COMISION DE JOVENES PROFESIONALES SUBCOMISION DE IMPRECOSO / AREA IMPUESTOS TRATAMIENTO TRIBUTARIO DE LAS OPERACIONES CON INMUEBLES

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1 COMISION DE JOVENES PROFESIONALES SUBCOMISION DE IMPRECOSO / AREA IMPUESTOS TRATAMIENTO TRIBUTARIO DE LAS OPERACIONES CON INMUEBLES Coordinador General: Coordinadores: Colaborador especial: Colaboradores: Dra. María Teresa Pisarello Dr. Tomás Alderete Kehoe Dra. Verónica Andrea Agüero Dr. Diego Robledo Leandro Antonietti Fernando Arcos Alejandro Assorati María de los Angeles Capici Romina Corapi Leandro De Bari Verónica García García Patricia Giannoni María Lourdes Guiñazú Natalia Leiva Rocío Lopez Basavilbaso Natalia Sunda Federico Venegas Noviembre de 2008

2 Indice 1- Código de Operación de Transferencia de Inmuebles (COTI).3 2- Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) Impuesto a las Ganancias Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta Impuesto sobre los Bienes Personales Impuesto al Valor Agregado (IVA) Impuesto a los Ingresos Brutos 7.1-Ciudad Autónoma de Buenos Aires Provincia de Buenos Aires Impuesto de Sellos 8.1-Ciudad Autónoma de Buenos Aires Provincia de Buenos Aires Regímenes de Retención 9.1- Régimen Especial de Retención de Impuesto a las Ganancias RG 2139 / Régimen Especial de Retención ITI RG Régimen Retención de Impuesto a las Ganancias RG (AFIP) Regímenes de Información CITI Escribanos. RG (AFIP) 781 y RG (AFIP) Operaciones Económicas entre residentes del país y representantes de sujetos del exterior. RG (AFIP) Régimen de Información de Fideicomisos Régimen de Información de Administradores y Consorcios Régimen de Información de Locaciones Inmuebles CABA Res.439/ Régimen Sancionatorio 85 Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 2

3 1- Código de Operación de Transferencia de Inmuebles (COTI ) DEFINICIÓN: Es el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles, creado por la RG AFIP desde el 01 de marzo de SUJETOS OBLIGADOS: 1. El titular o condómino de un inmueble 2. Inmobiliarias 3. Escribanos y funcionarios habilitados OBLIGACIONES: a) Del titular o condómino de un inmueble 1) Obtener el COTI, antes de la ocurrencia de alguno de los siguientes actos: Negociación de un bien inmueble o Oferta de los derechos de un bien Transferencia inmueble a construir Cualquiera sea la forma de instrumentación, Siempre que: Cualquiera de los actos mencionados o La base imponible para los impuestos inmobiliarios sea igual o mayor a $ O la valuación fiscal Cuando dichos actos sean realizados en conjunto, ej. bienes inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal que incluyan unidades complementarias, la obligación del titular o condómino queda configurada siempre y cuando la base imponible para el pago de los impuestos inmobiliarios, el precio consignado o el valor fiscal vigente del bien inmueble, considerado en su conjunto, resulte igual o mayor a $ En el supuesto de tratarse de operaciones de leasing inmobiliario, el valor a considerar será el resultante de la sumatoria de los cánones correspondientes al plazo total del contrato y del precio fijado para el ejercicio de la opción de compra, debiendo solicitarse el COTI al momento de efectuarse la transferencia. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 3

4 Por medio de la RG 2506/08 a partir del 01 de Noviembre de 2008, esa obligación podrá ser delegada en la inmobiliaria. Para ello, se la deberá autorizar por escrito. La tramitación del COTI efectuada en estas condiciones implicará para: El titular o condómino: la excepción de cumplir la obligación de tramitarlo. La inmobiliaria: la confirmación de su participación. 2) En caso de modificación de datos o desistimiento de realizar el acto que dio origen a la solicitud del COTI, deberá informar tal circunstancia en el servicio Transferencia de inmuebles. El sistema informará al resto de los sujetos intervinientes. Excepciones Quedan excluidos de la obligación de solicitud del COTI, los actos de negociación, oferta o transferencia de inmuebles que se indican a continuación: Pertenecientes a miembros de misiones diplomáticas y consulares extranjeras, su personal y/o familiares. Cuyos propietarios y en su caso familiares, actúen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte. Operaciones de expropiación realizadas a favor de los Estados Nacional, provincial, municipal y la C.A.BA Las ventas judiciales b) De la inmobiliaria (empadronada como tal según RG 2168) Ingresar con clave fiscal al servicio Registro de operaciones inmobiliarias, opción Régimen informativo para: 1) Confirmar o rechazar su participación en el acto referente al COTI ingresado por su cliente, en un plazo de 30 días corridos desde la carga del mismo. De otro modo, el sistema no le permitirá el uso del COTI. 2) Ingresar el COTI, en el caso de que el titular o condómino lo haya autorizado. 3) Informar con carácter previo a la negociación u oferta del bien o derecho sobre el inmueble, la falta de tramitación del COTI por parte de su cliente. Para ello debe ingresar al servicio AFIP Registro de operaciones inmobiliarias y completar todos los datos referidos al acto. 4) En caso de corresponder, informar la participación de otras inmobiliarias, las que asumirán el carácter de inmobiliarias asociadas, excepto que lo rechacen dentro de los 10 días corridos contados desde su asignación. 5) Comunicar el compromiso de transferencia del bien inmueble o los derechos sobre el inmueble a construir, dentro de los 5 días corridos desde el primero de los siguientes actos: Firma o cesión del boleto de compra venta Pago efectuado por el adquirente que implique el derecho a celebrar la escritura Celebración de la escritura Percepción de la retribución, comisión u honorario Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 4

