INDICE 1. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS OBJETIVO GENERAL DEL ESTUDIO Objetivos Específicos METODOLOGÍA...

Transcripción

1 INDICE 1. INTRODUCCIÓN OBJETIVOS OBJETIVO GENERAL DEL ESTUDIO Objetivos Específicos METODOLOGÍA DEFINICIONES METODOLÓGICAS ETAPA DE ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN BASE Zonificación del Área de Estudio, Cortes Temporales y Definición de Variables Consideradas Zonificación Cortes Temporales Variables Consideradas para el Análisis de Tendencias Situación Base Presentación de la Situación Base Análisis de la Situación Base DEFINICIONES METODOLÓGICAS ETAPA DE ANÁLISIS DE TENDENCIAS Análisis Demográfico y Usos de Suelo al Interior de la Ciudad Durante los Últimos Años Análisis Demográfico de las Últimas Décadas Tendencias Históricas de Crecimiento de los Usos de Suelo Evolución del Consumo del Suelo Análisis de la Oferta Análisis Normativo Obtención del Cupo o Cabida Proyectos Programados Análisis de la Oferta (Stock) de Bienes Públicos Definiciones Metodológicas Análisis de la Demanda Definiciones Metodológicas Análisis de la Economía Urbana Definiciones Metodológicas Análisis de Tendencias de Localización Previstas Construcción de Escenario Tendencial Análisis del Consumo de Suelo Previsto Síntesis del Análisis de Tendencias ETAPA I ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN BASE ZONIFICACIÓN Definición de Zonas de Estudio SITUACIÓN BASE Presentación de la Situación Base Situación Base Usos de Suelo Segmentación Territorial Análisis de la Situación Base Análisis Demográfico Niveles de Especialización Relativa ETAPA II ANÁLISIS DE TENDENCIAS ANÁLISIS HISTÓRICO DE DEMOGRAFÍA Y USOS DE SUELO Análisis Poblacional y de Hogares de las Últimas Décadas Síntesis Evolución Histórica de los Usos de Suelo Evolución Histórica del Consumo del Suelo ANÁLISIS DE LA DEMANDA Modelo de proyección del PIB Proyección de Usos de Suelo por Categoría de Usos Montt Varas Alerce Proyección total de hogares año Proyección de la distribución de hogares por estrato socioeconómico para el año ANÁLISIS DE TRANSPORTE Y LOCALIZACIÓN Análisis de Sistema Vial y Espacios Públicos Aspectos Morfológicos Aspectos del sistema de Espacios públicos y Áreas Verdes de la ciudad Aspectos de la vialidad estructurante

2 Proyectos de Infraestructura Transporte ANÁLISIS DE LA OFERTA Análisis Normativo Análisis del Plan regulador Comunal Obtención del Cupo por Zona de Estudio Proyectos Programados e Inversiones Análisis de Oferta (Stock) de Bienes Inmuebles (Públicos) Introducción Metodología Terrenos Públicos Detectados Contexto Normativo de Inmuebles con nivel de disponibilidad ALTO y MEDIO ANÁLISIS DE TENDENCIAS DE LOCALIZACIÓN Y DESARROLLO PREVISTAS Escenario Tendencial de Usos de Suelo (Distribución Espacial de Actividades No Residenciales) Escenario Tendencial de Hogares Por Categoría Socioeconómica INDICE DE CUADROS Cuadro Nº 3-1: Destinos y Códigos Base de Avalúos del Servicio de Impuestos Internos... 9 Cuadro Nº 3-2: Agrupación de Usos de Suelo Considerados Para el Estudio... 9 Cuadro Nº 3-3: Destinos y Códigos INE... 9 Cuadro Nº 4-1: Superficie Construida Según Uso, Año Cuadro Nº 4-2: Superficie Construida Según Uso Por Zona, Año Cuadro Nº 4-3: Valores fiscales medios por MT2 según destino y zonas del área de análisis ($ Dic. 2002) Cuadro Nº 4-4: Evolución del PIB nacional y regional ( ) Cuadro Nº 4-5: Evolución Evolución de PIB per cápita nacional ( ) Cuadro Nº 4-6: Datos censales y proyecciones poblacionales Comuna de Montt ( ) Cuadro Nº 4-7: Datos censales y proyecciones poblacionales Comuna de Varas ( ) Cuadro Nº 4-8: Datos censales y proyecciones poblacionales de Alerce ( ) Cuadro Nº 4-9: Estadísticos modelos calibrados TMH Montt Cuadro Nº 4-10: Estadísticos Estadísticos modelos calibrados TMH Varas Cuadro Nº 4-11: Resultados calibración modelo potencial de TMH, Montt Cuadro Nº 4-12: calibración modelo potencial de TMH, Varas Cuadro Nº 4-13: Medio de Hogar Área de estudio Montt Cuadro Nº 4-14: Tamaño Medio de Hogar Área de estudio Varas Cuadro Nº 4-15: Ajuste TMH comunal, zona de Alerce Cuadro Nº 4-16: Cantidad de hogares en el área de estudio Cuadro Nº 4-17: Rango de ingresos según categoría socioeconómica ($ Dic. 2005) Cuadro Nº 4-18: Cuadro Evolución ingresos por decil, comuna de Montt ($dic. 2005) Cuadro Nº 4-19: Cuadro Evolución ingresos por decil, comuna de Varas ($dic. 2005) Cuadro Nº 4-20: Coeficiente de distribución histórico (CH) Cuadro Nº 4-21: Coeficiente de distribución histórico (CH) Cuadro Nº 4-22: Función distribución de los ingresos (2005) Cuadro Nº 4-23: Frecuencia de distribución hogares por categoría socioeconómica (2005) Cuadro Nº 4-24: Parámetros función de distribución de ingresos por zona de estudio (2005) Cuadro Nº 4-25: Distribución porcentual de hogares por zonas del área de estudio Cuadro Nº 4-26: Hogares según categoría socioeconómica por zonas de estudio Cuadro Nº 4-27: Ciudades Pueblos y Aldeas, Sistema Urbano Pto. Montt-Alerce-Pto. Varas Cuadro Nº 4-28: Coeficientes de Especialización Relativa Por Zona de estudio Cuadro Nº 5-1: Datos Censales Montt Cuadro Nº 5-2: Datos Censales Varas Cuadro Nº 5-3: Datos Censales Sistema Urbano Montt-Alerce- Varas Cuadro Nº 5-4: Variación Superficie Construida Según Uso Por Zona, Cuadro Nº 5-5: Sectores Posible de Urbanizar dentro del Limite Urbano Cuadro Nº 5-6: Modelo de proyección de la tasa de crecimiento del PIB Cuadro Nº 5-7: Pruebas sobre los residuos del modelo Cuadro Nº 5-8: Proyección PIB nacional (MM$ de 2000) Cuadro Nº 5-9: Resultados especificación y estimación de modelos uso de suelo Cuadro Nº 5-10: Resultados especificación y estimación de modelos uso de suelo (Variable dependiente niveles) Cuadro Nº 5-11: Superficies proyectadas para cada uso de suelo ( ) Cuadro Nº 5-12: Resultados especificación y estimación de modelos uso de suelo (Variable dependiente tasa de crecimiento) Cuadro Nº 5-13: Resultados especificación y estimación de modelos uso de suelo (Variable dependiente niveles) Cuadro Nº 5-14: Superficies proyectadas para cada uso de suelo ( ) Cuadro Nº 5-15: Resultados especificación y estimación de modelos uso de suelo (Variable dependiente tasa de crecimiento) Cuadro Nº 5-16: Resultados especificación y estimación de modelos uso de suelo (Variable dependiente niveles) Cuadro Nº 5-17: Superficies proyectadas para cada uso de suelo ( ) Cuadro Nº 5-18: Proyección de población (2012) Cuadro Nº 5-19: Proyección de población (2012) Cuadro Nº 5-20: Proyección de TMH (2012)

