Estados Financieros Anuales 2005 BANDESARROLLO SOCIEDAD DE LEASING INMOBILIARIO S.A.

Transcripción

1 Estados Financieros Anuales 2005 BANDESARROLLO SOCIEDAD DE LEASING INMOBILIARIO S.A. Esta publicación contiene los Estados Financieros Anuales a diciembre de 2005 enviados a la SBIF por BANDESARROLLO SOCIEDAD DE LEASING INMOBILIARIO S.A., cumpliendo lo establecido en el capitulo 18-1 de la Recopilación Actualizada de Normas de esta Superintendencia. La información contenida en este documento podrá obtenerse, además, en el propio banco o en su sitio web. Estados Financieros Anuales 2005 es una publicación digital del sitio web de SBIF ( en que agrupa información similar para todas las instituciones supervisadas por este Organismo. Santiago, 24 de marzo de 2006

2 BANDESARROLLO SOCIEDAD DE LEASING INMOBILIARIO S.A. Estados Financieros al y por los años terminados en esas fechas (Con el Informe de los Auditores Independientes)

3 CONTENIDO 1. Informe de los Auditores Independientes 2. Balances Generales 3. Estados de Resultados 4. Estados de Flujo de Efectivo 5. M$: Cifras expresadas en miles de pesos chilenos

4 Informe de los Auditores Independientes Señores Accionistas y Directores Bandesarrollo Sociedad de Leasing Inmobiliario S.A. Hemos efectuado una auditoría al balance general de Bandesarrollo Sociedad de Leasing Inmobiliario S.A., al 31 de diciembre de 2005 y a los correspondientes estados de resultados y de flujo de efectivo por el año terminado en esa fecha. La preparación de dichos estados financieros (que incluyen sus correspondientes notas) es responsabilidad de la administración de Bandesarrollo Sociedad de Leasing Inmobiliario S.A. Nuestra responsabilidad consiste en emitir una opinión sobre estos estados financieros, con base en la auditoría que efectuamos. Los estados financieros de Bandesarrollo Sociedad de Leasing Inmobiliario S.A., por el año terminado el 31 de diciembre de 2004 fueron auditados por otros auditores, quienes emitieron una opinión sin salvedades sobre los mismos en su informe de fecha 13 de enero de Nuestra auditoría fue efectuada de acuerdo con normas de auditoría generalmente aceptadas en Chile. Tales normas requieren que planifiquemos y realicemos nuestro trabajo con el objeto de lograr un razonable grado de seguridad de que los estados financieros están exentos de errores significativos. Una auditoría comprende el examen, a base de pruebas, de evidencias que respaldan los importes y las informaciones revelados en los estados financieros. Una auditoría comprende, también, una evaluación de los principios de contabilidad utilizados y de las estimaciones significativas hechas por la administración de la Sociedad, así como una evaluación de la presentación general de los estados financieros. Consideramos que nuestra auditoría constituye una base razonable para fundamentar nuestra opinión. En nuestra opinión, los estados financieros al 31 de diciembre de 2005 presentan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, la situación financiera de Bandesarrollo Sociedad de Leasing Inmobiliario S.A., al 31 de diciembre de 2005 y los resultados de sus operaciones y el flujo de efectivo por el año terminado en esa fecha, de acuerdo con principios de contabilidad generalmente aceptados en Chile y normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras Jorge Melillán Martínez KPMG Ltda. Santiago, 13 de enero de 2006

5 Balances Generales Activos M$ M$ Activo circulante: Disponible Valores negociables Contratos de leasing habitacional Activos para leasing Deudores varios Otros activos circulantes Total activo circulante Activo a largo plazo: Contratos de leasing habitacional Otros activos Total otros activos Activo fijo Total activos

6 Balances Generales, Continuación Pasivos y Patrimonio M$ M$ Pasivo circulante: Obligaciones con bancos Documentos y cuentas por pagar Acreedores varios Provisiones y retenciones Impuestos por pagar Total pasivo circulante Pasivo a largo plazo- Pasivos por contratos securitizados Patrimonio: Capital pagado y reservas Utilidad del ejercicio Total patrimonio Total pasivos y patrimonio Las notas adjuntas forman parte integral de estos estados financieros. 3