5 Cualquier acto que implique compromiso de transferencia c) Del escribano y funcionario habilitado 1) Verificar la autenticidad y vigencia del Coti, antes de la celebración de la escritura. Ingresar para ello al servicio Transferencia de inmuebles-informe escribanos, opción Escrituras traslativas de dominio. De otro modo, rechazarán el COTI, debiendo el titular o condómino solicitar otro. 2) Confirmar, consignar o modificar, si corresponde los siguientes datos del anexo III: Identificación de los condóminos, superficie del inmueble, año de construcción, valuación fiscal y datos del inmueble (partida o nomenclatura catastral). 3) Informar la identificación de los adquirentes (nombre y apellido, CUIL/CUIT, CDI y el porcentaje atribuible de la titularidad) 4) Ingresar información sobre la fecha, número y monto de la escritura, dentro de los 15 días corridos desde su celebración. 5) Cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura, sea al menos un 30% menor al último valor de negociación u oferta informado en el COTI, deberán informar si las partes suscribieron boleto de compraventa o documento equivalente. 6) en el supuesto que se otorgue una escritura a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato similar, informar la identidad del/los cesionarios y cedentes anteriores, junto con el precio de la cesión anterior, siempre que la operación esté alcanzada por la obligación de tramitar el COTI. 7) Dejar constancia en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, del COTI y de corresponder de la constancia de valuación y los certificados emitidos por la AFIP. 8) De corresponder, entregar a los transferentes y adquirentes una copia intervenida del Certificado de bienes inmuebles que el sistema emitirá luego de cargar todos los datos sobre la transferencia. PROCEDIMIENTO: Solicitud del COTI El titular o condómino podrá solicitar el COTI por alguno de los siguientes opciones: Por Internet: con la clave fiscal, mediante el servicio denominado Transferencia de Inmuebles opción COTI. Por teléfono: llamando al Centro de Información Telefónica ( ) quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el Código de oferta de transferencia de inmuebles. Por mensaje de texto: al número 2347 (AFIP) a través de su teléfono celular, de acuerdo a las siguientes instrucciones: 1) Escribir la palabra COTI y dejar un espacio en blanco. 2) Indicar el CUIT, CUIL O CDI del solicitante (11 posiciones numéricas sin guiones ni espacios) y dejar un espacio en blanco Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 5

6 3) Informar el valor del inmueble en pesos sin puntos, ni comas ni tipo de moneda y dejar un espacio en blanco. 4) Escribir el domicilio del inmueble, detallando calle, número, piso, departamento, localidad, separados por un espacio en blanco. 5) Enviar el mensaje al 2347 AFIP. El usuario recibirá un número de trámite y el Centro de Información Telefónica se comunicará para brindarle asistencia, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el Código de oferta de transferencia de inmuebles. Ejemplo: COTI SANTA FE A CAPITAL FEDERAL Este mensaje indica que la CLAVE Unica de Identificación Tributaria, del solicitante es , el precio de venta del inmueble es de doscientos ochenta mil ($ ), el domicilio es Santa Fe 1920, 8 A de la localidad Capital Federal. Respuesta AFIP: Número de Trámite: Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el Código de oferta de transferencia de inmuebles (COTI) sólo podrá solicitarse a través de Internet, con la clave fiscal. Cabe señalar que se efectuará la solicitud del COTI individualmente por cada bien inmueble y tendrá una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente. En este caso deberá solicitarse un nuevo COTI, excepto de tratarse de derechos sobre bienes inmuebles a construir, para lo cual el sistema brindará la opción de extenderlo, por única vez, por un plazo adicional de 12 meses. Los datos que serán requeridos para la tramitación del COTI a) Identificación del bien inmueble o de los derechos sobre el bien inmueble a construir: 01 Casa 02 Departamento 03 Departamento con cochera 04 Cochera 05 Local 06 Lote de terreno 07 Country, quintas, etc. 08 Mejoras construcción Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 6

7 09 Rurales con vivienda 10 Rurales sin vivienda 99 Otros inmuebles b) Ubicación zona: urbana incluye suburbana-, rural incluye subrural- u otra, ubicación: calle/ruta/camino, número/km., sector/torre/piso, departamento/oficina/local, manzana/barrio, código postal, localidad, provincia, indicar si se trata de derechos sobre inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación. cualquier otro dato que permita su correcta localización. c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda. d) Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral (C.U.I.L.) y/o Clave de Identificación (C.D.I.) y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos. Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir. e) Consignar la Clave Unica de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) de la/las inmobiliarias intervinientes en la operación. f) Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir. De corresponder, se individualizará la superficie del terreno, superficie cubierta y superficie semicubierta. g) Año de construcción del bien inmueble, de corresponder. h) Importe correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de los impuestos inmobiliarios o tributos similares. i) Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 7

