ANÁLISIS DE COYUNTURA DEL SECTOR INMOBILIARIO DE LIMA METROPOLITANA Y CALLAO

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1 ANÁLISIS DE COYUNTURA DEL SECTOR INMOBILIARIO DE LIMA METROPOLITANA Y CALLAO

2 Quienes Somos Somos una empresa que brinda servicios de Consultoría Integral con un sistema innovador y los más altos estándares de calidad, precio y tiempo. La participación de consultores con experiencia en diversos sectores económicos nos permite entregar un amplio abanico de servicios que se suman a nuestra reconocida experiencia en el análisis de inversión inmobiliaria y en la valoración de activos. En el rubro de Consultoría Inmobiliaria destaca nuestro servicio de análisis de mercado, aplicando las mejores herramientas de análisis, logrando un servicio en el que destaca la precisión y alcance de la información que se presenta, mientras se cautela la calidad y tiempo de respuesta según las necesidades de su proyecto de desarrollo inmobiliario. Contamos con un selecto grupo de reconocidos profesionales, especialistas en las áreas de arquitectura, ingeniería, finanzas y derecho, reunidos en torno a esta nueva organización encabezada por el Ing. Gino Layseca Zoppi, vinculado por más de 15 años al sector inmobiliario como Director General de empresas de reconocido prestigio a nivel nacional e Internacional

3 Quienes Somos Misión Interpretar y hacernos cargo de las necesidades de consultoría integral del Perú. Generando e implementando soluciones innovadoras a través de nuestra experiencia y calidad de servicios. Visión Líderes a través de nuestra evolución constante, optimizando la rentabilidad de nuestras acciones, el crecimiento de nuestros colaboradores y compromiso con nuestros clientes. Servicios Tasaciones Valorizaciones de todo tipo de activo Inventarios de todo tipo de activo y suministros Consultoría económica y financiera Derecho de la competencia Derecho Bancario y Seguros Derecho concursal Derecho tributario Finanzas Corporativas Fusiones y Adquisiciones Propiedad intelectual Valorización de empresas, de divisiones, de marcas e intangibles en general. Finanzas corporativas: asesoría en procesos de fusión y adquisiciones, estructuración de financiamientos. Análisis económico-financiero Consultoría Inmobiliaria Estudios de factibilidad de proyectos Informe de valorización de obra Estudios de Mercado (oferta y Demanda) Gerencia de Proyectos Inmobiliarios

4 Índice I. Panorama Económico Nacional e Internacional 1. Panorama de la Economía Mundial Panorama de la Economía Peruana 14 II. El Sector Construcción 1. El desempeño del Sector Construcción Los Créditos Hipotecarios 21 III. Características de la Demanda 1. Ingreso per cápita por habitante Perfil Demográfico Pirámide Poblacional El empleo en Lima La Demanda Potencial y Demanda Efectiva de viviendas Características de la Demanda Los ingresos y gastos de las Familias 33 IV. LA OFERTA INMOBILIARIA DE VIVIENDAS EN LIMA Y CALLAO 1. El desempeño de la oferta inmobiliaria Las ventas en Lima y Callao La velocidad de ventas en Lima y Callao El nivel de Absorción en Lima y Callao El comportamiento de precios 63 4

5 Índice Resumen Ejecutivo En 2015, a nivel global, el crecimiento mundial, el crecimiento presenta una marcada desaceleración que se mantuvo desde 2015 como resultados del aún débil crecimiento de EE.UU., resultados negativos de la eurozona, Japón, y bajos precios del petróleo y desaceleración de las economías de China y América Latina. Sin embargo, el panorama no sería distinto para 2016, y las proyecciones para la economía mundial se ha revisado a la baja como consecuencia del menores expectativas respecto a la economía de EE.UU., mayor desaceleración de la economía China, y bajas expectativas de crecimiento en Japón y el Reino Unido; mientras en América Latina se espera una desaceleración de la economía de Chile, Colombia y México, mientras en Brasil se estima una contracción de su economía. En el caso de la economía peruana, en 2015 se registró una leve recuperación como consecuencia del mayor dinamismo en los sectores de minería, pesca y manufactura, ante mayor impulso de la demanda interna La misma tendencia se aprecia en los primeros meses de 2016, a la cual se ha sumado la recuperación del sector construcción impulsado por la mayor inversión pública realizada por los gobiernos regionales y una recuperación del consumo privado. Por su parte, el sector construcción registró una caída 5.9%, resultado como consecuencia de menor ejecuciones de obras en minería, reducción de la inversión pública y privada, sin embargo, este resultado fue distinto en el rubro de viviendas donde dada una recuperación de las ventas, se observó un mayor incremento de obras en diversos proyectos. Para 2016, se espera que el sector construcción sea más dinámico impulsado por la mayor inversión del nuevo gobierno, así como se espera mayor actividad en lado de la inversión privada en centros comerciales, construcción de oficinas y viviendas. 5

6 Índice Entre las principales características de la demanda, podemos mencionar que el segmento poblacional con mayor potencial para adquirir un vivienda se encuentran aquellos que tienen entre 25 y 44 años (este segmente es el que más se viene fortaleciendo). Sin embargo, el adecuado nivel de empleo si bien ha mejorado aún se mantiene una brecha por mejorar; ya que de acuerdo a estudios realizados se aprecia que casi 1 de 3 cada tres personas que trabajan se debe porque tienen su propio negocio o trabajan de manera informal. En estos resultados, influye el nivel educativo de las personas, y de acuerdo al estudio realizado por Quanto, de aquellas personas que se encuentran interesados en adquirir una vivienda, entre el 40% y 50% tienen una carrera técnica o universitaria, resultados que pueden ser más dispersos si se miran por NSE donde el % en el NSE D es menor. Asimismo, los resultados muestran, que a nivel de zonas geográficas de Lima, un menor % de profesionales en la parte sur y norte de la capital. Por el lado de los ingresos de la demanda, si aprecia una mejora en el ingreso per cápita a nivel nacional pero a niveles por debajo de otros países de la región. En el caso de las familias con intención de adquirir una vivienda, se aprecia que los promedio mensuales alcanzaría los S/. 1,500, mientras el nivel de gastos bordea los S/. 1,170 soles (incluido el gasto de alquiler de una vivienda que se presenta en muchos casos), resultado que deja poco margen para el pago de una cuota regular, y en caso de adquirir una vivienda en casi un 100% desean sea financiado por un crédito hipotecario. Respecto a las características de las viviendas a adquirir, hay mayor preferencia por casa versus departamento; y desearían que cuenten con un área mínima de 80 m2; aunque es preciso resaltar, que cuanto mayor es el poder adquisitivo (NSE B) mayor amplitud prefieren. Asimismo, desean, que la construcción sea de ladrillo, cuente principalmente con 2 o 3 dormitorios, y tenga al menos 1 o 2 baños. 6