7 Estados de Resultados Por los años terminados el M$ M$ Ingresos Operacionales: Intereses percibidos y devengados Reajustes percibidos y devengados Otros ingresos operacionales Ingresos operacionales Gastos Operacionales: Intereses pagados y devengados ( ) ( ) Reajustes pagados y devengados ( ) ( ) Otros gastos operacionales ( ) (82.729) Total gastos operacionales ( ) ( ) Margen operacional bruto Gastos de apoyo operacional ( ) ( ) Margen operacional Provisiones sobre activos ( ) ( ) Resultado operacional ( ) Otros Ingresos y Gastos: Ingresos por inversiones financieras Otros ingresos no operacionales Gastos no operacionales ( ) (57.802) Corrección monetaria ( ) (82.165) Resultado no operacional Resultado antes de impuesto a la renta Impuesto a la renta ( ) Utilidad del ejercicio Las notas adjuntas forman parte integral de estos estados financieros. 4

8 Estados de Flujo de Efectivo Por los años terminados el M$ M$ Flujo originado por actividades de la operación: Utilidad del ejercicio Cargos a resultados que no representan movimientos de efectivo: Depreciación y amortizaciones Corrección monetaria Disminución (aumento) de activos que afectan al flujo de efectivo: Depósitos a plazo y valores negociables Contratos de leasing ( ) Activos para leasing Deudores varios ( ) Otros activos circulantes ( ) ( ) Aumento (disminución) de pasivos que afectan al flujo de efectivo: Documentos y cuentas por pagar ( ) ( ) Acreedores varios Provisiones y retenciones Impuestos por pagar ( ) Pasivo financiero Flujo neto originado por actividades de la operación

9 Estados de Flujo de Efectivo, Continuación Por los años terminados el M$ M$ Flujo originado por actividades de inversión: Compra de activos fijos (7.344) (5.537) Compra de bonos subordinados ( ) ( ) Proyectos inmobiliarios ( ) - Flujo neto negativo originado por actividades de inversión ( ) ( ) Flujo originado por actividades de financiamiento: Obtención de préstamos bancarios Pago de préstamos bancarios ( ) ( ) Pago de dividendos ( ) ( ) Flujo neto positivo (negativo) originado por actividades de financiamiento ( ) Flujo neto total del ejercicio Efecto de la inflación sobre el efectivo y efectivo equivalente (51.949) (43.047) Variación neta del efectivo y efectivo equivalente (42.850) Saldo inicial de efectivo y efectivo equivalente Saldo final de efectivo y efectivo equivalente Las notas adjuntas forman parte integral de estos estados financieros. 6

10 (1) Naturaleza de la Operación Bandesarrollo Sociedad de Leasing Inmobiliario S.A. (la Sociedad ), es la actual razón social de Bandesarrollo Administraciones S.A. que, con fecha 8 de mayo de 2000 se fusionó por absorción con la antigua sociedad Bandesarrollo Sociedad de Leasing Inmobiliario S.A., la que se disolvió de conformidad a lo dispuesto en el N 2 del Artículo N 103 de la Ley N , por reunirse en un solo propietario el total de las acciones emitidas. La fusión por absorción fue autorizada por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras con fecha 25 de abril de La Sociedad tiene por objeto principal efectuar operaciones de leasing financiero mediante contratos de arriendo de viviendas con cláusulas que otorgan a los arrendatarios una opción de compra de los inmuebles arrendados al término de los mismos. La Sociedad como filial del Banco del Desarrollo se encuentra sujeta a la fiscalización de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. (2) Resumen de Normas Contables Aplicadas (a) Período Contable Los estados financieros cubren los ejercicios comprendidos entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2005 y 2004, respectivamente. (b) Bases de Preparación Los estados financieros adjuntos han sido preparados de acuerdo con principios de contabilidad generalmente aceptados en Chile emitidos por el Colegio de Contadores de Chile A.G., y considerando las disposiciones específicas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. En caso de existir discrepancias, primarán las normas impartidas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras sobre las primeras. (c) Corrección Monetaria Con el propósito de reflejar en los estados financieros el efecto de la variación en el poder adquisitivo de la moneda, se actualizó el capital propio financiero, los activos y pasivos no monetarios y los flujos de efectivo. Los saldos iniciales han sido reajustados en un 3,6% en 2005 y en un 2,5% en 2004, conforme a la variación del índice de precios al consumidor para cada ejercicio, con desfase de un mes (noviembre de cada año), que corresponde al mismo porcentaje aplicado para actualizar el capital propio financiero inicial. Las cuentas de resultados se presentan a sus valores nominales, lo que no afecta el resultado neto del ejercicio. 7

