La valoración catastral

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1 La valoración catastral Como todo sistema de valoración, sigue el esquema: Información Criterios Valoración En el caso de la valoración catastral de urbana, el esquema del proceso evaluativo es: Base de Datos catastral Estudio mercado inmobiliario Sistema de valoración catastral (LCI y Normativa de valoración) Valor catastral La valoración catastral Valoración administrativa De carácter fiscal Afecta la totalidad de los inmuebles Valoración masiva y automatizada Valoración aditiva Valores relacionados con el valor de mercado Vi = Vr + Vc + Gastos + Beneficios Vi = (Vr + Vc) 1 40 F L Vcat = Vi RM Vcat = (Vr + Vc) 1 40 F L

2 fases del proceso 1 2 Definición de los módulos MBR y MBC Asignación de módulos MBR y MBC a cada municipio 3 Elaboración de la Ponencia de valores 4 Valoración individualizada la ponencia de valores Base de datos catastral Planeamiento urbanístico Estudio del mercado inmobiliario Método residual Criterios de de valoración Valores de de suelo de de polígono Valores de de suelo de de calle // tramo // zona de de valor Construcción: MBC por por coeficiente cuadro tipologías (a (a nuevo) 2

3 Coeficientes correctores de suelo Valores de suelo de calle / tramo / zona valor Valor construcción (a nuevo) la valoración individualizada Coef. correctores construcción Valor de de suelo de de parcela Valor construcción de de parcela Valor de de suelo + construcción Coeficientes correctores conjuntos (suelo + construcción) Gastos y beneficios (1 40) RM (0 50) Valor catastral documentos de la ponencia de valores Memoria general Delimitación del suelo de naturaleza urbana Criterios valorativos Catálogo de tipologías constructivas Callejero de valores Análisis del mercado inmobiliario Cartografía 3