7 Índice En el caso del comportamiento dela oferta, los resultados muestran una recuperación en 2015, y las ventas de viviendas crecieron un 16.7%, especialmente por el mayor impulso registrados durante el primer semestre del año. Este resultado, ha estado acompañado de un mayor incremento de la oferta (creció 10.2%) que se reflejó en un mayor número de proyectos en venta (a cierre 2015 a nivel de Lima Metropolitana y Callao habían 598 proyectos, número que alcanzó los 681 al cierre de marzo). Sin embargo, es preciso resaltar, que los conjuntos habitacionales (mayor número de unidades inmobiliarias por proyecto) más grades los ubicamos en los conos de la capital, Callao, Breña, y una parte de Jesús María, Lince, Pueblo Libre y San Miguel. Como resultado de la mejora en la ventas, a nivel distrital, la velocidad de ventas en Lima se recuperó en la mayor parte de distritos y en todos los estratos socioeconómicos, especialmente en las en los conos de sur, norte y este de la capital. Asimismo, se han recuperado las ventas en aquellos distritos como San Miguel, Pueblo y Jesús María, distritos con mayor preferencia para las familias. Por el lado de las características de la oferta, se aprecia que un 98% cuenta con viviendas de 1 a 3 dormitorios, siendo los distritos de mayor preferencia Pueblo Libre, San Miguel, Lince, Breña y Surquillo que cuentan un área promedio entre 80 m2 y 90 m2. Asimismo, es importante resaltar que en los conos de la capital, las áreas promedio ofertadas se ubican entre 60 m2 y 75 m2, lo cual se explica por tener ser inmuebles más cómodos y de acceso a las familias. Respecto a los precios, se aprecia que el valor por m2 se incrementó en 3.1%; sin embargo, este incremento es explicado por el aumento del tipo de cambio (14.2% más que 2015). A nivel socioeconómico, los precios promedio en zonas residenciales (NSE A) bordean los USD 2 mil por m2, mientras en segmentos C y D los precios bordean los USD 1,575 y USD 1,130 por m2. 7

8 1. PANORAMA ECONÓMICO NACIONAL E INTERNACIONAL 8

9 Panorama de la Economía mundial El crecimiento económico mundial ha venido desacelerándose desde el 2010 como consecuencia del aún débil crecimiento de EE.UU., resultados negativos de la eurozona, Japón, y bajos precios del petróleo y el menor crecimiento de China y América Latina. El panorama no sería distinto para 2016 como consecuencia del menor crecimiento estimado para Estados Unidos, menores expectativas de crecimiento en China, Japón y Reino Unido. En América Latina se espera una desaceleración de la economía de Chile, Colombia y México, mientras en Brasil se estima una contracción de su economía. Crecimiento económico mundial (Var.% Anual PBI ) Línea de Tendencia Proyección (*) 2017 (*) 9

10 Panorama de la Economía mundial Para 2017 no se prevé una recuperación por mejora de la economía estadounidense ni en China, mientras en la eurozona y América Latina se prevé una leve recuperación.. Estados Unidos Eurozona China América Latina Estados Unidos Eurozona China América Latina (*) 2017 (*) 10

11 Panorama de la Economía Mundial EE.UU. En2015 la economía estadounidense mantuvo un nivel de crecimiento similar al de 2014, tendencia que se mantiene en el primer trimestre 2016 como consecuencia de bajos precios del petróleo, menor demanda global lo que se reflejó en una reducción de las exportaciones. En contraste, el apreció un crecimiento del consumo pero a una menor tasa de la esperada, resultado similar en la inversión privada.. En lo que resta del año y para 2017 y 2018, se espera una mayor expansión del consumo, así como se mantenga la tendencia a la baja en la tasa de desempelo. Crecimiento económico de Estados Unidos (Var.% Anual PBI ) Crecimiento Trimestral (%) del Consumo primado e Inversión Privada Crecimiento Trimestral (%) de la tasa de desempleo 11

12 Panorama de la Economía Mundial Eurozona La eurozona viene registrando indicadores de recuperación como resultado de la mejora en la demanda interna, el mayor acceso a los créditos y bajos precios en la energía. El crecimiento económico del bloque en 2015 estuvo marcada por el débil desempeño de las principales economías como Alemania, Francia y Italia (excepto España); aunque representó una mejora respecto a los dos años anteriores. Sin embargo, las expectativas para 2016 y 2017, la economía del bloque se podría ver afectado por la salida del Reino Unido del grupo, lo que se reflejaría en menor confianza empresarial. Crecimiento económico de Estados Unidos (Var.% Anual PBI ) Crecimiento Trimestral (%) del Consumo primado e Inversión Privada Consumo Privado Inversión Fija I II III IV I II III IV Crecimiento Trimestral (%) de la tasa de desempleo 12