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12 Consultas frecuentes sobre el COTI: Se presenta algún inconveniente si como titular de un inmueble designo a una inmobiliaria que no se encuentra empadronada en el Registro de operaciones inmobiliarias? Para la tramitación del COTI y para el titular del bien inmueble no existirá ningún inconveniente. La inmobiliaria interviniente que no se encuentre empadronada en el Registro de Operaciones Inmobiliarias previsto por la R.G. 2168, no podrá efectuar ninguna transacción informática relacionada con dicha operación incumpliendo con las obligaciones de agente de información que le corresponde y pasible de las sanciones legales pertinentes. Fuente: C.I.T AFIP Cuando una inmobiliaria titular informa la cancelación de su participación en una operación previamente aceptada y que tiene inmobiliarias asociadas, qué sucede con estas últimas? La cancelación de la intervención de la "inmobiliaria titular" implica automáticamente la cancelación de todas las inmobiliarias asociadas informadas por ésta. Fuente: C.I.T. AFIP. Qué sucede si como titular de un inmueble desisto de realizar la operación? Deberá informar tal circunstancia en cualquier momento durante la vigencia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles", ingresando al servicio "Transferencia de inmuebles", disponible en nuestra pagina web También podrá desistir de realizar la operación a través del Centro de Información Telefónica El sistema informará a la/s inmobiliaria/s el desistimiento. Cómo se debe proceder en aquellos casos en que la inmobiliaria confirma la transferencia (art. 13 RG 2371) y luego la operación no se escritura? La operación que es confirmada por la inmobiliaria y después no se concreta, es decir no llega a escriturarse, en el sistema queda informada de esa manera y no resulta necesario informar tal circunstancia o realizar presentación alguna. Fuente: C.I.T. A.F.I.P. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 12

13 Cuáles son las consecuencias de materializar una operación de compra-venta sin haber generado el COTI?, hay algún impedimento para llevar a cabo el acto escriturario? No habrá impedimentos para celebrar el acto escriturario. Las consecuencias ante la falta de generación del COTI son las siguientes: No se obtendrá el "Certificado de Bienes Inmuebles". La operación igual se encontrará informada por el escribano en cumplimiento de la R.G. 781/00. El vendedor y, de corresponder, la inmobiliaria interviniente, resultarán pasibles de las sanciones previstas en la Ley Nº artículo agregado a continuación del artículo 38 (omisión de presentar DDJJ informativas: multas de $ a $ ), artículo 39 (multas a los deberes formales: multas de $ 150 a $ 2.500) y artículo agregado a continuación del artículo 39 (incumplimientos a requerimientos de presentación de DDJJ informativas: multas de $ 500 a $ )-. Fuente: Art. 17 y 22 RG 2371/07 y Ley Cómo se debe generar el COTI en el caso de inmuebles que incluyan unidades complementarias, por ejemplo cochera, baulera, etc? Se deberá generar un único COTI por el inmueble en su conjunto, independientemente que tengan partidas individuales. 2- Impuesto a la Transferencia de Inmuebles Está regulado por la Ley y modificatorias y reglamentado por RG (AFIP) 2141 y modificatorias Es un impuesto nacional (su ámbito de aplicación es todo el territorio de la Nación) que grava las transferencias de inmuebles realizadas por personas físicas o sucesiones indivisas que no hacen habitualidad de esta operatoria. Aunque surge como complemento del IIGG es un gravamen diferente, que en cierta forma vino a reemplazar al viejo impuesto sobre las ganancias o beneficios eventuales, aunque solamente en lo referido a inmuebles. No se trata, sin embargo, de un impuesto en el que sirva de algo determinar si hay o no ganancia en la operación, sino que grava la venta con una tasa del 1,5% sobre el valor total de la operación y procede la retención por parte del escribano en los términos de la RG (DGI) También puede ser agente de retención el adquirente del boleto de compraventa si obtiene la posesión y los cesionarios de boletos de compraventa si en ese mismo acto obtienen la posesión. Es un impuesto instantáneo. Sin embargo, existen excepciones, como en el caso del vendedor que transfiere su único inmueble con características de vivienda y/o terreno y se compromete a adquirir dentro del plazo de un Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 13

14 año otro inmueble con igual destino. El año puede ser desde el momento de la venta, y también al revés, desde el momento de la compra y hasta la venta del bien que poseía con anterioridad. Objeto del Impuesto: (art 7) La transferencia de inmuebles ubicados en el país de personas físicas y sucesiones indivisas (o sea, hasta que no existe declaratoria de herederos o no se haya declarado válido el testamento), realizadas en forma onerosa. A los efectos de esta Ley se entiende por transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades, cesión de boletos de compra venta, y todo acto de disposición, excepto la expropiación, por el que se transmita el dominio a título oneroso, incluso cuando tales transferencias se realicen por orden judicial o con motivo de concursos civiles. Sujeto: (art 8) Son sujetos de este impuesto las personas físicas y sucesiones indivisas (mientras no exista declaratoria de herederos o no se haya declarado válido el testamento), que revistan tal carácter para el impuesto a las ganancias, que transfieran inmuebles, en la medida que dicha transferencia no se encuentre alcanzada por el mencionado impuesto. En los casos de cambio o permuta se consideran sujetos a todas las partes intervinientes en la operación siendo contribuyentes cada una de las mismas, sobre el valor de los bienes que transfieran. O sea que ambas partes deben tributar. Base imponible: Monto de escrituración que surja de la escritura traslativa de dominio, o en su caso, del boleto de compraventa o documento equivalente. Art.11. El gravamen se aplicará sobre el valor de transferencia de cada operación. Cuando la transferencia se efectúe por un precio no determinado se computará a los fines del cálculo del gravamen, el precio de plaza en el momento de perfeccionarse la transferencia de dominio. En el caso de permutas se considerará el precio de plaza del bien o prestación intercambiada de mayor valor. Si el precio de plaza no fuera conocido la Dirección General Impositiva fijará el procedimiento a seguir. Hecho Imponible: (art 12) El impuesto es adeudado desde el momento en que se perfecciona la transferencia gravada, que se considerará configurada cuando se produzca el primero de los siguientes hechos: a) Cuando suscripto el respectivo boleto de compraventa o documento equivalente, se otorgue posesión. b) Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio c) En los actos de ventas judiciales por subasta pública la transferencia se considerará efectuada en el momento en que quede firme el auto de aprobación del remate. Tasa del impuesto: 1.5%. Será retenido por el escribano interviniente en la escritura o el comprador si no existe el primero Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 14