4 documentos de la ponencia de valores Desde 2005: 1 Capítulo 1. Memoria Capítulo 2. Criterios valorativos Capítulo 3. Listado de zonas de valor Análisis y conclusiones del mercado inmobiliario Catálogo de tipologías constructivas Cartografía Cálculo del valor de la construcción CUADRO de COEFICIENTES del VALOR de las CONSTRUCCIONES (Norma 20, RD 1020/1993, de 25 de junio) TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA USO CLASE MODALIDAD EDIFICACIÓN ABIERTA 1,65 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0, VIVIENDAS COLECTIVAS EN MANZANA CERRADA 1,60 1,35 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 de CARÁCTER URBANO GARAJES, TRASTEROS Y LOCALS EN ESTRUCTURA 0,80 0,70 0,62 0,53 0,46 0,40 0,30 0,26 0, EDIFICACIÓN AISLADA O PAREADA 2,15 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 RESIDENCIAL 1.2 VIV. UNIFAMILIARES EN LÍNEA O MANZANA CERRADA 2,00 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 de CARÁCTER URBANO GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA 0,90 0,85 0,75 0,65 0,60 0,55 0,45 0,40 0, USO EXCLUSIVO DE VIVIENDA 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0, EDIFICACIÓN RURAL ANEXOS 0,70 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0, FABRICACIÓN EN UNA PLANTA 1,05 0,90 0,75 0,60 0,50 0,45 0,40 0,37 0, NAVES DE FABRICACIÓN Y FABRICACIÓN EN VARIAS PLANTAS 1,15 1,00 0,85 0,70 0,60 0,55 0,52 0,50 0,40 ALMACENAMIENTO ALMACENAMIENTO 0,85 0,70 0,60 0,50 0,45 0,35 0,30 0,25 0, GARAJES 1,15 1,00 0,85 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 INDUSTRIAL 2.2 GARAJES Y APARCAMIENTOS APARCAMIENTOS 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,10 0, ESTACIONES DE SERVICIO 1,80 1,60 1,40 1,25 1,20 1,10 1,00 0,90 0, SERVICIOS DE TRANSPORTE ESTACIONES 2,55 2,25 2,00 1,80 1,60 1,40 1,25 1,10 1, OFICINAS MÚLTIPLES 2,35 2,00 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90 0, EDIFICIO EXCLUSIVO OFICINAS UNITARIAS 2,55 2,20 1,85 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00 0, UNIDO A VIVIENDAS 2,05 1,80 1,50 1,30 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 OFICINAS 3.2 EDIFICIO MIXTO UNIDO A INDUSTRIA 1,40 1,25 1,10 1,00 0,85 0,65 0,55 0,45 0, EN EDIFICIO EXCLUSIVO 2,95 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1, BANCA Y SEGUROS EN EDIFICIO MIXTO 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1, COMERCIOS en EDIFICIO LOCALES COMERCIALES Y TALLERES 1,95 1,60 1,35 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 MIXTO GALERÍAS COMERCIALES 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 0, COMERCIOS en EDIFICIO EN UNA PLANTA 2,50 2,15 1,85 1,60 1,40 1,25 1,10 1,00 0,85 COMERCIAL EXCLUSIVO EN VARIAS PLANTAS 2,75 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0, MERCADOS Y MERCADOS 2,00 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 SUPERMERCADOS HIPERMERCADOS Y SUPERMERCADOS 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 0, DEPORTES VARIOS 2,10 1,90 1,70 1,50 1,30 1,10 0,90 0,70 0, CUBIERTOS PISCINAS 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0, DEPORTES VARIOS 0,70 0,55 0,50 0,45 0,35 0,25 0,20 0,10 0, DESCUBIERTOS PISCINAS 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,35 0,30 0,25 DEPORTES 5.3 AUXILIARES VESTUARIOS, DEPURADORAS, CALEFACCIÓN, etc. 1,50 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0, ESTADIOS, PLAZAS DE TOROS 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0, ESPECTÁCULOS DEPORTIVOS HIPÓDROMOS, CANÓDROMOS, VELÓDROMOS, etc. 2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0, CUBIERTOS 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95 0,85 0, VARIOS DESCUBIERTOS 0,80 0,70 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0, BARES MUSICALES, SALAS DE EN EDIFICIO EXCLUSIVO 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 ESPECTACU- FIESTA, DISCOTECAS UNIDO A OTROS USOS 2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 LOS CINES 2,55 2,30 2,05 1,80 1,60 1,45 1,30 1,15 1, CINES Y TEATROS TEATROS 2,70 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1, HOTELES, HOSTALES, MOTELES 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1, CON RESIDENCIA APARTHOTELES, BUNGALOWS 2,85 2,55 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1, RESTAURANTES 2,60 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95 OCIO Y 7.2 SIN RESIDENCIA BARES Y CAFETERÍAS 2,35 2,00 1,70 1,50 1,30 1,15 1,00 0,90 0,80 HOSTELERÍA CASINOS Y CLUBS SOCIALES 2,60 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1, EXPOSICIONES Y REUNIONES EXPOSICIONES Y CONGRESOS 2,50 2,25 2,00 1,80 1,60 1,45 1,25 1,10 1, SANATORIOS Y CLÍNICAS 3,15 2,80 2,50 2,25 2,00 1,80 1,60 1,45 1, SANITARIOS CON CAMAS HOSPITALES 3,05 2,70 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 SANIDAD Y AMBULATORIOS Y CONSULTORIOS 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95 BENEFI- 8.2 SANITARIOS VARIOS BALNEARIOS, CASAS DE BAÑOS 2,65 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 CENCIA CON RESIDENCIA (Asilos, Residencias, etc.) 2,45 2,20 2,00 1,80 1,60 1,40 1,25 1,10 1, BENÉFICOS Y ASISTENCIA SIN RESIDENCIA (Comedores, Clubs, Guarderías,...) 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0, CULTURALES CON INTERNADOS 2,40 2,15 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 0,95 9 RESIDENCIA COLEGIOS MAYORES 2,60 2,35 2,10 1,90 1,70 1,50 1,35 1,20 1,05 CULTURALES FACULTADES, COLEGIOS, ESCUELAS 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 Y 9.2 CULTURALES SIN RESIDENCIA BIBLIOTECAS Y MUSEOS 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0,90 RELIGIOSOS CONVENTOS Y CENTROS PARROQUIALES 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0, RELIGIOSOS IGLESIAS Y CAPILLAS 2,90 2,60 2,30 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1, MONUMENTALES 2,90 2,60 2,30 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1, HISTORICO-ARTISTICO AMBIENTALES O TÍPICOS 2,30 2,05 1,85 1,65 1,45 1,30 1,15 1,00 0, ADMINISTRATIVOS 2,55 2,20 1,85 1,60 1,30 1,15 1,00 0,90 0, DE CARÁCTER OFICIAL REPRESENTATIVOS 2,75 2,35 2,00 1,75 1,50 1,35 1,20 1,05 0, PENITENCIARIOS, MILITARES Y VARIOS 2,20 1,95 1,75 1,55 1,40 1,25 1,10 1,00 0, OBRAS URBANIZACIÓN INTERIOR 0,26 0,22 0,18 0,15 0,11 0,08 0,06 0,04 0,03 EDIFICIOS CAMPINGS 0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02 SINGULARES CAMPOS DE GOLF 0,050 0,040 0,03 5 0,030 0,025 0,020 0,015 0,010 0, DE CARÁCTER ESPECIAL JARDINERÍA 0,17 0,15 0,13 0,11 0,09 0,07 0,05 0,03 0, SILOS Y DEPÓSITOS PARA SÓLIDOS (M/3) 0,35 0,30 0,25 0,20 0,17 0,15 0,14 0,12 0, DEPÓSITOS LÍQUIDOS (M/3) 0,37 0,34 0,31 0,29 0,25 0,23 0,20 0,17 0, DEPÓSITOS GASES (M/3) 0,80 0,65 0,50 0,40 0,37 0,35 0,31 0,27 0,25 Uso: residencial 1 Clase: vivienda colectiva de carácter urbano 1 Modalidad: en manzana cerrada 2 Categoría: 3 Tipología-categoría resultado: Coeficiente a aplicar: 1 15 V construcció = MBC x 1 15 = 700,00 /m 2 x 1 15 = 805,00 /m 2 4