13 Panorama de la Economía Mundial China y América Latina La economía de China mostró una marcada desaceleración como consecuencia de la desaceleración de la inversión en los sectores manufactura y construcción. Es importante mencionar que el país ha mostrado corrección a la baja en los precios de las viviendas en , y en general, muestra una tendencia descendente en la inflación. Además de ello, el gobierno para contrarrestar la desaceleración busca impulsar la expansión del crédito a través de medidas para abaratar el costo del financiamiento. Sin embargo, para los próximos dos años, se espera se mantenga la desaceleración, en línea con un crecimiento sostenido de largo plazo. Crecimiento económico de China (Var.% Anual PBI ) Línea de Tendencia La economía latinoamericana mostró un crecimiento sólido en el periodo , sin embargo, mostró una caída en 2014 y 2015 como consecuencia de la caída del consumo, inversión y caída de las exportaciones. En el plano de la inflación, durante 2015 se aprecia un incremento en los precios como consecuencia de la depreciación de las monedas y los shoks externos. Para los dos próximos años se espera una recuperación de las economías de países como Brasil, Chile, México y Perú pese a una leve caída del PBI de Colombia. País 2014* 2015* Argentina Bolivia Brasil Chile Colombia México Perú Venezuela América Latina (*) Datos Estimados 13

14 Panorama de la Economía Peruana En 2015 la economía peruana registró una leve recuperación como consecuencia del mayor dinamismo en los sectores de minería, pesca y manufactura, ante mayor impulso de la demanda interna La misma tendencia se aprecia en los primeros meses de 2016, a la cual se ha sumado la recuperación del sector construcción impulsado por la mayor inversión pública realizada por los gobiernos regionales y una recuperación del consumo privado. Para el resto de 2016, 2017 y 2018, y luego de las elecciones, se espera una mayor recuperación de la demanda interna sostenido en una recuperación de la inversión, consumo (influenciado por la recuperación de los créditos) y la demanda, además de mayor gasto público, recuperación de la confianza empresarial y recuperación de las exportaciones. Crecimiento del PBI, Consumo Privado y Demanda Interna (Var.% Anual ) Proyección Se espera tasas de crecimiento moderadas Crecimiento Promedio PBI = 6.6% Crecimiento Promedio PBI = 4.8% Crecimiento Promedio PBI = 4.3% 14

15 Panorama de la Economía Peruana En 2015, el tipo de cambio mantuvo su senda ascendente como consecuencia de la recuperación de EE.UU. ante una reducción de su estímulo monetario y la caída de los precios de los commodities. Sin embargo, desde marzo 2016, la tendencia cambiaria se revirtió a consecuencia de la mejora en los precios de los metales, recuperación de la economía peruana y mayor certeza respecto a la política monetaria adoptada por la Reserva Federal (FED). Es importante indicar que el tipo de cambio al cierre de 2015 se ubicó en 3.41,resultado muy encima del cierre de 2014 donde se ubicó en 2.98; sin embargo, su mayor nivel desde 2009 lo alcanzó entre enero y febrero de 2016 donde se ubicó en alrededor de S/.3.50 pese a las intervenciones cambiarias del BCRP y el vencimiento anticipados de swaps cambiarios. Por su parte, la inflación en 2015, se ubicó por encima del rango meta del BCRP ( de 1% a 3%) como consecuencia de los efectos del fenómeno del niño. Sin embargo, la tendencia en los primeros de 2016 se ha revertido como consecuencia de los menores precios en alimentos, bebidas, combustible y electricidad. Evolución del Tipo de cambio (S/. x USD) Evolución de la Inflación (%) 15

16 Panorama de la Economía Peruana En 2015, el desempeño de la economía peruana ha sido influenciada por el desempeño de la minería e hidrocarburos y servicios, sectores que su conjunto representa el 61.6% del PBI. Otros de los sectores que presentaron una recuperación fueron comercio además de electricidad y agua. En el lado del sector construcción, este registró una caída en 5.9% en 2015, sin embargo, en lo que va de 2016 se viene recuperando debido a la inversiones públicas, inversiones en centros comerciales y construcción de viviendas. Crecimiento del PBI por Sector Económico (Var.% Anual ) Contribución Sectorial al PBI (Part.% 2015) 16

17 Panorama de la Economía Peruana Principales Proyectos de Inversión SECTOR MONTO N PRINCIAPLES PROYECTOS MINERÍA USD 9,982 Mill Ampliación de Mina Toquepala 2. Mejoras y ampliación en el sistema productivo de Toromocho 3. Ampliación de Mina Marcona 4. Pampa del Pongo HIDROCARBUROS USD 5,168 Mill Mejoras en Seguridad Energética del País (USD 600) 2. Gasoducto Sur Peruano 3. Exploración Lote Z Exploración Lote 88 y Lote 57 - Kinteroni ELECTRICIDAD USD 3,920 Mill Central Hidroeléctrica Santa María 2. Central Hidroeléctrica Cerro del Águila 3. Línea de trasmisión Marcona Socabaya Montalvo 4. Central Hidroeléctrica Cerro Chaglla INDUSTRIAL USD 2,200 Mill Ampliación y nuevas plantas de Corporación Lindley 2. Ampliación de Planta La Pampilla 3. Planta de fosfatos 4. Nueva Planta Cementera de Grupo Hochschild INFRAESTRUCTURA USD 4,821 Mill Línea 2 Metro de Lima 2. Longitudinal de la Sierra Tramo 2 3. Majes Siguas 2 3. Ampliación Puerto Matarani 4. Proyecto de Irrigación Chavimochic OTROS SERVICIOS USD 7,742 Mill Planes de Inversión de Telefónica 2. Inversión en Centro Comercial Camino Real 3. Banda Ancha Satelital 4G de Telefónica 4. Red de Fibra Óptica 17