11 (2) Resumen de Normas Contables Aplicadas, Continuación (d) Conversión de Activos y Pasivos en Unidades de Fomento Los activos y pasivos expresados en unidades de fomento existentes al 31 de diciembre de 2005 y 2004, se presentan convertidos a pesos chilenos de acuerdo al valor del cierre de la unidad de fomento, de $17.974,81 y de $17.317,05 respectivamente. (e) Efectivo y Efectivo Equivalente Para propósitos del estado de flujo de efectivo, se considera como efectivo y efectivo equivalente, las disponibilidades en bancos, además de las inversiones en depósitos a plazo y en cuotas de fondos mutuos de renta fija, sin restricciones y con vencimientos originales de 90 días o menos, según el siguiente detalle: Disponible M$ Valores negociables Totales M$ ======= ====== La clasificación del estado de flujo, se presenta de acuerdo con los criterios descritos en el Boletín Técnico N 50 emitido por el Colegio de Contadores de Chile A.G. (f) Valores Negociables Las inversiones en depósitos a plazo se presentan a su valor de colocación más los intereses y reajustes devengados al cierre del ejercicio. Las inversiones en cuotas de fondos mutuos de renta fija se presentan valorizadas al valor de rescate de la cuota vigente al cierre del ejercicio. Los bonos leasing emitidos por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) se valorizan a la tasa de interés de emisión, menos una provisión por la eventual pérdida en el valor en su venta. 8

12 (2) Resumen de Normas Contables Aplicadas, Continuación (g) Contratos de Leasing Habitacional La valorización de los contratos de leasing habitacional, se ha efectuado según principios de contabilidad generalmente aceptados en Chile e instrucciones específicas impartidas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Así, el total de valores por cobrar, que corresponde a la suma de arriendos futuros y saldo de precio de compraventa promedio, se presenta en activo circulante y en otros activos para los contratos a largo plazo, según corresponda, descontándose los arriendos futuros y las provisiones por riesgo constituidas sobre los contratos. (h) Provisiones para Cubrir Eventuales Pérdidas de Activos La Sociedad ha constituido las provisiones necesarias para cubrir los riesgos de pérdida de los activos, de acuerdo con la Circular N 53 de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. (i) Activos Intangibles Los activos intangibles, corregidos monetariamente, se amortizan en forma lineal, utilizando los plazos que para las distintas partidas ha fijado la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Los cargos a resultados por las amortizaciones de los activos intangibles son de M$132 en el ejercicio 2005 y M$354 en el (j) Activo Fijo Los bienes del activo fijo se presentan valorizados al costo de adquisición o de construcción, actualizado de acuerdo a normas de corrección monetaria. La depreciación de los bienes del activo fijo se ha calculado de acuerdo con el sistema de depreciación lineal, considerando los valores actualizados de los respectivos bienes y los años de vida útil remanente de los mismos. Al, la depreciación ascendió a M$ y M$ respectivamente, incluyéndose en el rubro Gastos de apoyo operacional en el Estado de resultados. (k) Securitización de Cartera de Leasing Habitacional Durante el curso normal del negocio la Sociedad vende viviendas de su propiedad y sus respectivas carteras de contratos de arrendamiento con o sin responsabilidad y/o descuentos en transacciones de securitización, retiene intereses subordinados y servicios contractuales sobre esas carteras. La Sociedad registra estas transacciones de conformidad con las normas de la SBIF. La ganancia o pérdidas en las transacciones se determinan a la fecha de la transferencia con base en los valores de los activos vendidos y los intereses retenidos. 9

13 (2) Resumen de Normas Contables Aplicadas, Continuación (l) Bonos Securitizados Subordinados La Sociedad ha adquirido bonos securitizados subordinados que se registran al menor valor entre el precio de adquisición más intereses devengados calculados a la Tasa Interna de Retorno (TIR) de compra, y el valor actual de los flujos remanentes esperados de cada bono calculado en estudios técnicos realizados por la Sociedad o terceros. La Sociedad mantiene estos bonos hasta su vencimiento. (m) Otros Activos Circulantes Corresponde principalmente a los siguientes conceptos: m.1 Terrenos El valor de terreno para edificación se valoriza al costo de adquisición corregido monetariamente, el cual no excede su valor de venta estimado, dado que la Administración ha constituido las provisiones necesarias. m.2 Viviendas adquiridas Se valorizan a su costo de adquisición corregido monetariamente, el cual no excede su valor de venta estimado. (n) Otros Activos Largo Plazo Se incluye dentro de este rubro la inversión representativa de una acción de la Bolsa Electrónica de Chile S.A., la que se valoriza a su valor patrimonial proporcional. (ñ) Provisión de Vacaciones De acuerdo a las disposiciones contenidas en los Boletines Técnicos Nºs 47 y 48 del Colegio de Contadores de Chile A.G., la Sociedad contabiliza la provisión de vacaciones del personal, devengadas al cierre de cada ejercicio. (o) Impuesto a la Renta El impuesto a la renta se contabiliza sobre la base de la renta líquida imponible determinada según las normas establecidas en la Ley de Impuesto a la Renta. 10