5 Coeficientes correctores del valor del suelo Son los que permiten pasar del valor de calle/zona al valor de parcela: Coeficiente Descripción Valor A B C D E F G Parcelas con varias fachadas Longitud de fachada (L) inferior a la fachada mínima L M (Según el planeamiento urbanístico) dos fachadas 1,10 tres o mas 1,15 L (máx. 0,60) Forma irregular, que dificulta la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento 0,85 Fondo de parcela excesivo (edificación en manzana 1 cerrada) (n= número de plantas permitidas) (n + 1) Superficie (S) diferente a la mínima (S M ) (en edificación abierta) LM S/S M < ,80 1 S/S M ,00 2 < S/S M... 0,70 Inedificabilidad temporal (por circunstancies urbanísticas o legales justificadas) 0,60 Afección de suelos destinados a viviendas de protección pública 0,70 En el suelo valorado por repercusión solamente son de aplicación los coeficientes A i B. Coeficientes correctores de la construcción Depreciación de la construcción por antigüedad y estado de conservación: Coeficiente Descripción Valor H Antigüedad de la construcción Según tabla I Estado de conservación normal : 1,00 regular : 0,85 deficiente : 0,50 ruinoso : 0,00 Consideración de la rehabilitación y la reforma de la construcción 5

6 Coeficientes correctores de la construcción d H = 1-1,5 u. c. 100 t on = 1 - t Corbes de depreciació t H 0,9 ús 1º ús 2º ús 3º Anys Complets Categoria Categoria Categoria ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,8 0, ,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0, ,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78 0, ,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0, ,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61 (1-D) 0, ,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0, ,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49 0, ,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0, ,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39 0, ,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0, ,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32 0, ,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0, ,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26 0, ,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0, ,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0, ,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0, ,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0, ,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18 90 o més 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17 0 Anys antiguitat Antiguitat Lineal 1% Parabòlica creixent Donde t es el período de antigüedad, desde la fecha de construcción, hasta el año siguiente al de la aprobación de la Ponencia de valores. CPSV (100) CPSV (80) Parab. decreixent "u" se refiere al uso predominante del edificio, según: Uso 1º: residencial, oficinas y edificios singulares. Uso 2º: industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería... Uso 3º: para fábricas espectáculos (incluidos deportivos). cadastral2 cadastral1 cadastral3 Diferencia entre rehabilitación integral y los diferentes niveles de reforma Rehabilitación integral: Coste de las obras superior al 75% de la cantidad que supondría realizar la obra de nueva planta. Reforma total: Coste de las obras entre el 75 y el 50%. Reforma media: Coste de las obras entre el 50 y el 25%. Reforma mínima: Coste inferior al 25%. La fórmula de corrección es: F a = F c + (F r -F c ) i Donde: F a = Fecha de antigüedad a efectos de aplicación del coeficiente F c = Fecha de construcción F r = Fecha de reforma i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma, y que adopta los siguientes valores: rehabilitación i = 1,00 reforma total i = 0,75 reforma media i = 0,50 reforma mínima i = 0,25 6