18 2. EVOLUCIÓN DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN 18

19 El Sector Construcción El desempeño del sector construcción medido por los despachos de cemento cerró el 2015 con una caída del 5.9%, resultado como consecuencia de menor ejecuciones de obras en minería, reducción de la inversión pública y privada, y en el sector inmobiliario menor construcción de viviendas dado que se mantenía sobreoferta de periodos anteriores. En 2016 hay mayor actividad en la construcción, los despachos de cemento han crecido ante la menor incertidumbre previo a las elecciones presidenciales, además del aumento de la inversión pública, mientras en lado de la inversión privada se espera sigan con la inversión en centros comerciales, así como una mayor construcción de oficinas y viviendas. Crecimiento del PBI del Sector Construcción (Var.% Anual ) 19

20 El Sector Construcción Principales Proyectos de Inversión en Infraestructura Proyecto: Línea 2 de Metro de Lima Inversionista: Consorcio Nuevo Metro de Lima Inversión estimada; USD 5,658 Plazo estimado de obra: 62 meses 2. Proyecto: Vías Nuevas de Lima Inversionista: Odrebrecht Inversión estimada; USD 590 mill. 3. Proyecto: Longitudinal de la Sierra Tramo 2 Inversionista: Consorcio Consierra II Inversión estimada; USD 552 mill. Plazo concesión: 25 años 4. Proyecto: Majes Siguas II Inversionista: Consorcio Angostura Siguas II Inversión estimada; USD 550 mill. 5. Proyecto: Ampliación de Puerto Matarani Inversionista: Grupo Romero Inversión estimada; USD 230 mill. Plazo concesión: 30 años 6. Proyecto: Chavimochic Inversionista: Graña y Montero & Odrebrecht Inversión estimada; USD 374 mill. 7. Proyecto: Aeropuerto Internacional de Chincheros Inversionista: Consorcio Kuntur Wasi Inversión estimada; USD 538 mill. Plazo concesión: 40 años 8. Proyecto: Terminal Portuario San Martín Inversionista: Consorcio Paracas Inversión estimada; USD 102 mill. 9. Proyecto: Vía Parque Rímac Inversionista: OAS Inversión estimada; USD 703 mill. 10. Proyecto: Gamarra Moda Plaza Inversionista: Saga Falabella y Ripley Inversión estimada; USD 90 mill. 11. Proyecto: Complejo de Viviendas Nuevo Paracas Inversionista: Grupo SUMA Inversión estimada; USD 10 mill. 12. Proyecto: Inversiones Inmobiliarias Inversionista: Besalco Inversión estimada; USD 313 mill. 20

21 Los Créditos Hipotecarios A nivel de créditos otorgados por la banca, se aprecia que los créditos hipotecarios representan un 17.1%, siendo otorgados en su mayoría en moneda nacional (tendencia a desdolarización del producto). Asimismo, se evidencia que las colocaciones mensuales de este tipo de crédito han ido descendiendo durante el segundo semestre del Es importante resaltar que la morosidad del producto viene en ascenso. A mayo 2016, se ubicó en 2.01%, resultado mayor 1.84% reportado en diciembre 2015, y por encima del 1.40% reportado en diciembre Colocaciones por Tipo de Crédito Diciembre 2015 Evolución de colocaciones nuevas de créditos hipotecarios (en miles de S/. Y número de clientes) 21

22 3. CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA 22

23 El ingreso por habitante El ingreso per cápita resulta importante para evaluar el potencial crecimiento de las viviendas, y en ese contexto se aprecia una mejora en los ingresos, sin embargo, se mantiene por debajo del nivel de ingresos de países de la región. Se estima que para el 2021 el PBI per cápita crezca 15% y se ubique en alrededor de USD PBI per cápita por países (en USD) Chile Uruguay Argentina Brasil Venezuela México Colombia Perú Ecuador Paraguay Bolivia 12,732 13,341 12,002 15,748 11,347 13,589 8,670 11,298 7,745 10,286 8,861 9,009 6,305 6,084 5,027 6,021 4,633 6,071 3,108 4,010 1,883 2,

24 Perfil Demográfico de Lima Pirámide Poblacional La pirámide poblacional del Departamento de Lima Metropolitana se muestra progresiva donde la masa de jóvenes con alto potencial de consumo se ubican entre las edades de 20 a 34 años las cuales representan un 23.5%. Otro segmento importante de potenciales consumidores se ubican en el segmento de 35 a 49 años y un gran potencial futuro y que soportan la base piramidal para los próximos años son los menores de 19 años que representan poco más del 41.3% de la población. Datos demográficos N Habitantes 9.7 millones Hombres 48.8% Mujeres 51.2% PEA PEA Ocupada 5.1 millones 4.8 millones Tasa crec. Pobl. 1.97% 19.4% de la población de Lima 28.0% de la población de Lima 32.9% de la población de Lima El promedio poblacional de Lima Metropolitana es de 31 años 24

25 Las características y tendencias del empleo en Lima El aumento anual de la población en edad a trabajar ha impactado en una creciente demanda laboral en Lima Metropolitana y Callao. Asimismo, el crecimiento económico del país ha permitido absorber la masa laboral entrante que se refleja en bajas tasas de desempleo. Asimismo, se aprecia el crecimiento del empleo se fortalece en aquellos con edad entre 25 a 44 años que corresponde a los jóvenes con potencial de adquisición de una vivienda. Evolución de la PEA ocupada y tasa de desempleo Creciente tendencia de la PEA en Lima El desempleo en Lima muestra leve tendencia a la baja Fuente: INEI Elaboración: Layseca Asociados 25

26 Las características y tendencias del empleo en Lima En el comportamiento del empleo es importante evaluar la calidad de empleo que se genera de acuerdo a las características educativas de la población limeña y tomando en consideración que el grupo potencial para adquirir una vivienda son aquellos que se encuentran entre25 y 44 años. De cada 100 personas en edad de trabajar (edad de 14 a más), 68 pertenecen a la PEA y 32 a la población que no participa en la actividad económica ni como ocupados ni desocupados De cada 100 personas de la PEA: 18 tienen entre 14 y 24 años, 52 tienen entre 25 y 44 años y 24 tienen más de 45 años. Asimismo, el crecimiento más dinámico en el empleo se aprecia en aquellas personas que tienen entre 25 y 44 años. A nivel empresa, de cada 100 personas 57 trabajan en empresas de hasta 10 trabajadores, 13 trabajan en empresas de 11 a 50 trabajadores, 30 trabajan en empresas con más de 51 trabajadores. 26 De cada 100 personas que pertenecen a la PEA, 54 son hombres y 46 son mujeres A nivel educativo, de cada 100 personas que pertenecen a la PEA 9 se quedaron en primaria, 48 solo culminaron la secundaria, 20 siguieron estudios superiores no universitarios y 25 llegaron a terminar la universidad A nivel empleo, de cada 100 personas 61 tienen un adecuado empleo y 33 se encuentran subempleadas.. Asimismo, se debe mencionar que de aquellos con adecuado empleo solo el 49% tiene estudios superiores.