15 Si el inmueble no transfiere con escritura pública el impuesto se deberá retener igual por monto de la operación ya sea por boleto o cualquier otro documento Exenciones: a) Cuando fuere aplicable el impuesto a las ganancias. b) Cuando se efectúe la opción prevista por el art. 14: Tiene derecho a utilizar esta figura el vendedor cuando enajena su única vivienda y/o terreno para construir o adquirir otra con igual destino. El vendedor deberá efectuar una declaración jurada en tal sentido. c) Transferencia de inmuebles pertenecientes a los miembros de misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo, y a sus familiares, en la medida y con las limitaciones que establezcan los convenios internacionales aplicables. En su defecto, la exención será procedente en la misma medida y limitaciones, sólo a condición de reciprocidad. ARTÍCULO 14 - En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, podrá optarse por no pagar el impuesto que resulte de la transferencia en la forma y condiciones que determine la reglamentación. Esta opción también podrá ejercerse cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo el régimen de la ley y sus modificaciones, y se reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia. La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de compraventa cuando en el mismo se entregue la posesión, en el de formalizarse dicha entrega de posesión o en el de la escrituración, el que fuere anterior y será procedente aun cuando la adquisición del bien de reemplazo hubiera sido anterior, siempre que ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año. Dentro de dicho plazo el contribuyente deberá probar por medios fehacientes la adquisición del inmueble de reemplazo y su afectación al referido destino. Los escribanos de registro o quienes los sustituyan al extender las escrituras traslativas de dominio relativas a la venta y adquisición de los inmuebles comprendidos en el presente artículo, deberán dejar constancia de la opción ejercida por el contribuyente. Se encuentran obligados a actuar como agentes de retención (Art 2 RG 2141): a) Los escribanos de Registro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los estados provinciales, u otros funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones. b) Los adquirentes, cuando suscripto el boleto de compraventa o documento equivalente se otorgue posesión, en el supuesto de operaciones que se realicen sin la intervención de los responsables a que se refiere el inciso a). c) Los cesionarios de boletos de compraventa o documentos equivalentes, cuando se trate de operaciones realizadas en las condiciones indicadas en el inciso b). Los sujetos a quienes no se les hubiera practicado total o parcialmente la retención del gravamen por cualquier causa, por no disponer el agente de retención de las sumas para practicar la retención, Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 15

16 permuta, omisión de retención, etc.-, deberán ingresar en concepto de autorretención un importe equivalente a las sumas no retenidas. El gravamen de esta ley se regirá por las disposiciones de la ley , texto ordenado en 1978 y sus modificaciones TRÁMITES: Solo si esta vendiendo su única vivienda ó terreno con el fin de compra ó construir otra destinada a vivienda permanente dentro del próximo año, deberá optar por solicitar a la AFIP un Certificado de no Retención y con declaración jurada solicitarlo al organismo. Para obtener constancia de valuación, el certificado de retención ó certificado de no retención deberá contar con Clave Fiscal y presentar la Declaración Jurada generada con un aplicativo del programa de la AFIP - TRANSFERENCIA DE INMUEBLES. Certificado de no retención: Deberá solicitarlo a fin de evitar la retención, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno para adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia. Este trámite puede realizarse de las siguientes maneras: a) Telefónicamente b) A través de Internet, con Clave Fiscal. c) Utilizando el aplicativo AFIP DGI Transferencias de Inmuebles. d) En los Centros de Servicios de AFIP Constancia de valuación: Deberá solicitarla si no puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta). Este trámite debe realizarse utilizando el aplicativo AFIP DGI Transferencias de Inmuebles. Certificado de retención Deberá solicitarlo si actúa en representación del dueño de la propiedad y este último es residente en el exterior. Este trámite debe realizarse utilizando el aplicativo AFIP DGI Transferencias de Inmuebles. Certificado de no retención - Tramitación Telefónica a) Si el inmueble pertenece a un único titular (no se considera único titular a la sociedad conyugal) y el valor del bien es igual o inferior a $ : Podrá solicitar el Certificado de No Retención, comunicándose con el Centro de Información Telefónica, donde le indicarán el número de certificado para que el escribano interviniente pueda imprimirlo. En este caso, el trámite completo se realiza por este medio, sin tener que dirigirse posteriormente a una Dependencia AFIP-DGI. b) Si el inmueble pertenece a más de un titular o el valor del bien es mayor a $ : Podrá solicitar el Certificado de No Retención, comunicándose con el Centro de Información Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 16