7 Coeficientes correctores conjuntes: suelo + construcción Se aplican al conjunto suelo + construcción: Coeficiente Descripción Valor J Depreciación funcional o inadecuación 0,80 K Locales interiores (no de patio de manzana) 0,75 L Cargas singulares. Edificios histórico-artísticos (se consideran tres niveles de protección: integral, estructural y ambiental) 0,70 0,80 0,90 M Situaciones especiales de carácter extrínseco (futuros viales, inconcreción urbanística, fuera de ordenación,..) N Apreciación depreciación económica Entre 1,00 y 1,80 Entre 0,50 y 1,00 Cuando coinciden dos o más coeficientes conjuntos de suelo y construcción, solamente se puede aplicar uno de ellos, excepto el J y el N que son compatibles entre sí y con cualquier otro. El coeficiente N requiere, para su aplicación, la justificación y aprobación específica de la Junta Técnica Territorial de Coordinación. 0,80 4. Catálogo de tipologías constructivas Delegación Provincial de Hacienda de Barcelona Gerencia Territorial del Catastro del Ambito Metropolitano de Barcelona CATÁLOGO DE EDIFICIOS CATÁLOGO DE EDIFICIOS TIPOLOGÍA TIPOLOGÍA USO Residencial USO Residencial CLASE Vivienda colectiva CLASE Vivienda colectiva MODALIDAD En edificación abierta MODALIDAD En manzana cerrada CATEGORÍA 1 Municipio Barcelona Calle y nº Av. Pedralbes, Polígono 403 Año de construcción 1970 CATEGORÍA 7 Municipio Barcelona Calle y nº Sant Antoni Abat, 5 Polígono 104 Año de Construcción 1845 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS Estructura de hormigón, metálica, mixta o muros de carga Cerramientos de gran calidad, tipo piedra natural, ladrillo visto manual o similar. Cubierta plana o inclinada de una o varias aguas, con materiales de gran calidad tipo teja, pizarra o similar y muy buena ejecución. Pavimentos de gran calidad tipo piedra natural, madera, cerámica o similar. Alicatados de marmol,cerámica serigrafiada o similar. Carpintería exterior de madera, P.V.C. o aluminio, con escuadrías importantes, persianas de librillo, enrollables o similares. Puertas para barnizar o lacar, marcos revestidos y herrajes de alta calidad. Instalaciones de alto nivel Estructura de hormigón, metálica, mixta o muros de carga Cerramientos de calidad sencilla, tipo revoco, pintura, bloque o similar. Cubierta plana o inclinada, con materiales sencillos. Pavimentos de calidad muy sencilla. Alicatados de azulejos o similar. Carpintería exterior de madera para pintar, hierro o similar. Puert as para barnizar o pintar, marcos para pintar y herraje de calidad sencilla. Bajo nivel de instalaciones. 7

8 5. Callejero de valores Capítulo 3. Listado zonas de valor 8

9 Capítulo 3. Listado zonas de valor Capítulo 3. Listado zonas de valor 9

10 PONENCIAS 2005 PONENCIAS 2006 PONENCIAS 2007 PONENCIAS 2008 Documento 4. Cartografía 10

11 Documento 4. Cartografía Documento 4. Cartografía 11

12 6. Análisis del mercado inmobiliario 6. Análisis del mercado inmobiliario Conclusiones del estudio de mercado Comparación de los valores catastrales resultantes con los valores de mercado NUM AÑO POL DIRECCION V.MERCADO V.CATASTRAL RM ACT Rbla. Poblenou , St. Joan de Malta 10B , Puiggener , Extremadura , Àngels Garriga , Gran Via , Fluvià , Gran Via , Pge. Treball , Ramon Turró , Ramon Turró , Avila , Llull , Llacuna , Llull , Nàpols , Marina , Llull , Rbla. Poblenou , Provençals , Provençals , Llull , Rbla. Poblenou , Espronceda , Pujades , Llull , Pallars , Batista , Cristóbal de Moura ,53 12