27 Las características y tendencias del empleo en Lima Características educativas Lima Sur Lima Norte Hasta Secundaria Completa Técnico Completo o sin terminar Universidad Completa o sin terminar Hasta Secundaria Completa Técnico Completo o sin terminar Universidad Completa o sin terminar NSE B NSE C NSE D NSE B Lima Este Lima Centro NSE C NSE D

28 Las características y tendencias del empleo en Lima Características laborales De acuerdo a un estudio realizado por Quanto para los segmentos B, C y D se aprecia que quienes toman la decisión de adquirir una vivienda son el jefe de hogar y/o o su conyugue.. Asimismo, los resultados muestran que en dichos estratos socioeconómicos cuentan con un empleo a plazo fijo o en su defecto tienen un negocio propio. Es importante mencionar que a nivel de zonas de Lima, se obtiene que aquellos que viven en zonas del sur y este de Lima alcanzan a tener un mayor porcentaje de contratos a plazo indefinido, es decir, que cuentan con una mayor estabilidad laboral Contrato Plazo indefinido Recibo por honorarios Contrato Plazo Fijo Autoempleo Negocio Propio No Especificado NSE B NSE C NSE D

29 Las características y tendencias del empleo en Lima Características laborales Jefe de Nucleo familiar Conyugue de Nucleo familiar NSE B NSE C NSE D NSE B NSE C NSE D Lima Sur Contrato a Plazo Indefinido Recibo por Honorarios Contrato a Plazo Fijo Autoempleo Negocio Propio No especificado Lima Norte Contrato a Plazo Indefinido Recibo por Honorarios Contrato a Plazo Fijo Autoempleo Negocio Propio No especificado Jefe de Nucleo familiar Conyugue de Nucleo familiar NSE B NSE C NSE D NSE B NSE C NSE D Lima Centro Contrato a Plazo Indefinido Recibo por Honorarios Contrato a Plazo Fijo Autoempleo Negocio Propio No especificado Callao Contrato a Plazo Indefinido Recibo por Honorarios Contrato a Plazo Fijo Autoempleo Negocio Propio No especificado Lima Este Contrato a Plazo Indefinido Recibo por Honorarios Contrato a Plazo Fijo Autoempleo Negocio Propio No especificado

30 La demanda potencial y efectiva de viviendas Demanda potencial de viviendas = 500 mil viviendas Demanda Efectiva = 152 mil viviendas La demanda potencial y efectiva por NSE (miles de viviendas) LA mayor demanda potencial y efectiva se encuentra en los segmentos C y D, especialmente en los conos de la ciudad. Actualmente la oferta en dichas zonas ha crecido paulatinamente, sin embargo, las preferencias de las familias para adquirir una vivienda se encuentran en los distritos más céntricos de la ciudad. La demanda potencial y efectiva por zonas de Lima (miles de viviendas) 30

31 Características de la Demanda Características de vivienda a adquirir Entre las preferencias de las familias al momento de adquirir una vivienda se encuentra que sean de ladrillo, que sea principalmente casa, cuente con al menos 3 habitaciones y con área mínima de 90 m2. Casa DPTO. Área Vivienda N Pisos N Dormitorios Ladrillo Lima Sur NSE B NSE C NSE D 86.4% 78.9% 86.2% 13.6% 21.1% 13.8% 92.6 m 87.6 m 86.5 m % 100.0% 100.0% Lima Norte NSE B NSE C NSE D 73.7% 78.8% 89.8% 26.3% 21.2% 10.2% m 97.2 m 85.0 m % 100.0% 100.0% Lima Este NSE B NSE C NSE D 73.6% 75.0% 81.7% 26.4% 25.0% 18.3% 91.1 m 90.7 m 92.2 m % 100.0% 100.0% Lima Centro NSE B NSE C NSE D 61.0% 85.0% 86.5% 39.0% 15.0% 13.5% m m m % 100.0% 100.0% Callao NSE B NSE C NSE D 81.8% 97.8% 91.1% 18.2% 2.2% 8.9% 97.8 m 85.8 m 88.1 m % 100.0% 100.0% 31

32 Características de la Demanda Tipo de financiamiento Lima Sur Lima Norte Crédito (%) Plazo promedio (años) Cuentan con ahorro (%) Crédito (%) Plazo promedio (años) Cuentan con ahorro (%) NSE B NSE C NSE D NSE B Lima Este Lima Centro NSE C NSE D

33 Características de la Demanda Ingresos / Gastos de las familias El ingreso promedio mensual de las familias bordea los S/ mientras el gasto se ubica en /. 1,170, lo que deja poco margen de ahorro, sin embargo, las familias están dispuestas a realizar un sacrifica con la finalidad de obtener una vivienda Se aprecia que en el NSE D es donde menor posibilidades de invertir en una vivienda presenta, sin embargo, en las familias el ingreso podría ser mayor cuando otros integrantes cuentan con un empleo.. Relación Ingresos / Gastos NSE B NSE C NSE D