3 Cuadro Nº 5-21: Proyección de hogares área de estudio (2012) Cuadro Nº 5-22: Proyección ingreso comunal de Montt por decil (en logaritmos a $Dic. 2005) Cuadro Nº 5-23: Proyección ingreso comunal de Varas por decil (en logaritmos a $Dic. 2005) Cuadro Nº 5-24: Parámetros función de distribución ingresos (2012) Cuadro Nº 5-25: Proyección función de distribución de hogares según ingreso según categoría socioeconómica. Año Cuadro Nº 5-26: Proyección hogares por categoría de ingreso en el área de estudio Año Cuadro Nº 5-27: Lista de Proyecto Definitivos plan Diagnóstico al del Sistema de Transporte Urbano de la ciudad de Montt, Etapa IV Cuadro Nº 5-28: Zonificación Plan Regulador de Montt y Alerce Cuadro Nº 5-29: Resumen Proyectos Programados Sistema Urbano Pto. Montt-Alerce-Pto. Varas Cuadro Nº 5-30: Listado Proyectos Programados Cuadro Nº 5-31: Criterios de Evaluación de Nivel de Disponibilidad Cuadro Nº 5-32: Terrenos con Niveles de Disponibilidad ALTO y MEDIO Cuadro Nº 5-33: Terrenos con Niveles de Disponibilidad ALTO y MEDIO Cuadro Nº 5-34: Terrenos con Niveles de Disponibilidad ALTO y MEDIO Cuadro Nº 5-35: Escenario Tendencial Uso de Suelo Cuadro Nº 5-36: Escenario Tendencial Hogares Por Categoría Socioeconómica INDICE DE FIGURAS Figura Nº 3-1: Etapas de la Metodología Propuesta... 7 Figura Nº 4-1: Zonas de Estudio Figura Nº 4-2: Sistema Urbano Montt Alerce Varas en el Contexto Regional Figura Nº 4-3: Distribución Porcentual Superficie Construida según Uso, Año Figura Nº 4-4: Uso Comercio por Manzana, Montt y Alerce, Año Figura Nº 4-5: Uso Comercio por Zona Año 2005, Crecimiento Figura Nº 4-6: Uso Educación por Manzana, Montt y Alerce, Año Figura Nº 4-7: Uso Educación por Zona Año 2005, Crecimiento Figura Nº 4-8: Uso Habitación por Manzana, Montt y Alerce, Año Figura Nº 4-9: Uso Habitación por Zona Año 2005, Crecimiento Figura Nº 4-10: Uso Industria por Manzana, Montt y Alerce, Año Figura Nº 4-11: Uso Industria por Zona Año 2005, Crecimiento Figura Nº 4-12: Uso Servicios por Manzana, Montt y Alerce, Año Figura Nº 4-13: Uso Servicios por Zona Año 2005, Crecimiento Figura Nº 4-14: Uso Transporte y Almacenaje por Manzana, Montt y Alerce, Año Figura Nº 4-15: Uso Transporte y Almacenaje por Zona Año 2005, Crecimiento Figura Nº 4-16: Caracterización del Sistema Urbano según valor de la construcción residencial y zonas de estudio Figura Nº 4-17: Caracterización del Sistema Urbano según valor del terreno y zonas de estudio Figura Nº 4-18: Evolución de la tasa de crecimiento del PIB Figura Nº 4-19: Densidad de Población Montt y Alerce, año Figura Nº 4-20: Densidad de Hogares Montt y Alerce, año Figura Nº 4-21: Densidad de Población Ciudad de Varas, año Figura Nº 4-22: Densidad de Hogares Ciudad de Varas, año Figura Nº 4-23: Usos Principales Según Niveles de Especialización Relativa Figura Nº 5-1: Variación N Hogares y TMH Montt, Período Figura Nº 5-2: Variación N Hogares y TMH Varas, Período Figura Nº 5-3: Variación de Población Período Figura Nº 5-4: Variación de Hogares Período Figura Nº 5-5: Variación de Superficie Construida por Usos de Suelo Periodo Figura Nº 5-6: Esquema de Crecimiento Urbano de Montt Figura Nº 5-7: Limite Urbano Áreas Consolidadas Áreas por Ocupar Figura Nº 5-8: Limite Urbano de Montt en 1993 y Figura Nº 5-9: Pueblo Original y Área de Expansión Figura Nº 5-10: Limite Urbano de Varas en 1993 y Figura Nº 5-11: Prueba recursiva de estabilidad de los residuos Figura Nº 5-12: Serie crecimiento del PIB proyectada según el modelo Figura Nº 5-13: Metros cuadrados construidos por uso económico ( ) Figura Nº 5-14: Comparación superficies de uso de suelo observadas y proyectadas Figura Nº 5-15: Metros cuadrados construidos por uso económico ( ) Figura Nº 5-16: Comparación superficies de uso de suelo observadas y proyectadas Figura Nº 5-17: Metros cuadrados construidos por uso económico ( ) Figura Nº 5-18: Comparación superficies de uso de suelo observadas y proyectadas Figura Nº 5-19: Titulo Figura Vista hacia el Norte desde el plan por Gallardo. La quebrada como espacio natural como límite al interior de la ciudad Figura Nº 5-20: Panorámica del centro urbano y la bahía de Montt desde la bajada Santa Teresa en medio de la primera quebrada. Al fondo la isla Tenglo y el Seno del Reloncaví Figura Nº 5-21: Vista del entorno natural que ofrecen las quebradas