14 (2) Resumen de Normas Contables Aplicadas, Continuación (p) Impuestos Diferidos La Sociedad reconoce activos y pasivos por impuestos diferidos, cuya medición se efectúa en base a la tasa de impuesto que, de acuerdo a la legislación tributaria vigente, se deba aplicar en el año en que los activos y pasivos por impuestos diferidos sean realizados o liquidados. Los efectos futuros de cambios en la legislación tributaria o en las tasas de impuesto son reconocidos en los impuestos diferidos a partir de la fecha en que la Ley que aprueba dichos cambios sea publicada. El importe de los activos por impuestos diferidos es reducido, si es necesario, por el importe de cualquier beneficio tributario que en base a la evidencia disponible se espera que no sea realizado. (q) Reconocimiento de Ingresos La Sociedad registra intereses y reajustes ganados en operaciones de leasing en la fecha de vencimiento de las respectivas cuotas. Los otros ingresos operacionales, y que corresponden principalmente a diferencias de precio de venta de contratos de arrendamiento con promesa de compraventa a Securitizadora BICE S.A. (r) Servicios de Administración de Cartera La Sociedad presta servicios de administración de cartera a Securitizadora Bice S.A., y a Santander Santiago S.A. Sociedad Securitizadora, registrando los ingresos por este concepto sobre base devengada en el rubro otros ingresos operacionales. (s) Uso de Estimaciones La Administración de la Sociedad ha utilizado supuestos y estimaciones para la determinación de ciertos activos y pasivos y la revelación de contingencias, a fin de preparar estos estados financieros de conformidad con principios de contabilidad generalmente aceptados en Chile y normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Los resultados reales podrían diferir de dichos estimados. (t) Reclasificaciones Los estados financieros de 2004 incluyen ciertas reclasificaciones, para conformarlos con las clasificaciones utilizadas en

15 (3) Corrección Monetaria Como resultado de la aplicación de las normas de corrección monetaria mencionadas en nota 2(c), al se generó un cargo neto a resultados, según el siguiente detalle: (Cargo)/abono a resultados por actualización de: Capital propio financiero M$ ( ) (82.240) Pasivos no monetarios (4.609) (4.328) Activos no monetarios Cargo neto a resultados M$ ( ) (82.165) ====== ====== 12

16 (4) Provisiones para Cubrir Eventuales Pérdidas de Activos Al, la Sociedad presenta las siguientes provisiones: Provisiones sobre contratos de leasing Otras provisiones Comercial Consumo Vivienda Total sobre activos M$ M$ M$ M$ M$ Saldos al 1 de enero de Aplicación de provisiones (80.321) Provisiones constituidas Liberación de provisiones - - (51.445) (51.445) ( ) Saldos al 31 de diciembre de Actualización 3,6% Saldos al 31 de diciembre de 2004, actualizados ======= ======= ======== ======== ======== Saldos al 1 de enero de Aplicación de provisiones (57.334) Provisiones constituidas Liberación de provisiones Saldos al 31 de diciembre de ======= ======= ======== ======== ======== De acuerdo a las disposiciones normativas, la Sociedad debe constituir provisiones sobre el riesgo de la cartera determinado según las instrucciones impartidas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Al 31 de diciembre de 2005, el riesgo de la cartera era del 2,29% (2,18% en 2004). Las otras provisiones sobre activos corresponden a provisiones sobre terrenos para edificación, bonos de securitización subordinados, pérdida estimada en bonos por recibir por subsidios leasing habitacional, gastos de cobranza judicial, gastos de viviendas adquiridas y recuperadas, otros deudores y otras provisiones varias. 13

17 (5) Vencimientos de Activos y Pasivos Los vencimientos de activos y pasivos al, son los siguientes: Activos 2005: Corto plazo A más de un año Vencimientos años en adelante Total largo plazo M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ Contratos de leasing Comercial Consumo Vivienda Otros activos realizables Total activos ======== ======= ====== ======= ======= ======== ======== Pasivos 2005: Corto plazo A más de un año Vencimientos años en adelante Total Largo plazo M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ Obligaciones con bancos Obligaciones por emisión de bonos Otros pasivos exigibles Total pasivos ======== ====== ====== ======= ======= ======= ======= 14