17 Telefónica. En este caso, una vez efectuado el trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI, adjuntando la documentación correspondiente a este trámite Datos que se le solicitarán al efectuar el llamado: 1. Información personal (nombre y apellido, fecha de nacimiento) 2. Datos registrados en AFIP (por ejemplo, si usted posee CUIT: impuestos en los que está inscripto, domicilio fiscal declarado; o si posee CUIL/CDI: Obra Social, último mes trabajado). 3. Datos identificatorios del inmueble (Circunscripción, Sección, Manzana, Parcela, etc.) y la CUIT del escribano interviniente. Certificado de no retención Tramitación por internet a) Si el inmueble pertenece a un único titular (no se considera único titular a la sociedad conyugal) y el valor del bien es igual o inferior a $ : Podrá solicitar el Certificado de No Retención por Internet, accediendo a la página ingresando con Clave Fiscal, a través del servicio Transferencia de Inmuebles, utilizando la opción Régimen Simplificado único titular y precio menor o igual a $ Luego podrá imprimir el certificado de no retención. En este caso, el trámite completo se realiza por este medio, sin tener que dirigirse posteriormente a una Dependencia AFIP-DGI. b) Si el inmueble pertenece a más de un titular o el valor del bien es mayor a $ : Podrá solicitar el Certificado de No Retención por Internet, accediendo a la página ingresando con Clave Fiscal, a través del servicio Transferencia de Inmuebles, utilizando la opción Reemplazo de Inmuebles precio mayor a $ o más de un titular. En este caso, una vez efectuado el trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI, adjuntando la documentación correspondiente a este trámite. Régimen General - Certificado de no retención - Certificado de retención - Constancia de valuación- Tramitación utilizando el aplicativo AFIP DGI Transferencias de inmuebles Los pasos a realizar son los siguientes: 1. Utilizar la versión vigente del programa aplicativo AFIP DGI Transferencias de inmuebles. 2. Presentar el archivo generado con este aplicativo, mediante Clave Fiscal, a través del servicio Presentación de DDJJ y Pagos y luego, ingresar al servicio Transferencia de Inmuebles", para confirmar la presentación. 3. Dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI que le corresponde y allí presentar los siguientes elementos: a) Copia de los formularios emitidos por el aplicativo. b) Acuse de recibo de la presentación vía "Internet". A su vez, deberá adjuntar la documentación adicional correspondiente a este trámite. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 17

18 Documentación a presentar en la Dependencia AFIP - DGI La documentación que corresponde presentar en la Dependencia AFIP DGI (cuando el procedimiento de solicitud del trámite así lo requiera), conjuntamente con el número de solicitud asignado es la siguiente: 1. Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el trámite para un tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita. 2. Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto que otorgue posesión del inmueble a transferir. Si está tramitando un Certificado de Retención o una Constancia de valuación, deberá presentar la documentación adicional que seguidamente se detalla para cada caso: Certificado de retención 1. Original y Copia de las facturas de provisión de servicios del inmueble a transferir, correspondientes a los últimos 12 meses anteriores a la solicitud. 2. Original o Copia Autenticada y copia de la documentación respaldatoria (por ejemplo escritura) de cada uno de los inmuebles que se encuentran incluidos en las Declaraciones Juradas de los últimos cinco años del Impuesto sobre los Bienes Personales y/o del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta. 3. Original y Copia del comprobante del impuesto inmobiliario o tributo similar del cual surja la valuación fiscal aplicable para cada uno de los inmuebles que figuran incluidos en las Declaraciones Juradas detalladas en el punto anterior. Constancia de valuación 1. Original y Copia del último comprobante del impuesto inmobiliario o tributo similar 2. Original y Copia de 2 tasaciones expedidas por prestadores habilitados para realizar servicios inmobiliarios (por ejemplo: inmobiliarias, martilleros). Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 18

19 3- Impuesto a las Ganancias SUJETOS ALCANZADOS ART 1. Personas físicas Residentes (fuente Argentina y fuente extranjera). No Residentes (fuente Argentina). Persona Jurídica Sucesiones Indivisas (ART 33). OBJETO SOBRE LOS QUE TRIBUTAN CATEGORIA DETALLE CRITERIO ARTÍCULO 1 RENTA DEL SUELO Devengado 41 2 RENTA AL CAPITAL PERCIBIDO 45 3 RENTA A LAS GCIAS SOCIEDADES Devengado RENTA AL TRABAJO PERSONAL PERCIBIDO 79 ELEMENTOS A CUMPLIR PARA CONSIDERARSE GANANCIA: TEORIA DE LA FUENTE (Punto 1 Art. 2) - Aplicable a Personas físicas 1 PERIODICIDAD DE LA FUENTE (No debe ser casual, debe tener un patrón o ser periódico). 2 PERMANENCIA DE LA FUENTE (No será alcanzada la venta). 3 HABITUALIDAD. TEORIA DEL BALANCE (Punto 2 Art.2) Aplicable a Personas jurídicas Se gravan todas las rentas obtenidas por estos sujetos, salvo que medie alguna exención o exclusión. Saldo al inicio menos el saldo final, el incremental se grava por el IIGG. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 19

20 ARTICULO 3: ENAJENACION: Todo acto por el que se transmita el dominio a TITULO ONEROSO. Segundo párrafo Tratándose de INMUEBLES, se considerará configurada la enajenación cuando mediare BOLETO DE COMPRA-VENTA u OTRO SIMILAR, siempre que se diere la POSESION o en su defecto en el momento en que este acto tenga lugar, aun cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio. CONCEPTOS GRAVADOS EN OPERACIONES CON INMUEBLES A grandes rasgos podemos decir que son dos las operaciones que usualmente tributan Impuesto a las Ganancias: 1. Venta de inmuebles (para el caso de sociedades) 2. Locación de inmuebles No obstante la Ley enumera en su art. 41 cuales son las rentas gravadas por el impuesto, estableciendo que deben ser declaradas por el propietario del o los inmuebles: a) el producido en dinero o en especie de la locación y/o sublocación de inmuebles urbanos y rurales; I.G.L.Art.41.B b) cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis; I.G.L.Art.41.C c) el valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que éste no esté obligado a indemnizar; I.G.L.Art.41.D d) la contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo; I.G.L.Art.41.E e) el importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario; I.G.L.Art.41.F f) el valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes; I.G.L.Art.41.g g) el valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 20