4 Figura Nº 5-22: Vista desde sector Av. Monseñor Munita y vista hacia el volcán Calbuco desde la 3ª Terraza Figura Nº 5-23: Geomorfología del territorio de la ciudad de Montt. A el Plan y la primera terraza; B, segunda Terraza; C tercera Terraza; D Cuarta Terraza Figura Nº 5-24: Sistema de Espacios Públicos y Áreas Verdes de la ciudad de Montt Figura Nº 5-25: Imagen de nuevos espacios públicos en 2ª y 3ª Terraza Figura Nº 5-26: Área verde en bandejón Av. Austral. Imagen de los espacios públicos en nuevas urbanizaciones en 4ª Terraza Figura Nº 5-27: Los eriales entorno a quebrada y Estero Lobos, trastienda de paños habitacionales contiguos Figura Nº 5-28: Plaza de Armas de Montt. Vista desde Urmeneta hacia Antonio Varas Figura Nº 5-29: Paseo calle Talca de Montt Figura Nº 5-30: Vistas Av. Ibañez en distintos tramos y grados de consolidación Figura Nº 5-31: Vista Camino a Alerce intersección Ibáñez. Alta demanda en hora valle y la configuración de la vía sigue siendo la de un camino interurbano de carácter secundario Figura Nº 5-32: Bajadas Ejército, O Higgins y Santa Teresa. Las rutas de conexión con el Área Centro de Montt Figura Nº 5-33: Proyectos Plan 5, Montt Figura Nº 5-34: Planta proyecto de espacio público en torno a bajada Santa Teresa. Se aprovechan los desniveles para generar nuevos recorridos peatonales y zonas de miradores Figura Nº 5-35: Vista 3D Nudo Egaña-portales, mirando hacia el poniente Figura Nº 5-36: Propuesta municipal Paseo Peatonal Antonio Varas Figura Nº 5-37: Localización proyectos del Diagnóstico al del Sistema de Transporte Urbano de la ciudad de Montt, Etapa IV Figura Nº 5-38: Plan regulador de Montt Figura Nº 5-39: Seccional Ciudad Alerce Figura Nº 5-40: Plan Regulador Varas Figura Nº 5-41: Comparación entre Proyecciones de Usos de Suelo y Cupo Disponible Según Normativa Figura Nº 5-42: Distribución Porcentual Proyectos Programados Sistema Urbano Montt-Alerce- Varas Figura Nº 5-43: Proyectos Programados Según Ciudad Figura Nº 5-44: Proyectos Programados Según Ciudad Figura Nº 5-45: Inmuebles Públicos y Nivel de Disponibilidad Figura Nº 5-46: Plan Regulador Comunal Vigente Figura Nº 5-47: Seccional Alerce Figura Nº 5-48: Escenario Tendencial Uso Comercio Figura Nº 5-49: Escenario Tendencial Uso Educación Figura Nº 5-50: Escenario Tendencial Uso Habitación Figura Nº 5-51: Escenario Tendencial Uso Industria Figura Nº 5-52: Escenario Tendencial Uso Servicios Figura Nº 5-53: Escenario Tendencial Uso Transporte y Almacenaje Figura Nº 5-54: Escenario Hogares Por Categoría Socioeconómica Figura Nº 5-55: Comparación Categoría Socioeconómica Predominantes por Zona 2005 y Escenario Tendencial

5 1. INTRODUCCIÓN Coherente con la necesidad de definir acciones estratégicas que permitan inducir dinámicas de desarrollo urbano que mejoren la competitividad de las ciudades y la calidad de vida de sus habitantes, teniendo en consideración además la necesidad de abordar las oportunidades de desarrollo y minimización de los impactos negativos del modelo tendencial que actualmente presenta el Sistema Urbano Montt Ciudad Alerce Varas, se propone la definición de estrategias de implementación de un programa de acciones para impulsar su desarrollo integral. 2. OBJETIVOS 2.1. OBJETIVO GENERAL DEL ESTUDIO Analizar las tendencias de desarrollo urbano del Sistema Montt Ciudad Alerce Varas, para detectar y predecir áreas de exclusión social (segregación espacial), áreas con concentración de déficit urbano/habitacional, y/o áreas de evidente deterioro urbano, con el fin de definir Zonas de Gestión Integrada (ZGI), donde se requiera necesariamente la articulación de diferentes acciones y del trabajo intersectorial para la regeneración del tejido social/urbano, para abordar oportunidades de desarrollo o bien para minimizar los impactos negativos del modelo tendencial OBJETIVOS ESPECÍFICOS Lo que se presenta en el presente informe corresponde a la primera etapa del estudio y tiene como finalidad dar alcance a los siguientes objetivos específicos: Zonificar el territorio en unidades territoriales que permitan modelar el sistema urbano circunscrito dentro del límite urbano establecido por los Planes Reguladores Comunales vigentes y en desarrollo de las comunas de Montt Varas, considerando las áreas externas que estén en trámite de incorporación por algún instrumento de planificación o las insertas vía Art. 55 de la LGUC, utilizando principalmente la vialidad como límite zonal, tomando en cuenta las divisiones políticas y normativas existentes y mediante la agrupación de manzanas que cuenten con características en común. Analizar el comportamiento de mercado de las comunas de Montt Varas, identificando sus principales tendencias de crecimiento urbano/habitacional durante el periodo 1992/2005, en especial las áreas de segmentación socioeconómica, zonas con carencia de servicios y equipamientos, patrones de consumo de suelo y su distribución en las unidades territoriales. 5

6 Definir el déficit urbano/habitacional actual identificando las unidades territoriales donde se concentra, las unidades donde existe mayor segregación socioeconómica y las unidades con evidentes signos de deterioro urbano. Proyectar el modelo tendencial de crecimiento al 2012 en función de las regulaciones urbanas existentes, el desarrollo del mercado inmobiliario, y el déficit urbano/habitacional, con el fin de caracterizar las unidades territoriales resultantes, en materia de segmentación socioeconómica y estimar patrones de consumo de suelo para usos urbanos habitacionales. Identificar en función de las proyecciones, las unidades territoriales donde se estima habrá consolidación de patrones de segregación socioeconómica, de deterioro urbano y de concentración de déficit urbano/habitacional proyectado. Definir los requerimientos de suelo para absorber la demanda urbano/habitacional al 2012 proyectado, especificando el suelo necesario para vivienda social y equipamiento urbano. 6