18 (5) Vencimientos de Activos y Pasivos, Continuación Activos 2004 Corto plazo A más de un año Vencimientos años en adelante Total largo plazo M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ Contratos de leasing Comercial Consumo Vivienda Otros activos realizables Total activos ======== ======= ====== ======= ======= ======= ======== Pasivos 2004 Corto plazo A más de un año Vencimientos años en adelante Total largo plazo M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ Obligaciones con bancos Obligaciones por emisión de bonos Otros pasivos exigibles Total pasivos ======== ======= ====== ======= ======= ====== ====== Los importes de los activos se incluyen netos de provisiones para cubrir eventuales pérdidas de los mismos. (6) Valores Negociables Los saldos al 31 de diciembre de 2005 corresponden a depósitos a plazo en Banco del Desarrollo por M$ (M$ en 2004). Del saldo al 31 de diciembre de 2005, M$ (M$ en 2004) corresponden al pago del precio de la cesión de contratos (1.525 en 2004) de arrendamiento con promesa de compraventa a Securitizadora Bice S.A. Al 31 de diciembre de 2005, la Sociedad presenta inversiones en cuotas del fondo mutuo de renta fija Bandesarrollo Prioridad, valorizadas de acuerdo a lo indicado en nota 2(f), por M$ (M$ en 2004). Adicionalmente, al 31 de diciembre de 2005, la Sociedad presenta bonos leasing emitidos por el MINVU por M$ ($0 en 2004), valorizados a la tasa de interés de emisión, menos una provisión por la eventual pérdida en el valor en su venta. 15

19 (7) Contratos de Leasing (a) Al, la Sociedad presenta una cartera de contratos de leasing de acuerdo a lo siguiente: Vencimiento de los contratos: 2005 Hasta Más de un año Más de tres un año hasta tres años años Total M$ M$ M$ M$ Contratos de leasing Menos: Intereses por devengar ( ) ( ) ( ) ( ) Valor antes de provisiones Menos: Provisiones sobre contratos (5.410) (8.061) ( ) ( ) Totales ======= ======== ======= ======== El plazo promedio convenido para los contratos vigentes al 31 de diciembre de 2005 es de 229 meses Hasta Más de un año Más de tres un año hasta tres años años Total M$ M$ M$ M$ Contratos de leasing Menos: Intereses por devengar ( ) ( ) ( ) ( ) Valor antes de provisiones Menos: Provisiones sobre contratos (3.718) (5.617) ( ) ( ) Totales ======= ======== ======= ======== El plazo promedio convenido para los contratos vigentes al 31 de diciembre de 2004 es de 229 meses 16

20 (7) Contratos de Leasing, Continuación (b) Clasificación de la cartera de contratos: Cartera 2005 Valor neto antes de provisiones Contratos de leasing netos Provisiones M$ M$ M$ Comercial Consumo Vivienda ( ) Totales ( ) ======= ======= ======= Cartera 2004 Valor neto antes de provisiones Contratos de leasing netos Provisiones M$ M$ M$ Comercial Consumo Vivienda ( ) Totales ( ) ======= ======= ======= (c) Distribución de la cartera por tipo de bienes sujetos a arriendo: La Sociedad tiene como giro exclusivo el otorgamiento de contratos de leasing habitacional, razón por la cual el 100% de la cartera corresponde a contratos de arriendo con promesa de compraventa sobre viviendas. 17

21 (8) Deudores Varios Al, bajo este rubro la Sociedad presenta los siguientes conceptos: M$ M$ Valores por cobrar por venta de viviendas Subsidios por cobrar Subsidios por percibir (a) Seguros por cobrar a clientes Aporte por pagar de contratos cedidos Aportes pagados por clientes y no percibidos Gastos de cobranza por cobrar Otros Totales ======= ======== (a) Los subsidios por percibir corresponden a los bonos que debe emitir el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo en favor de la Sociedad, en conformidad con las disposiciones de la Ley N y sus reglamentos. Al, estos subsidios se valorizan a su valor nominal revalorizado por variación de la unidad de fomento, menos una provisión de M$ y M$61.639, respectivamente, por la eventual diferencia de precios que pudiese existir en la venta futura de los bonos. 18

22 (9) Otros Activos Circulantes Al, bajo este rubro se presentan los siguientes conceptos: M$ M$ Pagos por compras de viviendas en trámite Terrenos para edificación Inmuebles (a) Viviendas adquiridas Viviendas recuperadas Depósito en garantía (b) Impuestos diferidos netos Otros Totales ======== ======== (a) (b) El inmueble presentado al 31 de diciembre de 2004, correspondiente a una propiedad adjudicada en remate, fue castigada en 2005, de acuerdo a las disposiciones de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Corresponde a un depósito a plazo tomado por la Sociedad, para garantizar la compra de viviendas correspondiente a mutuos hipotecarios endosables adjudicados en remate efectuado por Santander Santiago S.A. Sociedad Securitizadora. 19