21 RENTAS DE FUENTE EXTRANJERA Artículo 139: Se encuentran incluidas en el inciso f) de este artículo, los inmuebles situados en el exterior que sus propietarios residentes en el país destinen a vivienda permanente, manteniéndola habilitadas para brindarles alojamiento en todo tiempo y de manera continuada. A efectos de la aplicación de los incisos f) y g) del artículo citado, respecto de inmuebles situados fuera del territorio nacional, sin admitir prueba en contrario que el valor locativo o arrendamiento presunto atribuible a los mismos, no es inferior al alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el bien o la parte del mismo que ocupa o cede gratuitamente o a un precio no determinado. VALOR LOCATIVO I.G.L.Art.41z Art. 42 Ley - Presunción Ley establece que se presume de derecho que el valor locativo de todo inmueble urbano no es inferior al fijado por la Administración General de Obras Sanitarias de la Nación o, en su defecto, al establecido por las Municipalidades para el cobro de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza. A falta de estos índices, el valor locativo podrá ser apreciado por la Dirección General Impositiva Art. 56 DR Definición Se considera valor locativo el alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el inmueble o parte del mismo que ocupa o que cede gratuitamente o a un precio no determinado. DETERMINACION DE GANANCIA BRUTA Art. 88 DR Precio de venta El valor de la enajenación será el que surja de: a) Escritura traslativa de dominio o b) Boleto de compra venta o equivalente Art. 59 (Ley) Costo computable En el caso de enajenación bienes inmuebles, que no sean bienes de cambio, el costo computable será: Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 21

22 a) Inmuebles adquiridos: valor de compra + gastos necesarios para la adquisición, actualizados desde la fecha de compra a la fecha de venta. b) Inmuebles construidos: valor de compra del terreno + gastos necesarios para la adquisición + valor de todas las inversiones actualizadas hasta el final de la construcción. Los tres valores se actualizarán desde la fecha de finalización de la construcción hasta la fecha de venta. c) Obras en construcción: valor de la compra del terreno + gastos necesarios para la adquisición + valor de las inversiones realizadas, los tres actualizados a la fecha de venta. Ganancia Bruta En el caso de enajenación de inmuebles se determinará de la siguiente forma: VALOR DE VENTA (según art. 88 DR) Menos: COSTO COMPUTABLE (según art.59 Ley) Menos: AMORTIZACIÓN (sólo para inmuebles afectados a una actividad que genere ganancia gravada- según art. 83 Ley) Igual: GANANCIA BRUTA DEDUCCIONES ADMITIDAS Art. 80 -Concepto de Gastos Admitidos- (Sin vinculación a ninguna categoría). Los gastos que por deducción admite esta ley, son las efectuadas para obtener, mantener y conservar las ganancias gravadas por este impuesto y se restarán de las ganancias producidas por la fuente que las origina. Art. 81 Deducciones Admitidas- (Sin fuente determinada) Intereses de deuda: En este punto, vale aclarar que si las personas físicas o sucesiones indivisas, adquieren un inmueble con destino a Casa habitación, podrán deducir hasta la suma de pesos veinte mil anuales ($20.000) en concepto de intereses por créditos hipotecarios. Art. 83 Amortizaciones- En concepto de amortización de edificios y demás construcciones sobre inmuebles afectados a actividades o INVERSIONES que originen resultados por el impuesto, se admitirá deducir el 2% ANUAL SOBRE EL COSTO DEL EDIFICIO O CONSTRUCCION. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 22

23 A los fines del calculo de amortización será: Desde el inicio del trimestre del ejercicio fiscal o calendario en el cual se hubiera producido la afectación del bien, hasta el trimestre en que se agote el valor de los bienes o hasta el trimestre inmediato anterior a aquel en que los bienes se enajenen o desafecten de la actividad o INVERSION. CALCULO NUMERICO DE DEDUCCIONES DEL ARTÍCULO 83: Vida útil estimada de un inmueble: 50 (Años). Calculo de trimestres por vida útil: 200 (Trimestres). Porcentual trimestral a deducir: 0,5% (Equivalente al 2% anual) Art. 85 -Gastos reales o presuntos- Se podrán deducir, también, los gastos de mantenimiento del inmueble, a tales fines el contribuyente deberá optar para los inmuebles urbanos- por algunos de los siguientes procedimientos: a) Deducciones de gastos reales a base de comprobantes. b) Deducciones de los gastos presuntos que resulten de aplicar el coeficiente del CINCO POR CIENTO (5%) sobre la renta bruta del inmueble, porcentaje que involucra los gastos de mantenimientos por todo concepto (reparaciones, gastos de administración, primas de seguros, etc.). Adoptando un procedimiento, el mismo deberá aplicarse a todos los inmuebles que posea el contribuyente y no podrá ser variado por el termino de CINCO 5 años, contados desde el período, inclusive, en que se hubiera hecho la opción. Tratándose de inmuebles rurales, sólo se podrá optar por la deducción de gastos reales comprobados. Art. 60 DR Otras deducciones de 1 º Categoría a) Impuestos y tasas que gravan el inmueble que genera ganancia gravada. b) Primas de seguros que cubran riesgos sobre los inmuebles que produzcan ganancias. Art. 90 DR Propiedad Horizontal Las ganancias provenientes de la edificación y venta de inmuebles bajo el régimen de la Ley Nº y sus modificaciones, se encuentran alcanzadas por el impuesto cualquiera fuere la cantidad de unidades construidas y aun cuando la enajenación se realiza en forma individual, en block o antes de la finalización de la construcción. Ley Nº 13512: Es la que regula las propiedades en condominio de propiedad horizontal. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 23

