora con motivo de un contrato de construcción (construye en el terreno del cliente) gravado con IGV, realiza compras como cemento, ladrillos, combustibles y otros, el 100% del IGV de las compras constituirá crédito fiscal, en la medida que cumpla con los requisitos legales. Asimismo, si se realizan tales adquisiciones exclusivamente para construir departamentos cuya venta por el constructor estará exonerada del IGV, el 100% del IGV de las compras no constituirá crédito fiscal, siendo gasto o costo para efecto del Impuesto a la Renta Operaciones Gravadas y No Gravadas Cuando una empresa tiene operaciones gravadas y no gravadas, lo primero que debe hacer es determinar si la adquisición está destinada exclusivamente a realizar 8

9 operaciones gravadas (en cuyo caso generará crédito fiscal) o a realizar operaciones no gravadas (en cuyo caso no generará crédito fiscal, sino costo o gasto). En caso las adquisiciones estén destinadas tanto a generar operaciones gravadas como no gravadas, como por ejemplo el alquiler de las oficinas administrativas, el pago por el celular del gerente, la computadora de las oficinas, entonces, el crédito fiscal se obtendrá de la siguiente manera: Crédito Fiscal = IGV de compras x Op. Gravadas (no Importación ni ut. Servicios) Op. Comunes comunes Total de Operaciones Así por ejemplo: Compras destinadas a contratos de construcción: 100, ,000 Compras destinadas a ventas exoneradas: 200, ,000 Compras destinadas a ambas: 150, ,500 Ventas Gravadas: 300,000 Ventas No Gravadas: 600,000 Crédito Fiscal : 19,000 + [28,500 x (300,000/900,000)] : 28,500 Cabe indicar que, entre otros, no se incluyen en el total de operaciones la venta de terrenos o de inmuebles adquiridos, cuya compra no estuvo gravada con IGV. En tal sentido, si adicionalmente a las ventas indicadas, la empresa hubiera vendido 200,000 por los conceptos indicados en el párrafo anterior, no cambiaría el cálculo del crédito fiscal Prorrata en la Primera Venta de Inmuebles Gravada con IGV El IGV grava la primera venta de inmueble realizada por el constructor, con excepción del valor del terreno, el cual se presume que equivale al 50% del valor venta del inmueble. De acuerdo al artículo 23 de la Ley, para efecto del cálculo del crédito fiscal, se considerará como operación no gravada, la transferencia del terreno (es decir, el 50% no gravado de la primera venta de inmuebles). Lo que en la práctica viene siendo un problema es determinar el crédito fiscal ante esta norma. Es decir, si una empresa compra cemento, combustible y ladrillos gravados con IGV para la construcción de departamentos que serán vendidos por el constructor, debe considerar como crédito fiscal el 100% del IGV de las compras o deberá prorratearse tomando en cuenta el terreno? Tomando en cuenta que el artículo 23 de la Ley del IGV señala que para efecto del cálculo de la prorrata se considerará la venta del terreno (50% del valor de venta) como una operación distinta de la venta de la construcción, significa que el primer paso 9

10 es determinar si las compras se destinan exclusivamente a la venta de la construcción (gravado, entonces el IGV de las compras será crédito fiscal) o del terreno (no gravado), y en caso no se pueda separar el destino de la adquisición, se aplicará la prorrata indicada. Siendo así, están las compras de los componentes de la construcción destinados exclusivamente a la venta del inmueble construido? O debe entenderse como destinada también a la venta del terreno? Veamos un ejemplo práctico: Materiales de Construcción: 100, ,000 Primera Venta de Inmuebles: 300,000 Base Imponible Primera Venta: 126,050 Valor de Terreno (según IGV): 150,000 En este caso el Impuesto Bruto sería igual a 23, Respecto al crédito fiscal a deducir, tal como hemos indicado, existen dos interpretaciones posibles: a. Está destinado exclusivamente a la venta de la construcción: Impuesto Bruto: 23,950 Crédito Fiscal: 19,000 IGV a pagar: 4,950 b. Está destinado tanto a la venta de la construcción como del terreno: Impuesto Bruto: 23,950 Crédito Fiscal : 19,000 x (126,050 / 276,050) : 8,676 IGV a pagar: 15,274 Desde nuestro punto de vista, considerando que el artículo 23 de la Ley del IGV señala que, a pesar que la transferencia del inmueble supone tanto la venta de la construcción como del terreno, debido a que estamos ante un único bien, legalmente existe una ficción que los considera operaciones separadas para efecto de calcular el crédito fiscal. En tal sentido, siendo posible separar las adquisiciones destinadas a la venta de la construcción y a la venta del terreno, debemos llegar a la conclusión que las adquisiciones por materiales de construcción están destinadas exclusivamente a la venta de la construcción, y por lo tanto adoptaremos la alternativa a del ejemplo anterior. 6 19% x 126,