23 (10) Otros Activos Al, bajo este rubro se presentan los siguientes conceptos: M$ M$ Activo intangible Impuestos activados sobre crédito Bonos subordinados (a) Acción Bolsa Electrónica de Chile S.A Impuestos diferidos netos Gastos activados de originación de contratos Gastos por amortizar de contratos securitizados (b) Proyecto inmobiliario (c) Totales ======== ======== (a) La Sociedad ha adquirido diversos bonos de securitización subordinados emitidos por patrimonios separados cuyos activos subyacentes corresponden a contratos de leasing habitacional originados o adquiridos por Bandesarrollo Sociedad de Leasing Inmobiliario S.A., y, en menor medida, a mutuos hipotecarios originados por el Banco Matriz. Estos bonos se registran de acuerdo con lo señalado en nota 2(l) y sus fechas de vencimientos fluctúan entre los años 2019 y 2030, de acuerdo a lo siguiente: Fecha de inicio Nemotécnico Fecha final M$ M$ BSTDS-EB BBICS-LE BBICS-LD BBICS-PP BBICS-PQ BBICS-RV BBICS-RW BBICS-UE BBICS-UF BBICS-UG Sub-totales Provisión menor valor de mercado ( ) ( ) Totales ======= ======= 20

24 (10) Otros Activos, Continuación (b) (c) Corresponde a los gastos relacionados con los contratos de leasing securitizados en septiembre de 2005, y que no fueron dados de baja al cierre de los estados financieros, según se indica en nota 22. Corresponde a la adquisición de terreno ubicado en calle Placer, entre San Diego y Nataniel, para desarrollar un proyecto inmobiliario de construcción y venta de 294 departamentos. (11) Obligaciones con Bancos Al, el detalle de las obligaciones con bancos, es el siguiente: 2005 Créditos a corto plazo Porción largo plazo Vencimiento a más de un año Total M$ M$ M$ M$ Bancos: Banco del Desarrollo Banco Security Totales ======== ====== ======== ======== 2004 Créditos a corto plazo Porción largo plazo Vencimiento a más de un año Total M$ M$ M$ M$ Bancos: Banco del Desarrollo Banco Security Totales ======== ===== ===== ======== Las obligaciones con bancos son en pesos y unidades de fomento, y devengan intereses a la tasa de interés vigente al momento de la renovación. 21

25 (12) Pasivos por Contratos Securitizados Como se indica en nota 22 a los estados financieros, al 31 de diciembre de 2005 la Sociedad reconoce un pasivo por amortizar de M$ , correspondiente a los flujos futuros esperados para la cartera de contratos de leasing habitacional securitizados (vendida a Securitizadora Bice S.A.), que continúa siendo administrada por la Sociedad, de acuerdo a las disposiciones de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y las normas internacionales de contabilidad. (13) Documentos y Cuentas por Pagar Al, la Sociedad presenta documentos y cuentas por pagar por M$ y M$ , respectivamente, correspondientes a deudas por la adquisición de viviendas, cuyas inscripciones conservatorias a nombre de la Sociedad se encuentran en trámite al cierre de cada ejercicio. (14) Acreedores Varios Al, bajo este rubro se presentan las siguientes deudas: M$ M$ Provisiones de clientes para gastos y aportes de contratos Gastos provisionados (a) Recaudación contratos administrados a terceros Anticipos recibidos por venta de viviendas Otros acreedores Totales ======= ======= (a) Al 31 de diciembre de 2005, este concepto está compuesto por M$ (M$ en 2004) que corresponden a gastos originados por ventas de cartera y M$ (M$ año 2004) correspondientes a gastos varios de la operación. 22

26 (15) Capital y Reservas Durante los años 2005 y 2004, las cuentas de patrimonio tuvieron las siguientes variaciones: Capital Resultados Utilidad del ejercicio pagado acumulados Totales M$ M$ M$ M$ Saldos al 1 de enero de Distribución del resultado del ejercicio anterior ( ) - Distribución de dividendos (a) - ( ) - ( ) Revalorización capital propio Utilidad del ejercicio Saldos al 31 de diciembre de Actualización 3,6% Saldos al 31 de diciembre de 2004, actualizados ======= ======= ======== ======== Saldos al 1 de enero de Distribución del resultado del ejercicio anterior ( ) - Distribución de dividendos (a) - ( ) - ( ) Revalorización capital propio (b) Utilidad del ejercicio Saldos al 31 de diciembre de ======= ======= ======== ======== 23