24 La ley en su artículo primero dice que los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamento de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común que podrán, de esa manera, pertenecer a propietarios distintos, cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona. En su segundo artículo manifiesta que cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno. Para nuestro tratamiento, el artículo cuarto de esta ley, dice que cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás enajenar el piso o departamento que le pertenece, entre otras cosas no menos importantes, pero no relevantes para este trabajo. DETERMINACION DE LA GANANCIA NETA La ganancia neta se determinará de la siguiente forma: RENTA BRUTA : Conceptos gravados s/art. 41 Ley (-) Menos: GASTOS DEDUCIBLES Menos: costo computable por enajenación de inmuebles (=) Igual GANANCIA NETA MODALIDAD DE LIQUIDACION Y ALICUOTAS 1. Personas físicas: Las rentas generadas por operaciones con inmuebles realizadas por personas físicas se declaran dentro de Rentas de primera categoría, previa deducción de los gastos computables. La alícuota aplicable es progresiva según lo establecido en el art. 90 de la Ley, y va desde el 9% al 35 %. 2. Sociedades: Las rentas generadas por operaciones con inmuebles realizadas por sociedades se declaran dentro de Rentas de tercera categoría y tributan la tasa general establecida para sociedades: 35% En ambos casos la renta tributa de acuerdo a las operaciones devengadas en el período fiscal. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 24

25 VENTA Y REEMPLAZO Sólo para rentas de 3º y 4º categoría Art. 67- Opción de imputación de la ganancia en el caso de venta y reemplazo Concepto: La Ley autoriza a que en el supuesto del reemplazo y enajenación de un bien mueble o inmueble amortizable pueda optarse por: a) imputar la ganancia de la enajenación al balance impositivo o b) afectar la ganancia al costo del nuevo bien, en cuyo caso la amortización deducible deberá practicarse sobre el costo del nuevo bien disminuido en el importe de la ganancia afectada. Requisitos: A fin de utilizar la opcion b) deben cumplirse los siguientes requisitos: 1. Que ambas operaciones (venta y reemplazo) se efectúen dentro del término de 1 (un) año. 2. En el caso de inmuebles: - que el bien reemplazado sea un inmueble afectado a la explotación como bien de uso; - que tal destino tuviera, como mínimo, una antigüedad de 2 (dos) años al momento de la enajenación; - que el importe obtenido en la enajenación se reinvierta en el bien de reemplazo o en otros bienes de uso afectados a la explotación. 3. La opción deberá manifestarse dentro del plazo establecido para la presentación de la respectiva declaración jurada correspondiente al ejercicio en que se produzca la venta del bien. 4. Informar la opción a la AFIP de la forma establecida por la reglamentación. Formalidades para la aplicación de la opción (s/rg AFIP 2140/06) Informar al Fisco sobre la utilización de la opción de venta y reemplazo mediante transferencia electrónica de datos, ingresando en la página de la Afip con clave fiscal mediante el servicio denominado Transferencias de inmuebles. El solicitante obtendrá un acuse de recibo y un certificado de no retención que, en el caso de inmuebles, deberá presentar al escribano interviniente en la venta a fin de que no se le practique la retención de Imp. a las Ganancias. Informar sobre el cumplimiento de la adquisición del bien de reemplazo en el plazo establecido por la Ley (un año), con la misma modalidad de transferencia electrónica. Casos especiales: Compra de bienes de reemplazo antes de la venta: puede ejercerse la opción siempre que entre ambas operaciones no hubiera transcurrido más de 1 año. Cuando la adquisición y venta se realicen en ejercicios fiscales distintos, la amortización en exceso practicada por el bien de reemplazo deberá reintegrarse al balance impositivo en el ejercicio fiscal en que se produzca la venta del bien reemplazado. Cuando el bien de reemplazo es una construcción: ésta puede ser anterior o posterior a la fecha de venta del bien reemplazado, siempre que entre esta última fecha y la de iniciación de las obras respectivas no haya transcurrido un plazo superior a 1 (un) año y en tanto las mismas se concluyan en un período máximo de 4 (cuatro) años a contar desde su iniciación. Incumplimiento del plazo entre compra y venta: la utilidad obtenida por la enajenación deberá imputarse al ejercicio en que se produzca el vencimiento de los plazos. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 25

26 Excedente de la utilidad en la venta con respecto al costo del bien de reemplazo: estará sujeto al pago del gravamen en el ejercicio en que se produzca el vencimiento de los plazos establecidos para la opción. EJEMPLO DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO PARA LOCACION DE INMUEBLES Persona física o Sucesión indivisa I - RENTA GRAVADA: (según art. 41 Ley) a) Valor de los alquileres devengados en el período ,00 b) Beneficios por usufructo, uso 0,00 c) Mejoras efectuadas por el inquilino 4.500,00 d) Contribuciones pagadas por el inquilino (ABL) 2.400,00 e) Alquiler de muebles o accesorios a los inquilinos 0,00 f) Valor locativo por inmueble propio ocupado p/recreo 6.000,00 g) Alquiler presunto por cesión gratuita 0,00 TOTAL RENTA 1º CATEGORIA- GANANCIA BRUTA ,00 II- DEDUCCIONES DE 1º CATEGORIA a) Amortizaciones 2% s/costo inmuebles (según art. 83 Ley) ,00 b) Gastos presuntos 5% s/renta bruta (según art. 85 Ley) 0,00 c) Impuestos y tasas abonados por el propietario (Art 60 DR) ,00 d) Intereses por deuda hipotecaria (Art 83 Ley- Art 60 DR) ,00 e) Impuestos abonados por el inquilino (punto d) renta) ,00 f) Seguros de incendio s/inmuebles (Art 60 DR) ,00 III- DEDUCCIONES GENERALES Honorarios Contador (Asesoramiento-liquidación impuestos) ,00 Honorarios Inmobiliaria ,00 Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 26