7 3. METODOLOGÍA En la siguiente figura se muestra las etapas de la metodología general propuesta para el presente estudio. En este informe se aborda la Etapa I y la Etapa II. ETAPA I ZONIFICACION Figura Nº 3-1: Etapas de la Metodología Propuesta ETAPA II TENDENCIAS ETAPA III DEFINICIÓN DE ZGIs ETAPA IV PROYECTOS ESPECIFICOS ETAPA V GESTION INTEGRADA RECOPILACIÓN DE ANTECEDENTES DEFINICIÓN DE ZONAS DE ESTUDIO Y ANALISIS DE LA SITUACION BASE Integración de Antecedentes (SIG), Ajuste Cartográfico Definición de Zonas de Estudio Agrupación de Información Análisis de las Variables Niveles de Especialización Situación Base RECOPILACIÓN DE ANTECEDENTES ANALISIS DE TENDENCIAS Análisis Normativo Análisis Histórico Análisis de la Oferta Análisis de la Demanda Economía Urbana Tendencias y Mercado Consumo de Suelo DEFINICION Y DELIMITACION DE ZGIs PROPUESTA DE IMPLEMENACION Análisis de Potencialidades Prioridades Propuesta Actores Involucrados Priorización y Selección de Proyectos MECANISMOS DE FINANCIAMIENTO Financiamiento Mediante Líneas Regulares Financiamiento a Través de Bienes Inmuebles Definición de Cartera de Proyectos y Terrenos ESTRATEGIAS DE GESTIÓN DE ZGIs Selección de Estrategias Definición de cartera de Proyectos y terrenos Estrategia EVALUACIÓN, POTENCIAL DE DESARROLLO DE BIENES PUBLICOS Selección de Bienes Posibles de Gestionar Análisis de Mix de Usos Posibles de desarrollar EVALUACIÓN ECONÓMICA Selección de Mix Estimación de Demanda Asociada Evaluación Económica y Social ESTRATEGIA DE IMPLEMENTACIÓN Estrategia a Corto Plazo Estrategia a Largo Plazo Definición de Alternativas de Intervención PLANIFICACIÓN TERRITORIAL Análisis de Planes y Normativa Propuesta PLAN DE INVERSIONES Definición de Objetivos, Indicadores Componentes Estratégicos Definición de Estrategias de Ejecución PLAN DE GESTIÓN SOCIAL Identificación de Grupos Sociales Propuesta Plan de Participación PLAN DE GESTIÓN INMOBILIARIA SOCIAL Definición de Objetivos Definición de Estrategias PLAN DE COMUNICACIÓN Y MARKETING ESCENARIO DE PLANIFICACIÓN Escenario Usos de Suelos Escenario de Hogares TEMATICAS TRANSVERSALES Componentes Planes Específicos PLAN DE GESTIÓN INTEGRADA TALLERES REGIONALES Fuente: Elaboración Propia 7

8 3.1. DEFINICIONES METODOLÓGICAS ETAPA DE ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN BASE ZONIFICACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO, CORTES TEMPORALES Y DEFINICIÓN DE VARIABLES CONSIDERADAS Zonificación La primera tarea general de trabajo corresponde a la delimitación de zonas de estudio para llevar a cabo el análisis y posterior definición de zonas de gestión. Tarea que corresponde al primer objetivo específico planteado. La delimitación de zonas de estudio tiene como finalidad estandarizar las diferentes fuentes de información territorial que han sido recopiladas, las que se encuentran a nivel de zonas (EOD, Cuadrantes de estudio, Distritos Censales, Plan Regulador Comunal, etc.) o de manzanas (INE, SII, etc.) Cortes Temporales Los cortes temporales que se consideran en el análisis son el año de la situación base correspondiente a 2005 y el año del horizonte de estimación y generación de escenarios que corresponde al año Variables Consideradas para el Análisis de Tendencias Respecto de las variables consideradas, estas se dividen en dos grupos, por una parte están los usos de suelo expresados en superficie construida (m 2 ) y por otra están los hogares expresados en número de hogares por categoría socioeconómica Usos de Suelo (Superficie Construida) Previo a representar y analizar la situación base, se definió las variables a considerar tanto para el análisis de la situación base como para la generación del escenario tendencial. En primer lugar se encuentra la información de usos de suelo según superficie construida (m 2 ) por tipo de destino, proveniente de la base de avalúos del Servicio de Impuestos Internos (SII) actualizada al año 2000 la que para el presente estudio ha sido obtenida del Estudio Diagnóstico del Sistema de Transporte de la Ciudad de Montt, Etapa IV. Dicha base de datos incluye entre otros datos, el tipo de destino de cada construcción con su codificación de uso, año de edificación, dirección o localización y avalúo fiscal con su respectivo número de rol. 8

9 Cuadro Nº 3-1: Destinos y Códigos Base de Avalúos del Servicio de Impuestos Internos Fuente: STU, Montt 2004 Código SII C D E G H I L M O P Q S T V W Z A B F K Comercio Destino Deporte y Recreación Educación Y Cultura Hotel Motel Habitación Industria Almacenaje Y Bodega Minería Oficina Administración Publica Y Defensa Culto Salud Transporte Y Telecomunicaciones Otros No Considerados Sitio Eriazo Estacionamiento Agrícola Agrícola por Asimilación Forestal Bien Común <> Sin Información Para el presente estudio, los destinos definidos por el Servicio de Impuestos Internos han sido agrupados en siete categorías tal como se muestra en el siguiente cuadro. Cuadro Nº 3-2: Agrupación de Usos de Suelo Considerados Para el Estudio Uso Código SII Comercio C Educación E Habitación H Industria I + M Servicios O + P + S +G Transporte y Bodega T + L Otros D + K + Q + V + X + Z, <> Fuente: STU, Montt 2004 La información obtenida de la anterior fuente, fue necesario actualizarla al año de la situación base. Para esto se utilizó la información obtenida de las estadísticas de Edificación del Instituto Nacional de Estadísticas, con datos actualizados al año 2005, esta información posee su propia codificación por lo que fue necesario agruparla de acuerdo a la siguiente clasificación: Cuadro Nº 3-3: Destinos y Códigos INE Destino Principal Destino Código INE Destino SII Uso Agrupado Vivienda Casa Aislada 101 H Habitación Vivienda Casa Pareada 102 H Habitación Vivienda Casa Continua 103 H Habitación Vivienda Edifico o Bloque Único 104 H Habitación Vivienda Dos Edificios o Bloques 105 H Habitación Vivienda Tres Edificios o Bloques 106 H Habitación Vivienda Cuatro Edificios o Bloques 107 H Habitación 9