11 Cabe indicar que existirán adquisiciones que estén destinadas a la venta tanto de la construcción como del terreno, como serían los gastos de publicidad, o las comisiones pagadas por la venta del inmueble, así como todos los gastos administrativos y similares. 7 En estos casos, sobre el IGV de dichas adquisiciones se aplicará el factor o prorrata en cuyo denominador se incluirá el valor del terreno. Tomando en cuenta lo indicado, completemos el ejemplo que veíamos hace un momento: Materiales de Construcción: 100, ,000 Comisión de venta: 10, ,900 Servicios Públicos Oficina: 10, ,900 Primera Venta de Inmuebles: 300,000 Base Imponible Primera Venta: 126,050 Valor de Terreno (según IGV): 150,000 Determinación del IGV a pagar Impuesto Bruto: 23,950 Crédito Fiscal: 19, ,0 * (126,050 / 276,050) : 20,735 Impuesto a Pagar: 3,214 Edificios mixtos Existen casos en los cuales en la construcción de un edificio, una parte está gravada y otra no. Así por ejemplo, existen edificios de 30 departamentos y 50 estacionamientos, en los cuales 20 departamentos están exonerados del IGV y los otros 10 departamentos y los 50 estacionamientos estarán gravados con IGV. En este caso, se aplicará la prorrata por el total del costo de la construcción, lo que como se verá reducirá sustancialmente el crédito fiscal. Precio unitario 20 departamentos 100,000 Precio unitario 10 departamentos 200,000 Precio unitario 50 estacionamientos 20,000 Ventas exoneradas 2,000,000 Valor terreno en ventas gravadas 1,500,000 Base Imponible 1,260,504 IMPUESTO BRUTO 239,496 Valor Materiales de construcción 1,500,000 7 Es decir, todos aquéllos en los que no se pueda distinguir claramente un destino exclusivo a operaciones gravadas o a no gravadas. 11

12 Gastos administrativos 300,000 Comisiones de venta 150,000 IGV adquisiciones 370,500 Prorrata CREDITO FISCAL 98,102 IGV del proyecto 141,393 En el ejemplo indicado, la prorrata se aplica sobre el total de los costos de construcción, debido a que no se puede distinguir qué parte está destinada a las ventas gravadas y qué parte a las no gravadas. 4. Conclusiones a) En la venta de inmuebles en planos, el Impuesto a la Renta, tanto para efecto de la declaración anual como para los pagos a cuenta, se declara en el momento en que se devenga el ingreso, es decir, cuando exista el inmueble. b) La exoneración del IGV no se aplica ni a oficinas ni a estacionamientos. c) En la primera venta de inmueble, la venta del terreno está inafecta al IGV, siendo el valor del terreno equivalente el 50% del precio total, incluyendo el IGV. d) Para determinar si el IGV de la compras se puede utilizar como crédito fiscal, se debe determinar si están destinados exclusivamente a operaciones gravadas como un contrato de construcción (distinto a primera venta de inmueble). En caso se trate de adquisiciones destinadas parcialmente a generar operaciones gravadas, se aplicará una prorrata (operaciones gravadas/total de operaciones). e) Para efecto del cálculo del crédito fiscal, se puede separar las compras destinadas a la construcción de aquéllas destinadas a la venta del terreno. f) El IGV de los materiales de construcción de inmuebles destinados a la venta, puede aplicarse como crédito fiscal, a nuestro entender, al 100%. 12