27 (15) Capital y Reservas, Continuación (a) De acuerdo con lo establecido en la Ley N , salvo acuerdo diferente adoptado en la Junta General de Accionistas por la unanimidad de las acciones emitidas, cuando exista utilidad neta deberá destinarse a lo menos el 30% de la misma al reparto de dividendos. No existen otras restricciones para el reparto de dividendos. En Junta General de Accionistas, celebrada el día 28 de abril de 2005, se acordó distribuir el cincuenta por ciento de las utilidades del ejercicio 2004 ascendente a M$ (históricos), mediante el pago de un dividendo de $ por acción. El día 27 de mayo de 2005, se pagó el dividendo acordado. En Junta General de Accionistas, celebrada el día 29 de abril de 2004, se acordó distribuir el cincuenta por ciento de las utilidades del ejercicio 2003 ascendentes a M$ (históricos), mediante el pago de un dividendo de $ por acción. El día 27 de mayo de 2004, se pago el dividendo acordado. (b) De acuerdo a lo establecido en el Artículo N 10 de la Ley N , se ha incorporado al capital pagado, la proporción que le corresponde de la revalorización del capital propio financiero. Al 31 de diciembre de 2005, el capital suscrito y pagado asciende a M$ , representado por acciones sin valor nominal. Al, la distribución de accionistas de la Sociedad, es la siguiente: Accionistas Número de acciones % de participación Banco del Desarrollo ,64 Bandesarrollo S.A. Asesoría Financiera 136 0,36 (16) Otros Ingresos Operacionales Totales ,00 ===== ===== Al, bajo este rubro se incluyen principalmente M$ y M$ , respectivamente, correspondientes a diferencias de precio en venta de contratos de arrendamiento con promesa de compraventa a Securitizadora Bice S.A. 24

28 (17) Contingencias, Compromisos y Responsabilidades Al, existen la siguiente relación de contingencias, compromisos y responsabilidades: M$ M$ Contratos suscritos sobre viviendas en adquisición Depósitos endosados por viviendas en inscripción Documentos emitidos en pago de viviendas en inscripción Promesa compraventa de terreno Garantías personales recibidas sobre contratos en cartera Garantías por obligación de compraventa de viviendas Letras recibidas en garantía Garantía para fusión de patrimonio separados Totales ======== ======== La Sociedad se ha comprometido a adquirir las viviendas que Securitizadora Bice S.A., recupere en forma anticipada y que formen parte de los activos de los patrimonios separados 12, 14, 16, 18 y 21 de dicha securitizadora. El compromiso de adquirirlas en un 80% de su precio original, rige hasta el 31 de diciembre de 2009, y se ha garantizado con boletas de garantía por el total de UF La Sociedad y la Securitizadora Bice S.A., firmaron el 20 de diciembre de 2005, un acuerdo marco de securitización, el que contempla uno o más programas de emisión de títulos de deudas securitizados, y cuyo vencimiento es el 31 de diciembre de

29 (18) Transacciones y Saldos con Partes Relacionadas Las siguientes transacciones fueron efectuadas con entidades relacionadas, al 31 de diciembre de 2005 y 2004: (a) Contratos de leasing habitacional otorgados a personas relacionadas Cartera vigente Cartera vencida Total M$ M$ M$ M$ M$ M$ A personas naturales (b) Otras operaciones con partes relacionadas 2005: Efecto en resultado (cargo) abono Saldo Nombre R.U.T. Relación Descripción Monto activo M$ M$ M$ M$ Banco del Desarrollo Matriz Saldo en cuenta corriente Constitución de depósitos a plazo Créditos en moneda nacional ( ) - Saldo Pasivo Bandesarrollo S.A. Asesoría Financiera K Accionista Cuentas por pagar - (6.905) - (6.905) Bandesarrollo Administradora General de Fondos S.A Accionistas comunes Inversión en fondos mutuos : Nombre R.U.T. Relación Descripción Monto Efecto en resultado (cargo) abono Saldo activo Saldo Pasivo M$ M$ M$ M$ Banco del Desarrollo Matriz Saldo en cuenta corriente Constitución de depósito a plazo Inversión en letras hipotecarias Pagaré del Banco Central Créditos en moneda nacional ( ) Bandesarrollo Administradora General de Fondos S.A Accionistas Comunes Inversión en fondos mutuos Todas las transacciones detalladas se han realizado en las condiciones normales de mercado para este tipo de operaciones. (19) Gastos y Remuneraciones del Directorio 26

30 Durante los años 2005 y 2004, se cancelaron remuneraciones por concepto de dietas y honorarios a los directores por un monto de M$ y M$16.375, respectivamente. 27