10 Destino Principal Destino Código INE Destino SII Uso Agrupado Vivienda Cinco Edificios o Bloques 108 H Habitación Vivienda Seis Edificios o Bloques 109 H Habitación Vivienda Siete Edificios o Bloques 110 H Habitación Vivienda Ocho Edificios o Bloques 111 H Habitación Vivienda Nueve Edificios o Bloques y Mas 112 H Habitación Industria Agrícola 200 I Industria Industria Pesca 300 I Industria Industria Minas y Canteras 400 M Industria Industria Industria 500 I Industria Comercio Y Establecimientos Financieros Comercio 600 C Comercio Comercio Y Establecimientos Financieros Supermercados 601 C Comercio Comercio Y Establecimientos Financieros Locales Comerciales 602 C Comercio Comercio Y Establecimientos Financieros Bares, Restaurantes y Cafés 603 C Comercio Comercio Y Establecimientos Financieros Hoteles, Moteles, Residenciales, Cabañas 604 G Servicios Comercio Y Establecimientos Financieros Establecimientos Financieros 700 O Servicios Comercio Y Establecimientos Financieros Otros 800 V Otros Comercio Y Establecimientos Financieros Transportes y Almacenamiento 801 T & L Transporte y Bodega Comercio Y Establecimientos Financieros Comunicaciones, Correos 802 T Transporte y Bodega Comercio Y Establecimientos Financieros Electricidad, Gas 803 I Industria Comercio Y Establecimientos Financieros Oficinas Sin Destino Especifico 804 O Servicios Servicios Educación 900 E Educación Servicios Jardines Infantiles, Parvularios 901 E Educación Servicios Educación Básica 902 E Educación Servicios Educación Media 903 E Educación Servicios Universitaria 904 E Educación Servicios Técnicos 905 E Educación Servicios Institutos 906 E Educación Servicios Salud 1000 S Servicios Servicios Asistencia Social 1100 P Servicios Servicios Organizaciones Religiosas 1200 Q Otros Servicios Esparcimiento y Diversión 1300 D Otros Servicios Cultura 1400 E Educación Servicios Personales y Del Hogar 1500 C Comercio Servicios Servicios Públicos 1600 P Servicios Servicios Edificios Públicos 1601 P Servicios Servicios Juzgados 1602 P Servicios Servicios Cárceles 1603 P Servicios Servicios Aduanas 1604 P Servicios Servicios Otros 1700 V Otros Fuente: INE, 2007 Una vez agrupada la información de usos de suelo, se procedió a obtener la superficie construida por uso y por año. Además, mediante la codificación de número de rol de manzana y la asociación de estos códigos con planimetría de manzanas, se localizó espacialmente la información mediante la utilización de un Sistema de Información Geográfica Número de Hogares Por Categoría Socioeconómica Los antecedentes de número de hogares provienen del censo de Población y Vivienda y de la encuesta Origen-Destino 2003 que entrega la distribución de categorías de ingresos del hogar y la posesión de automóvil. Estos antecedentes son llevados a 10

11 categoría socioeconómica (ABC1, C2, C3, D y E) actualizados al año 2005 según la metodología explicada más adelante. Los anteriores datos son localizados a nivel de manzana en el caso de los datos censales y a nivel de zona EOD y posteriormente zona de estudio en el caso de la encuesta Origen Destino SITUACIÓN BASE La situación base corresponde a una radiografía de las variables definidas para el análisis y generación de escenario tendencial, y su representación se realiza mediante cuadros y figuras temáticas a nivel de manzana y de zona de estudio Presentación de la Situación Base Ajuste Cartográfico Previo a presentar la situación base, y una vez definidas las variables a analizar, se procedió a representarlas mediante Sistema de Información Geográfica, lo que implicó previamente la homogeneización geométrica y sistema de coordenadas de las diferentes fuentes cartográficas (INE, Municipalidad, MINVU, MOP, entre otras), llevando todo al sistema de coordenadas de la cartografía aportada por el mandante (Cartografía de Medición de la superficie ocupada por las ciudades de Chile de más de habitantes: ) correspondiente a WGS84 Uso Situación Base Usos de Suelo La situación base de usos de suelo corresponde a una radiografía de la superficie construida al año de la situación base dentro de la ciudad, tanto a nivel de manzana como de zona de estudio Segmentación Territorial y Situación Base Hogares por Estrato Socioeconómico La segmentación territorial se realiza a partir de la EOD 2003, de la cual se obtiene la cantidad de hogares por segmento económico de las zonas de estudio. De esta manera, para cada zona y la distribución EOD se obtienen parámetros de las funciones y se generan nuevas distribuciones según los tramos de ingreso del estudio, luego se redistribuye la EOD 2003 en los 5 nuevos grupos. Lo anterior permite obtener la estructura de la EOD por zonas y grupos de ingreso. A la estructura anterior se aplica la cantidad de hogares proyectados para el 2005, distribuidos según CASEN. Tras lo anterior, se corrigen las diferencias de distribución mediante una relación de diferencias obtenida de relacionar distribuciones CASEN EOD En el caso de Varas se distribuye según CASEN, mientras que para Alerce se mantiene distribución EOD. 11

12 Análisis de la Situación Base El análisis de la situación base se realiza mediante un análisis demográfico preliminar y un posterior análisis del sistema de actividades mediante la obtención de los niveles de especialización y usos preferentes por manzana Análisis Demográfico En este punto se realiza un análisis de algunas variables demográficas, a nivel de comuna y de ciudad, posteriormente en el análisis de tendencias se analiza a nivel de zonas de estudio Análisis de los Niveles de Especialización Relativa y Determinación de Usos Relevantes por Zona Parte importante del análisis de la situación base corresponde a identificar los distintos niveles de especialización que posee la ciudad. La especialización se define como la situación en la cual una zona presenta una concentración de una determinada actividad proporcionalmente mayor que la concentración de la actividad en toda la ciudad. Considerando la disponibilidad de información cuantitativa de usos de suelo, este grado de especialización es calculado a través del coeficiente de especialización relativa, el cual entrega un indicador del nivel de especialización en un área definida, en este caso de cada zona de estudio en particular donde el Índice de especialidad se calcula mediante la siguiente expresión: S C IE = i Si R Donde SiC representa la importancia del sector i-ésimo en la zona analizada y SiR representa la importancia del sector i-ésimo en la ciudad. Cada una de estas importancias relativas se calcula de la siguiente forma: S ic = Vij i Vij S ir = Vij j Donde V ij Valor de superficie construida de uso i en la zona j V ij i Valor del total de superficies construidas en la zona j V ij j V ij i j i Valor de la suma de superficie construida i en todas las zonas j j Valor de todas las superficies correspondiente al total de la ciudad Vij 12