27 Gastos Escribanía ,00 TOTAL DEDUCCIONES ,00 GANANCIA NETA ,00 (-) DEDUCCIONES PERSONALES ,00 Ganancia no imponible ,00 1 hijo ,00 Reducción de las deducciones - No corresponde 0,00 BASE IMPONIBLE PARA EL IMPUESTO ,00 IMPUESTO según escala art. 90 Ley (**) (a) + (b) 1.306,00 (a) Fijo 900,00 (b) 14% s/excedente ,00 Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 27

28 (**) Escala del Impuesto para personas físicas y sucesiones indivisas (Art. 90 Ley) GANANCIA NETA IMPONIBLE ACUMULADA PAGARAN Más de $ a $ $ Más el % Sobre el excedente de $ en adelante Persona Jurídica I - RENTA GRAVADA 3º CATEGORIA (según art. 49 Ley) Resultado según Balance Comercial ,00 (Incluye renta menos gastos deducibles) TOTAL RENTA 3º CATEGORIA ,00 II - AJUSTES IMPOSITIVOS Diferencia amortización (a) - (b) ,00 (a) Amort. Contable ,00 (b) Amort. Impositiva ,00 Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 28

29 GANANCIA NETA - BASE IMPONIBLE ,00 IMPUESTO - ALICUOTA 35% ,00 Ejemplo Práctico: 1) Un sujeto del país compra un inmueble en Chile en el año 2008, lo alquila durante 4 (cuatro) meses y al cabo de ese tiempo lo vende. Datos relevados: Alquiler mensual $7000 Precio de Venta $ Costo de Compra $ Impuesto inmobiliario bimestral $250 Amortización trimestral $2250 Gastos de mantenimiento reales $10000 (Del período anual) Considere las siguientes alternativas: a) Los resultados son obtenidos por una persona física residente argentino. b) Los resultados son obtenidos por una S.A constituida en el país. a) Personas físicas residentes del país (Teoría de la Fuente). Alcanzado por la 1 Categoría del IIGG, utilizando el criterio del Devengado de renta de fuente extranjera. Concepto Artículo Calculo Total INGRESOS Alquileres 41 a) $7000 (mensuales) x 4 (meses) $28000 GASTOS Inmobiliario 82 a) $250 (bimestral) x 2 (bimestres) ($500) Amortización 82 f) $2250 (trimestral) x 1 (trimestre) ($2250) Mantenimiento 85 a) $10000 (anual) / 12 (meses) x 4(meses) ($3333,34) Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 29

30 RESULTADO NETO $21916,66 DEDUCCIONES Mínimo no imponible 23 a) Establecido por ley. ($ 7500) GANANCIA NETA SUJETA A IMPUESTO $14416,66 IIGG 90 $900 + ($4416,66 x 0,14) $1518,33 b) Personas Jurídica S.A.- residente del país (Teoría del Balance) Alcanzado por la 3 Categoría del IIGG, utilizando el criterio del Devengado de renta de fuente extranjera. COSTO IMPOSITIVO DEL INMUEBLE: Valor de Origen $ Amortizaciones Acumuladas ($2250) Costo Impositivo $ CONCEPTO RESULTADOS Venta $ Costo -$ Ganancia de la operación $ Alquileres $ Ganancia neta sujeta a impuesto $ IMPUESTO DETERMINADO $ Alícuota IIGG (0,35%) Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 30

31 4-Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta Hecho Imponible. Vigencia del Tributo El IGMP se rige por la ley , es aplicable en todo el territorio de la nación durante diez (10) ejercicios anuales y se determinará sobre la base de los activos que el contribuyente posea al cierre del ejercicio comercial. Sujetos Son sujetos pasivos del impuesto: Las sociedades domiciliadas en el país, las asociaciones civiles y fundaciones, desde la fecha del acta fundacional o de la celebración del respectivo contrato; Las empresas o explotaciones unipersonales ubicadas en el país, pertenecientes a personas domiciliadas en el mismo; Las entidades y organismos a que se refiere el artículo 1º de la ley , no comprendidos en los incisos precedentes; Las personas físicas y sucesiones indivisas, titulares de inmuebles rurales, en relación a dichos inmuebles; Los fideicomisos constituidos en el país conforme a las disposiciones de la ley , excepto los fideicomisos financieros previstos en los artículos 19 y 20 de dicha ley; Los fondos comunes de inversión constituidos en el país no comprendidos en el primer párrafo del artículo 1º de la ley y sus modificaciones; Los establecimientos estables domiciliados o ubicados en el país, que pertenezcan a personas de existencia visible o ideal domiciliadas en el exterior, o a patrimonios de afectación, explotaciones o empresas unipersonales ubicados en el exterior o a sucesiones indivisas allí radicadas. Para el desarrollo de actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, forestales, mineras o cualesquiera otras, con fines de especulación o lucro, de producción de bienes o de prestación de servicios; Definición de Establecimiento Estable: lugar fijo de negocios en los cuales una persona de existencia visible o ideal, una sucesión indivisa, un patrimonio de afectación o una explotación o empresa unipersonal desarrolle, total o parcialmente, su actividad y los inmuebles urbanos afectados a la obtención de renta. Quienes tengan el condominio, posesión, uso, goce, disposición, depósito, tenencia, custodia, administración o guarda de bienes que constituyan establecimientos estables, deberán actuar como responsables sustitutos del gravamen, ya sean: personas de existencia visible o ideal, empresas o explotaciones unipersonales o sucesiones domiciliadas en el país. UTE: el responsable sustituto será el representante a que alude el artículo 379 de la Ley de Sociedades Comerciales. Tratamiento Tributario de las Operaciones con Inmuebles Página 31