31 (20) Impuesto a la Renta e Impuestos Diferidos (a) La renta líquida imponible al ascendió a M$ y M$ , respectivamente, efectuándose una provisión para impuesto a la renta de M$ y M$ , respectivamente, a la cual se aplicaron los pagos provisionales mensuales y otros créditos, de acuerdo a lo siguiente: Provisión de impuesto a la renta M$ ( ) ( ) Menos: Pagos provisionales mensuales Crédito activo fijo Crédito Sence Impuesto renta por recuperar Provisión impuesto por recuperar (7.717) - Impuestos por pagar M$ (4.552) ( ) ====== ====== (b) Al, la Sociedad determinó, de acuerdo a los créditos contables del Boletín Técnico N 60 y complementarios del Colegio de Contadores de Chile A.G., el impuesto diferido correspondiente a cada ejercicio. Los saldos acumulados al por diferencias temporales deudoras y/o acreedoras que se presentan en el rubro otros activos circulantes por M$ y M$87.117, respectivamente, y el rubro otros activos de largo plazo por M$ y M$30.625, respectivamente, se componen de acuerdo a lo siguiente: Activo diferido Pasivo diferido Activo diferido Pasivo diferido Diferencias temporarias: Corto plazo Largo plazo Corto plazo Largo plazo Corto plazo Largo plazo Corto plazo Largo plazo M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ Provisión de vacaciones Provisión deudores por recuperar Provisión viviendas por recuperar Provisión deudores incobrables Provisión bonos subsidio Provisión terreno Otros eventos Provisiones bonos subordinados Gastos financieros diferidos Utilidad por realizar Intangibles Otros eventos Total impuestos diferidos ====== ====== ===== ===== ===== ===== ===== ===== 28

32 (20) Impuesto a la Renta e Impuestos Diferidos, Continuación (c) La composición del abono (cargo) por impuesto a la renta de cada ejercicio, es la siguiente: M$ M$ Gasto tributario corriente ( ) ( ) Efecto por activos o pasivos por impuestos diferidos del ejercicio Otros abonos por menor pago de impuestos (21) Nuevos Criterios Contables Abono (cargo) por impuesto a la renta ( ) ====== ====== Con fecha 20 de diciembre de 2005, la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras emitió la Circular N 3.345, la cual establece nuevos criterios contables para la valorización de los instrumentos financieros adquiridos para negociación o inversión, instrumentos derivados, coberturas contables y bajas del balance de activos financieros. Asimismo, completa y modifica las instrucciones contables para operaciones en moneda extranjera. Dichas normas deberán ser aplicadas por la Sociedad a contar de la información referida al 31 de marzo de 2006 con efecto retroactivo al 1 de enero de Asimismo, las diferencias de valorización que se originen a partir de la aplicación inicial de esta nueva norma, para aquellas inversiones vigentes al 31 de diciembre de 2005, deberán ser ajustadas directamente contra el patrimonio de la institución. Los efectos en los estados financieros al 31 de diciembre de 2005, serán cuantificados a partir de la fecha de implementación de esta norma. 29

33 (22) Hechos Relevantes En el mes de septiembre de 2005, la Sociedad efectuó una venta de cartera a la sociedad Securitizadora Bice S.A., la cual contempló la cesión de 812 contratos de arriendo con promesa de compraventa y la venta de sus respectivas viviendas. El valor libro de los contratos fue de M$ (históricos) y el resultado de esta operación, considerando la totalidad de los ingresos y deduciendo todos los gastos directamente asociados a la cesión y venta, ascendió a una utilidad antes de impuesto de M$ Como parte de esta transacción, la Sociedad administra una cartera de contratos de leasing habitacional securitizados que conformaron un activo financiero por M$ (históricos) y el reconocimiento de un pasivo por amortizar relacionado a dicha cartera por M$ (históricos). Adicionalmente, a fines del mes de diciembre de 2005, la Sociedad efectuó una venta especial de cartera para sustitución de activos a la sociedad Securitizadora Bice S.A., la cual contempló la cesión de 213 contratos de arriendo con promesa de compraventa y la venta de sus respectivas viviendas. El valor libro de los contratos fue de M$ y el resultado de esta operación, considerando la totalidad de los ingresos y deduciendo todos los gastos directamente asociados a la cesión y venta, ascendió a una utilidad antes de impuestos de M$ Entre los meses de febrero y agosto de 2005, se adquirieron a Delta Leasing Habitacional S.A., un total de 192 contratos de arrendamiento con promesa de compraventa por un monto equivalente a UF ,91. (23) Hechos Posteriores En opinión de la Administración de la Sociedad, entre el 1 de enero de 2006 y la fecha de emisión de estos estados financieros (13 de enero de 2006), no han ocurrido hechos posteriores que pudieran tener un efecto significativo en las cifras en ellas presentadas, ni en la situación económica y financiera de la Sociedad. Jorge Villagrán A. Luis Alvarez J. Contador General Gerente General 30