13 Una vez obtenidos los índices de especialización, se analizarán las distintas zonas de acuerdo a la importancia relativa de cada uso de suelo, lo que nos permite conocer el uso más relevante en términos de la importancia de dicho uso en cada zona en relación a la presencia del mismo uso en toda la ciudad Síntesis de la Situación Base Finalmente, dentro de esta etapa se realiza una síntesis de los principales aspectos identificados al año de la situación base. 13

14 3.2. DEFINICIONES METODOLÓGICAS ETAPA DE ANÁLISIS DE TENDENCIAS El análisis de tendencias comprende por una parte el análisis de las tendencias de desarrollo de cada variable considerada tanto en el tiempo como en las distintas zonas definidas para el estudio. Por otra parte comprende el análisis de la oferta y demanda de cada una de las variables al interior de la ciudad, una descripción de la economía urbana y finalmente comprende el análisis de las tendencias de localización previstas mediante la generación del escenario tendencial de desarrollo, al horizonte de tiempo propuesto para el estudio ANÁLISIS DEMOGRÁFICO Y USOS DE SUELO AL INTERIOR DE LA CIUDAD DURANTE LOS ÚLTIMOS AÑOS Análisis Demográfico de las Últimas Décadas El análisis de tendencias incluye el análisis demográfico, en este caso población y hogares al interior de la ciudad, identificando los cambios que han presentado estas variables en las distintas zonas de estudio Tendencias Históricas de Crecimiento de los Usos de Suelo Una vez agrupada por zona de estudio la información de uso de suelo, tal como se expuso en la etapa metodológica de Situación Base usos de Suelo, será posible obtener el crecimiento histórico de cada uso en cada zona, esto permitirá conocer qué tan dinámica ha sido cada zona de la ciudad en cuanto al crecimiento de dichas variables, si esto ha sido un proceso continuo o se debe a desarrollos en épocas puntuales de la historia. En este sentido interesa conocer el crecimiento de las últimas décadas, especialmente en el periodo considerado para la obtención de las proyecciones Evolución del Consumo del Suelo Junto con el análisis del crecimiento de la superficie edificada de los distintos usos de suelo, también se analiza como se ha comportado el consumo del suelo especialmente durante los últimos años, para lo cual se recopilan diversos antecedentes como estudios para los nuevos planes reguladores y otros basados en análisis mediante imágenes satelitales ANÁLISIS DE LA OFERTA Esta etapa contempla el desarrollo de tres sub-etapas con las que se logra determinar lo que se denomina oferta urbana y que consiste en conocer, por una parte cual es la disponibilidad que posee el territorio para recibir la superficie de crecimiento de los distintos usos y por otra cuales son los nuevos proyectos e inversiones que se incorporarán en cada zona y cual es su dimensión. 14

15 Para lograr lo anterior, en primer lugar se realiza un análisis de la normativa, posteriormente se obtiene la cabida o cupo según normativa, es decir la superficie y usos de suelo posible de incorporar en el estado actual de superficie construida. Esta información representa la oferta de territorio posible de edificar expresada en superficie por uso de suelo posible de incluir en cada zona a los cortes temporales definidos. La segunda sub-etapa tiene como finalidad conocer la oferta de proyectos programados e inversiones a desarrollarse en la ciudad para los próximos años, los que son caracterizados y localizados por zona de estudio Análisis Normativo Para efectos de la localización de las actividades en la construcción de escenarios de usos de suelo, es imprescindible contar con la normativa vigente, ya que constituye uno de los aspectos conocidos en la regulación de las futuras localizaciones y en definitiva condiciona la oferta de terreno disponible para el desarrollo urbano. En este sentido la revisión normativa se refiere concretamente a la definición de aspectos regulatorios claves en la generación de escenarios de desarrollo urbano, como son los usos, densidades permitidas, restricciones y constructibilidad, lo que permite posteriormente obtener el cupo de superficie posible de construir en el horizonte de tiempo propuesto. Este análisis normativo implica también el ajuste cartográfico de las zonas del plan con la cartografía de manzanas y de zonas definidas para el estudio Obtención del Cupo o Cabida Una vez realizados los ajustes cartográficos y generada la base de datos con los antecedentes normativos, mediante una serie de geoprocesos en que se relacionan los coeficientes de constructibilidad con la superficie de cada manzana, los usos permitidos y restricciones, se obtuvo el cupo total por manzana, es decir la superficie posible de construir (incluyendo lo ya construido) bajo el marco normativo considerado en la comuna. El resultado de lo anterior es representado por zona de estudio, a lo que tras restar la superficie construida obtenida en la etapa de análisis de la situación base, permitirá conocer la superficie máxima posible de construir en cada zona bajo la normativa vigente para los próximos años. Esta información corresponde al cupo o cabida y representa la oferta de territorio posible de edificar expresada en superficie de cada uso posible de incorporar. La exactitud del cupo obtenido dependerá de la calidad de la cartografía de manzanas disponible para este estudio. 15