34 4. LA OFERTA INMOBILIARIA DE VIVIENDAS EN LIMA Y CALLAO 34

35 A. El desempeño de la oferta inmobiliaria 35

36 La relación de ventas y PBI Construcción La tendencia en la oferta y ventas de viviendas en Lima y Callao había sido marcado por el desempeño del sector construcción; sin embargo, en 2015 la tendencia en el primer trimestre fue distinta debido a que en el sector inmobiliario mantenía sobreoferta de periodos anteriores. 36

37 en millones de S/. Tasas de interés (%) Las Ventas y Créditos Hipotecarios La actividad inmobiliaria se encuentra explicada por el desempeño de las colocaciones de créditos hipotecarios, las cuales se recuperaron en 2015 como consecuencia de menores restricciones al crédito. Por su parte, las tasas de créditos hipotecarios en moneda nacional y moneda extranjera han continuado su tendencia descendente, y ante la reducción de la tasa de interés de referencia y las tasas de encaje del sistema bancario en el Banco Central de Reserva, se estima las tasas seguirían la tendencia descendente durante 2015 lo cual contribuiría a una reactivación del sector. Crecimiento de ventas inmobiliarias vs créditos hipotecarios Evolución de las colocaciones de créditos Hipotecarios (en millones de S/.) 37

38 El comportamiento de la oferta inmobiliaria En 2015 la actividad inmobiliaria se recuperó luego de dos años de caídas consecutivas En ese contexto las ventas de vivienda crecieron 16.7% impulsado por las mayores colocaciones en los segmentos C y D cercanos a los conos Norte, Sur y Este. Asimismo, crecieron las ventas de viviendas en el Callao, Lima Cercado, Jesús María y Pueblo Libre, resultado de la mayor confianza de las familias y recuperación progresiva de las colocaciones de créditos hipotecarios (incluido los créditos MiVivienda) ante el descenso progresivo de las tasas de interés en soles y dólares. En los resultados positivos también influenció la mayor oferta acorde a las necesidades de las familias. El crecimiento es resaltante pese al contexto de desaceleración de la economía, incremento del tipo de cambio que se refleja en mayor precio por m % 16.7% 37.6% 38

39 El comportamiento de la oferta inmobiliaria N de unidades disponibles por distritos Distrito IT 2015 IT Lima Norte , ,304 ## Jesús María , ## San Miguel 1,265 1,303 1,059 1, ## Pueblo Libre ## Miraflores ## Lince ## Surquillo ## Chorrillos ## Magdalena del Mar Breña ## Callao ## Santiago de Surco ## Lima Sur y Este ## Barranco ## ATE ## Carabayllo ## San Isidro ## Lima La Molina ## San Borja ## 39

40 N Proyectos nuevos y agotaron stock N Proyecto en Venta El comportamiento de la oferta inmobiliaria La oferta de proyectos inmobiliarios se ha ampliado y al cierre del primer trimestre 2016 se aprecia que hay 681 proyectos, resultado de una perspectiva de recuperación del sector. Sin embargo, el número de proyectos que agotaron la totalidad de su stock ha decaído aunque se espera una recuperación en los siguientes trimestres ante el impulso a las familias para adquirir una vivienda. Evolución del número de proyectos en venta, agotaron stock e ingresaron al mercado Proyectos agotaron stock Proyectos ingresados Proyectos en venta I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

41 N de unidades disponibles por proyecto El comportamiento de la oferta inmobiliaria A nivel distrital se aprecia que en distritos como Surco, Miraflores y Surquillo, hay mayor cantidad de proyectos pero estos edificaciones con menos unidades inmobiliarias a diferencia de los Conos Norte, Sur y Este. Asimismo, en distritos con alta demanda como Lince. Breña y Chorrillos tienden a construirse edificaciones con altos números de unidades inmobiliarias. Evolución del número de proyectos en venta, agotaron stock e ingresaron al mercado Breña La Molina Callao Lima Sur Carabayllo Lima Chorrillos Lince Barranco ATE San Borja Lima Norte Magdalena San Isidro Jesús María Pueblo Libre San Miguel Surquillo Miraflores Surco N de unidades disponible por proyecto a nivel distrital Distrito IV 2014 I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 IT 2016 Cambio IV 15/IV 14 Cambio I 16/I 15 ATE Barranco Breña Callao Carabayllo Chorrillos Jesús María La Molina Lima Lima Sur y Este Lima Norte Lince Magdalena del Mar Miraflores Pueblo Libre San Borja San Isidro San Miguel Santiago de Surco Surquillo Promedio Lima N de Proyectos en Venta 41

42 El comportamiento de la oferta inmobiliaria Velocidad de ventas por proyecto y distrito Nivel absorción (%) por proyecto y distrito Distrito I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 I 2016 ATE Barranco Breña Callao Carabayllo Chorrillos Jesús María La Molina Lima Lima Sur y Este Lima Norte Lince Magdalena del Mar Miraflores Pueblo Libre San Borja San Isidro San Miguel Santiago de Surco Surquillo Promedio Lima Distrito I 2015 II 2015 III 2015 IV 2015 I 2016 ATE Barranco Breña Callao Carabayllo Chorrillos Jesús María La Molina Lima Lima Sur y Este Lima Norte Lince Magdalena del Mar Miraflores Pueblo Libre San Borja San Isidro San Miguel Santiago de Surco Surquillo Promedio Lima

43 Características de la Oferta Tamaño promedio de los departamentos por Distrito El 98% de la oferta de viviendas tiene entre 1 y 3 dormitorios. En los distritos de mayor preferencia por las familias como Pueblo Libre, San Miguel, Lince, Breña y Surquillo están entra 80 m2 y 90 m2. En los distritos de los conos de la capital, las áreas promedio se ubican entre 60 m2 y 75 m2. Tipología de viviendas ofertadas por nivel socioeconómico 1D 2D 3D NSE A NSE A NSE AB NSE AB NSE B NSE B NSE C NSE C