16 Proyectos Programados El catastro de proyectos programados de los distintos usos, así como las tendencias de crecimiento inmobiliario que existen en la comuna, son determinantes en la definición de la demanda que existe por uso del suelo y es uno de los temas más complejos en la elaboración de escenarios de desarrollo urbano, especialmente por el dinamismo que caracteriza al sector inmobiliario, principal generador de proyectos dentro de la ciudad. En este sentido han sido definidos para el presente estudio y sobre la base de los distintos niveles de probabilidades de ocurrencia o construcción de cada proyecto, cuatro categorías de certeza. Proyectos Construidos. Estos corresponden a aquellos proyectos ya terminados y ocupados en su totalidad. Proyectos Seguros. Estos corresponden a aquellos proyectos conocidos, tanto en ejecución, en carpeta o incluso finalizados pero que aún no han sido ocupados. Proyectos Posibles. Corresponden a situaciones o eventos que ya se han constatado y que constituyen la tendencia o el comportamiento del mercado inmobiliario para efectos de esos usos en particular. Proyectos Potenciales y Tendencias. Corresponden a áreas con potencial de transformación, en las que existe alguna condición o potencial que las hace proclives al desarrollo urbano. Estas pueden presentar, entre otros, tendencias, ideas de proyectos, cambios normativos, y/o proyectos asociados a nueva infraestructura. El catastro de proyectos programados se basa en información extraída de diversas fuentes de información entre las que se encuentran portales de Internet, prensa escrita y diversas reuniones con agentes públicos y privados Análisis de la Oferta (Stock) de Bienes Públicos Parte del análisis de oferta corresponde al levantamiento de los bienes públicos existentes en la comuna identificando sus principales características: superficie, localización y estado en que se encuentran. Adicionalmente, se realiza un análisis normativo el que permitirá determinar las formas de utilizar dichos bienes. 16

17 DEFINICIONES METODOLÓGICAS ANÁLISIS DE LA DEMANDA En esta etapa se desarrollarán las proyecciones globales a nivel comunal de las variables consideradas, en base a los antecedentes y proyecciones socio económicas disponibles y de acuerdo a variables explicativas del crecimiento de usos de suelo, fundamentalmente crecimiento económico. En este sentido el escenario global contempla proyecciones o estimaciones de desarrollo y crecimiento futuro para cada uso de suelo y hogares por estratificación socioeconómica. De esta manera el análisis de la demanda se inicia con una definición de un escenario macroeconómico como variable explicativa de crecimiento de la ciudad, posteriormente una vez definido el marco global de crecimiento se generan modelos de crecimiento basados en métodos econométricos que permiten estimar la demanda de usos de suelo para el período considerado. Para el caso de hogares, la estimación del crecimiento se inicia con la estratificación socioeconómica de los hogares al año de la situación base, según la categorización ABC1, C2, C3, D y E, realizada sobre la base de la información censal a nivel de manzanas, la distribución de los ingresos familiares obtenidos de la encuesta Origen- Destino del año 2003, los antecedentes de la encuesta CASEN, avalúos fiscales y valores de venta y/o arriendo de propiedades y terrenos. Posteriormente, se genera un modelo de distribución en el tiempo de los diferentes estratos, lo que permite conocer el total de hogares al aplicar dicha distribución a la proyección total de hogares estimada sobre la base de las proyecciones de INE DEFINICIONES METODOLÓGICAS ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA URBANA El análisis de la economía urbana se centra fundamentalmente en dos aspectos, por una parte se identifica la relación entre las áreas habitacionales y de servicios al interior de la ciudad analizados respecto de los antecedentes de carga vial estimados en el estudio STU Etapa IV del año Por otra parte, se identifican las áreas con mayor dinamismo en cuanto a oferta inmobiliaria. Ambos insumos nos entregan una visión global de la economía urbana del sistema urbano Montt-Ciudad Alerce- Varas DEFINICIONES METODOLÓGICAS ANÁLISIS DE TENDENCIAS DE LOCALIZACIÓN PREVISTAS El análisis de tendencias previstas se realiza mediante la generación de escenarios de desarrollo urbano, el que en este caso permite, bajo la óptica de un desarrollo tendencial de las variables consideradas, obtener la localización futura de las mismas. 17

18 Construcción de Escenario Tendencial La construcción de escenarios corresponde a la distribución espacial de la proyección de demanda por superficie de cada uso, en función de los valores de proyección de oferta. Esta etapa es, básicamente, una simulación de la distribución esperada para cada uso de suelo, en función de todos los elementos anteriormente expuestos Escenario Usos de Suelo La construcción de escenarios de superficie para cada uno de los usos considerados, consiste en la asignación por zona de estudio de la superficie global proyectada por uso, incorporándose en primer lugar la superficie de proyectos programados de cada uso, antecedentes que previamente son analizados de acuerdo a la normativa territorial, es decir, considerando el cupo disponible. Posteriormente se asignan todos los incentivos territoriales identificados en la etapa de análisis normativo y que pueden ser dimensionados en términos de porcentaje de superficie construida o de cantidad de superficie estimada a incrementar respecto de la tendencia. Lo anterior se realiza en concordancia con las observaciones y estimaciones realizadas a nivel municipal. Tras lo anterior, el delta de superficie entre la proyección y la superficie hasta ahora localizada es asignado según el crecimiento histórico que ha presentado cada uso por zona de estudio, aspecto que es analizado en el punto de tendencias históricas de crecimiento. Lo anterior, es cotejado con el cupo disponible en cada zona y el resultado final simula el crecimiento de acuerdo a la tendencia no identificado en los proyectos programados, que presentará cada uso durante el periodo considerado. Finalmente, una vez realizado lo anterior, quedará un porcentaje importante de superficie que no ingresa al escenario ni por proyectos o incentivos ni por crecimiento tendencial, esta situación se debe esencialmente a las restricciones normativas y cupo disponible en cada zona. Este remanente de superficie es finalmente asignado en toda el área de estudio de acuerdo a los niveles de especialización que presentan las distintas zonas de la ciudad y considerando la disponibilidad de cupo establecido por normativa Escenario de Hogares por Categoría de Ingresos El procedimiento para la construcción de escenario de hogares por categoría de ingresos también incluye la incorporación de los proyectos programados, en este caso expresados en número de viviendas por categoría de ingresos, lo que es asimilado a número de hogares, es decir se asume que cada nueva vivienda generará un nuevo hogar. 18

19 Lo anterior implica que dichos proyectos sean previamente caracterizados en cuanto a la categoría de ingresos a la que se encuentran dirigidas, por lo que son asignados según corresponda. Posteriormente, el delta o diferencia entre la proyección realizada y los proyectos programados es localizado según la importancia de cada zona en la situación base y de acuerdo con los antecedentes de incentivos propuestos para determinadas zonas. Para el caso de las zonas donde diminuyen los estratos de menores ingresos, esto derivado de las proyecciones globales, se asume que esta disminución considera el paso a categorías superiores en la misma zona de acuerdo a la proyección realizada, pasando de uno a otro estrato en forma secuencial hasta completar la proyección Análisis del Consumo de Suelo Previsto En este punto, mediante la recopilación de información histórica de usos de suelo, superficie de la ciudad, estudios y publicaciones realizadas, y relacionando las variaciones que han tenido estas variables, se estima el consumo de suelo previsto para los próximos años Síntesis del Análisis de Tendencias Finalmente se presenta una síntesis de las tendencias identificadas hasta aquí, en relación a los patrones de localización previstos para los próximos años. 19

20 4. ETAPA I ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN BASE 4.1. ZONIFICACIÓN La primera tarea del análisis de la situación base corresponde a la delimitación de zonas de estudio, sobre la cual se realiza el análisis, generación de escenario tendencial y posterior definición de zonas de gestión. Tarea que corresponde al primer objetivo específico planteado. La delimitación de zonas de estudio tiene como finalidad estandarizar las diferentes fuentes de información territorial que serán recopiladas, las que se pueden encontrar a nivel de zonas (EOD, Cuadrantes de estudio, Distritos Censales, Plan Regulador Comunal, etc.), o a nivel de manzanas (INE, SII, etc.) o a nivel de predio (INE, Municipalidad) DEFINICIÓN DE ZONAS DE ESTUDIO Esta primera tarea considera un primer análisis de la ciudad, el que permite identificar zonas que poseen una serie de condiciones y características como; valores de suelo, homogeneidad urbana, geomorfología (terrazas, quebradas), vialidad estructurante y regulaciones normativas, aspectos que son abordados más adelante. De esta manera, para analizar la situación base se han definido 25 zonas de estudio las que se muestran en la siguiente figura. Esta definición de zonas de estudio considera la delimitación de zonas EOD utilizada en el último Diagnóstico del Sistema de Transporte Urbano de la Ciudad, la zonificación del Plan Regulador Comunal vigente, los distritos censales definidos por el Instituto Nacional de Estadísticas y la experiencia adquirida por el consultor en los diversos estudios realizados previamente. Esta zonificación es incorporada de ahora en adelante en los diversos puntos del presente informe, y corresponde a las unidades de análisis consideradas para este estudio. 20

21 Figura Nº 4-1: Zonas de Estudio LEYENDA Vialidad Local Vialidad Regional Limite Comunal Zonas de Estudio 25 PTO. VARAS Ruta 5 ALERCE 24 PTO. MONTT Km. Fuente: Elaboración Propia 21

22 4.2. SITUACIÓN BASE La Región de los Lagos se desarrolla entre los 39º15' y los 44º04' de latitud Sur, y desde el limite con la República Argentina hasta el Océano Pacífico. Las características del relieve de la décima región, se caracteriza por presentar una gran cantidad de procesos y formas orográficas diferenciadas tanto de Cordillera a Mar y especialmente de Norte a Sur. Los diferentes agentes que actuaron en el pasado especialmente los hielos y la actividad volcánica originaron la mayoría de las formas que encontramos en la actualidad. Es por esta razón que hoy la región se encuentra dividida en dos sectores diferentes, sector continental al norte y las islas y canales al sur. En el sector continental, se concentran la mayoría de las actividades pecuarias, agrícolas tradicionales, ganaderas y silvícolas mientras que hacia el sector sur especialmente en Chiloé y el sector insular de la región se encuentra cada vez más especializado en actividades asociadas a la pesca y piscicultura. Esencial para la conexión entre ambos sectores es la ciudad de Montt que se transforma en la puerta de entrada y salida del territorio continental al territorio insular de Chile y constituye en el principal centro industrial y de servicios de la región. 22

23 Figura Nº 4-2: Sistema Urbano Montt Alerce Varas en el Contexto Regional Ruta 5 ND LAGO LLANQUIHUE Comuna Llanquihue AERODROMO LOS R Pichilaguna Rio Maullin La Poza Rio Camahuato o Tempa Rio Colegual Nuev a Braunau PTO. VARAS Comuna Varas AERODROMO EL MIRADOR Rio Los Ralos Rio Venado Ruta 5 Rio Chepa Rio Correntoso ALERCE Comuna Montt Rio Negro ALERCE Rio Arenas Rio Coihuin Rio Chamiza AERODROMO TEPUAL AERODROMO LA PALOMA San Antonio PTO. MONTT La Paloma Chamiza Chinquihue Mari qui na Lanco Piedra Azul M fil Panguipulli Valdivia Los Lagos Trapen Corral Paillaco Futrono La Uni n Lago Ranco San Pablo R o Bueno Quillai R o Negro Purranque Osorno Puyehue Octay Rio Trapen Fresia Frutillar Varas Llanquihue Panitao GOLFO DE ANCUD Los Muermos Montt Calbuco Cocham Ancud Quemchi Hualaihue Maillén Dalcahue Curaco de Velez Quinchao Chonchi Queil n Chait n Queil n Chait n Quell n Futaleufu Quell n Palena 0 4 8Km. Fuente: Elaboración Propia 23

24 PRESENTACIÓN DE LA SITUACIÓN BASE Desde el punto de vista de las actividades, el sistema urbano Montt, Alerce y Varas posee una serie de características derivadas por una parte del rol que posee la capital regional y por otra de las interrelaciones existentes entre cada uno de los tres centros urbano. En el caso de Montt, cumple dos funciones básicas. En primer lugar, sirve de nexo estratégico entre el territorio continental y el territorio Insular. En segundo lugar, se constituye en una comuna exportadora de servicios públicos y privados para el entorno provincial y regional. De esta forma, la magnitud de los servicios y actividades productivas de Montt tienen que ver más bien con gran parte del interland que abastece. Por su parte Ciudad Alerce esta enmarcado en el desarrollo de una ciudad satélite que tiene una planificación estratégica, surgida bajo la necesidad de dar soluciones habitacionales para las comunas de Montt y Varas. De esta forma su función está dada por esta condición de ciudad dormitorio y sus actividades se encuentran principalmente asociadas a la actividad residencial. En el caso de Varas corresponde a un centro de servicios comunales, ciudad dormitorio y centro turístico de nivel nacional, de esta manera las actividades desarrolladas obedecen a esta condición. Estos aspectos generales de los tres centros urbanos generan una distribución de actividades, usos de suelos y distribución socioeconómica de hogares al interior de la ciudad, los que se muestran a continuación Situación Base Usos de Suelo De acuerdo a los antecedentes de la base de catastro del Servicios de Impuestos Internos (SII) del año 2005, el sistema urbano de Montt-Alerce- Varas, al año base existen m 2 construidos, de los cuales como es de esperar en un gran porcentaje corresponden al uso habitacional (61,46%), el comercio y los servicios abarcan el 15,82% del total construido presentando los demás usos menos del 8% cada uno del total construido en el sistema urbano. 24