44 Precio promedio por departamento (S/.) Características de la Oferta Por nivel de dispersión, se observa una tendencia a construir departamentos más pequeños con un precio más accesible para las familias, especialmente en los distritos ubicados en los conos de la ciudad. En el caso de Barranco, si el área promedio es baja, el precio por m2 es unos de los más altos de la capital. Asimismo, se mantiene un segmento para familias de mayores ingresos y cuya preferencia es por tener espacios más amplios en sus viviendas. 1,100,000 Tamaño y precio de viviendas ofertadas por proyecto promedio 1,000, , , , , , , , , , Área promedio (m2) Ate Barranco Breña Callao Lima Lima Norte Surquillo Chorrillos Carabayllo Lima Suy y Este San Miguel Pueblo Libre Jesús María Lince Magdalena 44 Miraflores, San Borja, san Isidro, Surco y La Molina

45 El comportamiento de los Precios de viviendas Los precios promedio por m2 subieron 3.1%, aunque es importante señalar que el incremento se explica por la subida de cambio (14.2% más que 2015). Evolución de los precios promedio por m2 A nivel socioeconómico, los precios promedio en zonas residenciales (NSE A) bordean los USD 2 mil por m2, mientras en segmentos C y D los precios bordean los USD 1,575 y USD 1,130 por m2. Respecto a los niveles de ventas, el mayor volumen se concentra en el NSE C, aunque las ventas en NSE A y NSE AB se recuperan y presentan un mejor nivel de absorción. Resultados 2015 Unidades Disponibles Unidades Vendidas Velocidad Ventas % Absorción Precio Prom. (S/. x m2) NSE A NSE A 5,337 1, % 6,675 NSE AB NSE AB 7,807 2, % 5,372 NSE B NSE B 20,492 7, % 3,853 NSE C NSE C 3,231 1, % 1,717 45

46 Los precios de terrenos en Lima Los precios de terrenos ha crecido en los dos últimos años como consecuencia de una mayor escasez de terrenos y mayor demanda por encontrar espacios disponibles y hacerlo proyectos inmobiliarios. En contraste con los precios de viviendas, el aumento del precio por m2 no solo se ha visto afectado por la volatilidad cambiaria aunque con una marcada desaceleración. A nivel distrital, es destacable el incremento de precios en Jesús María, situación que se explica debido a que es uno de los distritos de mayor preferencia actual para construir viviendas y donde aún quedan terrenos por acceder para dichas construcciones. Sector Gráfico Var.% 2014/2015 Var.% 2015/2014 Barranco 1,789 2,225 1, % -15.0% Jesús María 1,761 2,068 2, % 24.1% La Molina 1,212 1,265 1, % 27.7% Evolución total en el distrito (S/ x m2) 1,867 2,094 2,321 Lince 2,062 2,173 2, % 4.3% Magdalena de Mar 1,765 2,282 2, % -4.4% Miraflores 2,443 2,922 3, % 7.4% Pueblo Libre 2,088 1,848 1, % -2.9% San Borja 2,018 2,032 2, % 5.7% San Isidro 2,931 3,389 3, % 2.5% San Miguel 1,303 1,527 1, % 6.3% Santiago de Surco 1,756 1,887 2, % 10.2% Surquillo 1,833 1,888 2, % 11.3% Total 1,867 2,094 2, % 10.8% 46

47 47 B. Las ventas por Distrito

48 La tendencia de unidades vendidas Luego de la caída de ventas de 2014, las colocaciones de viviendas se recuperaron en 2015, principalmente durante el primer semestre del año, y si bien se registra una desaceleración en el último trimestre del año, el sector presentó una recuperación en el primer trimestre 2016, y podría verse impulsado por el acceso al crédito que tendrían aquellas familias que podrían utilizar el 25% de su fondo de AFPs para vivienda. N de unidades vendidas por Distrito Distrito IT 2015 IT San Miguel 1, # 1, ## Lima Norte 1, # 1, Lima Este y Sur 1, # 1, ## Jesús María # ## Pueblo Libre ATE 1,598 1,285 # Carabayllo # ## Magdalena del Mar # ## Santiago de Surco 1, # ## Miraflores # ## Lima # Callao # Surquillo # ## Lince # San Isidro # ## Barranco # ## Chorrillos # ## Breña # ## San Borja # ## La Molina # A nivel distrital, la recuperación se presentó en la mayoría de distritos a excepción de aquellos cercanos al centro financiero como Magdalena del Mar, Miraflores, Surquillo y Breña, además de Carabayllo en el norte de la ciudad. NSE A NSE AB NSE B NSE C Unidades vendidas por NSE (N unidades ) ,792 1,908 2,186 2,553 6,375 7, ,028

49 La tendencia de unidades vendidas Las ventas no muestran una marcada estacionalidad a lo largo del año aunque tienden a ser menores en el último trimestre del año. El resultado de 2015 se explica por mayor impulso de las ventas durante el primer semestre del año. Evolución de las unidades vendidas por trimestre 49

50 La tendencia de unidades vendidas 50

51 La tendencia de unidades vendidas Incluye al Rimac, Los Olivos, Puente Piedra y SMP Incluye a El Agustino, Lurigancho, Villa El Salvador y Chacayo 51

52 La tendencia de unidades vendidas 52

53 C. La velocidad de ventas por distrito 53

54 La velocidad de ventas de viviendas La velocidad de ventas en Lima se ha recuperado en la mayor parte de distritos y en todos los estratos socioeconómicos, especialmente en las en los conos de sur, norte y este de la capital. Asimismo, se han recuperado las ventas en aquellos distritos como San Miguel, Pueblo y Jesús María, distritos que se encuentran entre las preferencias de las familias. N de unidades vendidas por año a nivel Distrito Distrito IT 2015 IT San Miguel # ## Lima Norte # Lima Este y Sur # ## Jesús María # ## ATE # Pueblo Libre # ## Carabayllo # Magdalena del Mar # ## Miraflores # San Isidro # Lince Callao # Santiago de Surco # ## Chorrillos # Breña # ## Lima # ## Barranco # ## Surquillo # San Borja # ## La Molina 6 4 # NSE A NSE AB NSE B NSE C Velocidad de ventas por NSE (unidades x mes)

55 La velocidad de ventas de viviendas Durante el primer trimestre 2015 se llegaron a colocar 1579 viviendas por mes, resultado superior a la colocación mensual de 915 viviendas por mes que se obtuvo durante el último trimestre. Por su parte, en el prime trimestre 2016 se han llegado a vender 979 unidades por mes. En el primer trimestre 2015, las mayores colocaciones se dieron en los distritos de San Miguel y distritos de los conos norte y sur. En el último trimestre, las ventas en estos distritos caen significativamente; mientras la velocidad de ventas en Pueblo Libre y Jesús María se mantuvieron estables; y las ventas en Miraflores, Santiago de Surco, Callao y Surquillo crecieron de periodo a periodo. La velocidad mensuales por trimestre (en número de unidades) 55

56 La velocidad de ventas de viviendas 56

57 La velocidad de ventas de viviendas Incluye al Rimac, Los Olivos, Puente Piedra y SMP Incluye a El Agustino, Lurigancho, Villa El Salvador y Chacayo 57

58 La velocidad de ventas de viviendas 58

59 D. El nivel de absorción por Distrito 59

60 El nivel de absorción por Distrito Los niveles de absorción de la oferta inmobiliaria, en línea con la caída en ventas, mostró una mejora,, especialmente en el segmento NSE C debido a las mayor acceso al crédito. A nivel distrital, se aprecia mayor impacto en los distritos de Carabayllo, San Isidro, Chorrillos y Pueblo Libre. El nivel de absorción por año a nivel Distrito Distrito IT 2015 IT San Borja Carabayllo San Isidro ## Chorrillos Pueblo Libre ## San Miguel ## ATE Lima Este y Sur ## Lima Jesús María La Molina Miraflores Lima Norte Surquillo Magdalena del Mar ## Lince Santiago de Surco ## Callao Barranco ## Breña ## NSE A NSE AB NSE B NSE C Nivel de absorción por NSE (%) % 10.6% 9.0% 9.5% 6.2% 9.7% 4.0% 8.6% 60

61 El nivel de absorción por Distrito 61

62 El nivel de absorción por Distrito Incluye al Rimac, Los Olivos, Puente Piedra y SMP Incluye a El Agustino, Lurigancho, Villa El Salvador y Chaclacayo 62

63 El nivel de absorción por Distrito 63

64 E. La evolución de precios de viviendas 64

65 La evolución de precios de viviendas Miraflores, San Isidro, Barranco y San Borja se mantienen como las zonas con mayor precio por m2 de una vivienda (superando los S/, 6,000) debido a su cercanía a los malecones y por ser zonas de alta actividad empresarial. Asimismo, se aprecia que los precios de los distritos del cono norte se mantienen bajos superando los S/. 2,200 por m2. 65

66 La evolución de precios de viviendas A nivel de Lima Metropolitana y Callao, los precios promedio (S/. x m2) subieron 3.1% respecto a 2014, explicado principalmente por la apreciación del dólar (el tipo de cambio subió alrededor de 14.2%). Sin embargo, a nivel distrital, se observa incrementos en precios pese a la apreciación del dólar, como son los casos de San Borja, Surquillo, Lince, Breña y Santiago de Surco. Es importante indicar que estos distritos se encuentran entre los preferidos por las familias por su cercanía a zonas céntricas como San Isidro y Miraflores Precio promedio x m2 = S/ Precio promedio x m2 = S/

67 La evolución de precios de viviendas Distrito Precio promedio (Soles / m2) Evolución Crec. Prom. Anual 2015/2010 Var%. 2015/2014 BARRANCO 2,800 4,500 4,900 6,063 5,661 6, % 13.6% ## MIRAFLORES 3,400 4,400 5,300 6,100 5,729 7, % 23.7% ## SAN ISIDRO 3,600 4,600 5,300 5,058 5,612 6, % 15.8% ## SAN BORJA 3,100 3,600 5,000 4,631 4,639 6, % 33.2% ## LA MOLINA 2,800 3,700 4,300 5,090 4,662 5, % 15.8% ## JESÚS MARÍA 2,500 3,400 4,000 4,296 4,548 5, % 17.8% ## MAGDALENA DEL MAR 2,500 3,000 3,700 4,181 4,321 4, % 15.0% ## SURQUILLO 2,600 3,200 3,500 4,233 4,219 5, % 32.9% ## LINCE 3,200 4,000 3,700 3,775 4,436 5, % 21.2% ## SANTIAGO DE SURCO 2,900 3,400 3,800 3,956 4,479 5, % 33.5% ## PUEBLO LIBRE 2,200 3,100 3,500 3,817 3,907 4, % 16.4% ## SAN MIGUEL 2,200 2,400 2,700 3,862 3,695 4, % 15.0% ## LIMA CERCADO 1,800 2,800 3,100 3,032 3,941 4, % 12.5% ## BREÑA 2,300 2,500 2,700 2,944 3,038 3, % 26.7% ## EL AGUSTINO 0 0 2,700 2,981 2,793 2, % 2% CHORRILLOS 1,900 2,200 2,500 3,129 3,209 3, % 18.6% ## RIMAC 0 0 2,600 2,545 2,577 2, % ## LOS OLIVOS 0 0 2,400 2,966 3,014 2, % ## ATE 0 0 2,500 2,688 3,251 3, % ## SAN MARTIN DE PORRES 0 0 2,100 2,195 2,444 2, % ## CALLAO 0 0 2,300 2,068 2,647 2, % ## LURIGANCHO 0 0 2,100 2,174 2,400 2, % ## CARABAYLLO 0 0 2,300 2,152 2,140 2, % 5% PUENTE PIEDRA 0 0 1,800 2,245 2,246 2, % ## LIMA Y CALLAO 2,400 2,400 3,000 3,367 4,363 4, % 3.1% 3% 67

68 68